זרקור מקומי הזדמנות אחרונה להציל את בית שמש

[וותיק בעיר]

התעוררי לפני שיהיה מאוחר מידי
כל היודע על דרכי פעולה שאפשר לעשות שיכתוב פה

ליצירת קשר היום!

 

[ייד]

במרכז הארץ אין צורך בקרקע משלימה
בפריפריה יש למדינה אינטרס לחזק את המבנים מפני טילים ורעידות אדמה (שזה קיים בכל הארץ)



פטור מהיטל השבחה זה לא פטור של המדינה אלא של העיריה ליזם
ברוב העיריות במרכז הארץ יש היטל השבחה של 25%-50%



השיכונים האלו יקרסו יום אחד (ויש בנינים רבים בכל רחבי הארך שכבר פונו מחמת סכנה)
מה גם שבחלק מהמקומות היה פשע והעיריה רוצה לחזק את העיר.

קח לדוגמא את רמלה לוד, בלי הפינוי בינוי הם ישארו ערים חלשות, ואפי' שהיה שם מחירים ממש זולים
החרדים לא רצו לשם לקנות דירות בזול כדי לחרד את המקום (זאת באמת טעות אבל אני לא עסוק בתיקון הציבור)
בעוד מספר שנים כשהפינוי בינוי כבר יקרה הם יהפכו לערים חזקות במכרז הארץ
שיביא להיצע גדול של דירות במחיר טוב ביחס למחיר באזור (רחובות באר יעקב)



אז למה הם לא התחרדו?
כבר עשור שיש דירות במחיר טובים בקרית מלאכי, אשקלון וקרית גת (שעה נסיעה לב"ב וי-ם)
ועדיין לא ראיתי נהירה של חרדים לקנות שם, רובם קונים להשקעה שם או בקריות ללא מחשבה להתגורר שם,
ואם זה להשקעה כבר עדיף שיהיה פינוי בינוי כך לפחות יהיה להם אקזיט טוב.

קרית יובל, קרית מנחם, גילה, קטמונים היו בתחילת התחרדות ולכן היו הראשונים לפינוי בינוי
כל השכונות הותיקות בבית שמש קפץ המחיר רגע לפני ההתחרדות
גם בפרדס כץ, נווה יעקב, שמואל הנביא ועוד המחיר קפץ (למרות שהם כבר חרדים הם היו זולים והתאימו למי שלא עמד במחירים הרגילים)

כל הסיפורים על קריסות בניינים הם נדירים מאוד
רוב המבניינים שפונו זה אינטרסים של יזמים ועיריות
במקומות שהיה חשוב לתושבים הם הביאו מהנדסים שהוכיחו שהבניינים חזקים ויציבים

 

[וותיק בעיר]

היום בשחרית! פינוי בינוי בנוף הגליל, ללא תקציב ממשלתי כלשהוא

 

[szn]

קרית יובל

בזה אני מסכים קרית יובל זאת השכונה היחידה שהפינוי הורס את ההתחרדות

קרית מנחם, גילה, קטמונים היו בתחילת התחרדות ולכן היו הראשונים לפינוי בינוי

אני חושב שאתה לא מכיר מספיק את המקומות האלו,
קרית מנחם, גילה קטמונים מעולם לא תפסו תאוצה עוד טרום עידן הפינוי בינוי
אני גר בי-ם וחברים שלי מהישיבה או קרובי משפחה שקנו דירות בי-ם
99% מתוכם לא חשבו לרגע על קניית דירה באזורים האלו, הם לא באמת התחרדו
(גם החברים הבודדים שקנו בקרית מנחם, גילה קטמונים כולם ללא יוצא מן הכלל!! עברו דירה למקום יותר מבוסס)

למעשה המקומות שהצליחו בגדול זה נוה יעקב וקרית יובל, מסיבה פשוטה ההתחרדות התחילה בסמוך למקום חרדי ולאט לאט התפשטה, נוה יעקב התחילה ליד קמניץ ועלתה עד למעלה סמוך לפסגת זאב צפון, היום כבר פס"ז צפון מתחרדת, לעומת זאת קרית מנחם, גילה קטמונים, אין להם על מה להתבסס לכן כבר 15 שנה הם מדשדשות
וגם מי שמגיע לשם כשהילדים גדלים עוזבים (וזה כבר קשור לזה שעירית י-ם שם לא נותנת בתי ספר וכו')

ואגב, יש בגילה אזורים שלמים שאין בהם פינוי בינוי, והמחיר שם נמוך, ועדיין אין שם התחרדות
כלומר אין קשר בין הדברים.

