דרוש מידע מחפש פרויקטים בירושלים ובמרכז בשלב הפריסייל ההתחלתי

[ראלי]

לא מכיר את הפרוייקט המדובר. אבל אצטט כאן משהו חשוב מהאתר של חיה ברנדויין - שימו לב למשפט האחרון:

מה צריך לבדוק כשמציעים לכם דירה על הנייר?​

מיקום​

עד כמה המיקום עם סיכוי לעליית ערך נכס? איך ההתפתחות העירונית במיקום זה? מצב התחבורה ומקומות עבודה.

מחיר​

חשוב לעשות חקר שוק יסודי, כדי להבין את מחירי השוק. אם השגתם פרויקט בהנחה של -10-15% מתחת למחיר שוק-מעולה!

תנאי תשלום​

כשמציעים לכם תנאים נוחים כמו 15-85%/20-80% המשמעות היא הנחה של כ 50-100 אלף ₪ על מחיר הדירה. כיון שבינתיים אין לכם הוצאות של המימון.

פטור מהמדד​

יתרון גדול בעסקה אם תשיגו פטור מלא או חלקי מהמדד. המשמעות הכספית היא חסכון של 50,000-120,000 ₪

מכירה מוקדמת​

אם הקבלן מסכים שתימכרו לאדם שלישי עד לפני סיום התשלומים-יהיה לכם רגוע יותר בלב. אמנם עדיף לשלם ולסיים את העסקה אבל נוח מאוד לדעת שיש אופציה של מכירה.

חשוב לציין ש"הכל- אין אצל אף אחד". אין פרויקט רציני בארץ שיתן את כל המעלות. ואם מישהו מציע משהוא כזה –צריך לבדוק למה הקבלן כל כך נואש.

חשוב מאוד מה שציינת!!

 

[התמר]

חשוב מאוד מה שציינת!!

לפי מה שכתבתם - יש כאן בעיסקה באשדוד הרב המעלות.

נשאר רק שאלת מליון הדולר [תרתי משמע..] האם זה עיסקה ריוחית - פחות ממחיר שוק ?

 

[התמר]

נשאר רק שאלת מליון הדולר

הציעו לי הצעה בנוף כינרת. זה נשמע די מעניין.
אעלה זאת כאן, והמומחים יביעו את דברם

 

[ראלי]

הציעו לי הצעה בנוף כינרת. זה נשמע די מעניין.
אעלה זאת כאן, והמומחים יביעו את דברם

אני מכירה את נוף כינרת מהנופש.. הייתי שם מקום פסטורלי ומדהים,
לגבי מחירים לא יודעת, אבל נשמע לי על פניו הצעה "רגילה" שיש כמותה שנים,
תבדקי לגבי עיסקאות דומות באזור של דו משפחתי,
ואגב אין מה להשוות לראש פינה הסמוכה, היא הרבה יותר יקרה
לא משהו שאפשר להשיג רק עכשיו בתנאים מטורפים של פריסייל,
אז למה דווקא זה?

 

[התמר]

אני מכירה את נוף כינרת מהנופש.. הייתי שם מקום פסטורלי ומדהים,
לגבי מחירים לא יודעת, אבל נשמע לי על פניו הצעה "רגילה" שיש כמותה שנים,
תבדקי לגבי עיסקאות דומות באזור של דו משפחתי,
ואגב אין מה להשוות לראש פינה הסמוכה, היא הרבה יותר יקרה
לא משהו שאפשר להשיג רק עכשיו בתנאים מטורפים של פריסייל,
אז למה דווקא זה?

נכון.
מי אמר דוקא זה.
זה הפרסומת האחרונה שקבלתי...

מי יודע משהו לגבי ההצעה של אקווה באשדוד שהעלו כאן מקודם ?

 

[ראלי]

נכון.
מי אמר דוקא זה.
זה הפרסומת האחרונה שקבלתי...

מי יודע משהו לגבי ההצעה של אקווה באשדוד שהעלו כאן מקודם ?

