דיון שוק ההון או נדל"ן?

[רב הנסתר]

פעם היה מאמר החכם "טוב ציפור אחד ביד מאשר שנים באוויר"
היום הצעירים אומרים "טוב שלוש ציפורים באוויר מאשר אחד ביד"
אבל עזבו פתגמים, מי שחכם מקיים עצת חכמינו
לעולם ישליש אדם ממונו שליש בקרקע שליש בפרקמטיא(לפתוח עסק) ושליש בכסף(לכאורה מניות זה כסף)
החלוקה המאוזנת היא הכי בריאה כי איננו יכולים לצפות פני העתיד.
ןלגבי מה יותר טוב הנדל"ן או שוק ההון החלוקה פשוטה.
מי שמוכן להמר על כספו ורוצה להרוויח הרבה יילך למניות שם יש יותר סיכוים של עליות תלולות וירידות חדות.
מי שרוצה יחסית ביטחון יילך על נדל"ן שזה יחסית בעולמנו משהו שנשמר לאורך זמן.

 

[want]

בלת"ק
למי שיודע להשקיע בנדלן - (ומוכן כשנדרש גם לעבוד בזה ) - נדלן ללא שום השוואה,
רק שבמחירי נדל"ן היום, לצעירים כנראה אפשרי שוק ההון באחוזים גבוהים יותר.

הדוגמא של פותח האשכול היא דוגמא יותר ל"מזל" מאשר לשכל..
האמת היא שהשקעה איכותית בנדלן היא דווקא השקעה שאינה מסתמכת על מזל אלא על שכל, ניתוח שוק ומגמות , מחירי מציאה- ירושות / השבחה - וכו' קרי השקעה אקטיבית. ולמשך זמן ספציפי ולעבור הלאה.. קרי: לעשות 50%+ על סכום ההשקעה ב 3-4 שנים, ולהתקדם
(זאת בניגוד לשוק ההון שמוכח שפסיבי - מנצח)

 

[want]

תן מדריך לדוגמא לאברך שיש לו עכשו 400 אל''ש מה יעשה עם זה עכשו במצב העכשווי , וכמה לדעתך הוא ירוויח בעוד 20שנה , אבל בחישוב כל ההוצאות מסביב (כולל משכנתא וכו' וכמובן ''תיווך'')

1 . יקנה דירה עם פוטנציאל התחדשות עירונית מתקדם , אחרי לימוד שוק יסודי , קנייה במחיר טוב - למחירי שוק
תבע מתקדמת , יזם פעיל - שלב היתרים / שלב קודם - פונקציה של מחיר
2. ימכור עוד כ-5-10 שנים - תלוי מה קנה ראה' סעיף 1.

הרווח: קשה לאמוד סכומים. תלוי מה קנה, בכמה קנה, וכו',
אבל מעבר להצמדה למחירי נדלן בארץ (שעולה כפי שניתן לראות לאורך השנים, ולכאורה כל הנידונים על נדלן / שוק ההון מתמקדים רק על רכיב זה) + מחירי שכירות שכיסו מסכום החוב. יש רווח של מאות א"ש

3. יחזור על סעיף 1+ 2
4. כנ"ל.

ב20 שנה מצופה ל2-3 סבבים,

יש כמובן מיסוי (יש גם תכנוני מס ) אבל איך אמר לי עו"ד חכם.. אני למדתי לשמוח לשלם מס

 

[משתכנז]

לפי הלמ''ס מחירי הדירות עלו רק פי ארבע מאז סוף 2005 (כסלו תשסו) תוסיף לזה שכירות של 20 שנה (שנשמע שלא היה לו, אבל בכל זאת...) הגענו לפי 6 בערך.

הלמ"ס לא משקף את עליות הנדל"ן, תמיד הוא פחות מהמחיר האמיתי, מחשב עם ראש של פקיד ולא לפי המציאות בשטח, הוא מאד 'מחמיר'.

 

[וואי]

הלמ"ס לא משקף את עליות הנדל"ן, תמיד הוא פחות מהמחיר האמיתי, מחשב עם ראש של פקיד ולא לפי המציאות בשטח, הוא מאד 'מחמיר'.

יש הרבה שטוענים ההיפך, שהוא מנפח יותר מהמציאות,..

