טור דעה מזל טוב לשר השיכון ולציבור החרדי: שכונה חדשה (בגודל עיר וחצי) נולדה !

[avi media]

נראה לי התבלבלת
זה כבר קשור למשרד הבינוי ברמה הארצית (ואין בחירות באופק) ולא ישיר לפוליטיקאים העירוניים

ודרך אגב מי שרוצה ב"ב לשבור הסכמים זה דגל, ושר השיכון זה מאגודה, כך שהקונספירציה הפוך מהשכל הישר (העקום)

ב"ה לא התבלבלתי, כתבתי ברמז, בב"ב ה'הצלחות' בפועל של ליצמן ושל שר השיכון כיום ושל זייברט כראש עיר, כרוכים כאחד מסיבות מובנות, שהם גם כנראה הסיבה ל'הצלחות'.
כשמפלגה ממנה אדם על הציבור, היא לא צריכה למנות אדם רק בגלל השרירים שהוא יודע לעשות, מאחר שיש דברים שרק אדם שסבל מהם מתאים להיות אחראי עליהם, ועדיף אברך פשוט שלא סוגר את החודש שיהיה שר השיכון, ולא מי שלא מכיר את טעמם של מחוסרי דיור, וכנ"ל בשאר משרות, ראש עיר וכו', וזה אחד הסיבות ל'הצלחות' הללו של שליחי המפלגה הנ"ל.

 

[צבי1]

אני יכתוב בקצרה, הנוסחה היא כזו "ככל שהדירות יהיו יותר גדולות מחיר ההנחה יפחת".

אתן דוגמא - כל המחירים מחושבים ללא מע"מ.

שנבוא לבדוק את המחיר ביחס לשומת 2020, אחרי הנחת 25%: [7716 ש"ח למ"ר]
לדירת 50 מ"ר המחיר יהיה - 385,800 ש"ח.
לדירת 100 מ"ר המחיר איהיה - 771,600 ש"ח.

שנבוא לבדוק את המחיר הנ"ל ביחס לשומה העדכנית שהיא 14,017 ש"ח:
לדירת 50 מ"ר - 700,850 ש"ח
לדירת 100 מ"ר - 1,401,700 ש"ח

עכשיו צריך לבדוק שההנחה היא לא יותר מ600,000 ש"ח.
לדירת 50 מ"ר ההנחה היא רק 315,050 ש"ח.
לדירת 100 מ"ר ההנחה היא 700,850 ש"ח.

ומכיון שבדירת 100 מ"ר ההנחה עברה את סף ה600,000 ש"ח, שיעור ההנחה יפחת,
ונקוט כלל זה בידך "ככל שהדירות יהיו יותר גדולות מחיר ההנחה יפחת".

במצב הנוכחי היזם יבנה דירות גדולות, וינסה לשחוק את ההנחה עד המגבלה של 10,288 ש"ח למ"ר.
[בפרט שהתב"ע הנוכחית למיטב זכרוני נותנת לבנות דירות ענק].

מקווה שדברי יובנו.

אז אתה מסכים שהמחיר ל100 מטר הוא בדיוק כמו שאמרתי
אתה רק טוען שהקבלן יבנה רק דירות 140 מטר, יתכן לא ראיתי את התבע

 

[חני וחיים]

אז אתה מסכים שהמחיר ל100 מטר הוא בדיוק כמו שאמרתי
אתה רק טוען שהקבלן יבנה רק דירות 140 מטר, יתכן לא ראיתי את התבע

ר' צבי1,
ת'אמת אני כבר הסתבכתי, כתוב בקצרה מה לדעתך יהיו מחירי הדירות [בצפון ובמערב], ואענה לך את דעתי.

 

[צבי1]

ר' צבי1,
ת'אמת אני כבר הסתבכתי, כתוב בקצרה מה לדעתך יהיו מחירי הדירות [בצפון ובמערב], ואענה לך את דעתי.

העלת נקודה אמיתית שבדירות גדולות מאוד ההנחה קצת נשחקת
אבל לא ראית את התב"ע (איפה היא איך קוראים אותה) אז אי אפשר לדון בזה

אם יהיה דירות 4חדרים 100 מטר (הדירות היותר יקרות וגדלות הולכות אוטומטי לשוק חופשי)
בצפון 1,220,000
במערב 1,040,000

 

[בית שמשניק]

​

מצאתי באחת הקבוצות:

אמיר חרמון - שמאי מקרקעין​

3 ימים ·

שיטת חישוב מחיר דירה חדשה בדירה בהנחה

Stav Zoharדירה בהנחה/מטרה-רשומים / זוכים​

נכנסה לתוקף שיטת מחיר מטרה החדשה

השיטה החדשה מאוד מסובכת, אבל ננסה לתת את השורה התחתונה:
1. בכל מכרז רמי יפורסמו 2 מחירים, האחד מחיר למטר בהתאם לשמאות עדכנית.
2. מחיר למטר בהתאם לשמאות מחודש דצמבר של שנת 2020.
ההנחות יעבדו בצורה הבאה:
א. תינתן הנחה של 25% עד 500,000 (בפריפרייה עד 600,000).
או
ב. מחיר הדירה יהיה בהתאם לשמאות דצמבר 2020
והכל *לפי הנמוך* מבינהם.
על מנת לדעת מה מחיר הדירה הסופי יש לערוך את החישוב עלות הדירה בשני המסלולים ( בתוספת חניות, מרפסות, מחסנים) כאשר המסלול הזול הוא הקובע.
כך ייתכן שבחלק מהפרויקטים מסלול ההנחה לדירת 3 חדרים יהיה א' ומסלול ההנחה לדירת 5 חדרים יהיה ב'.
3. באזורי יוקרה יתנו הנחות של 150,000 שח משמאות עדכנית ו- רק לדירות קטנות ( מתחת ל 80 מ"ר).
החישוב החדש עלול להיות מאוד מבלבל במיוחד לזוגות צעירים שזאת היא דירתם הראשונה.
לכן, אנחנו יוזמים פניה למשרד השיכון על מנת שיבצע סימולציית מחיר לדירות "טיפוסיות" בכל הגרלה ויפרסם אותה בכל עמוד הגרלה, זאת על מנת שזוג צעיר יוכל לכלכל צעדיו טרם הירשמו להרגלה.
בהצלחה.

 

[צבי1]

שר הבינוי והשיכון הרב יצחק גולדקנופף: "העברנו אתמול בישיבת מועצת רמ"י שורה של החלטות חשובות ומשמעותיות לטובת כלל אזרחי ישראל, בהן החלטות של הגדלת ההיצע, מודל חדש של דירה בהנחה והסכמי גג לראשונה במרחב הכפרי. בנוסף העברנו החלטה לתת עדיפויות בהגרלת מחיר מטרה לחיילי מילואים, לצד הגדלת המענק לחיילים ברכישת קרקעות. החלטה חברתית מהמעלה הראשונה שהעברנו היום היא להרחיב את הזכאות להורים לילדים נכים רתוקים שיזכו לקדימות בהגרלות. בטוחני, כי שלל ההחלטות שהעברנו לצד פעולות נוספות שאנו נוקטים יהוו את יריית הפתיחה בעשייה שלנו למען שוק הדיור בישראל ויביאו לתחילת הפתרון של מצוקת הדיור בישראל".

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: בתום דיון ארוך ופורה הצלחנו להעביר במועצת מקרקעי ישראל חלק ראשון מתוך הבשורות של תוכנית הדיור שלנו. בין החלטות המועצה המשמעותיות שהתקבלו היום: הגדלת אחוז ההנחה בדירה בהנחה ל-25% ומתן קדימות בהגרלה לחיילי מילואים ומשפחות בהם ילדים נכים ועוד. ההחלטות הן צעד ראשון מתוך סל הכלים שעליו אנו עובדים בחודשים האחרונים במטרה להגדיל את ההיצע ולהציע פתרונות דיור מגוונים לכלל אזרחי ישראל. אנו מאמינים כי קיים פוטנציאל גדול גם בקידום פרויקטים בערים ויישובים מחוץ לאזורי הביקוש מתוך ההבנה כי הגדלת ההיצע צריכה לקרות בכל רחבי הארץ בכפרי ובעירוני יחדיו ובקרוב נציג החלטות משמעותיות גם בתחום זה. אני בטוח בהירתמות כלל הגורמים כדי לצלוח משימה חשובה זו".

להלן עיקרי ההחלטות שאושרו אתמול במועצה:​

הקצאת קרקעות במסלול מחיר מטרה​

מועצת מקרקעי ישראל אישרה בישיבתה אתמול מספר שינויים בהחלטה העוסקת בהקצאת קרקע לבנייה רוויה במסלול מחיר מטרה:

• יורחב היקף ההנחה שיידרש היזם לתת לזוכים בדירות במסלול דירה בהנחה עד ל-25% אך לא יותר מ-500,000 ₪ ליחידת דיור בהשוואה למחיר הדירה המעודכן.

חישבתי שוב
בדירות 3חדרים 80 מטר אחוז ההנחה באמת גדל, לפי 9,030 למטר
כמה שהדירה יותר גדולה יש את המגבלה של עד 600,000 הנחה משומה עדכנית, ןלא יותר יקר מ12,037 למטר בדירה ענקית

 

[בית שמשניק]

כפי שהעירו כאן, בשונה מההגרלות עד היום שכל הדירות היו מחושבות לפי אותו מחיר למ"ר, לפי השיטה החדשה, יתכן שיהיו 3 דירות באותה הגרלה עם תמחור אחר למ"ר: דירה אחת לפי 25% הנחה משומת 2020, דירה שניה לפי הנחת 600K משומת 2023, ודירה שלישית לפי מחיר שומת 2020 ללא הנחה.
בהחלט מבלבל מאד.

