השקעות נדל"ן איפה הכי כדאיי לרכוש דירה בעסקאות של 20/80

[השקעות R הון]

תודה לכם, תמשיכו לשמור על הפורום כ'אי שפוי'.

התודה ל @מקצועי בלבד

 

[ניק 109814]

71.28 מטר דירה
7.48 מרפסת שמש
זה יוצא באזור ה30 אלף למטר

זה לא עיר חרדית שאפשר לסגור את זה לחדר ולהוסיף ארון אויר.

וזה כולל חניה . דירה בקומה 6 עם נוף

יש את זה ברוב אם לא לכל הדירות, רק בעיר חרדית זה הופך להיות מחסן, ואח"כ תלונות על מצוקת חנייה.

וכולל ערבות בנקאית מלאה על הכסף

באיזה פרויקט אין ערבות בנקאית?

מה ששונה מרבית של 6 %

6*4 יוצא 28% במקרה שלנו זה 176,243.2 ש"ח

הממוצע במדלן הוא 28 אבל הרוב נובע מדירות ישנות
דירות חדשות שוות הרבה יותר

ברשות המיסים הממוצע הוא 24,182 ועל דירות חדשות זה 26,627 ודירות על הנייר זה 25,878.

בדקתי במדלן ורוב העסקאות זה דירות חדשות

אין באף מקום באזור כזה עסקה
וזה גם צמוד לרכבת הקלה

וצמוד לשדה התעופה עם רעש מחריש אוזניים 24 שעות ביממה.

 

[my car]

תכלס בפרוייקט המדובר באור יהודה מתחילת האשכול,
באמת המחירים זולים, ויש הצעה לרכישה, של 10/90 כולל אפשרות של הסבת ערבות, ופטור ממדד

ואני יודע בוודאות שהמחיר בפרוייקט הספציפי הזה הולך לעלות המחיר ב 10 % בחודש הקרוב, כך שדירה שעולה 5 חדרים שעולה 3 מיליון תעלה 3.3 מיליון
אז מבחינת הפרוייקט הספציפי הזה, הולך להיות רווח של 300.000 ש''ח, בגלל עליית המחיר בזמן הקרוב,

1. השאלה כמה סיכוי יש למכור לפני קבלת המפתח וכך לא צריכים להוציא משכנתא בכלל, אלא רק לשלם 10 % ???
האם רגע לפני קבלת המפתח, אנשים ייקנו את זה דרך יד 2 , והעמלה שמשלמים למתווך והעו''ד בעד העיסקה הראשונית האם אפשר לגלגל את זה לקונה?

2. אם רוצים לחכות עם המכירה עד שנתיים אחרי קבלת המפתח כפי המלצות המשקיעים,
המשכנתא תהיה (כנראה) באיזור 13-15 אלש''ח לחודש,
ושכירות ממוצעת(לפי יד 2 כיום) של 5 חדרים מוצעת ב 7 אלש''ח
אז ההפרש בין המשכנתא לשכירות הוא 8 אלש''ח, שאת זה המשקיע צריך לשלם מכיסו!
או שאולי בעוד 4 שנים השכירות תהיה באיזו ה 15 אלש''ח, יש סיכוי?
במקרה כזה שהמשקיע צריך לשלם מכיסו 8 אלש''ח X שנתיים עד המכירה= 150 אלש''ח,
האם זה בעצם שחיקה של הרווח או שזה חלק מהעסק?

3. האם יש עוד סעיפים קטנים שצריך לבדוק? (חוץ מ: הסבת ערבויות, פטור ממדד)
אשמח להחכמה מבעלי הניסיון.

 

[אמת מארץ תצמח]

תכלס בפרוייקט המדובר באור יהודה מתחילת האשכול,
באמת המחירים זולים, ויש הצעה לרכישה, של 10/90 כולל אפשרות של הסבת ערבות, ופטור ממדד

ואני יודע בוודאות שהמחיר בפרוייקט הספציפי הזה הולך לעלות המחיר ב 10 % בחודש הקרוב, כך שדירה שעולה 5 חדרים שעולה 3 מיליון תעלה 3.3 מיליון
אז מבחינת הפרוייקט הספציפי הזה, הולך להיות רווח של 300.000 ש''ח, בגלל עליית המחיר בזמן הקרוב,

מה שייך פה לדעת בוודאות?
אולי הם יעלו בוודאות את המחיר, אבל כמובן השאלה היא האם בוודאות השוק יסכים לקנות בכזה מחיר.

