זרקור מקומי בית שמש רמה ד 5

[קוויק]

מעניין על איזה מחיר לדירה הדו"ח של שפיר מסתמך
אם הוא באמת רוצה למכור את מאות הדירות שיש לו בד'5, הוא צריך לתת מחיר טוב.
יכול להיות שבאמת מחיר לדירת 3 חדרים הוא 1.85 מיליון, ולכן הוא הגיע ל3% רווח.

סה"כ מתוך ה סביבות 1000 דירות 60% משתכן, כך שהכמות של 400 יחידות היא סבירה
והראיה שרשמו פה שנמכרו כבר בתחילת הדרך כשיצאו לשיווק כ 100 דירות, אפשר לראות באיזה מחירים, אם שם לקחו גבוה ועדין קנו אז הגיוני שמסתמכים על זה בצפי העתידי להכנסות.

ודירת 3 חדרים זה מאד תלוי איזה, יש 70 מ"ר ויש 3 של 100 מ"ר שזה פער גדול מאד במחיר
לפעמים יש גם אופציה להרחבה שזה גם שווה כסף, אז אי אפשר לתת מחיר אצבע

 

[קוויק]

לא כתבתי כדי לדפוק את נתיב
כתבתי כדי שכל הציבור החרדי ייהנה מירידת מחירים
המחירים ברמה ד' עלו בלי סיבה הגיונית ואח"כ מקומות אחרים בארץ עלו מכיוון שהמתווכים אמרו שזה זול לעומת רמה ד'
אם שפיר לא יקבל את הארכת הזמן הוא יהיה חייב לצאת במכירת כל הדירות בפרויקט ברור שהמחירים בכל בית שמש ירד ( תברר אצל כל המשווקים בבית שמש השוק מת ) ובהמשך בכל מקום לציבור החרדי
שווה שכמה אנשים יחכו קצת וכל הציבור החרדי (וגם הם )ייהנו מירידת מחיר

אני מסכימה שהמחירים עלו לא הגיוני
אבל הפיתרון לא מובן לי, הדירות לא בנויות! יקח מינימום שנתיים במצב הכי זוהר לבנות בנין שעדין לא התחילו, אז מה משנה אם יאשרו להם או לא, המצב בפועל שיש להם לפחות שנתיים, וכנראה יותר כדי למכור את הדירות, בלי קשר לתאריך המחייב שלהם במכרז.

ולגבי משתכן, בכלל לא רלוונטי כי המחיר קבוע.

 

[בית שמשניק]

ב. על פי דיווחי שפיר לבורסה הפרויקט מאד לא רווחי - רווח של 3%!

6.8% ליתר דיוק

הפרוייקט בבית שמש במספרים:
צפה בקובץ המצורף 1926126

 

[פרומליין]

רבותי !
לפי בדיקת הנתונים בדו"ח ולפי בדיקת הפורום לעיל בכמה הם מכרו את דירות הפריסלים
אני מאד מפחד אם לא מגיע כאן חפציבה השנייה
הם לקחו על דירות של 3 חדרים 2.2 מיליון
שזה הם אמרו מחיר מבצע 10 % פחות ממה שימכרו במחיר הרגיל
עם כל הרצון שלהם כפי מה שמתברר עכשיו לא נראה שאפשר למכור דירות ברמה ד'
ביותר מ1.8 מיליון בכמות של כמה מאות
יוצא שהוא מפסיד כסף אם ימכור במחירים האלו
מבדיקת הנתונים בדו"ח נראה שהוא משלם ריבית מטורפת על המימון שהוא לקח מהבנק
(לפי מחיר שעולה בניית דירה בשוק וההפרש שהם מציגים כעליות )
וזה הנתון לפי מה שהיצגו לפני חצי שנה שחשבו שנותנים להם הארכת הזמן
שבינתיים לא קיבלו ולא ידוע אם הם יקבלו ובשביל זה לא לעשות חוזים גם לא למחיר למשתכן ובונים הכל על חשבון
מימון מהבנק כולל ריבית מטורפת וכולל עליות בניה שרק עולה עם הזמן
זאת אומרת שגם האומדן הזה לא נכון כבר לעכשיו
וזה אומר שאם גם אחרי כמה שנים לא יצליחו למכור במחירים שהם חשבו הרי כל השטח משועבדת לבנק
ואנחנו יודעים כבר כמה הבנקים קשים ונוקשים
נראה לי טוב עשו אלו שביטלו את החוזה
וזה הכל גרם לו הרצון שלהם למכור דווקא יקר יותר מכולם
הרי לפי החשבון אם מכרו את כל הדירות כבר לפני שנתיים במחיר 1.8 מיליון שהיו נחטף
וגם היו עושים חוזים עם הזוכים מיד בלי לחכות לא היה להם את כל הריביות לשלם
אדרבה אני מבקש מהציבור לבדוק ולענות לי
אם אני טועה