 

[avi media]

העלת נקודה אמיתית שבדירות גדולות מאוד ההנחה קצת נשחקת
אבל לא ראית את התב"ע (איפה היא איך קוראים אותה) אז אי אפשר לדון בזה

נראה לי שכאן יש את התב"ע

 

[חני וחיים]

העלת נקודה אמיתית שבדירות גדולות מאוד ההנחה קצת נשחקת
אבל לא ראית את התב"ע (איפה היא איך קוראים אותה) אז אי אפשר לדון בזה

אם יהיה דירות 4חדרים 100 מטר (הדירות היותר יקרות וגדלות הולכות אוטומטי לשוק חופשי)
בצפון 1,220,000
במערב 1,040,000

דירת 4 חדרים 100 מ"ר

בצפון - 955,600 לפני מע"מ שזה 1,118,052 אחרי מע"מ.
במערב - 801,700 לפני מע"מ, שזה 937,989 אחרי מע"מ.

פער של כ180,000 ש"ח.

אבל:
א. למיטב זכרוני לפי התב"ע גודל הדירה הממוצעת הוא כ110 מ"ר.
ב. תוסיף לזה שטח חניה כפול 200%, שטח מחסן כפול 40%, שטח מרפסת כפול 30% - ותגיע קרוב לכ140 מ"ר לדירה ממוצעת...

התב"ע החלה במקום היא: תמ"ל/1011.

דבר נוסף חשוב:
בצפון המכרז מוכן לבניה, לזכות להוציא היתרים ויאללה לעבודה.
במערב המכרז הוא "רה-תכנון" וכלומר שבכוונת רמ"י לפעול לשינוי התכנית, וא"א לדעת כמה זמן יקח לשינוי התב"ע....
ובריביות של היום זמן שווה הרבה מאוווד כסף.

 

[צבי1]

כפי שהעירו כאן, בשונה מההגרלות עד היום שכל הדירות היו מחושבות לפי אותו מחיר למ"ר, לפי השיטה החדשה, יתכן שיהיו 3 דירות באותה הגרלה עם תמחור אחר למ"ר: דירה אחת לפי 25% הנחה משומת 2020, דירה שניה לפי הנחת 600K משומת 2023, ודירה שלישית לפי מחיר שומת 2020 ללא הנחה.
בהחלט מבלבל מאד.

קצת מבלבל
העיקרון פשוט, לדוגמא בק"ג מערב דירת 80 מטר הכי זול למטר 9,030
וכמה שהדירה גדלה המחיר עולה (בגלל מגבלת 600,000) אבל לא יותר יקר מ 12,037 למטר

 

[avi media]

אני יכתוב בקצרה, הנוסחה היא כזו "ככל שהדירות יהיו יותר גדולות מחיר ההנחה יפחת".

אתן דוגמא - כל המחירים מחושבים ללא מע"מ.

שנבוא לבדוק את המחיר ביחס לשומת 2020, אחרי הנחת 25%: [7716 ש"ח למ"ר]

לדירת 100 מ"ר המחיר יהיה - 771,600 ש"ח.

שנבוא לבדוק את המחיר הנ"ל ביחס לשומה העדכנית שהיא 14,017 ש"ח:

לדירת 100 מ"ר - 1,401,700 ש"ח

עכשיו צריך לבדוק שההנחה היא לא יותר מ600,000 ש"ח.

לדירת 100 מ"ר ההנחה היא 700,850 ש"ח.

מחילה
נראה לי שיש טעות קטנה 636,100 = 771,600 - 1,401,700
ולא 700,850

 

[חני וחיים]

מחילה
נראה לי שיש טעות קטנה 636,100 = 771,600 - 1,401,700
ולא 700,850

הצדק איתך, השעה גם עושה את שלה...

[במקום לחשב 771,600 - 1,401,700
חישבתי 700,850 - 1,401,700]

 

[דוד פרידמן השני]

שטח חניה כפול 200%

חניה במחיר של 2 מ"ר.
לא 200%.
גם אני טעיתי בזה.

 

[צבי1]

דירת 4 חדרים 100 מ"ר

בצפון - 955,600 לפני מע"מ שזה 1,118,052 אחרי מע"מ.
במערב - 801,700 לפני מע"מ, שזה 937,989 אחרי מע"מ.

שומת 2020: 10,288*1.17*100*0.75=902,772
שומה עדכנית: 14,017*1.17*100=1,640,000 פחות מגבלת 600,000=1,040,000

פער של כ180,000 ש"ח.