1. השאלה כמה סיכוי יש למכור לפני קבלת המפתח וכך לא צריכים להוציא משכנתא בכלל, אלא רק לשלם 10 % ???
האם רגע לפני קבלת המפתח, אנשים ייקנו את זה דרך יד 2 , והעמלה שמשלמים למתווך והעו''ד בעד העיסקה הראשונית האם אפשר לגלגל את זה לקונה?

צריך לבדוק טוב בחוזה, לפעמים הקבלנים מכניסים סעיף שאוסר על מכירת הדירה לפני קבלת המפתח, ואפי' שנה שנתיים אח"כ.

 

[szn]

ואני יודע בוודאות שהמחיר בפרוייקט הספציפי הזה הולך לעלות המחיר ב 10 % בחודש הקרוב, כך שדירה שעולה 5 חדרים שעולה 3 מיליון תעלה 3.3 מיליון
אז מבחינת הפרוייקט הספציפי הזה, הולך להיות רווח של 300.000 ש''ח, בגלל עליית המחיר בזמן הקרוב,

אולי זה נכון ואולי זה טריק של היזם כדי להראות שהנה אתה הולך להרוויח 300 אלף

אגב, זה עובד כך בכל המשרדי מכירות שאומרים שכל תקופה המחיר מתעדכן
וכדאי לקנות עכשיו מיד כדי להרוויח את העליה.

דבר נוסף, גם אם היזם יעלה את המחיר ב-300 אלף זה לא אומר שהוא באמת יצליח למכור במחיר הזה,
בסוף השוק לא תמיד מוכן לשלם כל מחיר, במיוחד לא שוק כמו עכשיו שהוא שוק של קונים...

 

[my car]

אולי זה נכון ואולי זה טריק של היזם כדי להראות שהנה אתה הולך להרוויח 300 אלף

אגב, זה עובד כך בכל המשרדי מכירות שאומרים שכל תקופה המחיר מתעדכן
וכדאי לקנות עכשיו מיד כדי להרוויח את העליה.

דבר נוסף, גם אם היזם יעלה את המחיר ב-300 אלף זה לא אומר שהוא באמת יצליח למכור במחיר הזה,
בסוף השוק לא תמיד מוכן לשלם כל מחיר, במיוחד לא שוק כמו עכשיו שהוא שוק של קונים...

אם אני מסתכל על השנים האחרונות המחירים רק עלו ועלו....

 

[my car]

אם אני מסתכל על השנים האחרונות המחירים רק עלו ועלו....

האם מוסכם שהמחירים עולים ועולים,
ולכן אם קונים דירה חדשה מתחת למחיר השוק כשהיא תהיה מוכנה בעוד שנתיים היא תהיה שווה עוד יותר,
האם יש צפי כמה שכירות אפשר לקבל בעוד שנתיים?

 

[שמעון המקורי]

תכלס בפרוייקט המדובר באור יהודה מתחילת האשכול,
באמת המחירים זולים, ויש הצעה לרכישה, של 10/90 כולל אפשרות של הסבת ערבות, ופטור ממדד

ואני יודע בוודאות שהמחיר בפרוייקט הספציפי הזה הולך לעלות המחיר ב 10 % בחודש הקרוב, כך שדירה שעולה 5 חדרים שעולה 3 מיליון תעלה 3.3 מיליון
אז מבחינת הפרוייקט הספציפי הזה, הולך להיות רווח של 300.000 ש''ח, בגלל עליית המחיר בזמן הקרוב,

1. השאלה כמה סיכוי יש למכור לפני קבלת המפתח וכך לא צריכים להוציא משכנתא בכלל, אלא רק לשלם 10 % ???
האם רגע לפני קבלת המפתח, אנשים ייקנו את זה דרך יד 2 , והעמלה שמשלמים למתווך והעו''ד בעד העיסקה הראשונית האם אפשר לגלגל את זה לקונה?

2. אם רוצים לחכות עם המכירה עד שנתיים אחרי קבלת המפתח כפי המלצות המשקיעים,
המשכנתא תהיה (כנראה) באיזור 13-15 אלש''ח לחודש,
ושכירות ממוצעת(לפי יד 2 כיום) של 5 חדרים מוצעת ב 7 אלש''ח
אז ההפרש בין המשכנתא לשכירות הוא 8 אלש''ח, שאת זה המשקיע צריך לשלם מכיסו!
או שאולי בעוד 4 שנים השכירות תהיה באיזו ה 15 אלש''ח, יש סיכוי?
במקרה כזה שהמשקיע צריך לשלם מכיסו 8 אלש''ח X שנתיים עד המכירה= 150 אלש''ח,
האם זה בעצם שחיקה של הרווח או שזה חלק מהעסק?