 

[למדן בחסידות]

אין מה להשוות בעניין המינוף (אף שקיים גם בשוק ההון א.לא במליונים כמו בנדל"ן ב.מאד מסוכן למנף בשוק ההון)
לגבי מה שהשכירות לא מכסה את המשכנתא
1.זה רק בשנים בשנים הראשונות, אחרי זה כשהמחירים עולים עוד נשאר עודף.
2.השכירות לא מסכה את המשכנתא רק למי שממנף ב75%, במינוף של 50% השכירות כן מסכה את המשכנתא עפ"ר.

 

[מושמושון]

לדעתי זה עניין של התאמה ועל תשכחו שעד 2008 היה אפשר לקנות דירות ללא הון עצמי והשכירות היתה בערך זהה לתשלומים ומי שקנה אז דירות בלי להביא כסף מהבית היום מחתן את ילדיו בהנאה רבה ואותם אנשים שלקחו סיכונים בנדל"ן בזמנו זה אנשים שמ שהחזיק אותם זה שהם לא צריכים להביא שום דבר מהבית וזה גם ערך וגם דבידנד ויתר קל ריגשית להשקיע בנדל"ן

 

[משתכנז]

יש הרבה שטוענים ההיפך, שהוא מנפח יותר מהמציאות,..

אגב מבחינת הלמ"ס מזרח ירושלים זה גם ירושלים....

 

[משתכנז]

אז מאוד קשה להתווכח
ההבדל כנראה במיסוי, היה הרבה שנים שהיה פטור ממס שבח על מכירת דירה 1 לארבע שנים

מי שלא מוכר אין לו מיסוי... החכמה היא להחזיק ולצבור נכסים ... לא למכור.
יש מיסוי על שכירות למי שמדווח מעל 5 אלפים פלוס.
כשבאים בימים ניתן להעביר נכסים לבנים.

 

[אני העתידי]

פעם היה מאמר החכם "טוב ציפור אחד ביד מאשר שנים באוויר"
היום הצעירים אומרים "טוב שלוש ציפורים באוויר מאשר אחד ביד"
אבל עזבו פתגמים, מי שחכם מקיים עצת חכמינו
לעולם ישליש אדם ממונו שליש בקרקע שליש בפרקמטיא(לפתוח עסק) ושליש בכסף(לכאורה מניות זה כסף)
החלוקה המאוזנת היא הכי בריאה כי איננו יכולים לצפות פני העתיד.
ןלגבי מה יותר טוב הנדל"ן או שוק ההון החלוקה פשוטה.
מי שמוכן להמר על כספו ורוצה להרוויח הרבה יילך למניות שם יש יותר סיכוים של עליות תלולות וירידות חדות.
מי שרוצה יחסית ביטחון יילך על נדל"ן שזה יחסית בעולמנו משהו שנשמר לאורך זמן.

לצטט מאמרי חז"ל זה חשוב תמיד.
אבל כשיטה כלכלית, זה קצת מורכב.
בשביל שתוכל להסיק מזה משהו למעשה, אתה צריך להיכנס לסוגיא וללמוד אותה לעומק, אחר כך תוכל לומר "מצאתי מאמר חז"ל שתומך בשיטה שלי".

לזרוק מאמר חז"ל וללכת, זה כמו החילוני שצועק לך ברחוב "יפה תורה עם דרך ארץ" וכן הלאה.

 

[שמח-לעזור]

מעניין מאוד (וחשוב..} לשים לב, כמה הצביעו על האפשרות השלישית..
לדעתי לא פחות חשוב מהדיון העיקרי כאן..


צפה בקובץ המצורף 2182564

שינוי מגמה…

 

[M.D.R]

חובת הלבבות אומר שכל אחד יעבוד איפה שמתאים לו מבחינת האישיות
יכול להיות שזה כחל גם בהשקעה
(כך יכול לבחון את ההשקעה יותר טוב)

 

[מה שאני חושב]

למי שמכיר קצת סוחרים וותיקים בשוק ההון יש מושג די ידוע של קיבוע רווחים והרוב מאלו המקבעים רווחים קונים נדל''ן כי בסוף רוצים שהכסף ימשיך לעבוד, בתחילת דרכו של אדם ודאי כל אחד כפי שטבעו נמשך ויהיו כאלו שאוהבים לתר ולחפש אחר נכסים במחירים מיוחדים ויחפרו עד שימצאו ויהיו כאלו שאין בטבעם לחפש ותלתור כל כך אלא להעמיק במספרים ובחישובים כלכליים עד אשר יעלה בידם למצוא את הנוסחא הנכונה עבורם לשוק ההון

