איפה הכי משתלם לרכוש דירה להשקעה?

[בנצי 1]

לדעתי יש שני דברים ששווה להשקיע בו או במקום כמו באר שבע אשקלון וליד אוניברסיטאות או ליד בתי חולים ששמה גם גם צריכים דירות וגם מחיר הדירות שמה לא בשמים להשקעה זה מחיר מאוד מצוין הביקוש במקומות האלו הוא להשכרה אבל כל זה נכון לקנות דירה גדולה ולחלקו לכמה יחדות דיור אבל לגבי השקעה דירה מאוד שווה להשקיע במקומות מרכז אבל לא ממש במרכז כמו למשל בת ים קרוב לתל אביב וצפוי לעלות שמה מחירי הדירות וכן מקומות ליד מרכז שהמחיר הוא לא כל כך יקר אבל זה מאוד אפשרי להרוויח הרבה

 

[קובי רמי]

מהנסיון שלי בדירות להשקעה, צריך לפני הכל סיעתא דשמיא.
אמר לי את זה המתווך. ישבנו איתו על טבלאות, שיגענו אותו בלי סוף,
בעלי עשה איתו קילומטראז'ים ארוכים ברחבי הארץ במטרה למצוא את דירת החלומות.
בגדול, ההשקעות היציבות נמצאות בלוד, בקריות ובשולי חיפה.
המטרה למצוא דירה הרוסה במחיר זול, לחלק לכמה שיותר ולקבל תשואה נאה.
יחד עם זאת, חשוב לדעת שבאיזורים האלו, צריך לדעת באיזה איזור לא ליפול, ולכן רק מתווך שגם ינהל את הנכס בעתיד ושמעתם עליו המלצות טובות, תפקידו את חיפוש הדירה בידיים שלו.

יחד עם זאת, אני יכולה להגיד, אנחנו חילקנו דירה לארבע, לפני כמעט שנה, כמעט כל חודשיים התחלף שוכר אחר באחת הדירות, אבל זה מאוד בגלל מצב הקורונה שיצר הרבה אנשים מובטלים בלי כסף.

ממליצה מאוד לדבר עם אלי פרוש, הוא אמין, יסודי ואחראי
אבל עדיין לא לסמוך על אף אחד, לבדוק הכל בעיניים, ולהשוות מול דירות אחרות ועסקאות אחרות.
בדקנו בזמנו הרבה מאוד עסקאות, היו לנו כאלו שהציעו פתח תקוה בהצעות ממש משתלמות, היום סיפר המתווך באיזור שהוא עוזב את פתח תקוה, כי ראש העיר עושה שם צרות למחלקי דירות, גם כאלו חוקיים.
בקיצור, הכל ענין של סיעתא דשמיא,
תבדקו עם כמה, תבדקו בכמה איזורים, דברו עם אנשים שהשקיעו, התפללו, וקבלו את ההחלטה הנכונה.

תפוח אדמה תוכל להיות איתי בקשר באימייל YC180280אין לכתוב כתובת מייל

 

[נתנאל יום טוב]

לכל מי שמתלבט האם כדאי להשקיע בבאר שבע ובאיזה איזורים מומלץ להשקיע בעיר מוזמנים להתקשר אלי בשמחה ולהתייעץ בכל שאלה שיש לכם שמי נתנאל יום טוב אני בעלים של משרד תיווך בעיר באר שבע 050-4238666

 

[szn]

לכל מי שמתלבט האם כדאי להשקיע בבאר שבע

ממה שנראה בפורום יש חלק מהציבור שחושש להשקיע בבאר שבע

אולי תתן סקירה על העיר.
על שוק השכירות ועל ענין עליית ערך

 

[נתנאל יום טוב]

