הנושאים החמים
שלום וברכה,
בסוף המאמר הקודם שסקר את תולדות תוכנית ההגרלות לדיור ואת הכללים וההגבלות השונים, הבטחתי לכתוב גם המלצות לאן להירשם.
אז לפני שנתחיל בהמלצות הספציפיות, חשוב לכוון ולהגדיר את הצרכים שלנו, האם אנו נרשמים למקום מסויים בתקווה לגור שם, או רק מתוך רצון להשקיע שם כמה שנים (לפי החוק, מינימום 7 שנים מתאריך ההגרלה) ולאחר מכן למכור את הדירה ולנסות להתקדם לקנייה בעיר שאנו חפצים לגור בה.
לדעתי האישית, אם יש עיר מסויימת שאנו חושבים בלאו הכי לגור בה, והיא מופיעה כרגע ברשימת ההגרלות (למעט ירושלים, שאינה משתלמת מכמה סיבות), אז כדאי בראש ובראשונה להירשם אליה, גם אם הרווח הצפוי שם נמוך יותר ממקומות אחרים, כי בתכל'ס, בהגרלה הנוכחית יש בכל המקומות הנחות יפות של מינימום כמה מאות אלפי ש"ח, ולכן הסברא נותנת שכדאי להירשם לעיר הרצויה לנו למגורים, כי עם כל הכיף של הרווחים הצפויים, צריך לדעת שזה עדיין כאב ראש לא קטן להתעסק עם כל הענין של "לשכור ולהשכיר", ואני מתכוון לכאב ראש כפול: 1. לדאוג לשוכרים טובים והגונים שיגורו בדירה שזכינו בה. 2. לדאוג לעצמנו לדירה לשכירות במשך 7 השנים הבאות לפחות. כך שאם יש למישהו אפשרות זכייה בדירה שתשמש לו למגורים, אין כמו זה.
בענין זה חשוב להדגיש, שאם אנחנו נרשמים למקום מסויים מתוך רצון לגור שם (או סתם מתוך רצון גבוה במיוחד לזכות דוקא שם), מומלץ לא להירשם לערים אחרות גדולות יותר, אלא רק לערים קטנות יותר, כי סדר ההגרלות נערך לפי גודל הערים (על פי מספרי ההגרלה - מהנמוך לגבוה), ומי שזוכה באחת ההגרלות נפלט מכל ההגרלות האחרות שנרשם אליהן, כך שזכייה בעיר גדולה שפחות רצויה לנו תמנע מאיתנו את הזכייה בעיר הקטנה הרצויה (נכון, זה צרות של עשירים. ועדיין, מי שרוצה מאד לגור בעיר מסויימת, עדיף לו לכאורה לבחור בשתי הבחירות האחרות בערים קטנות יותר, כדי שלא לאבד את אפשרות הזכייה בעיר בה הוא חפץ במיוחד לזכות).
בהנחה שאנו לא מעוניינים במגורים באף אחת מן הערים שבהגרלה, וכל הסיפור הוא השקעה נטו, הרי שצריך לקחת בחשבון 3 נקודות עיקרות:
1. מחיר הדירה הצפוי בהגרלה - כמה זה יעלה לנו.
2. שווי הדירה בשוק החופשי - וממילא סכום הרווח הצפוי.
3. סיכויי הזכייה.
לגבי סעיף 1 - פירסמתי במאמר הקודם את טבלאותיו המעודכנות של טל זכריה ובהן פירוט נרחב לגבי מחירי הדירות הצפויים בהגרלה, כולל פילוח לדירות קטנות, בינוניות וגדולות. אז נעבור כרגע לסעיפים הבאים.
