השפעה של תב"ע על מחיר הדירה, היטל השבחה ומס השבחה

[Panda]

היי

יש לי כמה שאלות לגבי הנושאים ואודה לעזרתכם.
דירה בגודל 65 מטר ששוויה הנוכחי הוא 1.400.000 ש"ח, ושוקלים להוציא עבורו תב"ע ואישורי בניה לעוד 30 מטר.
עד כמה משפיע האישורים האלה (תב"ע והיתרי בניה) למחיר של הדירה?
כמו כן, היטל השבחה ומס השבחה, איך מחושב ובאיזה שלב?

תודה

 

[חסדיאל שופק]

היטל השבחה:

במידה ומאושרת התב"ע. אז במידה והדירה נמכרת או מופק היתר בניה ,יהיה חיוב תשלום של היטל השבחה שהינו 50% משווי ההשבחה של הנכס, [לפי שומת שמאי מטעם מחלקת ההיטל השבחה, אפשר להציג שומה נגדית מטעם הלקוח]
זאת אומרת. שאם בגלל התב"ע הדירה עכשיו שווה עוד 100,000 ש"ח תצטרכו לשלם 50,000 ש"ח לעירייה, כמובן שאתם תצטרכו להציג גם את ההוצאות, על אדריכל מהנדס מודד ועוד כדי להפחית את ההשבחה

 

[Panda]

במידה ומאושרת התב"ע. אז במידה והדירה נמכרת או מופק היתר בניה ,יהיה חיוב תשלום של היטל השבחה שהינו 50% משווי ההשבחה של הנכס, [לפי שומת שמאי מטעם מחלקת ההיטל השבחה, אפשר להציג שומה נגדית מטעם הלקוח]
זאת אומרת. שאם בגלל התב"ע הדירה עכשיו שווה עוד 100,000 ש"ח תצטרכו לשלם 50,000 ש"ח לעירייה, כמובן שאתם תצטרכו להציג גם את ההוצאות, על אדריכל מהנדס מודד ועוד כדי להפחית את ההשבחה

תודה,
השווי מחושב לפי דירה בנויה או רק לפי זה שיש תב"ע?
זאת אומרת דירה שהיא עדיין לא בנתה את התוספת ורק קיבלתה תב"ע אז היא שווה עוד 100K אז משלמים חצי מיזה או אחרי שהדירה תהיה בנויה היא תהיה שווה עוד 100K ?

 

[ציבימור]

לא ברור מדברייך האם הדירה כרגע 65 מ"ר ללא זכויות של תוספת בניה? וכדי להוסיף ייצטרכו לבצע שינוי תב"ע והיתר.
או שיש עליה זכויות בניה לעוד 30 מ"ר? וכל שיידרש זה היתר ובניה בפועל של המ"ר.

במידה ויש זכויות בניה לעוד 30 מ"ר:
האם זה בגלל שעשו שינוי תב"ע מיוחד כדי להוסיף לה את הזכויות הנ"ל.
או כי יש לה אחוזי בניה מהתב"ע המקורית של העירייה כמו שלהרבה דירות יש אחוזי בניה.

ולעניין שווי הדירה, דירה של 65 מ"ר עם זכויות בניה לתוספת תאורתית (שלא בוצעה בפועל) של עוד 30 מ"ר. יכולה לדרוש מעט יותר משוויה אבל ודאי שלא את שוויה המלא לאחר הבניה וגם לא חצי מזה.

אם בעלי הדירה הוציאו תב"ע מיוחדת להוספת ה-30 מ"ר הללו ושילמו היטל השבחה על הדירה הגיוני שיידרשו אותו במחיר הדירה.

 

[Yael147]

החישוב הוא לפי מחיר למ''ר באזור הדירה.
מהמחיר למ''ר מנוכה עלויות בניה בסך 7000 ש''ח למ''ר. ו25 אחוז רווח יזמות.
ויש עוד ועוד ניכויים שרק שמאי יודע לחשב אותם.
ורק אחרי כל הניכויים יש לשלם 50 אחוז מהרווח.

בדרך כלל ההשבחה במחיר הדירה לא שווה את ההשקעה.
אלא אם כן הבניה תתאפשר מידית, כלומר שאתם לא תלויום בשכנים.
ושההרחבה אכן מוסיפה ולא הורסת חדרים אחרים.

 

[horseman]

שמעתי שחיוב מס' שבח בעקבות שינוי תבע מוגבל לזמן ? או שזה לאורך כל חיי הנכס? זה נכון?
זאת אומרת אם אמכור את הנכס נניח 10 שנים לאחר השינוי האם אשלם גם מס' שבח במקרה שלא בניתי?

 

[Panda]

במידה ויש זכויות בניה לעוד 30 מ"ר:
האם זה בגלל שעשו שינוי תב"ע מיוחד כדי להוסיף לה את הזכויות הנ"ל.
או כי יש לה אחוזי בניה מהתב"ע המקורית של העירייה כמו שלהרבה דירות יש אחוזי בניה.