בעיר באר שבע ניתן לחלק את סוגי ההשקעות ל-2
איזורי סטודנטים ואיזורי משפחות

באיזורי הסטודנטים טווח המחירים הוא 500K-מיליון והתשואה הממוצעת היא 4.5%-5%-המחיר כמובן עולה ככל שמתקרבים לאוניברסיטה והתשואה יורדת אך הדירה תמיד תעבוד וכנראה שלא תהיה כמעט אף פעם ריקה (באיזור הזה ישנם גם מגדלים ליד הבית חולים בהם המחירים הם גבוהים בהרבה אך ישנם לא מעט סטודנטים שבוחרים להשכיר שם ולשלם יותר)
השכונות באיזור הזה הן בעיקר שכונות ג, ד ו' הישנה ושכונה ב שאמנם מתרחקת טיפה מהאוניברסיטה אבל היא הכי מבוקשת עבור הסטודנטים בעיקר בגלל שהסביבה שם הרבה יותר נעימה גם מבחינת אוכלוסייה וגם מבחינת כניסות לבניינים ..
בנוסף יש איזור המכללות (מכללת סמי שמעון , והמכללה הטכנולוגית) שמרכזות אליהן סטודנטים נוספים -השכונות העיקריות שבהן נמצאים הן א ו-ב' מה שמייחד את 2 השכונות האלה הן שאתה נהנה מ2 העולמות גם פוטנציאל השכרה לסטודנטים וגם למשפחות .

באיזורי המשפחות בשכונות הישנות יותר טווח המחירים הוא 600K-מיליון (תלוי בסוג הנכס , עם מעלית , ללא מעלית קומה וכו') התשואות הממוצעות הן בין 3.8%-4.3% השכונות באיזור זה הן בעיקר ו החדשה ושכונה יא שמרכזות בעיקר עולים (רוסים/אתיופים) הן נחשבות מהשכונות היותר זולות באיזורי המשפחות למעט רחובות מסויימים , ויש את שכונות ט ו-ה' שהן שכונות מבוקשות יותר , שכונה ה' מאופיינת בעיקר בצביון דתי לאומי, ושכונה ט' לדעתי מהשכונות הישנות היא השכונה הכי מוצלחת -מחיר לדירה בשכונה מתחיל מ720K ..

בנוסף יש את השכונות החדשות יותר (נווה זאב , רמות , פלח 5 , סיגליות וכו') בהן המחירים מתחילים מיליון 1.1M ומעלה אם תרצו אפרט גם עליהן ..

לגביי דירות מחולקות כמובן שהתשואה גבוהה בהרבה אבל חשוב להבין זה בעיקר עניין של מזל יש יותר הלשנות ממה שהיה בעבר אבל עדיין יש המון דירות מחולקות בעיר שעובדות בצורה טובה ומושכרות בקלות

לגביי עליית ערך בשנה האחרונה המחירים החלו לעלות מחדש לאחר שכמה שנים המחירים היו יחסית סטטיים מבחינת עליית ערך

 

[אוהבים]

לגביי עליית ערך בשנה האחרונה המחירים החלו לעלות מחדש לאחר שכמה שנים המחירים היו יחסית סטטיים מבחינת עליית ערך

קחו בחשבון שבאר שבע היא בין הערים שרשמו את עליות המחירים הקטנות בארץ.

 

[lizi_g]

אני חושב שבאר שבע פונה בעיקר למשקיעים בחלק מהאזורים לפחות ולא למשפחות שקונות בשביל לגור.
צריך לדעת ששוק שבנוי בעיקר ממשקיעים לרוב העליות בו יהיו יותר נמוכות כי בסוף המשקיע תמיד יתמחר דירה לפי שווי שכירות.
והדוגמה ההפוכה יהיה בב"ב או בירושלים שדירות שעולות 2 מיליון ומעלה יהיו מושכרות ב5000 [ומטה לפעמים] הסיבה היא שיש הרבה אנשים שרוצים לגור. ואילו המשקיעים היו נותנים את הטון לעולם לא יתכן מחיר כזה לשכירות כה נמוכה כי בפריפריה באותו שווי אתה תכפיל את השכירות.
וזה מסביר עלית מחירים מתונה בבאר שבע לעומת זינוק במחיר בב"ב ירושלים ויתר ערי המרכז.

 

[אוהבים]

אני חושב שבאר שבע פונה בעיקר למשקיעים בחלק מהאזורים לפחות ולא למשפחות שקונות בשביל לגור.
צריך לדעת ששוק שבנוי בעיקר ממשקיעים לרוב העליות בו יהיו יותר נמוכות כי בסוף המשקיע תמיד יתמחר דירה לפי שווי שכירות.
והדוגמה ההפוכה יהיה בב"ב או בירושלים שדירות שעולות 2 מיליון ומעלה יהיו מושכרות ב5000 [ומטה לפעמים] הסיבה היא שיש הרבה אנשים שרוצים לגור. ואילו המשקיעים היו נותנים את הטון לעולם לא יתכן מחיר כזה לשכירות כה נמוכה כי בפריפריה באותו שווי אתה תכפיל את השכירות.
וזה מסביר עלית מחירים מתונה בבאר שבע לעומת זינוק במחיר בב"ב ירושלים ויתר ערי המרכז.