 

[למדן בחסידות]

ב. שאו סביב עיניכם, תבדקו מי מסביבתכם באמת מסודר. (לא מי סוגר את החודש עם עודף, אלא למי יש ערימות מיותרות דרך קבע). ברוב רובם של המקרים, מדובר במשקיעי הנדל"ן.
(אם כי למען ההגינות יש לציין שרוב הנדל"ניסטים האמידים לא שולחים ידיהם רק בהשקעות נדל"ניות, אלא בעיקר בעסקאות רוויות יותר, כמו השבחת נכסים וכד')

אני נדלניסט בנשמה, אבל זו הראיה שהובא בציטוט של @אני העתידי אינה ראיה כי עד לפני שנים מעטות לא היו בינינו משקיעים פאסיבים בשוק ההון, המשקיע הפשוט היה משקיע בנדל"ן, רק הנגידים הגדולים קנו חברות ענק והתעשרו מכך, המשקיע הפשוט השקיעו רובם בנדל"ן, בעוד עשרים שנה יהיה המבחן מי הצליח יותר, (כנראה שניהם יצליחו אבל הנדלניסט יצליח בהיקף גדול יותר כי הוא מתחיל את ההשקעה הראשונית שלו במימון של כמליון ש"ח משא"כ החוסך בשוק ההון אם לוקח מינוף מקסימום כמה עשרות או מאה אלף ש"ח וגם זה כבר מסוכן).
אבל ללא קשר לראיה שהבאת ברור אצלי שנדל"ן עדיף פי כמה:
1.התשואות של נדל"ן (שכירות+עליית ערך) לא נופלות במאום משוק ההון.
2.יכולות השבחת הנכס בהווה ובעתיד (שיפוץ לנכס ישן/תוספת בנייה/שינוי תב"ע/תמ"א/פינוי בינוי, גם נכס חדש שאין כעת פוטנציאל השבחה יהיה לו בעוד 50 שנה), זה יכול להכפיל את מחיר הנכס בנוסף לתשואות הרגילה.
3.מינוף ההשקעה במליונים רבים, מאפשר לרכוש נכסים עד אין סוף, אין את זה בשוק ההון בכזה היקף, אדם מן השורה אם כבר הצליח להניח ידו על 2 נכסים, יוכל להגיע ברוגע לגיל זקנה ושיבה עם 10 נכסים ברוגע אם יש לו אסטרטגיה מסודרת לרכוש נכס נוסף כל X שנים, ולשלם את המשכנתא מהכנסות של נכס זו + נכסים קודמים.
4.הכנסה פאסיבית ענקית בלי למכור החזקות (ז"א בלי לשלם מס רק אם מדווחים מעל 5 אלפים פלוס)
5.אחרי כל המעלות, זה גם בטוח ופחות תנודתי.
מה שכן לחסכון החודשי הקטן את פתרון כעת רק שוק ההון ואחרי שיצטבר כמה מאות אלפי ש"ח אפשר להתקדם לנכס.

 

[למדן בחסידות]

טעות מצויה של אנשים ששואלים את עצמם שאלה כזו, איך מחירי הדיור במשך העשרים שנה האחרונות עלו כמו שוק ההון, אבל אם מסתכלים על ארבעים שנה פתאום שוק ההון מנצח?
והתשובה שהם עונים לעצמם משום מה, היא שבנדל''ן המתמטיקה משתנה...

התשובה האמיתית כי שוכחים לחשבן את השכירות שהרוויחו בכל השנים מעבר לעליית מחיר הנכס.

 

[למדן בחסידות]

אני לא מאוד מבין בתחום, ודאי שאין בכוחי להתמודד כאן עם האריות שבחבורה בנושא "נדל"ן או שוק ההון",
יכול להיות שבנקודת הזמן של היום הוא צודק, אבל אם הוא היה אכן משקיע את כספו בשוק ההון, והכסף היה שוכב שם עוד עשור מהיום, הוא היה מגיע לבדו ל-6 מיליון ומאז כל שנה שעוברת הכסף מכפיל את עצמו בריבית דריבית מטורפת של מיליונים בשנה, מה ששוק הנדל"ן לא יכול להתקרב לתשואות הללו באף קונסטלציה...צפה בקובץ המצורף 2180066

בקובץ המצורף 'שכח' משום מה לחשבן את השכירות שהרוויח במשך כל השנים ועם זה קנה עוד נכס (או שהשתמש בו כדי לחיות-זכותו).
אם קנה דירה באמצעות מינוף ושילם באמצעות השכירות אז בכלל שילש את הרווחים שלו.