 

[שעיה שור]

יש רק שתי בעיות:
א. נתיב כבר לא קשור לפרוייקט הזה - הוא מוכר את חלקו לשפיר.
ב. על פי דיווחי שפיר לבורסה הפרויקט מאד לא רווחי - רווח של 3%! ואל תגיד עכשיו שלשפיר יש עניין לשקר לבורסה שהפרויקט לא רווחי...

אני לא בטוח שאתה קורא את זה טוב בענין הריווחיות של שפיר
שפיר ביסודה אינה חברה יזמית אלא חברת תשתיות וביצוע
אחוז הרווח המקובל בעולם התשתיות אינה 15% אלא באזור ה 6/7% למיטב ידיעתי
ולכן כשהיה כתוב כאלה מספרים בדוחות, זה מספרים טובים

 

[בית שמשניק]

אני לא בטוח שאתה קורא את זה טוב בענין הריווחיות של שפיר
שפיר ביסודה אינה חברה יזמית אלא חברת תשתיות וביצוע
אחוז הרווח המקובל בעולם התשתיות אינה 15% אלא באזור ה 6/7% למיטב ידיעתי
ולכן כשהיה כתוב כאלה מספרים בדוחות, זה מספרים טובים

בפרוייקטים אחרים שלהם אחוז הרווח גבוה יותר, ובחלקם באופן ממש משמעותי, כפי שציינתי באחת ההודעות לעיל:

אור יהודה - 37.8%!
בת ים - 8.3%
באר יעקב - 8.4%
וכן בפרוייקטים אחרים שלהם שבשלבי תכנון:
יהוד מונסון - 15%
ראשל"צ - 17%

 

[די]

נתיב ממש לא קנו את הקרקע בזול נראה לי באזור 800,000 ליחידת קרקע של 100 מ'

את הקרקע הם קיבלו בחינם (10,000 ש"ח לכל השכונה) תמורת מכירת הדירות במחיר מופחת.
אם כי הם היו צריכים לשלם 138 מיליון ש"ח דמי פיתוח
ולבנות את כל המבני ציבור.
על המגרשים עם המסחר שילמו עוד קצת.

 

[די]

בפרוייקטים אחרים שלהם אחוז הרווח גבוה יותר

כאן זה באמת פרויקט של תשתיות כי הם צריכים לבנות את כל המבני ציבור וכו' (תכנן ובנה)
לעומת שאר הפרויקטים שלהם שזה פרויקט מגורים קלאסי.

 

[די]

רק לחשוב אם הם היו מזדרזים למכור ולבנות את הדירות לפני עליית מחיר הבניה
הם יכלו לסיים כבר את הפרויקט לפי הלו"ז של משרד השיכון.

 

[שמחה שמח]

כבר שלוש שנים מהזכיה ולא מתקדם כלום צריך לפנות למבקר המדינה

 

[דג תמנון]

אני לא בטוח שאתה קורא את זה טוב בענין הריווחיות של שפיר
שפיר ביסודה אינה חברה יזמית אלא חברת תשתיות וביצוע
אחוז הרווח המקובל בעולם התשתיות אינה 15% אלא באזור ה 6/7% למיטב ידיעתי
ולכן כשהיה כתוב כאלה מספרים בדוחות, זה מספרים טובים