תודה על התגובה,
עשו שינוי תב"ע מיוחד כדי להוסיף לה את הזכויות לבניית עוד 30 מטר. ועכשיו עובדים על היתרי בניה.
באיזה שלב משלמים את היטל השבחה?

 

[Panda]

החישוב הוא לפי מחיר למ''ר באזור הדירה.
מהמחיר למ''ר מנוכה עלויות בניה בסך 7000 ש''ח למ''ר. ו25 אחוז רווח יזמות.
ויש עוד ועוד ניכויים שרק שמאי יודע לחשב אותם.
ורק אחרי כל הניכויים יש לשלם 50 אחוז מהרווח.

בדרך כלל ההשבחה במחיר הדירה לא שווה את ההשקעה.
אלא אם כן הבניה תתאפשר מידית, כלומר שאתם לא תלויום בשכנים.
ושההרחבה אכן מוסיפה ולא הורסת חדרים אחרים.

במקרה כאן כל הדיירים בבניין רוצים לבנות . (בניין קטן)
עשו שינוי תב"ע לכל הבניין ועובדים עכשיו על היתרי בניה.

למה את מתכוונת בזה:?

בדרך כלל ההשבחה במחיר הדירה לא שווה את ההשקעה.

 

[Yael147]

יש לשלם היטל השבחה עד 4 שנים מהתאריך בו קיבלה הדירה ת.ב.ע
או 4 שנים מתאריך הוצאת ההיתר בניה.

כלומר, אם עברו 4 שנים מתאריך הת.ב.ע אולי כדאי לכם למכור לפני ההיתרים
אם לא עברו, בכל מקרה תתחייבו בהיטל השבחה. אם תמכרו תוך 4 שנים

 

[Panda]

יש לשלם היטל השבחה עד 4 שנים מהתאריך בו קיבלה הדירה ת.ב.ע
או 4 שנים מתאריך הוצאת ההיתר בניה.

כלומר, אם עברו 4 שנים מתאריך הת.ב.ע אולי כדאי לכם למכור לפני ההיתרים
אם לא עברו, בכל מקרה תתחייבו בהיטל השבחה. אם תמכרו תוך 4 שנים

את היטל השבחה משלמים רק במקרה ומוכרים את הדירה תוך 4 שנים מאז הוצאת התבע?
ומה לגבי מס שבח?

תודה

 

[A052]

היטל השבחה לעירייה משלמים גם בהוצאת היתר (כך זכור לי) ובכל מקרה גם בזמן מכירה זה יחול על המוכר ולא על הקונה.

מס שבח לרשות המיסים זה רק במקרה של מכירת הדירה.

 

[Yael147]

את היטל השבחה משלמים רק במקרה ומוכרים את הדירה תוך 4 שנים מאז הוצאת התבע?
ומה לגבי מס שבח?

תודה

או מזמן הוצאת הץ.ב.ע או מהוצאת ההיתר!

מס שבח לא קשור להיטל השבחה .
מס שבח יש רק למוכר דירה שיש בבעלותן דירה נוספת.
ההפרש בין שווי המכירה לששוי הקניה חייב במס.
ואין לזה קשר להיתר בניה או לת.ב.ע

 

[Panda]

או מזמן הוצאת הץ.ב.ע או מהוצאת ההיתר!

מס שבח לא קשור להיטל השבחה .
מס שבח יש רק למוכר דירה שיש בבעלותן דירה נוספת.
ההפרש בין שווי המכירה לששוי הקניה חייב במס.
ואין לזה קשר להיתר בניה או לת.ב.ע

אז אם אני מבין נכון המס היחיד שיש לשלם למי שמוציא ת.ב.ע והיתר בניה ובונה את התוספת ומוכר את הדירה ויש לו רק דירה אחת זה ההיטל השבחה. נכון?

 

[Yael147]

המס היחיד שיש למי שיש לו דירה אחת הוא היטל השבחה במידה והוא מוכר רת הדירה תוך 4 שנים מהרגע שיצא הת.ב.ע או מהרגע שהתקבל היתר בניה

גם אם לא תבנו את ההרחבה....

 

[Panda]

המס היחיד שיש למי שיש לו דירה אחת הוא היטל השבחה במידה והוא מוכר רת הדירה תוך 4 שנים מהרגע שיצא הת.ב.ע או מהרגע שהתקבל היתר בניה

גם אם לא תבנו את ההרחבה....

אז במקרה כזה, שהוצא ת.ב.ע והיתר בניה והתוספת נבנתה, אבל הדירה נמכרת אחרי 4 שנים מאז הוצאת הת.ב.ע אז אין צורך לשלם את היטל השבחה?

 

[Yael147]

נכון.נכון גם אם לא נבנתה

 

[בינת המקראות]

למיטב ידיעתי היטל השבחה הוא על וספת מעל
130 מטר ובמקרה דנן 65 +30 הם 95 מ"ר ואי
לכך לכאורה אין היטל השבחה

 

[Panda]

נכון.נכון גם אם לא נבנתה

תודה