 

[למדן בחסידות]

מה שכן, שוק הנדל"ן הוא הרבה יותר ספקולטיבי משוק המניות כיון שהוא לא מייצר ערך (מלבד שכירות זעומה)

השכירות אינה זעומה כלל רק שהיא בפיגור של כמה שנים אחרי מחירי הדירות, הרי לא מעלים לשוכר את השכירות מיד עם עליית מחיר הנכס, רוצים לחיות איתו טוב, אבל כעברו כמה שנים נקבל הדבה שכירות.
לגבי אלו השואלים כיצד ניתן לחתן ילדים באמצעות נדל"ן להשקעה הרי גם הדירה של הילדים עולה, התשובה היא+מינוף.
מרוב עליית מחירי הנדל"ן שוכחים שיש שכירות שאפשר לשלם עמו משכנתא, במינוף של 50% מהחודש הראשון, במינוף של 75% צריך לחכות כמה שנים ובינתיים השכריות תכסה רק חלק מהמשכנתא.
הרווח של שכירות היא עדיפה מכיוון שלא מעלה את מחירי הנכסים, וגם לילדים שלנו נרכוש דירה על חשבון השכירות שכיסינו בזה המשכנתא ויצרנו הון יש מאין.

 

[ה. שלמה]

מעניין מאוד (וחשוב..} לשים לב, כמה הצביעו על האפשרות השלישית..
לדעתי לא פחות חשוב מהדיון העיקרי כאן..


צפה בקובץ המצורף 2182564

 

[משתכנז]

תמיד ירוויחו בנדל"ן או משכירות גבוהה (כמו באירופה שמה יש מדינות שהשכירות מכניסה 10% פלוס בשנה מכיון שהמדינה או הערייה משלמת את השכירות) או שכירות זעומה ועליית נכס גבוהה.
אני אישית מעדיף שכל הרווח יהיה מהשכירות כך אפשר גם לשלם משכנתא של מליונים וגם לחיות מהעודף.

הפיתרון האמיתי למצוקת הדיור הוא שהמדינה תשלם את השכירות במלואה כמו בהרבה מדינות מפותחות, כך גם השכירות תעלה וגם מחירי הדירות יפסיקו לטפס כ"כ כי רק המשקיעים יקנו הרבה דירות והאזרח הפשוט לא יקנה כי ירצה שהמדינה תשלם לו שכירות, כולם ירוויחו מכך גם השוכרים וגם המשקיעים, זה הפיתרון האמיתי, לא מחיר למשתכן ולא מחיר מטרה ולא דירה בהנחה.
בסוף כל הכסף הזה חוזר למדינה דרך המיסים של המשקיעים ודרך בנק ישראל

 

[משתכנז]

ברור שהפוסט הזה מוטה - לטובת המציאות בשטח.
אולי בטווח של 15-20 שנה אפשר להתווכח מה יותר שווה, שוק ההון או נדל"ן, אבל בטווח של 30 שנה - נדל"ן לא יכול להתקרב לשוק ההון בביצועים!

לא נכון. ב30 שנה הוא כבר מינף את עצמו לעוד כמה נסכים.
קח בחשבון שמינוף הוא ללא גבול, נחלה בלי מיצרים, מייצר הון יש מאין, ככל שערך הנכס עלה/חלק המשכנתא פוחת, אפשר למנף הלאה עד אין שיעור וקצבה.
ככל שהמינוף אינו עובר את ה50% בחישוב כל הנכסים (על הנכסים החדשים יותר קרוב ל100% ועל הישנים כבר סילק את רוב המשכנתא).
בנק ישראל אינו מאפשר כיום למשכן דירה ראשונה לרכישת דירה שניה כך שלא תוכל למנף מדירה שניה והלאה ביותר מ-50%, אבל שאל כל יועץ משכנתא מנוסה ותגלה שיש מלא דרכים איך לעקוף את המגבלה, לדירה שניה פשוט מאד ולדירה שלישית יותר מורכב אבל מסתדרים ואפשר גם היום בדיוק כמו פעם, אלו דברים שהשתיקה יפה להם וידועים ליודעי חן על פי סוד.