לגבי סעיף 2 - לפני מספר ימים פורסם באחד האתרים הגדולים במדינה טבלת אקסל שמופיעים בה בין היתר הנתונים לגבי מחירי דירות מקבילות בשוק החופשי על פי מחירי מדל"ן. בנוסף פורסמו שם מחירי הדירות הצפויים בהגרלה, ואת הרווח הצפוי בכל סוגי הדירות בהגרלות. דא עקא, שבעוד שעל הנתונים שלהם לגבי מחירי הדירות בשוק החופשי ניתן אולי לסמוך (אף על פי שגם בזה עוררו כמה גולשים על טעויות מסויימות), הרי שלגבי מחירי הדירות הצפויים בהגרלה הנתונים שם היו מאד לא מדוייקים (בלשון המעטה), מכיון שהם לא לקחו בחשבון את כל ההגבלות שהזכרנו במאמר הקודם. לכן תיקנתי בטבלה את הנתונים הנ"ל על פי המחירים הצפויים של טל זכריה, ובטור האמצעי חישבתי את הרווח הצפוי בכל ההגרלות ובכל סוגי הדירות. חוץ מזה, יש שם עמודות נפרדות לגבי ממוצע סכומי הרווח בכל הערים, ולגבי אחוזי הרווח בדירות 4 חד'. משום מה אני לא מצליח לצרף כאן את הקובץ, אז אתן קישור לאשכול "הגרלות מחיר למשתכן" שם הצלחתי להעלות אותו (תגובה 5679) https://www.prog.co.il/threads/הגרלות-מחיר-למשתכן.748892/page-284
אציין כאן רק את הערים המובילות בתחום הנ"ל (לפי סכומים), ולחילופין את אלו שהכי משתרכות מאחור. הערים בהגרלה עם הרווח הצפוי הגבוה ביותר הן: אילת, פ"ת, רחובות וצפת. בעוד שהערים עם הרווח הנמוך ביותר הן: ירושלים, בני עי"ש, קרית שמונה ורכסים. (עריכה: הנתונים לגבי ירושלים כנראה אינם מדוייקים - והרווח הצפוי שם גבוה יותר).
לגבי קרית גת, המצב שם מענין למדי, כי קרית גת היא אחת הערים הכפופות להגבלה החדשה של 600K הנחה משומת 2023 (זוכרים מהמאמר הקודם?), והשמאי נתן שם 2 שמאויות שונות לחלוטין, כאשר השומה במערב (חרדי) נמוכה משמעותית מהשומה בצפון (כללי), כך יוצא שהרווח הצפוי לדירת 4 חד' 100 מ"ר בקרית גת גבוה בכ200K במערב מאשר בצפון (למרות שהמחיר למ"ר המוצג באתר כמעט דומה).
לגבי סעיף 3 - יש אתר נפלא שפותח ע"י גאון מחשבים בשם ליעד יוסף המחשב און ליין את סיכויי הזכייה בכל ההגרלות, וזהו הקישור אליו https://better-dira.netlify.app/?isExternal=true
כדי לקבל תמונה מדוייקת של סיכויי הזכיה בכלל העיר (בערים שיש בהן יותר מהגרלה אחת) יש לבחור באופציה "קבץ לפי עיר" למעלה מצד שמאל (כי אחרת זה נותן את הנתונים של כל הגרלה והגרלה בנפרד, מה שפחות מענין אותנו).
חשוב לציין כי בניגוד לשני הנתונים הקודמים, הנתון של סיכויי הזכיה הוא דינאמי ומשתנה מרגע לרגע (לרעה), כי ככל שנרשמים יותר זכאים הסיכויים כמובן יורדים ופוחתים. ולכן רק ברגע האחרון ממש של הרישום ניתן יהיה לקבל תמונה מדוייקת לגמרי. אבל למעשה אין צורך להמתין לסוף הרישום, כי המגמות נשארות בעינן. דהיינו, הערים המובילות כעת מבחינת סיכויי הזכייה היו במצב דומה גם ביום הראשון של הרישום להגרלה ויישארו כך גם ביום האחרון. וכך גם לגבי הערים עם סיכויי הזכייה הנמוכים ביותר. ככה זה בסטטיסיטקה, המספרים אמנם משתנים ללא הרף, אבל המגמות הכלליות נשארות עומדות במקומן. ולכן כבר כעת ניתן לקבוע בבירור כי הערים בעלי הסיכויים הגבוהים ביותר הן: קרית גת, בני עי"ש, אלעד וקריית עקרון. ומנגד, הערים בעלי הסיכויים הנמוכים ביותר הן: בית דגן, ירושלים, צפת ופ"ת.
נמשיך הלאה. לאחר שכל הנתונים בידינו - כלומר, מחיר הדירה הצפוי בהגרלה, מחיר דירה דומה בשוק החופשי וכתוצאה מכך הרווח הצפוי לנו, וסיכויי הזכייה, ניתן להתקדם ולבחור את 3 הערים שנירשם אליהן. וכאן יש דילמה מעניינת - האם לבחור בערים עם הרווח הצפוי הגדול ביותר, או שעדיף לבחור בערים בעלי סיכויי הזכייה הגבוהים ביותר, או אולי לשלב בין שני הדברים.