 

[szn]

גם בפרדס כץ, נווה יעקב, שמואל הנביא ועוד המחיר קפץ

אתה ממש טועה, נוה יעקב יש בסה"כ 2 תוכניות של פינוי בינוי (אחת בביצוע ואחת בהיתרים)
כל השאר זה דיבורים באוויר ועדיין לא פתחו שום תיק תב"ע, כך שהמחיר בכלל לא עלה בגלל הדיבורים האלו
אף קונה לא משלם ע"ז יותר ממחיר השוק, כך שהמחיר לא קפץ בכלל בכלל הפינוי בינוי
(אתה יכול לבדוק את זה עם כל מתווך בנוה יעקב, שאין שום קפיצת מחיר בגלל שיש דיבורים על פינוי בינוי)

באופן כללי מאיך שאתה כותב על י-ם זה נראה שאתה ממש לא מכיר את השוק של המתחרדים של י-ם

כל מי שמכיר את השוק הזה יכול לאשר את הדברים
על קטמונים כבר היה לנו ויכוח וגם @תמי אחת כתבה שמה שהיא מכירה את קטמונים אין שם התחרדות.

 

[szn]

קרית יובל, קרית מנחם, גילה, קטמונים היו בתחילת התחרדות ולכן היו הראשונים לפינוי בינוי

אתה רציני, אתה באמת חושב שהיזמים מעניין אותם התחרדות?
היכן שיש רווח הם נמצאים...

חוץ מזה, שאתה עושה סלט בין קרית מנחם, גילה קטמונים, למעשה השכונה היחידה שיש שם כבר הריסת בנינים
זה קטמונים וקרית יובל, למעשה קטמונים היתה הכי חלשה בהתחרדות, ושם התחיל פינוי בינוי כבר בפועל.

לפי דבריך שאיפה שיש התחרדות יש פינוי בינוי, היה צריך להתחיל בגילה שנמצאת במקום 4 מבחינת התחרדות
(הדירוג הוא כך: 1 נוה יעקב 2. קרית יובל. 3. פסגת זאב. 4. גילה כל אין שאר השכונות זה מינורי)
למעשה גילה מפגרת מאד מבחינת פינוי בינוי, עדיין לא פתחו שם עדיין תיק היתר אחד לרפואה
(יש תוכנית אחת עם תבע מאושרת ועוד 5 תוכניות בתהליך שינוי תבע)
אז למה קטמונים התחילה ראשונה, הרי כמעט אין שם התחרדות?

התשובה פשוטה מאד, הכל תלוי בכמה מוכרים מטר בנוי חדש
והפער בין קטמונים לגילה לדירת 100 מ"ר הוא יותר מחצי מיליון ש"ח
בגילה יש מתחמים שרק אחרי שהמחיר כ"כ עלו הם נהיו משתלמים ליזמים.

 

[תמי אחת]

על קטמונים כבר היה לנו ויכוח וגם @תמי אחת כתבה שמה שהיא מכירה את קטמונים אין שם התחרדות.

מסכימה. לכו לבדוק אם יש שם בתי כנסת חרדים, בכלל. יש בתי כנסת, מסורתיים.
גם אם יש בעלי דירות חרדיים - בד"כ זה להשקעה. בודדים חושבים על הכיוון (ובד"כ גם יורדים מהר מהרעיון) ובכל מקרה מדובר על זוגות צעירים ממש ללא ילדים :
א. כאלו שרוצים את הקרבה לגבעת מרדכי (הורים שגרים שם או בוגרי ישיבה) - והם רוצים ממש את תחילת קטמון (סוג סן מרטין באזור עמק הצבאים וכד')
ב. כאלו שעובדים במרכז העיר וחייבים דיור מוזל (ליד תלפיות, מלחה וכד'. או זמינות לת"א - יש אוטובוס מהשכונה כמה פעמים ביום)
נדיר לראות שם חרדים מסתובבים. זה פשוט עוף מוזר שם.
יש לי חברות שהיה להם שם דירות (לפני כ 15-20 שנה). מזמן הן ספונות בנווה יעקב. מכרו וקנו, רובן אפילו לא גרו שם. אחת ניסתה תקופה קצרה...

