דרוש מידע פרויקט אחיסמך בשערי עכו

[פתח שערי שמים]

מאז שכתבתי את ההודעה שלחו לי לא מעט את ההכנסות שלהם אז הכנתי דף הסבר וסיכום לדירות הקלאסיות בפרויקט כמה ההכנסות הנדרשות
חשוב לשים לב -
1. יש הבדל כמה אתם מתכננים לקחת משכנתא בפועל
2. הנתונים בקובץ הם למחיר ממוצע של כל דירה ולמשכנתא של 20 שנה
3. הריביות, אחוז ההחזר מתוך ההכנסה וכו' הם יחסית מעט יקרים יותר בחישוב כי לא ברור באיזה בנק יסגרו

בהצלחה...
זמין לשאלות והארות, המייל מצורף בקובץ

יהיה אפשר לחתום על משכנתא ל330 שנה ואז צריך פחות הכנסות ?
כי אני חישבתי לדירה של 1,400,000 (כי הם כתבו מחיר ממוצע ואם אקנה עם מרפסת גדולה אז יצא יקר יותר) 75% זה 1,050,000 ש"ח ל30 שנה החזר חודשי 5565 ש"ח X 3 16,695
אשמח לתשובה
וכמובן תודה על הטבלה

 

[משכנתא בקצב שלך]

יהיה אפשר לחתום על משכנתא ל330 שנה ואז צריך פחות הכנסות ?

יהיה אפשרי בודאי
אבל לא תוכלו למחזר לתקופה קצרה יותר עד סיום הבניה.
ובינתיים בשלש שנים הקרובות תשלמו ריביות יותר גבוהות בגלל התקופה הארוכה.

 

[פתח שערי שמים]

יהיה אפשרי בודאי
אבל לא תוכלו למחזר לתקופה קצרה יותר עד סיום הבניה.
ובינתיים בשלש שנים הקרובות תשלמו ריביות יותר גבוהות בגלל התקופה הארוכה.

לפחות החישוב שעשיתי נכון

 

[זיי גיזונט]

יהיה אפשרי בודאי
אבל לא תוכלו למחזר לתקופה קצרה יותר עד סיום הבניה.
ובינתיים בשלש שנים הקרובות תשלמו ריביות יותר גבוהות בגלל התקופה הארוכה.

אז מה האפשרות הכי טובה, למה צריך להוציא על 75% אם יש לי יותר ה25% מה אני יעשה עם הכסף שהבנק מביא לי למשכנתא? ישלם את זה לתשלום החודשי לבנק חזרה? סתם חבל על הריביות הגבוהות בגלל זה

 

[יששכר יעקב]

אז מה האפשרות הכי טובה, למה צריך להוציא על 75% אם יש לי יותר ה25% מה אני יעשה עם הכסף שהבנק מביא לי למשכנתא? ישלם את זה לתשלום החודשי לבנק חזרה? סתם חבל על הריביות הגבוהות בגלל זה

לא תצטרך להוציא בפועל את הכסף
אתה צריך אישור ממשי מהבנק (לא עקרוני)
זה בעצם מבטיח את היכולת שלך לממש את העסקה ושהפרויקט לא יתקע באמצע הבנייה עם לקוחות שלא שילמו
לפני כל פעימה של תשלום ישאלו אותך אם תרצה לשלם הון עצמי או משכנתא

יהיה אפשר לחתום על משכנתא ל330 שנה ואז צריך פחות הכנסות ?
כי אני חישבתי לדירה של 1,400,000 (כי הם כתבו מחיר ממוצע ואם אקנה עם מרפסת גדולה אז יצא יקר יותר) 75% זה 1,050,000 ש"ח ל30 שנה החזר חודשי 5565 ש"ח X 3 16,695
אשמח לתשובה
וכמובן תודה על הטבלה

חשבון נכון אבל 4 חדרים (בלי חצר) הכי יקר יהיה 1,280,000 ש"ח
חישבת 33.3 אחוז החזר, מאמין ש-35 % תוכל ודאי שזה 15,900 (ככה הכנתי את הטבלה)

יהיה אפשרי בודאי
אבל לא תוכלו למחזר לתקופה קצרה יותר עד סיום הבניה.
ובינתיים בשלש שנים הקרובות תשלמו ריביות יותר גבוהות בגלל התקופה הארוכה.