ראה בדו''ח שיש שפיר ויש שפיר מגורים בה הם נוהגים להרוויח כמו יזמים כפי שהביא @בית שמשניק לעיל:

בפרוייקטים אחרים שלהם אחוז הרווח גבוה יותר, ובחלקם באופן ממש משמעותי, כפי שציינתי באחת ההודעות לעיל:

אור יהודה - 37.8%!
בת ים - 8.3%
באר יעקב - 8.4%
וכן בפרוייקטים אחרים שלהם שבשלבי תכנון:
יהוד מונסון - 15%
ראשל"צ - 17%

כאן זה באמת פרויקט של תשתיות כי הם צריכים לבנות את כל המבני ציבור וכו' (תכנן ובנה)
לעומת שאר הפרויקטים שלהם שזה פרויקט מגורים קלאסי.

למה?

זה גם וגם. אמנם אם בתשתיות מקובלים אחוזי רווח נמוכים יותר כפי שאמר @שעיה שור אז אמור להיות איזון לאחוזי רווח מעט יותר נמוכים, אבל לא אמורים להרוויח על כל הפרויקט כמו תשתיות.

 

[די]

למה?

זה גם וגם. אמנם אם בתשתיות מקובלים אחוזי רווח נמוכים יותר כפי שאמר @שעיה שור אז אמור להיות איזון לאחוזי רווח מעט יותר נמוכים, אבל לא אמורים להרוויח על כל הפרויקט כמו תשתיות.

אולי 7% זה האיזון
כלומר על התשתיות הם מרוויחים 3% כמו קבלן ביצוע, ועל יזמות מגורים הם מרוויחים 15%, והממוצע הוא 7% (המספרים להמחשה).

 

[בית שימשי]

למיטב ידיעתי כשביטלו לאנשים חוזים הציעו להם בתמורה דירה בבנין אחר
ואם התוכנית שלהם היה פעימה אחת אז אין הסבר למהלך..

אתה צודק. אבל בייחס לשוק החופשי הם לא התחייבו שזה יהיה בפעימה אחת, הם יכולים לאכלס את הדירות של השוק החופשי ובנתיים המחיר למשתכן ימתין שהשכונה תהיה "בפעימה אחת".

 

[קוויק]

חפציבה לא תהיה פה, כי מי שמכיר את שפיר, הפרויקט הזה בשבילה הוא לא איזה פרויקט דגל, גם אם הוא יהיה מאד לא רווחי, יש להם מספיק מאיפה לכסות אל חוסר הרווח בלי שזה יערער שוב דבר בחברה.

לגבי הרווחים ששמו פה, אור יהודה זה מטורף זה לא רווח סביר בכל קנה מידה, צריך לראות מה הנתונים ואיך הצליחו להגיע לזה אבל זה לא דוגמא שיכולה להשליך על פרויקטים אחרים

הסביבות 8% הוא הסביר וההגיוני, ועדין כשיש פה פחות לשפיר זה לא דגדוג מידי רציני, והם רגילים למצא פתרונות ולא להגיד אמן על כל דבר, אז מניחה שמשרד השיכון יצטרכו בסוף להגיע איתם לפשרה או להתכופפות מסוימת, ונכון שיש ריביות רציניות אבל יש הרבה הון עצמי שבא מהבית אז המכה היא פחות רצינית מיזם שבנוי רק על הלוואות.
ויש להם פה חיסכון מהרווח של התשתיות אז עדין המצב סביר

ולגבי המחירים, לפי מה שידוע לי מהיכרות עם השוק בבית שמש אין כמעט יזמים שמוכרים ב ב 1.8 דירת שלושה חדרים, אולי 2.2 זה קפיצה, אבל כל עוד יש קונים, ונראה שיש, לא תהיה פה שום בעיה, במיוחד שיש פה יחודיות של שכונה שאנשים מוכנים לשלם על זה כסף כדי לקבל את כל המעטפת של שכונה.

 

[שעיה שור]

אולי 7% זה האיזון
כלומר על התשתיות הם מרוויחים 3% כמו קבלן ביצוע, ועל יזמות מגורים הם מרוויחים 15%, והממוצע הוא 7% (המספרים להמחשה).