אז ככה. אם נלך לפי חכמת ההמונים, 3 הערים שהכי הרבה נרשמו אליהן (לפי הסדר) הן: רחובות, פ"ת וקרית גת (וזה יישאר כך גם בסוף הרישום, כי המגמות כאן כדי להישאר, כמו שכתבנו). ברחובות יש רווח גבוה מאוד (כ900K) וסיכויים די נמוכים (כרגע 1 מתוך 71). בפ"ת יש רווח עצום (כ1.1 מיליון) וסיכויים מאד נמוכים (כרגע 1 מתוך 236), ובקרית גת יש רווח בינוני (כ430K בצפון וכ625K במערב) וסיכויים הכי גבוהים (כרגע 1 מתוך 11).
אבל, עם כל הכבוד לחכמת ההמונים, צריך לדעת שרוב האנשים אינם פועלים באופן הכי רציונלי בעולם, אלא מערבים בשיקוליהם הרבה מאד אמוציות. ומי שיבחר רק במקומות הנוצצים והמבוקשים, רוב הסיכויים שהוא ימשיך להמתין לזכיה המבוששת מלהגיע, עד לרגע הייאוש והמעבר לקנייה בשוק החופשי...
מניסיון אישי שלי וממעקב אחרי זוכים אחרים, אני יכול לומר באופן די ברור, שמי שמקפיד על 3 הכללים דלהלן הרי שבסופו של דבר יש סיכוי גבוה למדי שתוך כמה שנים הוא יזכה באחת ההגרלות:
1. להירשם לערים בעלי סיכויים טובים בלבד.
2. להירשם כל פעם ל3 ערים.
3. להירשם בתוך 3 הערים הללו לכל ההגרלות בעיר (חשוב מאד!).
אני כמובן לא יכול להבטיח שום דבר, ואני יודע שיש כאלו שנהגו על פי הכללים הנ"ל במשך כמה שנים ועדיין לא זכו, אבל הם כנראה מיעוט. רוב מי שעשה כך זכה במקום כלשהו תוך כמה שנים (ורוב מי שלא זכה במשך כמה שנים, בחר כנראה בערים עם סיכויי זכייה נמוכים מידי, או שלא נרשם כל פעם לכל המקומות האפשריים, או שזכה במקום מסויים וביטל את זכייתו...). ואם תשאלו איך זה יכול להיות שהרוב זוכים אם האחוזים הם בכל אופן חד ספרתיים בכל עיר? התשובה היא שככה זה בסטטיסיטקה, אם אתה נרשם לדוגמא ל20 הגרלות שבכל אחת מהן יש לך 5% סיכויי זכיה בלבד, הרי שהסיכוי הכולל שלך לזכות באחת מן ההגרלות גדל מאד, והוא עומד על כ64%! ואם תרשם ל30 הגרלות כאלו, הרי שהסיכויים יגדלו עוד ויעמדו על כ78%! (ההסבר המתמטי לכך מסובך למדי ולא מתאים למסגרת זו).
[במאמר המוסגר, ראיתי שיש לא מעט אנשים (בעיקר מאנ"ש שלא למדו מתמטיקה בסיסית) שטועים בנקודה זו וחושבים לתומם שסיכויי הזכייה שווים בהגרלה אחת או ב20 או 30 הגרלות, אבל הם טועים מאד. הסיכויים אכן שווים לגבי הגרלה ספציפית ומסויימת (כי כל הגרלה היא סיפור חדש שאינו קשור כלל להגרלות האחרות הקודמות), אבל אנחנו לא מדברים על הגרלה ספציפית, אלא על הגרלה אחת מתוך סך ההגרלות, וכאן יש הבדל ענק בסיכויי הזכייה בין השתתפות בהגרלה אחת בלבד או ב20 או 30 הגרלות.
מי שלא משוכנע בכך יכול לנסות את הניסוי הבא: לקחת מטבע ולהטיל אותו ולראות על איזה צד הוא יפול. בכל הטלה יש 50% שהוא יפול על הצד של הציור. אם הוא יטיל את המטבע פעם אחת ההסתברות להצליח היא כאמור 50%. אבל אם הוא יטיל את המטבע 10 פעמים ההסתברות להצליח באחת הפעמים מתוך ה10 תהיה קרובה מאד ל100%! (למרות שאם נתייחס ספציפית להטלה העשירית הסיכוי להצליח בה הוא 50% בלבד, כמו בכל הטלה בנפרד, אבל כשמחברים יחדיו את כל 10 ההטלות הסיכויים לזכייה באחת מהן נוסקים פלאים) למה? כי ריבוי הנסיונות מעלה את סיכויי הזכייה (כן, אני כבר רואה בעיני רוחי את אלו שיגידו שהטלת מטבע זה שונה כי יש שם 50% בכל פעם ולא רק 5% כמו בהגרלות, אבל ברור שזה לא נכון, כי בדיוק באותה מידה ש50 אחוזי הזכייה בהטלת המטבע נוסקים לכמעט 100% בריבוי ניסיונות, כך גם 5 אחוזי הזכייה שיש בעיר מסויימת ממריאים לעשרות אחוזים כאשר מנסים זאת 20 פעמים). אלו דברים פשוטים וברורים לכל בר-דעת, ולא נכתבו כאן אלא בעקבות כך שראיתי שיש הטועים בזה משום מה.]