הערכה מלמעלה העלות של 3 שנים ללא מחזור עד האכלוס הוא 30,000 אלף שקל על כל 1,000,000 שנלקח ל-30 שנה במקום 20

 

[פתח שערי שמים]

וכמה 5 חד' הכי יקר?

 

[קצוץ]

מישהו יודע תמחור בערך של הדירות 4 חדרים לדוגמא קומה שלישית רביעית וכו'?
והאם הם אמורים לשלוח תוכניות מפורטות של כל הפרויקט כדי שנוכל לעשות שיעורי בית לפני בחירת הדירות?

 

[יששכר יעקב]

וכמה 5 חד' הכי יקר?

בלי אחריות 1,480,000 אם אינני טועה

מישהו יודע תמחור בערך של הדירות 4 חדרים לדוגמא קומה שלישית רביעית וכו'?
והאם הם אמורים לשלוח תוכניות מפורטות של כל הפרויקט כדי שנוכל לעשות שיעורי בית לפני בחירת הדירות?

קומה חמישית יעלה 1,100,000, כל קומה שיורדים אמור לעלות קצת יותר (ממוצע של 35,000 בערך לקומה, כמובן צריך לראות בדיוק איך יתמחרו)
אמורים לשלוח את כל התוכניות אחרי ההגרלה לכולם, הרעיון שיגיעו מוכנים עם כל הידע לפגישה שבה יבחרו דירה

 

[יעקבאכ]

יהיה אפשרי בודאי
אבל לא תוכלו למחזר לתקופה קצרה יותר עד סיום הבניה.
ובינתיים בשלש שנים הקרובות תשלמו ריביות יותר גבוהות בגלל התקופה הארוכה.

לא תצטרך להוציא בפועל את הכסף
אתה צריך אישור ממשי מהבנק (לא עקרוני)
זה בעצם מבטיח את היכולת שלך לממש את העסקה ושהפרויקט לא יתקע באמצע הבנייה עם לקוחות שלא שילמו
לפני כל פעימה של תשלום ישאלו אותך אם תרצה לשלם הון עצמי או משכנתא

חשבון נכון אבל 4 חדרים (בלי חצר) הכי יקר יהיה 1,280,000 ש"ח
חישבת 33.3 אחוז החזר, מאמין ש-35 % תוכל ודאי שזה 15,900 (ככה הכנתי את הטבלה)

הערכה מלמעלה העלות של 3 שנים ללא מחזור עד האכלוס הוא 30,000 אלף שקל על כל 1,000,000 שנלקח ל-30 שנה במקום 20

הבדל בן 30 שנה ל20 שנה לאחר 3 שנים שאז אפשר למחזר הם כ50k בהנחה שכול הסכום של המיליון חמישים נלקח ביחד ברגע שמשלמים לפי לוח התשלומים אז ההבדל יוצא יותר קטן
כמובן שצריך שהיה אופציה לעמוד במשכנתא של 20 שנה זה עוד כ1300 להחזר החודשי
זה לא שווה כלום החיסכון אם אדם לא יכול לעמוד בזה

 

[יששכר יעקב]

הבדל בן 30 שנה ל20 שנה לאחר 3 שנים שאז אפשר למחזר הם כ50k בהנחה שכול הסכום של המיליון חמישים נלקח ביחד ברגע שמשלמים לפי לוח התשלומים אז ההבדל יוצא יותר קטן

לכן כתבתי בהערכה גסה 30K... תלוי בלוח תשלומים מדוייק וקשה לצפות את זה
צריך גם לקחת בחשבון את ההימור שיכול להיות עיכובים בבנייה, ובמקרה כזה כל עיכוב יהיה הפסד נוסף ללווה

כמובן שצריך שהיה אופציה לעמוד במשכנתא של 20 שנה זה עוד כ1300 להחזר החודשי
זה לא שווה כלום החיסכון אם אדם לא יכול לעמוד בזה

כל המושג של משכנתא זה שילוב בין הגיון כלכלי להגיון אישי
באופן כללי משכנתא ל-30 שנה היא רחוקה מלהיות כלכלית ביחס למשכנתא של 20 שנה (ריבית כמעט כפולה, עול של עוד 10 שנים וכ"ז בשביל החזר נמוך בכ-20 אחוז), כמובן שמי שלא מסוגל לוקח 30 שנה....