הסיבה שבערי המרכז התשואה נמוכה נובעת מכך שהתשואה היא בטוחה השוכרים מבוססים יותר והביקוש גדול =
יש פחות '"חורים"
וככל שהתשואה מסוכנת יותר היא עולה
זה בגדול - יש יוצאי דופן
צריך להבין ששוק שבנוי על משקיעים לא רק שעליית המחירים מתונה גם השוק פחות בטוח מכיון שהוא חשוף לתנודות
המשקיעים למשל במקרה שיטילו מס כלשהוא ולמשקיעים לא יהיה שווה להחזיק את הנכס או שהביקוש ירד מסיבה כלשהיא תהיה "מפולת" של מחירים .
לעומת זאת בשוק שבו יש פלח רציני של תושבים הוא מבוסס יותר ופחות נתון לתנודות ומפולות.

לגבי זה:

וזה מסביר עלית מחירים מתונה בבאר שבע לעומת זינוק במחיר בב"ב ירושלים ויתר ערי המרכז.

לא רק ערי המרכז ישנם גם ערי פריפריה שצברו עליות חדות לעומת באר שבע .

 

[szn]

לא רק ערי המרכז ישנם גם ערי פריפריה שצברו עליות חדות לעומת באר שבע .

היכן?

 

[יוגורט]

קרית מלאכי, עדיין מחירים של פעם

 

[נתנאל יום טוב]

זה לא העניין העיקרי , העניין העיקרי של עליית ערך הוא בעתודות קרקע , באיזור המרכז כמעט ואין בנייה נוספת לעומת זאת בבאר שבע הייתה בנייה מאוד מאסיבית בשנים האחרונות ולכן לא הייתה עליית מחירים משמעותית כי ההיצע גדל , בשנה האחרונה כשהיו פחות פרוייקטים חדשים שנבנו אם תעשה חקר שוק תראה שהמחירים עלו ועלו מהר מאוד .. בבאר שבע יש המון פוטנציאל להשבחה לאורך זמן לעומת ערים אחרות בפריפריה יש כאן אוניברסיטה בית חולים ועוד מעט בית חולים נוסף מרכזי קניות שמרכזים את כל יישובי הדרום , הצבא עובר לכיוון הדרום ומושך אליו המון אנשי קבע שמגיעים לגור בעיר , מוקמים פה לאט לאט לא מעט מקומות עבודה של הייטק שישאירו פה בעיר לא מעט סטודנטים שמגיעים ללמוד כאן וחזרו עד היום למרכז בעיקר כי היו חסרים פה מקומות עבודה כך שמי שיחקור את השוק וישקיע בבאר שבע יעדיף בוודאות להשקיע בבאר שבע לעומת ערים כמו אופקים , דימונה , קריית מלאכי וכו׳ .. המרכז לעומת זאת הוא סיפור אחר מבחינת עליית ערך אך המחירים גבוהים בהרבה ומשקיע שרוצה להתחיל את דרכו בד״כ לא יוכל להשקיע שם לעומת באר שבע שבה המחירים באופן יחסי למרכז -זולים!

 

[szn]

כנראה שלכותב אין ניסיון רב של התחדשות עירונית
כן גם בטבריה כיום מוחתמים מתחמים שעוד 5 שנים יהיו רווחיים שזה ממילא הזמן שלוקח לפינוי בינוי
המכפיל בטבריה כיום צריך להיות 7 ולא 10
גם בירוחם דירות חדשות נמכרות כיום בכמעט 900000 ש"ח מה שנותן אפשרות של מכפיל 8
ומה שכתבת לגבי ראשי העיר - אין להם בכל כוח לעצור את זה כי זה תכנית ממשלתית ואפשרי להעביר דרך הועדות המחוזיות

כמובן שאין לי ניסיון כמו שלך אבל בכל אופן אכתוב ממה שיודע לי.