לכן, למרות סכומי הרווח הגבוהים מאד בחלק מן הערים, לענ"ד לא כדאי להסתנוור יותר מדי מהמקומות הנוצצים, אלא ללכת כמה שיותר על בטוח, ולבחור בערים עם סיכויי זכיה סבירים. צריך להבין שעל פי ההערכות עומדים להירשם להגרלה הנוכחית כ100K זכאים המתמודדים על כ7K דירות בלבד, מה שאומר שבעוד כחודש וחצי עם פרסום התוצאות כ7% בלבד מן הנרשמים יחגגו וכ93% יתאכזבו... כולנו רוצים ומייחלים מאד להיות בין ה7%, אבל את האמת צריך לומר שרוב הסיכויים שזה לא יקרה. מה בכל אופן ניתן לעשות כדי לשפר את הסיכויים הנמוכים בלאו הכי? (חוץ מלהתפלל, שזה תמיד עוזר). התשובה לדעתי היא בראש ובראשונה להקפיד להירשם לערים בעלי סיכויי זכייה סבירים (וכמובן לכל ההגרלות באותן ערים). מה נקרא סביר בהגרלות הדיור? זו שאלה טובה, ולדעתי האישית התשובה היא כ3% סיכוי ומעלה, כלומר 1 מ33 זוכה (כמו בהגרלות שהרב'ה היה עושה בכיתה...), כאשר מובן מאליו שכמה שיותר גבוה יותר טוב. בהגרלה הנוכחית יש נכון לשעת כתיבת הטור רק 4 ערים העומדות בקריטריון הנ"ל, והן: קרית גת (9.32%), בני עי"ש (5.47%), אלעד (4.88%), וקרית עקרון (3.55%). כל שאר הערים משתרכות הרחק מאחור בפרמטר הנ"ל.
באופן אישי, אם אני הייתי צריך לבחור, הייתי הולך כנראה על קרית גת (בכל ההגרלות בעיר - כדי למקסם את הסיכויים), ועל אלעד, ובעיר השלישית הייתי מעדיף אולי את קרית עקרון על פני בני עי"ש, וזאת מכיון שהרווח הצפוי בבני עי"ש נמוך יחסית במספרים ובאחוזים, לעומת קרית עקרון שהרווח הצפוי בה (בשני הפרמטרים) גבוה בהרבה.
כן, אני מודע לכך שאמרתי לפני רגע לא להסתנוור מידי מהרווחים... אבל כמובן שאין כאן שום סתירה. לא אמרתי שהשיקול הנ"ל הוא אפס. ברור שגם אותו צריך לקחת בחשבון (ולכן למשל בערים שהרווח בהן הוא פחות מ250K בדרך כלל לא כדאי להירשם [אל דאגה - אין כאלו בהגרלה הנוכחית]). ולכן לאחר שכבר נרשמנו ל2 ערים עם סיכויים טובים, בתור עיר שלישית - כאשר הדילמה היא בין בני עי"ש עם רווח צפוי של כ20% ו420K וסיכויים כרגע של 1 מתוך 19 זוכים, לבין קרית עקרון עם רווח צפוי כמעט כפול של כ37% ו830K וסיכויים כרגע של 1 מתוך 29 זוכים, הייתי בוחר אולי בקריית עקרון, אבל גם בני עי"ש זו בהחלט אופציה טובה. כל אופציה אחרת חוץ מ4 הערים הנ"ל היא פחות טובה בעיני, בגלל סיכויי הזכייה הנמוכים (אני כמובן מתייחס בדברי לחיצונים שאינם בני מקום. לבני מקום יש אחוזים גבוהים/סבירים גם בחלק מהערים האחרות, כגון רכסים, רחובות, ואולי גם צפת).
בכל מקרה, איני אומר "קבלו דעתי", אלא רק "לעורר באתי" ואת הנלענ"ד כתבתי, וכל אחד יעשה כמובן כחכמתו וכהבנתו, ו"נהרא נהרא ופשטיה",
הצלחה רבה לכולם ובעיקר הרבה הרבה סייעתא דישמיא.