 

[בעל מוסר]

מבירור שערכתי מולם היום
תוכניות הדירות ימסרו לציבור הרחב עוד השבוע (לא ברור עם ישלח למייל או לפי בקשה מולם)

לגבי משפרי דיור אין להם מענה ולדעתי זה משהו שיתקע רבים מהרוכשים
משום שגם אלו שאינם משפרי דיור עדיין משלמים שכירות וזה אמור לפגוע להם להבנתי בכושר ההחזר
בכל מקרה זה ציטוט תגובתם:
לכאורה הפתרון של מכירת הדירה הוא הכי טוב
בכללי אם תשלמו הון עצמי יותר גבוה בחוזה ממילא המשכנתא שתצטרכו היא פחות מ75 אחוז
אבל אם ההון עצמי הוא ממשכנתא על הדירה אז לא עשינו כלום
אבל אולי הבנק מתחשב בזה שאתם מתכננים למכור את הדירה שלכם
צריך להתייעץ עם יועץ משכנתאות

לגבי זה
"בכללי אם תשלמו הון עצמי יותר גבוה בחוזה ממילא המשכנתא שתצטרכו היא פחות מ75 אחוז"
לא כ"כ ברור כי ממה שכתבו בהתחלה היה נשמע שלא יהיה ניתן להקדים תשלומים בחוזה
וגם היה נראה שזה לא יועיל ולאישור עקרוני כן יצטרכו 75%
לא ממש ברור
אולי @יששכר יעקב יודע יותר?

 

[יששכר יעקב]

לכאורה הפתרון של מכירת הדירה הוא הכי טוב
בכללי אם תשלמו הון עצמי יותר גבוה בחוזה ממילא המשכנתא שתצטרכו היא פחות מ75 אחוז
אבל אם ההון עצמי הוא ממשכנתא על הדירה אז לא עשינו כלום
אבל אולי הבנק מתחשב בזה שאתם מתכננים למכור את הדירה שלכם
צריך להתייעץ עם יועץ משכנתאות

למיטב ידיעתי ויתקן אותי @משכנתא בקצב שלך אם אני טועה, בהתחייבות מול הבנק למכירה תוך שנה וחצי זה הפתרון הכי טוב
גם לא מוכרים מתוך לחץ
גם הבנק לא לוקח את המשכנתא הקיימת בחישוב ההכנסות ככה שכביכול כל ההכנסה שלכם פנויה למשכנתא החדשה
גם אפשרי לחשב את זה לפעמים בתור הון עצמי

מה שלא נכון לעשות זה עכשיו למכור את הדירה מתוך לחץ, גם גורם למכירה לפעמים במחיר נמוך יותר, גם מפסידים שנה+ של שכירות אם יש שוכר או שתצטרכו לחפש דירה בשכירות

אבל אולי הבנק מתחשב בזה שאתם מתכננים למכור את הדירה שלכם

כעיקרון כן, נקווה שיסגרו עם בנק שבאמת מתחשב בזה, בכל מקרה בדר"כ לפחות 10 % צריך להביא מחוץ לדירה הקיימת

בכללי אם תשלמו הון עצמי יותר גבוה בחוזה ממילא המשכנתא שתצטרכו היא פחות מ75 אחוז"
לא כ"כ ברור כי ממה שכתבו בהתחלה היה נשמע שלא יהיה ניתן להקדים תשלומים בחוזה
וגם היה נראה שזה לא יועיל ולאישור עקרוני כן יצטרכו 75%

לפני שבוע - שבועיים אמרו שזה בבדיקה, כנראה שבסופו של דבר זה אפשרי, למי שמעוניין להניח יותר מ-25% בהתחלה וככה הוא לא צריך להוכיח הכנסות על 75%, לא ממש מצליח להבין איך זה יפתור את הבעיה לבעל דירה שעדיין אפילו לא יצאה לשוק עכשיו, זה פתרון מעולה למי שיש לו הכנסות נמוכות ויש לו הון עצמי גבוה
צריך לבדוק איך זה מסתדר עם חוק מכר

 

[אני ואפסי 0]

שאלתי אותם שבוע שעבר, ואמרו שיהיה אפשר להקדים תשלומים לחוזה.