 

[ייד]

אתה רציני, אתה באמת חושב שהיזמים מעניין אותם התחרדות?
היכן שיש רווח הם נמצאים...

חוץ מזה, שאתה עושה סלט בין קרית מנחם, גילה קטמונים, למעשה השכונה היחידה שיש שם כבר הריסת בנינים
זה קטמונים וקרית יובל, למעשה קטמונים היתה הכי חלשה בהתחרדות, ושם התחיל פינוי בינוי כבר בפועל.

לפי דבריך שאיפה שיש התחרדות יש פינוי בינוי, היה צריך להתחיל בגילה שנמצאת במקום 4 מבחינת התחרדות
(הדירוג הוא כך: 1 נוה יעקב 2. קרית יובל. 3. פסגת זאב. 4. גילה כל אין שאר השכונות זה מינורי)
למעשה גילה מפגרת מאד מבחינת פינוי בינוי, עדיין לא פתחו שם עדיין תיק היתר אחד לרפואה
(יש תוכנית אחת עם תבע מאושרת ועוד 5 תוכניות בתהליך שינוי תבע)
אז למה קטמונים התחילה ראשונה, הרי כמעט אין שם התחרדות?

התשובה פשוטה מאד, הכל תלוי בכמה מוכרים מטר בנוי חדש
והפער בין קטמונים לגילה לדירת 100 מ"ר הוא יותר מחצי מיליון ש"ח
בגילה יש מתחמים שרק אחרי שהמחיר כ"כ עלו הם נהיו משתלמים ליזמים.

פינוי בינוי מובלת ומיועדת ע״י העיריה בסיוע הממשלה
היזמים רק מנצלים הזדמנויות

אחוז גבוה מאוד מהדירות בגילה, ק. מנחם, ושמואל הנביא נמכרות כדירות לפינוי במחיר יקרר יותר ממחירם קודם לכן
איפה שיש פינוי בינוי מתקדם המחיר עולה עוד, וכשבונים בפועל זה עוד יותר יקר

אני מכיר בניינים בק. מנחם שהיה להם רוב חרדי בבעלי הדירות
כמעט כולם קנו שם ולא בבאר שבע לדוגמא כי המקום היה אופציה עתידית למגורים ובעל פוטנציאל להתחרדות

בגילה עדין יש אזורים עם הרבה בעלים חרדים שמחכישם ציבור ענק של אברכים ספרדים

 

[צדיק דורינו]

מי שיכול לקנות ויהיה פינוי בינוי ירוייח 1000000 ש"ח שווה לו יותר שכירות שתניב כזה דבר 16.5 שנים

 

[szn]

פינוי בינוי מובלת ומיועדת ע״י העיריה בסיוע הממשלה
היזמים רק מנצלים הזדמנויות

שאלתי שאלה, ולא ענית לי עדיין.
אתה כתבת שאיפה שיש התחרדות יש פינוי בינוי,
למעשה בקטמונים שיש הכי פחות התחרדות יש הכי הרבה פינוי בינוי
וגילה שיש יותר התחרדות יש פחות התקדמות משאר השכונות.
איך זה מסתדר עם הטענה שלך?