בסוף המאמר הקודם שסקר את תולדות תוכנית ההגרלות לדיור ואת הכללים וההגבלות השונים, הבטחתי לכתוב גם המלצות לאן להירשם.
אז לפני שנתחיל בהמלצות הספציפיות, חשוב לכוון ולהגדיר את הצרכים שלנו, האם אנו נרשמים למקום מסויים בתקווה לגור שם, או רק מתוך רצון להשקיע שם כמה שנים (לפי החוק, מינימום 7 שנים מתאריך ההגרלה) ולאחר מכן למכור את הדירה ולנסות להתקדם לקנייה בעיר שאנו חפצים לגור בה.
לדעתי האישית, אם יש עיר מסויימת שאנו חושבים בלאו הכי לגור בה, והיא מופיעה כרגע ברשימת ההגרלות (למעט ירושלים, שאינה משתלמת מכמה סיבות), אז כדאי בראש ובראשונה להירשם אליה, גם אם הרווח הצפוי שם נמוך יותר ממקומות אחרים, כי בתכל'ס, בהגרלה הנוכחית יש בכל המקומות הנחות יפות של מינימום כמה מאות אלפי ש"ח, ולכן הסברא נותנת שכדאי להירשם לעיר הרצויה לנו למגורים, כי עם כל הכיף של הרווחים הצפויים, צריך לדעת שזה עדיין כאב ראש לא קטן להתעסק עם כל הענין של "לשכור ולהשכיר", ואני מתכוון לכאב ראש כפול: 1. לדאוג לשוכרים טובים והגונים שיגורו בדירה שזכינו בה. 2. לדאוג לעצמנו לדירה לשכירות במשך 7 השנים הבאות לפחות. כך שאם יש למישהו אפשרות זכייה בדירה שתשמש לו למגורים, אין כמו זה.
בענין זה חשוב להדגיש, שאם אנחנו נרשמים למקום מסויים מתוך רצון לגור שם (או סתם מתוך רצון גבוה במיוחד לזכות דוקא שם), מומלץ לא להירשם לערים אחרות גדולות יותר, אלא רק לערים קטנות יותר, כי סדר ההגרלות נערך לפי גודל הערים (על פי מספרי ההגרלה - מהנמוך לגבוה), ומי שזוכה באחת ההגרלות נפלט מכל ההגרלות האחרות שנרשם אליהן, כך שזכייה בעיר גדולה שפחות רצויה לנו תמנע מאיתנו את הזכייה בעיר הקטנה הרצויה (נכון, זה צרות של עשירים. ועדיין, מי שרוצה מאד לגור בעיר מסויימת, עדיף לו לכאורה לבחור בשתי הבחירות האחרות בערים קטנות יותר, כדי שלא לאבד את אפשרות הזכייה בעיר בה הוא חפץ במיוחד לזכות).
בהנחה שאנו לא מעוניינים במגורים באף אחת מן הערים שבהגרלה, וכל הסיפור הוא השקעה נטו, הרי שצריך לקחת בחשבון 3 נקודות עיקרות:
1. מחיר הדירה הצפוי בהגרלה - כמה זה יעלה לנו.
2. שווי הדירה בשוק החופשי - וממילא סכום הרווח הצפוי.
3. סיכויי הזכייה.
לגבי סעיף 1 - פירסמתי במאמר הקודם את טבלאותיו המעודכנות של טל זכריה ובהן פירוט נרחב לגבי מחירי הדירות הצפויים בהגרלה, כולל פילוח לדירות קטנות, בינוניות וגדולות. אז נעבור כרגע לסעיפים הבאים.