עוקבת..
גם אני אשמח לדעת אם המחיר טוב
כמובן יש אזורים שונים באשדוד,
צריך מישהו שמכיר מבפנים

 

[חיים מירושלים]

אני כשאני מחפש 20/80 אני מחפש רק משהו שפחות ממחיר השוק העכשוי ועשכיו מצאתי משהו כזה בתל אביב. ב15 אחוז הנחה מהמחיר של השוק. באיזור הכי חם שם. למי שמעוניין בפרטים שיכתוב לי למייל ואני יכתוב לו את המספר של המתווך cs0527638913זה המייל שלי.

 

[המנצחים]

יש לנו בבני ברק.

 

[התמר]

יש לנו בבני ברק.

בבני ברק זה 15 % פחות ממחיר שוק ?!
כבר באמצע השרשור הצעתם את ההצעה שלכם בבני ברק.
ושאלו אותכם אם זה פחות ממחיר שוק.
משום מה לא היתה תשובה על זה.
זה אומר שאין תשובה ?!

 

[עוד ירושלמי]

אשמח לתגובות מאלו שמכירים את מחירי הדירות בירושלים,
האם קריית יובל נחשבת לאזור מבוקש? האם דירה להשקעה 85 מטר ב 3 מיליון בעיסקה של 10:90 שווה?
מה הצפי לעליית מחירים באזור זה ??

יקר מאוד
יש הצפה של אלפי דירות בהליכי תכנון ובניה בקרית יובל רובם בפינוי בינוי
יהיה קשה מאוד לשווק אותם [חרדים לא יבואו למגדלים בלי סוכה וגם בציבור הכללי אין הרבה ביקוש לשכונה הזאת]
ולכן לא סביר שם עליית מחירים

 

[התמר]

יקר מאוד
יש הצפה של אלפי דירות בהליכי תכנון ובניה בקרית יובל רובם בפינוי בינוי
יהיה קשה מאוד לשווק אותם [חרדים לא יבואו למגדלים בלי סוכה וגם בציבור הכללי אין הרבה ביקוש לשכונה הזאת]
ולכן לא סביר שם עליית מחירים

ומה דעתך על שכונת קטמונים שם יש ג''כ המון פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי ורח' יצחק שדה וכו'

 

[ראלי]

אגב כתבו פה על שם טוב על הקבוצת רכישה שהוא גיבש
אכן מסתבר שהם לא זכו בסוף
ההצעה הייתה נמוכה מידי

 

[התמר]

לדעתי המטרה שלה מלכתחילה זה למשוך אותך לפגישה, הרי לא ייתכן שנמכרו 20 דירות תוך יומיים....
ואז בפגישה להציע לך דברים אחרים...

מעניין ברנדוויין כתבה היום שיש לה כעת 4 פריסיילים שוים מאוד ב-4 ערים.
ואחד מהם זה בירושלים אז אולי אכן לא נמכרו 20 דירות ?

 

[ראלי]

מעניין ברנדוויין כתבה היום שיש לה כעת 4 פריסיילים שוים מאוד ב-4 ערים.
ואחד מהם זה בירושלים אז אולי אכן לא נמכרו 20 דירות ?

מחיר הפגישה לגילוי הסוד כבר עלה ל300 שקלים(בכל זאת 4 סודות)
נשמח שמישהו פה יביא לטובת ההמונים את המידע

 

[szn]

אגב כתבו פה על שם טוב על הקבוצת רכישה שהוא גיבש
אכן מסתבר שהם לא זכו בסוף
ההצעה הייתה נמוכה מידי

כמה הם הציעו? (היו 7 מציעים אבל לא כתוב שם של המציע על כל הצעה, רק על הזוכה)

למעשה בית ירושלמי זכו במכרז ב-130 מ' (כולל פיתוח)

https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20220018?utm_source=InforuMail&utm_medium=email&utm_campaign=%D7%A8%D7%A9%D7%95%D7%AA%20%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%20%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

 

[ראלי]

כמה הם הציעו? (היו 7 מציעים אבל לא כתוב שם של המציע על כל הצעה, רק על הזוכה)