אני מכיר בניינים בק. מנחם שהיה להם רוב חרדי בבעלי הדירות

זה שהיה רוב חרדי לא אומר שיש להם איך להתחרד
גם בקריות ובאר שבע ואשקלון יש בנינים עם רוב חרדי
המציאות היא שכל מי שאני מכיר שקנה וגם גר בפועל בקרית מנחם וקטמונים
כבר עזב לנוה יעקב, בית שמש וכדו' כמו שכתבה @תמי אחת

קשה מאד לחרד מקום חדש, ואין כמעט מקומות שהצליחו (רק בעפולה זה הלך)
כפי שכתבתי רק נוה יעקב וקרית יובל הצליחו בגלל הסמיכות למקום חרדי מבוסס.

 

[szn]

פינוי בינוי מובלת ומיועדת ע״י העיריה בסיוע הממשלה
היזמים רק מנצלים הזדמנויות

מסכים איתך אבל היזם בוחר את המקומות שיש בהם רווח
ולכן הפינוי בינוי הכי מתקדם זה בקרית יובל וקטמונים
שם אפשר למכור במחירים טובים

משיחות עם יזמים, עד לפני שנים ספורות גילה ונווה יעקב היו מקומות שקשה להרוויח בהם
(מציע תעבור על השמאות תקן 21 של מתחם שד' נוה יעקב ותראה שהרווחיות גבולית ממש)

זה שהעיריה רוצה לקדם זה בסדר אבל היזם זה לא גמ"ח הוא בא להרוויח
בקרית מנחם יש מתחם ענק של 600 דירות לפינוי העיריה הגישה את התוכנית ויש כבר תבע מאושרת לפני כ-3 שנים
אבל כרגע אף יזם לא מתקדם ופותח תיק היתר כי המתחם לא כלכלי.

 

[תמי אחת]

המציאות היא שכל מי שאני מכיר שקנה וגם גר בפועל בקרית מנחם וקטמונים
כבר עזב לנוה יעקב, בית שמש וכדו' כמו שכתבה @תמי אחת

עזב הרבה לפני שהתחילו דיבורים על פינוי בינוי

אחוז גבוה מאוד מהדירות בגילה, ק. מנחם, ושמואל הנביא נמכרות כדירות לפינוי במחיר יקרר יותר ממחירם קודם לכן
איפה שיש פינוי בינוי מתקדם המחיר עולה עוד, וכשבונים בפועל זה עוד יותר יקר

ברור, כי אחרי שיש היתכנות ודאית כזו - למה שלא כולם ירוויחו מהעוגה?
גם בקטמונים המחיר קפץ בפראות מאז שהתחיל הנושא של פינוי בינוי. תופעה הגיונית לחלוטין, בפרט עם הרווח הסופי גם אמור להיות גבוה.
עדיין זו לא משוואה הרמטית.
דיברתי עם מישהי מהקטמונים, מזרחיסטית. הבניין שלהם כבר בשלב מתקדם לקראת פינוי בינוי. היא בכתה איך שהשכונה נראית (מבחינה דמוגרפית), את שנות הסבל שהם עוברים בשכונה (למה גרים שם? כי זו דירה שבעלה קנה לפני הנישואין, כשהאזור לא היה כ"כ גרוע, וזה קרוב להם לעבודה)
פינוי בינוי זו התקווה שלהם.
וגם העיריה יודעת את זה. היא עשויה לקבל ממקום כזה ארנונה שמנה, לשנות את צביון המקום ליוקרתי והייסוסייטי. זה משמעותי לה קצת יותר מעצירת ההתחרדות. אנחנו לא בעידן של טדי קולאק

 

[וותיק בעיר]

מה גובהם של הבניינים? תסתכלו בעמודים 30-31, בשתי הקבצים המצורפים.
איזה מהתוכניות שמצורפות כאן מעודכנות ומה מאושרות, והאם יש סתירה ביניהם?
בתכנית ה, החדש: 14 קומות
בקובץ הוועדה המחוזית וכו' :9 קומות לא לפי הוראות הרבנים, אבל קרוב לכך.

 

[די]

מה גובהם של הבניינים? תסתכלו בעמודים 30-31, בשתי הקבצים המצורפים.
איזה מהתוכניות שמצורפות כאן מעודכנות ומה מאושרות, והאם יש סתירה ביניהם?
בתכנית ה, החדש: 14 קומות
בקובץ הוועדה המחוזית וכו' :9 קומות לא לפי הוראות הרבנים, אבל קרוב לכך.

