כשבן ציון לוריא קרא לבתו ארנונה על שם נחל ארנון הנשקף מביתו הדבר מיד מצא חן בעיני שכניו שעוד לא החליטו על שם לשכונה המרוחקת אותה הקימו בירושלים. וכך בשנת 1932 פורסם שמה בעיתון הארץ. שכונת ארנונה.
רוב האנשים לא מכירים את הסיפור היפה הזה. בשביל רובינו ארנונה היא מס חודשי שאנחנו משלמים לעירייה על השטח בו אנחנו גרים ובתמורה היא מספקת לנו שירותים עירונים.
גובה תשלום הארנונה בישראל נקבע לפי השטח והשימוש שנעשה בו, ארנונה עסקית היא הגבוהה ביותר, וארנונה למגורים הרבה הרבה פחות. המבנה הזה קיים בישראל מאז הקמתה והוא מייצר עיוותים קשים מאוד בתכנון העירוני שלנו ופוגע באופן ישיר בשוק הדיור כיוון שרוב אזורי התעסוקה הגדולים בכל המקומות בעולם מרוכזים תמיד בלב אזורי הביקוש. ככה זה. אין מה לעשות. לונדון, טוקיו, פריז, ניו יורק וגם אצלינו בארץ. מרכז העסקים הראשי המשמעותי של ישראל נמצא בתל אביב וסביבתה, וכשמבנה הארנונה בנוי כפי שהוא בנוי המשמעות היא שערים עשירות ימשיכו להתעשר מארנונה עסקית וערים עניות לעולם לא יצליחו להתחרות בהן.
כמו בנושאים רבים, נתוני פתיחה טובים קריטיים להצלחה ומהווים יתרון יחסי משמעותי מאוד. מחקרים מראים שגם מערכות מטרו ותחבורה ציבורית משוכללות לא מצליחות לבטל את העיקרון הזה של מעמד מטרופוליני וגאוגרפיה.
בהתעלמות מהידיעה הברורה הזאת, ממשיכות רשויות רבות בלית ברירה, לתכנן בשטחן מאות מ״ר של שטחי תעסוקה כדי לאזן את עצמן כלכלית וזאת ללא שום קשר ליכולת המעשית של הערים לממש אותן בפרק זמן סביר או בכלל. כי כמו שאמרנו, זה תלוי בנתוני הפתיחה של הרשות.
וכך לפי נתוני מנהל התכנון נמצאת מדינת ישראל בעודף תכנוני של כ 200 מליון מ״ר לתעסוקה שאמורים להספיק לנו עד לשנת 2100 וללא כל קשר למציאות.
למה מוסדות התכנון ממשיכים לאשר לרשויות כמות כזאת? כי זאת הדרך היחידה ״לשכנע״ את הרשויות הללו לאשר עוד דירות. אותן כידוע השוק צריך עד מאוד והרבה.
אז מה עושים? טוב ששאלתם, בדיוק בשביל זה מקדמת המדינה בחוק ההסדרים את קרן הארנונה. הרעיון פשוט ובדומה לעקרונות היטל השבחה: כל רשות תעביר לקרן ייעודית שתוקם לכך, סכום של בין 10%-49% מרווח הארנונה השנתי שלה. הכסף שייאסף יחולק חזרה לרשויות כולן כנגד כל היתר בניה למגורים שתפיק הרשות.
רגע, אז למה לא להעלות פשוט ארנונה למגורים שתהיה שווה כמו ארנונה עסקית ונחסוך את כל הבלגן?
ובכן כי אין שום שר שפוי בישראל שיעלה מיסים על דיור כרגע ובצדק, זה לא הגיוני בטח בתקופה של ריביות ומחירי דיור גבוהים ממילא, כי כל העלאה בארנונה למגורים היא פגיעה ישירה בתושב, כשכל מה שאנחנו מנסים לעשות פה זה לסייע לתושבים דרך חיזוק הרשות המקומית שלהם.
אבל למה שרשויות שראש העיר שלהן עבד קשה לפתח אותן עסקית יצטרכו לתת את הכסף שלהם לערים אחרות שראש העיר שלהן לא מצליח?
נתוני פתיחה זוכרים? עבד קשה עבד קשה אבל איך אמר לי בכיר באוצר, גם אם תשימי בעירית תל אביב למור ושתי עיזות היא תמשיך להיות העיר הכי עשירה בפער וכל העסקים ירצו לקום אצלה.
מה הרעיון להחליש את תל אביב כדי לתת לאחרים?
ובכן קרן ארנונה לא מחלישה אחרים, כי היא לא נוגעת בבסיס הארנונה העסקית של הרשות, היא לוקחת אחוז מסויים מהרווח בלבד. בנוסף, עירייה חזקה תוכל גם היא ליהנות מכספי הקרן אם תנפיק היתרי בניה למגורים.
וכך עובד התיקון באופן דו כיווני: הוא גם משחרר את הרשויות שאינן במרכז הארץ לאשר היתרי בניה למגורים בלי לדאוג לכלכלתן, וגם מעודד את הערים באזורי הביקוש לעשות אותו דבר וכך להביא להגדלת ההיצע למגורים באזורי הביקוש וכל זה בלי לתכנן היטלי תעסוקה מוגזמים בעודף. פתרנו שלוש-ארבע בעיות בקרן אחת.
והנה דוגמה: ברמת גן אושרו לאחרונה 3000% בנייה לתעסוקה. כן כן, לא צוחקת. שלושת אלפים אחוז. תגידו אתם בלי להיות אנשי עסקים גדולים, בהיצע כזה מי יבוא עכשיו ליבנה או לפתח תקווה להקים שם עוד תעסוקה? המנגנון הקיים היום פוגע גם ברדיוסים הקרובים מאוד לתל אביב ובנותיה. זה לא רק ענין של שדרות נהריה אופקים ואשקלון. זה גם בת ים וחולון.
אבל זאת הארנונה העסקית שלהם! למה שהם יתנו אותה?
קודם כל לא מדויק להגיד ״שלהם״. הנתונים מראים שלפחות מחצית מהאנשים שעובדים היום בהרצליה תל אביב וכיוצ"ב בכלל לא גרים בערים הללו, הם נוסעים אליהן לעבוד כל יום. וכך הארנונה העסקית שערים אלו מקבלות, בכלל מגיעות בזכות תושבי חוץ שלא נהנים מהכסף הזה כי הם גרים בעיר אחרת.
והנה עוד דוגמה: מכירים את בנין תוצרת הארץ בתל אביב? 34 אלף מ"ר של תעסוקה בלי עין הרע מניבים לת״א 14 מליון ש"ח ארנונה בשנה. בנין אחד בתל אביב מכסה את כל הארנונה העסקית של אופקים. בנין. אחד. ולת"א יש עשרות כאלו.
לסיכום, קרן הארנונה מציעה שינוי במערך התמריצים לעידוד מגורים, במקום לדחוף לגרון שטחי תעסוקה מדומים היא משלמת כסף עבור יחידות דיור, כסף שלא יושת עלינו התושבים ולא מגיע ממס חדש.
קרן הארנונה טובה לנו. תהיו בעד קרן הארנונה.
הנושאים החמים
הנושאים החמים