אבל קבלני ביצוע לא מרוויחים 3% קבלן ביצוע רגיל זה יותר באזור ה 12, נראה לי שבתשתיות זה פחות

 

[די]

אבל קבלני ביצוע לא מרוויחים 3% קבלן ביצוע רגיל זה יותר באזור ה 12, נראה לי שבתשתיות זה פחות

כאן מופיע שקבלן ביצוע מרוויח 3%.
לא יודע למה זה נשמע כ"כ קצת.
ד'5 היקף של בערך 1.5 מיליארד ש"ח
3% זה 45 מיליון ש"ח.
כלומר נניח עבודה של 5 שנים
הקבלן מרוויח רווח נקי משכורת 750,000 ש"ח בחודש (כפול 12 חודשים כפול 5 שנים, שווה 45 מיליון ש"ח)
(חוץ מהמשכורות של כל העובדים שלו).

מה עדיף להיות - יזם שמרוויח 20% או קבלן שמרוויח 3% מהפרויקט?

ראיון שקיימנו לאחרונה גרם לנו לתהות - האם העבודה היזמית טובה יותר מאשר הקבלנית ולמה יש הבדלים גדולים ברווחיות?

www.bizportal.co.il

 

[שעיה שור]

כאן מופיע שקבלן ביצוע מרוויח 3%.
לא יודע למה זה נשמע כ"כ קצת.
ד'5 היקף של בערך 1.5 מיליארד ש"ח
3% זה 45 מיליון ש"ח.
כלומר נניח עבודה של 5 שנים
הקבלן מרוויח רווח נקי משכורת 750,000 ש"ח בחודש (כפול 12 חודשים כפול 5 שנים, שווה 45 מיליון ש"ח)
(חוץ מהמשכורות של כל העובדים שלו).

מה עדיף להיות - יזם שמרוויח 20% או קבלן שמרוויח 3% מהפרויקט?

ראיון שקיימנו לאחרונה גרם לנו לתהות - האם העבודה היזמית טובה יותר מאשר הקבלנית ולמה יש הבדלים גדולים ברווחיות?

www.bizportal.co.il

אתה יודע איזה סיכונים יש בעולמות הביצוע, מה קורה אם מחירי הבניה עולים ב3%, הגם שזה צמוד למדד, אבל כידוע המדד לא הכי מעודכן

 

[די]

אתה יודע איזה סיכונים יש בעולמות הביצוע, מה קורה אם מחירי הבניה עולים ב3%, הגם שזה צמוד למדד, אבל כידוע המדד לא הכי מעודכן

מקסימום הקבלן ביצוע סוחט עוד קצת מהיזם ואומר לו שאם לא יביא לו אז הוא יפשוט רגל והיזם יתקע...
חוץ מזה אין סיכוי ללא סיכון, אם לא היה סיכון הוא לא היה מרוויח 45 מיליון.

 

[שעיה שור]

מקסימום הקבלן ביצוע סוחט עוד קצת מהיזם ואומר לו שאם לא יביא לו אז הוא יפשוט רגל והיזם יתקע...
חוץ מזה אין סיכוי ללא סיכון, אם לא היה סיכון הוא לא היה מרוויח 45 מיליון.

זה לא עובד ככה
בפרט בפרויקטים בסדר גודל כזה, זה רק חברות גדולות והם לא נכנסות לפרויקט על דעת זה שאם לא יצליחו יסחטו עוד קצת את היזם...
לא נכנסים לפרויקט בשביל 3% רווח

 

[די]

לא נכנסים לפרויקט בשביל 3% רווח

תתווכח עם קבלן הביצוע "אחמד עמלה" שהבאתי בכתבה לעיל.
הוא טוען שהוא נכנס לפרויקטים כקבלן ביצוע עם רווח של 3% מהפרויקט
(10% מעלות הבניה)
מתוך הכתבה: אם מדובר בחוזה פאושלי (הצעת מחיר "פיקס" מהקבלן, בה משוקלל גם נושא ניהול הסיכונים מצידו, ולכן הוא לוקח "פרמיה" מראש. יש מי שקורה לזה חוזה "עד המפתח")