אני אתן דוגמא, לפי מידע פנימי שיש לי מתוך אגף הנדסה של עירית קרית גת
בשביל לקדם פינוי בינוי בקרית גת צריך מכפיל דירות של 7-8
וזה באמת מה שהיזמים מקבלים שם מהותמ"ל באישור תבע
וקרית גת זאת עיר יקרה ביחס לטבריה
המחיר הממוצע בקרית גת 14 אלף למ"ר בדירות החדשות
לעומת זאת בטבריה המחיר הרבה יותר נמוך לפי מה שכתוב במדלן: https://www.madlan.co.il/sold/sold_6705248915950957106
וכך גם ברשות המסים:

כך שמוזר מאד איך מכפיל של 7 בטבריה מביא רווחיות ליזמים

קח לדוגמא את מגדל העמק המחיר הממוצע למ"ר קצת יותר מטבריה:

ובשמאות שאני מצרף אפשר לראות שבלי מכפיל של 10 אין היתכנות כלכלית ליזם
ובשביל מכפיל של 10 צריך קרקע משלימה מהמדינה או מימון אחר.

כאן אפשר לראות את השמאות ללא קרקע משלימה
כלומר מכפיל של 4 שאז היזם לא רק לא מרוויח אלא גם מפסיד
בקובץ המצורף:

וכאן אפשר לראות שאחרי קרקע משלימה
יש הכפלה של קרוב ל10
ואז יש רווח של 18%:

וזה החלטת הועדה המחוזית:

 

[szn]

המכפיל בטבריה כיום צריך להיות 7 ולא 10

זה מה שמופיע באתר עירית טבריה:

 

[חוטיוטיק]

בכרמיאל ברחוב צה"ל בשכונת המייסדים
יש תוכנית רצינית לפינוי בינוי
ורוב הבניינים מעוניינים לחתום
מחיר דירה 67 מטר עדיין לא עלה בעקבות התוכנית והוא בממוצע 700,000-750,000

 

[szn]

בכרמיאל ברחוב צה"ל בשכונת המייסדים

צהל זה רחוב גדול
תמקדו?

השאלה הגדולה מה מדיניות העיריה שם?
האם היא בעד בנית מגדלים 15 קומות בתוך שכונה ישנה?
(אם העיריה נגד בניה לגובה מאד קשה לקדם)

והשאלה איזה מכפיל צריך שם כדי שהיזם ירוויח מספיק?

 

[א12345]

מדברים שם גם על רחוב הגליל.
המחירים בשנה האחרונה בכרמיאל עלו ב 15%.

 

[חוטיוטיק]

צהל זה רחוב גדול
תמקדו?

מדברים שם גם על רחוב הגליל.
המחירים בשנה האחרונה בכרמיאל עלו ב 15%

בצה"ל בצד האי זוגי בבניינים של 4 קומות
ברחוב הגליל יש גם תכנון בצד האי זוגי לכל אורך הרחוב ,אבל כרגע מתמקדים בצה"ל
הפינוי בינוי הוא ביוזמת העירייה וכבר הוגשו הצעות ע"י שני קבלנים שנבחרו להתמודד לפרוייקט
מבחינת העירייה העניין החלטי -אפשר להתייעץ עם סגן ראש העיר החרדי הרב פינחס סירוקה
כרגע מצב החתימות למעלה מ70 אחוז
והמחיר לא עולה עדיין
אם הייתה לי אפשרות הייתי קונה שם...
בהצלחה

 

[חוטיוטיק]

עפולה ממש לא מומלצת להשקעה

למה לא?

 

[חוטיוטיק]

אני כתבתי על קריית שמונה מתוך היכרות קרובה.

יש מצב שאתה מפרט יותר למה ריווחי לקנות בקריית שמונה?

 

[תם וחכם]

יש מצב שאתה מפרט יותר למה ריווחי לקנות בקריית שמונה?

בקריית שמונה יש ביקוש גדול לדירות על ידי סטודנטים (מכללת תל חי, כמדומני הגדולה בארץ, ולומדים בה כ5000 סטודנטים, כשהמגמה היא להפוך את המכללה לאונברסיטה).
ומאידך, מחיר הדירות זול יחסית, אם כי במגמת עלייה (שזה גם יתרון חשוב)
וגם יש הרבה פחות בעלי דירות להשקעה, מה שאומר שהיצע הדירות לשכירות הוא פחות ממקומות אחרים עם משקיעים רבים.