3. האם יש עוד סעיפים קטנים שצריך לבדוק? (חוץ מ: הסבת ערבויות, פטור ממדד)
אשמח להחכמה מבעלי הניסיון.

אם אתה רוצה לקנות שם - בכבוד...
אם אתה רוצה לשכנע אחרים לקנות שם - בבקשה אם תוכל לספר לנו מה אתה תרוויח..

 

[יחצ"ן]

סימולציה קצרה, באו נעשה יחד את החשבון.

קניית דירה שניה להשקעה (20-80) – במספרים:​

לשם הדיון, נניח שהדירה שרכשנו עלתה 2,000,000 ש"ח, ולכם יש 400,000 ש"ח להשקיע.
שילמתם את כל הסכום לקבלן כתשלום ראשוני = 20%,
ואת היתרה = 80% תשלמו בעוד ארבע שנים כשהדירה תהיה מוכנה, או לחלופין תמכרו אותה סמוך לאכלוס.

עכשיו, נמתח קצת את ההערכות לכיוון חיובי, בואו נניח שמחירי הדירות זינקו בשיעור חד של 20% במהלך 4 השנים של הבניה, והדירה שווה כעת, בסיום הבניה, 2,400,000 ש"ח.

כמה הרווחתם מהמהלך?
בחשבון פשטני, הכסף הכפיל את עצמו. השקעתם 400,000 ש"ח, וקיבלתם עליהם במשך ארבע שנים-
תשואה של 100% – ארבע מאות אלף שקלים נוספים.

עד כאן נשמע פנטסטי, לא?!

הסעיפים הקטנים:​

אבל לצערנו, החשבון לא כזה פשוט. כדי להבין את הרווח האמיתי שלכם, צריך לקחת בחשבון עוד כמה דברים:

• 160,000 ש"ח מס רכישה.
• 5,000 ש"ח תשלום לעורך הדין של היזם.
• 10,000 ש"ח לעורך הדין שלכם (במידה וישנו).
• 40,000 ש"ח למתווך. 2% (לפני מע"מ)
• 40,000 ש"ח למתווך במכירת הדירה.
• 12,000 ש"ח לעו"ד במכירת הדירה.

[הערה: לצורך ההסבר הפשוט לא נכנסתי לכל סיטואציה אפשרית (למשל כשאין מתווך, או כשהוא לוקח דמי תיווך גבוהים יותר). העיקרון נשאר זהה גם אחרי שעושים את ההתאמות האלה].

אחרי כל זה, נותר לכם ביד רווח נטו של 133,000 ש"ח, וזה לפני שמדברים על הוצאות נוספות במסגרת לקיחת המשכנתא ועוד.

רגע, זה לא נגמר...​

על כל ההוצאות האלו צריך להוסיף הוצאה משמעותית נוספת – תשלום למס הכנסה (מס שבח) בגובה של 25% מהרווח שלכם. מה לעשות? מישהו צריך לממן את המלחמה הזו...
עכשיו בואו נספור את הרווח האמיתי שלכם –

נותרו לכם כ-99,750 ש"ח נטו בכיס.

זה רווח יפה, אבל באחוזים זה אומר תשואה של כ-8% בשנה. קצת פחות פנטסטי ממה שחשבנו...

וכל זה במקרה ששוק הנדל"ן עלה ב-20% במשך 4 שנים. אם הוא עלה ב10%, בכלל יש כאן הפסד!

בשורה התחתונה,
הבנו שהשקעה בדירה שניה (מסוג 20 - 80 וכדו' כשהמטרה היא לטווח קצר)
עולה הרבה יותר מהרושם הראשוני שהיא עושה,
וגם אם מתכוונים כן לבצע השקעה כזו -
חייבים לקחת בחשבון את כל העלויות הללו.

כן יש עסקאות מסוג 20 - 80 וכדו' , שמשתלם מאוד לרכוש!

מדויק!
גם אני התלהבתי מהרעיון אבל לא התעצלתי - נסעתי במיוחד לאחד מפרויקטים שפרסם 10/90 עצרתי דיירים תחקרתי על המחיר והתברר שהמחיר של הקבלן הוא שווה ערך אם לא יותר מהמחיר בשוק, ויחד עם כל הנתונים שהבאת הדבר הופך ללא להיט במקרה הטוב ולהפסד גדל במקרה הרע.

 

[שמעון המקורי]

זה נכון (בדרך כלל..) למי שגר בדירה שלו ואין לו כוונה למכור אותה אלא להמשיך לגור בה.