למעשה בית ירושלמי זכו במכרז ב-130 מ' (כולל פיתוח)

https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20220018?utm_source=InforuMail&utm_medium=email&utm_campaign=%D7%A8%D7%A9%D7%95%D7%AA%20%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%20%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

נשמע מחיר טוב בשביל 400 יח"ד

 

[szn]

נשמע מחיר טוב בשביל 400 יח"ד

יש תבע רק ל-180 יח"ד צריך לעשות שינוי תבע ל-400 יח"ד (או יותר)
ואז יש היטל השבחה כך שזה ממש לא מחיר סופי (היטל השבחה הרבה מאד כסף)

במכרז רגיל יזם זוכה במגרש עם תבע מאושרת ולא צריך לשלם היטל השבחה.

 

[משי האמיתי]

לא מכיר את הפרוייקט המדובר. אבל אצטט כאן משהו חשוב מהאתר של חיה ברנדויין - שימו לב למשפט האחרון:

מה צריך לבדוק כשמציעים לכם דירה על הנייר?​

מיקום​

עד כמה המיקום עם סיכוי לעליית ערך נכס? איך ההתפתחות העירונית במיקום זה? מצב התחבורה ומקומות עבודה.

מחיר​

חשוב לעשות חקר שוק יסודי, כדי להבין את מחירי השוק. אם השגתם פרויקט בהנחה של -10-15% מתחת למחיר שוק-מעולה!

תנאי תשלום​

כשמציעים לכם תנאים נוחים כמו 15-85%/20-80% המשמעות היא הנחה של כ 50-100 אלף ₪ על מחיר הדירה. כיון שבינתיים אין לכם הוצאות של המימון.

פטור מהמדד​

יתרון גדול בעסקה אם תשיגו פטור מלא או חלקי מהמדד. המשמעות הכספית היא חסכון של 50,000-120,000 ₪

מכירה מוקדמת​

אם הקבלן מסכים שתימכרו לאדם שלישי עד לפני סיום התשלומים-יהיה לכם רגוע יותר בלב. אמנם עדיף לשלם ולסיים את העסקה אבל נוח מאוד לדעת שיש אופציה של מכירה.

חשוב לציין ש"הכל- אין אצל אף אחד". אין פרויקט רציני בארץ שיתן את כל המעלות. ואם מישהו מציע משהוא כזה –צריך לבדוק למה הקבלן כל כך נואש.

לכל כלל יש יוצא מן הכלל, ולנדל"ן בשעת מלחמה ויוקר הרביות אף אין כללים....
הקבלנים שילמו המון כסף ורביות על כניסתם לפרוייקטים, והם משלמים על זה המון רביות שעולות להם ביוקר עם משך הזמן...
הציבור ישב הרבה זמן על הגדר מפאת יוקר הרביות,
ואז הגיעה המלחמה שהשאירה גם את הפועלים מעבר לגדר....
זה כל הסיפור של הלחץ של הקבלנים, ותחרות ההטבות שבאה בעקבותיה, נקודה.
רק הבעיה שהציבור כבר למד את ההטבות וכשהוא מגיע לפרוייקט הוא מבקש אותם במקצועיות.
הקבלנים הבינו את זה, ולמדו שיטת שיווק חדשה בפריסייל,
פשוט מאוד, נותנים את כל ההטבות ללא יוצא מן הכלל,
אבל.... המחיר פעמים רבות לא רק שהוא לא תואם שוק, אלא הוא גבוה ממחיר השוק,
וזאת בהסברים מפולפלים של סטנדרט בניה גבוה, יוקרה, פוטנציאל השבחה גבוה....
שזה דברים שמי שלא מבין בנדל"ן כבר לא יודע למדוד במקצועיות....
חברים יקרים!
פריסייל אמיתי זה פריסייל, שברכישה עצמה אתה משלם פחות ממחיר השוק בצורה משמעותית,
בתוספת תנאי מימון מעולים,
יש פרוייקטים בודדים מאוד ברחבי הארץ שאפשר למצוא בהם מחיר נמוך ממחיר השוק (עם הוכחות מספריות ולא השערות ומשאלות לב בצירוף תאוריות....) עם פוטנציאל השבחה גבוה מאוד, ובתנאי מימון מעולים.

