הנושאים החמים
איך תב"ע יכולה לפתור לכם את המגבלות החדשות בתכנון?
בעקבות המאמר הקודם, קיבלתי לא מעט שאלות באישי על האפשרות להגיש תב"ע (תכנית בניין עיר) במצבים שבהם כבר אי אפשר להסתמך על הקלות. רבים שואלים אם מדובר בתהליך ארוך ומורכב שמסבך את התכנון. אז בואו נעשה סדר ונענה על השאלות.
היתרון המרכזי של תב"ע הוא היכולת לשלוט בתכנון מראש, בלי להיות תלויים בהקלות שיתכן שלא יתקבלו כלל.
כשמגישים תב"ע שמתוכננת היטב, בהתאם למדיניות הוועדה, עם הסכמות שכנים ושיתוף פעולה מלא מצד בעלי הקרקע, התהליך עשוי להיות קצר משמעותית מהוצאת היתר בנייה הכולל הקלות, התנגדויות ועררים. כמובן שיידרש להגיש גם היתר, אבל היתר תואם תב"ע פשוט בהרבה מכל היתר אחר (אינו דורש פרסום מלא/הסכמות וכו')
ומלבד זאת, אפשרויות התוספת גבוהות בהרבה מאלו שניתן לבקש במסגרת היתר בניה עם הקלות.
עם אדריכל מנוסה שיודע לנווט את ההליך ולמנוע עיכובים מיותרים, תב"ע יכולה לחסוך לכם זמן יקר ולעזור לכם להגיע לתוצאה המותאמת לצרכים שלכם בצורה מדויקת ומהירה יותר.
בעקבות המאמר הקודם, קיבלתי לא מעט שאלות באישי על האפשרות להגיש תב"ע (תכנית בניין עיר) במצבים שבהם כבר אי אפשר להסתמך על הקלות. רבים שואלים אם מדובר בתהליך ארוך ומורכב שמסבך את התכנון. אז בואו נעשה סדר ונענה על השאלות.
מה זו תב"ע ולמה היא חשובה?
תב"ע היא מסמך תכנוני הקובע את ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, קווי בנין ועוד. תב"ע חדשה או שינוי תב"ע מאפשרים לשנות ייעוד קרקע, להוסיף זכויות בנייה, להרחיב מבנים קיימים, להוסיף יח"ד ואפילו להתאים תכנון לדרישות ספציפיות של בעלי נכסים.היתרון המרכזי של תב"ע הוא היכולת לשלוט בתכנון מראש, בלי להיות תלויים בהקלות שיתכן שלא יתקבלו כלל.
מה אפשר במסגרת ועדה מקומית ומה במסגרת ועדה מחוזית?
- ועדה מקומית:
במסגרת הוועדה המקומית אפשר לאשר תכניות פשוטות יחסית כמו הגדלת זכויות בנייה (עפ"י הרף הקבוע בחוק, ועפ"י הסעיפים השונים) שינויים בקווי בניין, מרפסות, תוספת יח"ד, שינוי ייעודי קרקע(ללא שינוי בשטח המגרש), שימושים מסחריים ועוד, תכניות אלה נוגעות בדרך כלל לשינויים מצומצמים שאינם משפיעים באופן משמעותי על סביבת המגורים. - ועדה מחוזית:
כאשר מדובר בשינויים רחבי היקף, כמו שינוי ייעוד קרקע הכוללים שינויים בשטח המגרש, תוספת בנייה משמעותית מעל הרף שנקבע בחוק, או שינויים שדורשים התאמה לתכניות מחוזיות או ארציות, יש להגיש את הבקשה לוועדה המחוזית. הליך זה מורכב יותר, אך מאפשר לבצע שינויים משמעותיים שלא ניתן לאשר במסגרת הוועדה המקומית.
אז איך אפשר לזרז את התהליך?
תכנון תב"ע אכן יכול להיות תהליך מורכב, אבל ישנם גורמים שיכולים לקצר משמעותית את הזמן:- הליכה לפי המדיניות הקיימת:
הכנת תב"ע שתואמת את המדיניות של הוועדה המקומית יכולה לזרז מאוד את אישורה. כאשר התכנית מתואמת עם מגבלות החוק וההנחיות המקומיות, תהליך האישור מתקדם בצורה חלקה יותר. - קבלת הסכמות שכנים:
הסכמת השכנים היא מרכיב קריטי שיכול למנוע התנגדויות שיביאו לעיכובים. כאשר בעלי הקרקע משתפים פעולה עם השכנים ומקבלים את חתימתם מראש, ניתן לצמצם משמעותית את הסיכוי להתנגדויות. לתב"ע עבור הרחבות דיור נדרש ל33% הסכמות שכנים כולל חתימתם של בעלי הקרקע הפרטית שעל גביה מבוקשת התוספת, במידה וישנם. ולעומת זאת תב"ע לתוספת יח"ד נדרש ל60% הסכמות שכנים. - שיתוף פעולה מצד בעלי הקרקע:
פעמים רבות, עיכובים נוצרים עקב אדישות מצד מגישי התכנית: מסמכים חסרים, אי-הגשת מסמכים בזמן, או תגובות איטיות לבקשות של הרשויות. שיתוף פעולה מלא מצד בעלי הקרקע הוא המפתח להתקדמות מהירה של התהליך. - בחירת אדריכל מנוסה:
אדריכל בעל ניסיון בעריכת תכניות תב"ע יודע להתנהל מול הרשויות בצורה יעילה, לדייק בתכנון לפי המדיניות המקומית, ולמנוע עיכובים מיותרים.
לסיכום:
תב"ע היא לא רק פתרון לשינויים מורכבים – היא גם יכולה להיות מסלול מהיר יותר כשמבצעים אותה בצורה נכונה.כשמגישים תב"ע שמתוכננת היטב, בהתאם למדיניות הוועדה, עם הסכמות שכנים ושיתוף פעולה מלא מצד בעלי הקרקע, התהליך עשוי להיות קצר משמעותית מהוצאת היתר בנייה הכולל הקלות, התנגדויות ועררים. כמובן שיידרש להגיש גם היתר, אבל היתר תואם תב"ע פשוט בהרבה מכל היתר אחר (אינו דורש פרסום מלא/הסכמות וכו')
ומלבד זאת, אפשרויות התוספת גבוהות בהרבה מאלו שניתן לבקש במסגרת היתר בניה עם הקלות.
עם אדריכל מנוסה שיודע לנווט את ההליך ולמנוע עיכובים מיותרים, תב"ע יכולה לחסוך לכם זמן יקר ולעזור לכם להגיע לתוצאה המותאמת לצרכים שלכם בצורה מדויקת ומהירה יותר.
