עמלת פירעון מוקדם

[R.I נכסים ומשכנתאות]

לאלו ששאלו כיצד מחשבים עמלת פירעון מוקדם,
הרי הנוסחה:

הסכום שאנחנו ממחזרים כפול ההפרש בריביות כפול השנים.
לדוגמא אם אנחנו רוצים למחזר מיליון ש"ח מלצ כל חמש שנים ועברה שנה אחת והריבית ירדה בשני אחוז.
ש"ח 80,000 = 4 (השנים שנשארו) *0.02 (ההפרש בריביות) *1,000,000 (שאנו ממחזרים)
כמובן שזו דוגמא קיצונית שהריבית ירדה ב 2% מתחת לריבית שהייתה לנו ולא מחזרנו בזמן.

דבר נוסף, ההפרש בריביות נקבע לפי הריביות הממוצעות של המשכנתאות ולא לפי הריבית שלקחנו
כלומר ייתכן שהריביות הממוצעות ירדו מתחת לריבית שלנו וזה מה שיקבע את העמלה
כי בעצם הבנק צריך למכור את ההלוואה הלאה לפי הממוצע בזמן נתון ולא לפי מה שקיבלנו (לפי קביעת בנק ישראל).

ואחרון, ישנם גם הנחות לפי זמן שעבר, למשל מי שעברו לו 3 שנים ממועד לקיחת ההלוואה זכאי ל20% הנחה
בעמלת פירעון מוקדם.

כמובן שיש עוד דיוקים, אבל זה בגדול.

 

[משכנות הדרים]

הסכום שאנחנו ממחזרים כפול ההפרש בריביות כפול השנים.

כך נהוג להסביר בפשטות
אבל זה לא מדויק, מכיון שעם השנים הקרן יורדת והפער באחוזי הריבית תחול על סכום קטן יותר
ויהיה מאד לא הוגן להכפיל את הפער ריבית בשנים שנותרו לפי הסכום של עכשיו
לכן, החישוב הנכון יותר הוא היון התשלום החודשי לפי יתרת התקופה שנותרה
כדי לחשב מדויק, ניתן להכניס נתונים לקובץ אסקל או להיעזר במחשבוני עזר

 

[R.I נכסים ומשכנתאות]

1,000,000 (שאנו ממחזרים)

לא כתבתי מיליון שקל שלקחנו.

 

[ראובן 23]

דבר נוסף, ההפרש בריביות נקבע לפי הריביות הממוצעות של המשכנתאות ולא לפי הריבית שלקחנו

או לפי הריבית הממוצעת בשעת הלקיחה או לפי הריבית שקיבלתם הנמוך מביניהם.
מקסים עוד כמה הארות עם א.
דבר נוסף החישוב הוא לפי טבלאות שנים שנותר לשינוי כי לא דומה ממוצע ריבית ל20 שנה כנגד ממוצע ריבית ל30 שנה וכו'
נ.ב. מל"צ ומ"צ נמדד לפי זמן נקודת השינוי והזמן שנותר עד אליו ולא לפי אורך חיי ההלוואה הכוללת.
וזו הסיבה גם שבפריים אין עמלות היוון כי נקודת השינוי היא כל חודש וחצי.
כל הכבוד ל @R.I נכסים ומשכנתאות: על העלת וסיכום הנושא לטובת כולם.

 

[R.I נכסים ומשכנתאות]

תודה לך @ראובן 23 היקר!!!
באמת מקווה שתהיה תועלת לכולם.

 

[בעל שם טוב]

זה צורת החשבון בפועל.
אבל אשמח אם תגדירו כללים עקרוניים.
למשל - עמלת פירעון מוקדם נובעת בעצם מההפסד של הבנק בפרעון זאת אומרת שכל מצב שבו יש עמלת פרעון מוקדם משתלם בעצם לפרוע.
אבל כמה מתוך ההפסד הזה הבנק לוקח כעמלת פירעון מוקדם? את הכל (ואז לא הרווחנו כלום) או רק חלק?

 

[מיכי82]

זה צורת החשבון בפועל.
אבל אשמח אם תגדירו כללים עקרוניים.
למשל - עמלת פירעון מוקדם נובעת בעצם מההפסד של הבנק בפרעון זאת אומרת שכל מצב שבו יש עמלת פרעון מוקדם משתלם בעצם לפרוע.
אבל כמה מתוך ההפסד הזה הבנק לוקח כעמלת פירעון מוקדם? את הכל (ואז לא הרווחנו כלום) או רק חלק?

כתבו לעיל

ואחרון, ישנם גם הנחות לפי זמן שעבר, למשל מי שעברו לו 3 שנים ממועד לקיחת ההלוואה זכאי ל20% הנחה
בעמלת פירעון מוקדם.