מעניין מאוד מה שאתה מביא. התכנית "התכנית המחוזית ה2 מעודכן רק בניין אחד מעל גובה סביר" הופקדה לפני יומיים. אם תסתכל במפות של שתי התכניות באתר מינהל התכנון זה בדיוק אותה מפה אם אותם מגרשים, רק שבתכנית החדשה יש בערך אותו מספר דירות במגרש ולפעמים אפילו יותר, רק עם פחות קומות-כנראה יותר בניינים במגרש.
איך הגעת לתכנית החדשה? אולי באמת גולדקנופף דואג לנו?...

 

[וותיק בעיר]

החלטות וועדה מחוזית לפצל את התוכנית לשתיים, כדי לדחות את התוכנית הגדולה שמעבר כביש 10, כנראה מתוך מחשבה שתושבי חפציבה לא יתנגדו,
אבל גם חצי התוכנית הזאת הרסנית במיוחד לתושבים החרדיים בחפציבה: תמונה של החצי הראשון בין כביש 38 לכביש 10 (3855)

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

דברים מדהימים הבאתם כאן, אני מבקש בשם כל האנשים שלא מונחים בעניינים לגמרי, אם אפשר יותר ביאור מה אנחנו רואים וקוראים.

 

[די]

אם אפשר יותר ביאור מה אנחנו רואים וקוראים.

מה אתה רוצה לדעת?

 

[עבודה ברגע]

מסכים איתך אבל היזם בוחר את המקומות שיש בהם רווח
ולכן הפינוי בינוי הכי מתקדם זה בקרית יובל וקטמונים
שם אפשר למכור במחירים טובים

משיחות עם יזמים, עד לפני שנים ספורות גילה ונווה יעקב היו מקומות שקשה להרוויח בהם
(מציע תעבור על השמאות תקן 21 של מתחם שד' נוה יעקב ותראה שהרווחיות גבולית ממש)

זה שהעיריה רוצה לקדם זה בסדר אבל היזם זה לא גמ"ח הוא בא להרוויח
בקרית מנחם יש מתחם ענק של 600 דירות לפינוי העיריה הגישה את התוכנית ויש כבר תבע מאושרת לפני כ-3 שנים
אבל כרגע אף יזם לא מתקדם ופותח תיק היתר כי המתחם לא כלכלי.

אשמח להתכתב איתך במייל c0775429460 ההודעות הפרטיות לא עובדים לי

 

[עוד ירושלמי]

לראשונה: פרויקט מגורים לחרדים עם בניין של 20 קומות | כלכליסט

נפרצה תקרת הבנייה לגובה למגזר החרדי: מיזם שמקודם בשכונת רוממה בירושלים יכלול 5 מגדלים בני 400 דירות

www.calcalist.co.il

 

[וותיק בעיר]

אולי בעתיד הציבור החרדי יוכל לגור גם במקומות אחרים בגובה כזה, אך בינתיים רק בירושלים אפשר
בשכונה בו הצביון וההתחרדות ברורה ומוחלטת, וכזה שחילוני יחפש מקום מגורים אחר. יש סיכוי למצוא מספיק חרדים שישתמשו במעלית שבת או יישארו בבית בשבת,
אך אם פרויקט כזה מקודם מחוץ לשכונה או כשכונה חדשה
או כשההיקפים עולים על 400 דירות -והם חסרי סוכה, וכגון שבונים בבת אחת אלפי דירות
אז הצביון בסכנה
בירושלים למשל, בו הביקוש הוא גבוה מאוד יש סיכוי למצוא ארבע מאות חרדים שיסכימו בלית ברירה ובאין מקום אחר להתגורר בו בירושלים עיה"ק.
הגמרא כבר כותבת שלעתיד לבוא יהיו בירושלים מגדלים של שלושים קומות
עד השנים האחרונות נמנעו לבנות בירושלים את הגובה הזה כיוון שהפריע לעבודות חפירת מנהרות הרכבת, כי כידוע שככל שהבניין גבוה יותר עומק היסודות מעמיקים יותר