 

[יששכר יעקב]

לכאורה הפתרון של מכירת הדירה הוא הכי טוב

תוכל לפרט יותר על הסיטואציה?
זה נשמע לי קצת מופרך...

אני לדוג' הצעתי למישהו שפנה אליי גם משפר דיור
יש לו דירה בדרום עם הערכת שמאי לפני שנתיים של 1,000,000 ש"ח
כיום הדירה ממושכנת 530,000 כלומר נשאר עוד אופציה של 220,000, הוא יכול להוציא על "שיפוצים" - בהלוואת בלון לשנתיים וכדו'
הוא קונה דירת 5 חדרים, מה שאומר הון עצמי של 340,000 ממוצע - מאוד מקדם אותו
אחרי זה הוא מתחייב למכור את הדירה ולכן לא מתחשבים בהחזר הזה וככה הוא מקבל אישור משכנתא להכל
במהלך הבנייה הוא מוכר את הדירה לכה"פ במליון שקל, סוגר 750,000 על מה שכבר לקח על הדירה הקודמת ועבור ההון העצמי, נשאר עם 250,000 מזומן לכיסוי שאר ההון העצמי (120,000) + יתרה של 130,000, ואז הוא נשאר רק עם המשכנתא החדשה

 

[ללללללללללללל]

משהו יודע כמה מטר חצר יש בדירות גן ?

 

[פתח שערי שמים]

לכל יועצי המשכנתאות שבפורום

נשמח אם תוכלו לתועלת כולם, לכוון כיצד להעלות הכנסות בצורה תקינה,
כי הבנתי שמכולל זה קצת בעיה (מ7000ש"ח הבנק דורש חצי שנה אחורה, ואת זה אנחנו לא יכולים עד אדר /ניסן ) אז נשאר רק תלושים שזה סיפור קצת יקר בגלל הביטוח לאומי ?
או שיש עוד אפשרויות ?
בתודה מראש

 

[נתי נתן]

לכל יועצי המשכנתאות שבפורום

נשמח אם תוכלו לתועלת כולם, לכוון כיצד להעלות הכנסות בצורה תקינה,
כי הבנתי שמכולל זה קצת בעיה (מ7000ש"ח הבנק דורש חצי שנה אחורה, ואת זה אנחנו לא יכולים עד אדר /ניסן ) אז נשאר רק תלושים שזה סיפור קצת יקר בגלל הביטוח לאומי ?
או שיש עוד אפשרויות ?
בתודה מראש

בעצם עד 7000 זה אפשרי מכולל?

 

[פתח שערי שמים]

בעצם עד 7000 זה אפשרי מכולל?

צריך לברר

 

[אליע]

מאז שכתבתי את ההודעה שלחו לי לא מעט את ההכנסות שלהם אז הכנתי דף הסבר וסיכום לדירות הקלאסיות בפרויקט כמה ההכנסות הנדרשות
חשוב לשים לב -
1. יש הבדל כמה אתם מתכננים לקחת משכנתא בפועל
2. הנתונים בקובץ הם למחיר ממוצע של כל דירה ולמשכנתא של 20 שנה
3. הריביות, אחוז ההחזר מתוך ההכנסה וכו' הם יחסית מעט יקרים יותר בחישוב כי לא ברור באיזה בנק יסגרו

בהצלחה...
זמין לשאלות והארות, המייל מצורף בקובץ

 

[ג'נטלמן]

דיברתי איתם היום האם יש טעם לקחת יועץ משכנתאות.
אמרו לי שיהיה יועץ / יועצים מטעם הפרוייקט, והם אלו שינהלו את המשא ומתן מול הבנק.
כך שאין טעם. אמרתי להם שאני צריך מישהו שיעזור לי לסדר את ההכנסות, אמרו לי שממש בקרוב יהיה בחירת דירות, ומיד לאחר מכן יהיה אפשר לסדר את זה עם היועצים. [מקווה שלא יהיה מאוחר מידי]