אני באופן אישי מכיר איש נדל"ן מקצועי וישר מאוד שמתעסק רק עם פרוייקטים מעולים כאלו בלבד!
ויש לו בערך 3 פרוייקטים כאלו בשנה, כשאין לו משהו של שלמות הוא לא מתעסק, זה הבן אדם.
יש לו קבוצה של 450 אנשים שרכשו ממנו בפרוייקטים בעבר, וכשנכנס פרוייקט הוא מפרסם בקבוצה ומסיים את מלאי הדירות ע"י רוב חברי הקבוצה (לפני תקופה הוא מכר 49 דירות ברחובות תוך חודש...)
במידה ואתם מעוניינים להתחבר לקבוצה ניתן להתקשר אלי בין הסדרים בלבד (עדיף בערב) ובל"נ אשתדל לדאוג לצירופכם 058-3251623

 

[התמר]

במידה והפרויקט של ברנדווין זה בית ירושלמי זה קצת סותר את כל משנתה שטוענת שכל האקזיט בפריסייל הוא במידה וזה מתחת למחיר שוק, כמובן זאת במידה והפרויקט הוא של בית ירושלמי, ובמידה ואלו המחירים,
בהצלחה לכולם

היום כתבה ברנדויין [הורדתי קשקשת מיותרת]:

הצבנו יעד לעצמינו למצוא עיסקאות טובות במגוון מחירים עם תנאי בסיסי- מתחת למחיר שוק! השבוע זה קרה ב"ה. סגרנו על פרויקט בירושלים המתחרדת בפרויקט שעדין אינו מוכר בציבור. (את המיקום המדויק תקבלו אי"ה בפגישה, מטעמים מובנים) נו, אז על מה מדובר? דירה על הנייר בירושלים המתחרדת! מתחת למחיר שוק בתנאי תשלום של 12%-82%! על תוואי הרכבת הקלה בסמוך למרכזים מסחריים ולכביש מרכזי. כל הדירות עם חניה (פלוס אופציה למחסן או להנחה נוספת) לכל הדירות יש מרפסת. מדד ע"פ חוק מגודר ל 40,000 ש"ח לכל התקופה מסירת מפתח תוך 4 שנים. והנחה נוספת ללקוחות שלנו. מה יותר טוב מזה? אהמ...... נשמע מצוין. מה בכל זאת החסרונות? אז זהו. שהפרויקט ממוקם בשכונה מתחרדת בפאתי העיר. מהסיבה הזו, המחירים עדין נמוכים, יחסית לירושלים, ויש מקום וסיכוי טוב לעליית מחירים בהמשך בסיעתא דשמיא. ניחוש, מה המחיר המינימלי לדירה? לא תאמינו, בשביל להכנס לעיסקה הזו, בירושלים המתחרדת, צריך להביא לעיסקה החל מ 315,000 ש"ח כולל כלללל ההוצאות. והיתר- 4 שנים. מחיר דירת שלושה חדרים מתחיל מ 2,199,000 ש"ח! כאמור, הפרויקט עדין לא יצא לשיווק לציבור הרחב באתר הבניה אין מודעות מכירה. זה הטיימינג הכי מוצלח לקנות שם דירה. כשיתחיל השיווק- המחירים ככל הנראה יעלו. עכשיו נספר קצת. מה קרה לנו בפרויקטים הקודמים? היה לנו פרויקט בירושלים, בשכונת רמות. אחרי 12 לקוחות, הקבלן העלה את המחיר בעוד 6,000 ש"ח למטר! עצרנו, כמובן. מי שהקדים- הרוויח. כרגע אין טעם להשקיע שם. היה לנו פרויקט בצפון בני ברק. כשהגענו לחוזים, הקבלן שינה את התנאים והעלה את המחיר! עצרנו גם את הפרויקט הזה. עכשיו הפרויקט הזה על הפרק. ירושלים המתחרדת. לחודש בלבד במחירים האלו! מענין אתכם? רוצים לשים יד על דירה בירושלים המתחרדת? לקנות עכשיו מתחת למחיר שוק ולחכות 4 שנים לעליית מחירים ובינתים לא לשלם משכנתא? יש לכם החל 315,000 ש"ח זמינים בחודשים הקרובים? אנחנו יוצאים למרתון פגישות פרסייל בדמי רצינות של 350 ש"ח בלבד כולל מע"מ. הפגישה מתקיימת עם מנהלת תחום עיסקאות פריסייל.