לגבי סעיף 2 - לפני מספר ימים פורסם באחד האתרים הגדולים במדינה טבלת אקסל שמופיעים בה בין היתר הנתונים לגבי מחירי דירות מקבילות בשוק החופשי על פי מחירי מדל"ן. בנוסף פורסמו שם מחירי הדירות הצפויים בהגרלה, ואת הרווח הצפוי בכל סוגי הדירות בהגרלות. דא עקא, שבעוד שעל הנתונים שלהם לגבי מחירי הדירות בשוק החופשי ניתן אולי לסמוך (אף על פי שגם בזה עוררו כמה גולשים על טעויות מסויימות), הרי שלגבי מחירי הדירות הצפויים בהגרלה הנתונים שם היו מאד לא מדוייקים (בלשון המעטה), מכיון שהם לא לקחו בחשבון את כל ההגבלות שהזכרנו במאמר הקודם. לכן תיקנתי בטבלה את הנתונים הנ"ל על פי המחירים הצפויים של טל זכריה, ובטור האמצעי חישבתי את הרווח הצפוי בכל ההגרלות ובכל סוגי הדירות. חוץ מזה, יש שם עמודות נפרדות לגבי ממוצע סכומי הרווח בכל הערים, ולגבי אחוזי הרווח בדירות 4 חד'. משום מה אני לא מצליח לצרף כאן את הקובץ, אז אתן קישור לאשכול "הגרלות מחיר למשתכן" שם הצלחתי להעלות אותו (תגובה 5679) https://www.prog.co.il/threads/הגרלות-מחיר-למשתכן.748892/page-284
אציין כאן רק את הערים המובילות בתחום הנ"ל (לפי סכומים), ולחילופין את אלו שהכי משתרכות מאחור. הערים בהגרלה עם הרווח הצפוי הגבוה ביותר הן: אילת, פ"ת, רחובות וצפת. בעוד שהערים עם הרווח הנמוך ביותר הן: ירושלים, בני עי"ש, קרית שמונה ורכסים. (עריכה: הנתונים לגבי ירושלים כנראה אינם מדוייקים - והרווח הצפוי שם גבוה יותר).
לגבי קרית גת, המצב שם מענין למדי, כי קרית גת היא אחת הערים הכפופות להגבלה החדשה של 600K הנחה משומת 2023 (זוכרים מהמאמר הקודם?), והשמאי נתן שם 2 שמאויות שונות לחלוטין, כאשר השומה במערב (חרדי) נמוכה משמעותית מהשומה בצפון (כללי), כך יוצא שהרווח הצפוי לדירת 4 חד' 100 מ"ר בקרית גת גבוה בכ200K במערב מאשר בצפון (למרות שהמחיר למ"ר המוצג באתר כמעט דומה).
לגבי סעיף 3 - יש אתר נפלא שפותח ע"י גאון מחשבים בשם ליעד יוסף המחשב און ליין את סיכויי הזכייה בכל ההגרלות, וזהו הקישור אליו https://better-dira.netlify.app/?isExternal=true
כדי לקבל תמונה מדוייקת של סיכויי הזכיה בכלל העיר (בערים שיש בהן יותר מהגרלה אחת) יש לבחור באופציה "קבץ לפי עיר" למעלה מצד שמאל (כי אחרת זה נותן את הנתונים של כל הגרלה והגרלה בנפרד, מה שפחות מענין אותנו).
חשוב לציין כי בניגוד לשני הנתונים הקודמים, הנתון של סיכויי הזכיה הוא דינאמי ומשתנה מרגע לרגע (לרעה), כי ככל שנרשמים יותר זכאים הסיכויים כמובן יורדים ופוחתים. ולכן רק ברגע האחרון ממש של הרישום ניתן יהיה לקבל תמונה מדוייקת לגמרי. אבל למעשה אין צורך להמתין לסוף הרישום, כי המגמות נשארות בעינן. דהיינו, הערים המובילות כעת מבחינת סיכויי הזכייה היו במצב דומה גם ביום הראשון של הרישום להגרלה ויישארו כך גם ביום האחרון. וכך גם לגבי הערים עם סיכויי הזכייה הנמוכים ביותר. ככה זה בסטטיסיטקה, המספרים אמנם משתנים ללא הרף, אבל המגמות הכלליות נשארות עומדות במקומן. ולכן כבר כעת ניתן לקבוע בבירור כי הערים בעלי הסיכויים הגבוהים ביותר הן: קרית גת, בני עי"ש, אלעד וקריית עקרון. ומנגד, הערים בעלי הסיכויים הנמוכים ביותר הן: בית דגן, ירושלים, צפת ופ"ת.
נמשיך הלאה. לאחר שכל הנתונים בידינו - כלומר, מחיר הדירה הצפוי בהגרלה, מחיר דירה דומה בשוק החופשי וכתוצאה מכך הרווח הצפוי לנו, וסיכויי הזכייה, ניתן להתקדם ולבחור את 3 הערים שנירשם אליהן. וכאן יש דילמה מעניינת - האם לבחור בערים עם הרווח הצפוי הגדול ביותר, או שעדיף לבחור בערים בעלי סיכויי הזכייה הגבוהים ביותר, או אולי לשלב בין שני הדברים.