אבל:
א. למיטב זכרוני לפי התב"ע גודל הדירה הממוצעת הוא כ110 מ"ר.

ממוצע זה אומר חלק 90 חלק 100 וחלק 120/130
ה40% לשוק החופשי לקבלן זה אוטמטי הדירות הגדולות והיקרות
למחיר מופחת ילך דירות 80-100 מטר

ב. תוסיף לזה שטח חניה כפול 200%, שטח מחסן כפול 40%, שטח מרפסת כפול 30% - ותגיע קרוב לכ140 מ"ר לדירה ממוצעת...

2 מטר חנייה+
מחסן8 מטר*0.4=3.2 +
מרפסת 12 מטר*0.3=3.6
סה"כ 8.8 מטר תוספת ממוצעת (ב"ה קניתי דירה במחיר למשתכן אז...)

התב"ע החלה במקום היא: תמ"ל/1011.

דבר נוסף חשוב:
בצפון המכרז מוכן לבניה, לזכות להוציא היתרים ויאללה לעבודה.
במערב המכרז הוא "רה-תכנון" וכלומר שבכוונת רמ"י לפעול לשינוי התכנית, וא"א לדעת כמה זמן יקח לשינוי התב"ע....
ובריביות של היום זמן שווה הרבה מאוווד כסף.

זה לא קשור לדיון
אבל אני לא חושב שזה חל על המכרז הקיים אלא על הבניינים הגבוהים המעורבים בין השכונות (אלקין) עוד 3,800 שלא יצא למכרז

 

[צבי1]

למחשבי החשבונות
השומה זה לפני מע"מ
הגבלת ה600 זה כולל מע"מ

 

[avi media]

2 מטר חנייה+
מחסן8 מטר*0.4=3.2 +
מרפסת 12 מטר*0.3=3.6
סה"כ 8.8 מטר תוספת ממוצעת (ב"ה קניתי דירה במחיר למשתכן אז...)

מה זה הגדלים המוזרים הללו? אתה בטוח בזה?
מחסן 40 ס"מ על 8 מטר?
מרפסת 30 ס"מ על 12 מטר?

 

[דוד פרידמן השני]

מה זה הגדלים המוזרים הללו? אתה בטוח בזה?
מחסן 40 ס"מ על 8 מטר?
מרפסת 30 ס"מ על 12 מטר?

לא!!!
זה כמה שמשלמים הזוכים על כל מטר רבוע במחסן או במרפסת!

 

[צבי1]

מה זה הגדלים המוזרים הללו? אתה בטוח בזה?
מחסן 40 ס"מ על 8 מטר?
מרפסת 30 ס"מ על 12 מטר?

חחחחח
על כל החנייה משלמים 200% ממטר רגיל, כלומר 2 מטר
על מחסן 0.4 ממטר משתכן, כלומר למחסן של 8 מטר בעצם משלמים כאילו זה 3.2 מטר מלא

 

[צבי1]

מישהו פה יודע לקרוא תב"ע? מערב ק"ג

לא רוצה סתם לומר אבל זה ממוצע 200 מטר דירות? והכל מגורים ג' או ד'

 

[חני וחיים]

חניה במחיר של 2 מ"ר.
לא 200%.
גם אני טעיתי בזה.

לזאת כוונתי 1 מ"ר חניה = 2 מ"ר דירה.

שומת 2020: 10,288*1.17*100*0.75=902,772
שומה עדכנית: 14,017*1.17*100=1,640,000 פחות מגבלת 600,000=1,040,000

הבנתי את ההבדל בחישוב בנינו, אתה מחשב כך

השומה זה לפני מע"מ
הגבלת ה600 זה כולל מע"מ

אני מחשב את הגבלת ה600,000 לפני מע"מ.

2 מטר חנייה+
מחסן8 מטר*0.4=3.2 +
מרפסת 12 מטר*0.3=3.6
סה"כ 8.8 מטר תוספת ממוצעת (ב"ה קניתי דירה במחיר למשתכן אז...)

איך מחושב חניה?
1 מ"ר חניה = 2 מ"ר דירה
או
1 חניה = 2 מ"ר דירה

זה לא קשור לדיון
אבל אני לא חושב שזה חל על המכרז הקיים אלא על הבניינים הגבוהים המעורבים בין השכונות (אלקין) עוד 3,800 שלא יצא למכרז

מתוך חוברת המכרז:

2.1.1 על המתחמים מושא המכרז חלה תכנית כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 התקפה במועד פרסום המכרז, שהוראותיה הינן חלק בלתי נפרד ממכרז זה. התכנית החלה )התקפה( הינה: תמ"ל1011/ )להלן "תכנית" או "תב"ע"(.