 

[שזמה]

היום כתבה ברנדויין [הורדתי קשקשת מיותרת]:

הצבנו יעד לעצמינו למצוא עיסקאות טובות במגוון מחירים עם תנאי בסיסי- מתחת למחיר שוק! השבוע זה קרה ב"ה. סגרנו על פרויקט בירושלים המתחרדת בפרויקט שעדין אינו מוכר בציבור. (את המיקום המדויק תקבלו אי"ה בפגישה, מטעמים מובנים) נו, אז על מה מדובר? דירה על הנייר בירושלים המתחרדת! מתחת למחיר שוק בתנאי תשלום של 12%-82%! על תוואי הרכבת הקלה בסמוך למרכזים מסחריים ולכביש מרכזי. כל הדירות עם חניה (פלוס אופציה למחסן או להנחה נוספת) לכל הדירות יש מרפסת. מדד ע"פ חוק מגודר ל 40,000 ש"ח לכל התקופה מסירת מפתח תוך 4 שנים. והנחה נוספת ללקוחות שלנו. מה יותר טוב מזה? אהמ...... נשמע מצוין. מה בכל זאת החסרונות? אז זהו. שהפרויקט ממוקם בשכונה מתחרדת בפאתי העיר. מהסיבה הזו, המחירים עדין נמוכים, יחסית לירושלים, ויש מקום וסיכוי טוב לעליית מחירים בהמשך בסיעתא דשמיא. ניחוש, מה המחיר המינימלי לדירה? לא תאמינו, בשביל להכנס לעיסקה הזו, בירושלים המתחרדת, צריך להביא לעיסקה החל מ 315,000 ש"ח כולל כלללל ההוצאות. והיתר- 4 שנים. מחיר דירת שלושה חדרים מתחיל מ 2,199,000 ש"ח! כאמור, הפרויקט עדין לא יצא לשיווק לציבור הרחב באתר הבניה אין מודעות מכירה. זה הטיימינג הכי מוצלח לקנות שם דירה. כשיתחיל השיווק- המחירים ככל הנראה יעלו. עכשיו נספר קצת. מה קרה לנו בפרויקטים הקודמים? היה לנו פרויקט בירושלים, בשכונת רמות. אחרי 12 לקוחות, הקבלן העלה את המחיר בעוד 6,000 ש"ח למטר! עצרנו, כמובן. מי שהקדים- הרוויח. כרגע אין טעם להשקיע שם. היה לנו פרויקט בצפון בני ברק. כשהגענו לחוזים, הקבלן שינה את התנאים והעלה את המחיר! עצרנו גם את הפרויקט הזה. עכשיו הפרויקט הזה על הפרק. ירושלים המתחרדת. לחודש בלבד במחירים האלו! מענין אתכם? רוצים לשים יד על דירה בירושלים המתחרדת? לקנות עכשיו מתחת למחיר שוק ולחכות 4 שנים לעליית מחירים ובינתים לא לשלם משכנתא? יש לכם החל 315,000 ש"ח זמינים בחודשים הקרובים? אנחנו יוצאים למרתון פגישות פרסייל בדמי רצינות של 350 ש"ח בלבד כולל מע"מ. הפגישה מתקיימת עם מנהלת תחום עיסקאות פריסייל.

לפי התיאור זה נשמע שהכוונה לפינוי בינוי בשכונת נווה יעקב.
ואם אני צודק, מחיר 2.2 לדירת 3 חדרים זה מאוד יקר!!!
המחירים שם כיום בסביבות 1.8-2, תלוי באזור ובשיפוץ ועוד.
אא"כ אנשים מעדיפים לשלם הרבה בשביל דירה חדשה אבל שתהיה מוכנה רק עוד 4 שנים.