אז ככה. אם נלך לפי חכמת ההמונים, 3 הערים שהכי הרבה נרשמו אליהן (לפי הסדר) הן: רחובות, פ"ת וקרית גת (וזה יישאר כך גם בסוף הרישום, כי המגמות כאן כדי להישאר, כמו שכתבנו). ברחובות יש רווח גבוה מאוד (כ900K) וסיכויים די נמוכים (כרגע 1 מתוך 71). בפ"ת יש רווח עצום (כ1.1 מיליון) וסיכויים מאד נמוכים (כרגע 1 מתוך 236), ובקרית גת יש רווח בינוני (כ430K בצפון וכ625K במערב) וסיכויים הכי גבוהים (כרגע 1 מתוך 11).
אבל, עם כל הכבוד לחכמת ההמונים, צריך לדעת שרוב האנשים אינם פועלים באופן הכי רציונלי בעולם, אלא מערבים בשיקוליהם הרבה מאד אמוציות. ומי שיבחר רק במקומות הנוצצים והמבוקשים, רוב הסיכויים שהוא ימשיך להמתין לזכיה המבוששת מלהגיע, עד לרגע הייאוש והמעבר לקנייה בשוק החופשי...
מניסיון אישי שלי וממעקב אחרי זוכים אחרים, אני יכול לומר באופן די ברור, שמי שמקפיד על 3 הכללים דלהלן הרי שבסופו של דבר יש סיכוי גבוה למדי שתוך כמה שנים הוא יזכה באחת ההגרלות:
1. להירשם לערים בעלי סיכויים טובים בלבד.
2. להירשם כל פעם ל3 ערים.
3. להירשם בתוך 3 הערים הללו לכל ההגרלות בעיר (חשוב מאד!).
אני כמובן לא יכול להבטיח שום דבר, ואני יודע שיש כאלו שנהגו על פי הכללים הנ"ל במשך כמה שנים ועדיין לא זכו, אבל הם כנראה מיעוט. רוב מי שעשה כך זכה במקום כלשהו תוך כמה שנים (ורוב מי שלא זכה במשך כמה שנים, בחר כנראה בערים עם סיכויי זכייה נמוכים מידי, או שלא נרשם כל פעם לכל המקומות האפשריים, או שזכה במקום מסויים וביטל את זכייתו...). ואם תשאלו איך זה יכול להיות שהרוב זוכים אם האחוזים הם בכל אופן חד ספרתיים בכל עיר? התשובה היא שככה זה בסטטיסיטקה, אם אתה נרשם לדוגמא ל20 הגרלות שבכל אחת מהן יש לך 5% סיכויי זכיה בלבד, הרי שהסיכוי הכולל שלך לזכות באחת מן ההגרלות גדל מאד, והוא עומד על כ64%! ואם תרשם ל30 הגרלות כאלו, הרי שהסיכויים יגדלו עוד ויעמדו על כ78%! (ההסבר המתמטי לכך מסובך למדי ולא מתאים למסגרת זו).
[במאמר המוסגר, ראיתי שיש לא מעט אנשים (בעיקר מאנ"ש שלא למדו מתמטיקה בסיסית) שטועים בנקודה זו וחושבים לתומם שסיכויי הזכייה שווים בהגרלה אחת או ב20 או 30 הגרלות, אבל הם טועים מאד. הסיכויים אכן שווים לגבי הגרלה ספציפית ומסויימת (כי כל הגרלה היא סיפור חדש שאינו קשור כלל להגרלות האחרות הקודמות), אבל אנחנו לא מדברים על הגרלה ספציפית, אלא על הגרלה אחת מתוך סך ההגרלות, וכאן יש הבדל ענק בסיכויי הזכייה בין השתתפות בהגרלה אחת בלבד או ב20 או 30 הגרלות.
מי שלא משוכנע בכך יכול לנסות את הניסוי הבא: לקחת מטבע ולהטיל אותו ולראות על איזה צד הוא יפול. בכל הטלה יש 50% שהוא יפול על הצד של הציור. אם הוא יטיל את המטבע פעם אחת ההסתברות להצליח היא כאמור 50%. אבל אם הוא יטיל את המטבע 10 פעמים ההסתברות להצליח באחת הפעמים מתוך ה10 תהיה קרובה מאד ל100%! (למרות שאם נתייחס ספציפית להטלה העשירית הסיכוי להצליח בה הוא 50% בלבד, כמו בכל הטלה בנפרד, אבל כשמחברים יחדיו את כל 10 ההטלות הסיכויים לזכייה באחת מהן נוסקים פלאים) למה? כי ריבוי הנסיונות מעלה את סיכויי הזכייה (כן, אני כבר רואה בעיני רוחי את אלו שיגידו שהטלת מטבע זה שונה כי יש שם 50% בכל פעם ולא רק 5% כמו בהגרלות, אבל ברור שזה לא נכון, כי בדיוק באותה מידה ש50 אחוזי הזכייה בהטלת המטבע נוסקים לכמעט 100% בריבוי ניסיונות, כך גם 5 אחוזי הזכייה שיש בעיר מסויימת ממריאים לעשרות אחוזים כאשר מנסים זאת 20 פעמים). אלו דברים פשוטים וברורים לכל בר-דעת, ולא נכתבו כאן אלא בעקבות כך שראיתי שיש הטועים בזה משום מה.]