כיום יש הרבה מאד זוגות שיש להם דירה במקום כלשהוא (קריות אופקים וכו') והם משכירים ושוכרים דירה אחרת,

אם הם יקנו דירה בחשבון הנ"ל וימכרו את הדירה שלהם כשהדירה החדשה תהיה מוכנה (לפי חישוב נכון - שפוטר ממס רכישה וממס שבח)
הם ירוויחו סכום מאד יפה מעיסקה כזו בלי לשלם מס רכישה ומס שבח.

כך שזה לא נכון לומר חד משמעית שזה לא משתלם לאף אחד...

ספוילר

כמובן צריך למצוא עיסקה משתלמת - ולא כל מבצע הוא כזה..

 

[robi]

אם אני מסתכל על השנים האחרונות המחירים רק עלו ועלו....

תיארת מאוד יפה את הטעות שלך.
אתה מסתכל על העבר ורוצה לחזות את העתיד.

 

[סנפירית]

אני לא מתווך אני מכיר מישהו
יש לו באשדוד ובחדרה דירות של 10/90 בלי מדד במקמות ממש פונטציאלים.

כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.

 

[השקעות R הון]

כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.

מתייעצים כן.
מי אמר שמחליטים

 

[אסטרטגיה נדלן]

מתייעצים כן.
מי אמר שמחליטים

פשוט הוא רק מכיר מישהו והוא לא מתווך, אלא פשוט רוצה לעזור,
ובכל פורום הוא מעלה שהוא מכיר מישהו שמוכר באשדוד, אופקים, חדרה, וכו',
מעניין אם המספר טלפון זה לא הוא עצמו.

 

[מומחה בנדל"ן]

כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.

כמובן שצריך לבדוק את העיסקה, מי אמר לסגור?? צריך לשבת על כל דבר!!

 

[DDESIGN]

כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.

לא הבנתי למה את מחליטה שמדובר בפרוייקט כושל ?
את מכירה את הפרטים ?

 

[אסתוש אחת]

פשוט הוא רק מכיר מישהו והוא לא מתווך, אלא פשוט רוצה לעזור,
ובכל פורום הוא מעלה שהוא מכיר מישהו שמוכר באשדוד, אופקים, חדרה, וכו',
מעניין אם המספר טלפון זה לא הוא עצמו.

לא התכוונתי מדי בשאלה.
רק רציתי לשמוע פרטים על ההשקעות שהוא מציע.
אתה כן מתווך?

 

[מקצועי בנדל"ן]

כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.

אז זהו שזה לא בדיוק כך.
אנשים כן מתייעצים גם בפרוג (לא רק..).
ומתדיינים. ולומדים אחד מהשני. ומקבלים אינפורמציות אחד מהשני!
וגם אנשים יודעים מתי לקבל החלטות כמו חכמים.
זה מעולה לשמוע ולעלות את כל הדעות על העסקה ועל הנדל"ן בפורום.
זה מאוד עוזר לקבל החלטה חכמה יותר.. וזה נותן תועלת גבוהה ביותר!
כמעט כל איש עסקים חבר באיזושהי קבוצה בתחום שבה הוא עוסק - רק כדי להצליח יותר!

נ.ב
אם בנאדם כ"כ תמים אז "חלילה" יפילו אותו גם בלי פרוג...

 

[רמיזא]

מישהו מכיר פרויקטים פינוי בינוי ותמ"א בקריות סמוך לחוף הים ?
שווה או לא ?
יש שם 20/80 על דירות של תמ"א, מישהו תיאר לי שזה משהו שיקפוץ בבום, כי זה שידרוג מלא של אזור עלוב שיהפוך לאזור יוקרה עם מגדלים.
מה אומרים @szn @מקצועי בנדל"ן @הקוזניצר .

​

 

[רמיזא]

אז זהו שזה לא בדיוק כך.
אנשים כן מתייעצים גם בפרוג (לא רק..).
ומתדיינים. ולומדים אחד מהשני. ומקבלים אינפורמציות אחד מהשני!
וגם אנשים יודעים מתי לקבל החלטות כמו חכמים.
זה מעולה לשמוע ולעלות את כל הדעות על העסקה ועל הנדל"ן בפורום.
זה מאוד עוזר לקבל החלטה חכמה יותר..
כמעט כל איש עסקים חבר באיזושהי קבוצה בתחום שבה הוא עוסק - רק כדי להצליח יותר!

נ.ב
אם בנאדם כ"כ תמים אז "חלילה" יפילו אותו גם בלי פרוג...

מצטרף, ברור שיש פה גם אנשים שמנסים לתפוס ציפורים, אך התועלת שאנשים שואבים מפה הוא לאין ערוך.