לכן, למרות סכומי הרווח הגבוהים מאד בחלק מן הערים, לענ"ד לא כדאי להסתנוור יותר מדי מהמקומות הנוצצים, אלא ללכת כמה שיותר על בטוח, ולבחור בערים עם סיכויי זכיה סבירים. צריך להבין שעל פי ההערכות עומדים להירשם להגרלה הנוכחית כ100K זכאים המתמודדים על כ7K דירות בלבד, מה שאומר שבעוד כחודש וחצי עם פרסום התוצאות כ7% בלבד מן הנרשמים יחגגו וכ93% יתאכזבו... כולנו רוצים ומייחלים מאד להיות בין ה7%, אבל את האמת צריך לומר שרוב הסיכויים שזה לא יקרה. מה בכל אופן ניתן לעשות כדי לשפר את הסיכויים הנמוכים בלאו הכי? (חוץ מלהתפלל, שזה תמיד עוזר). התשובה לדעתי היא בראש ובראשונה להקפיד להירשם לערים בעלי סיכויי זכייה סבירים (וכמובן לכל ההגרלות באותן ערים). מה נקרא סביר בהגרלות הדיור? זו שאלה טובה, ולדעתי האישית התשובה היא כ3% סיכוי ומעלה, כלומר 1 מ33 זוכה (כמו בהגרלות שהרב'ה היה עושה בכיתה...), כאשר מובן מאליו שכמה שיותר גבוה יותר טוב. בהגרלה הנוכחית יש נכון לשעת כתיבת הטור רק 4 ערים העומדות בקריטריון הנ"ל, והן: קרית גת (9.32%), בני עי"ש (5.47%), אלעד (4.88%), וקרית עקרון (3.55%). כל שאר הערים משתרכות הרחק מאחור בפרמטר הנ"ל.
באופן אישי, אם אני הייתי צריך לבחור, הייתי הולך כנראה על קרית גת (בכל ההגרלות בעיר - כדי למקסם את הסיכויים), ועל אלעד, ובעיר השלישית הייתי מעדיף אולי את קרית עקרון על פני בני עי"ש, וזאת מכיון שהרווח הצפוי בבני עי"ש נמוך יחסית במספרים ובאחוזים, לעומת קרית עקרון שהרווח הצפוי בה (בשני הפרמטרים) גבוה בהרבה.
כן, אני מודע לכך שאמרתי לפני רגע לא להסתנוור מידי מהרווחים... אבל כמובן שאין כאן שום סתירה. לא אמרתי שהשיקול הנ"ל הוא אפס. ברור שגם אותו צריך לקחת בחשבון (ולכן למשל בערים שהרווח בהן הוא פחות מ250K בדרך כלל לא כדאי להירשם [אל דאגה - אין כאלו בהגרלה הנוכחית]). ולכן לאחר שכבר נרשמנו ל2 ערים עם סיכויים טובים, בתור עיר שלישית - כאשר הדילמה היא בין בני עי"ש עם רווח צפוי של כ20% ו420K וסיכויים כרגע של 1 מתוך 19 זוכים, לבין קרית עקרון עם רווח צפוי כמעט כפול של כ37% ו830K וסיכויים כרגע של 1 מתוך 29 זוכים, הייתי בוחר אולי בקריית עקרון, אבל גם בני עי"ש זו בהחלט אופציה טובה. כל אופציה אחרת חוץ מ4 הערים הנ"ל היא פחות טובה בעיני, בגלל סיכויי הזכייה הנמוכים (אני כמובן מתייחס בדברי לחיצונים שאינם בני מקום. לבני מקום יש אחוזים גבוהים/סבירים גם בחלק מהערים האחרות, כגון רכסים, רחובות, ואולי גם צפת).
בכל מקרה, איני אומר "קבלו דעתי", אלא רק "לעורר באתי" ואת הנלענ"ד כתבתי, וכל אחד יעשה כמובן כחכמתו וכהבנתו, ו"נהרא נהרא ופשטיה",
הצלחה רבה לכולם ובעיקר הרבה הרבה סייעתא דישמיא.
