דיון מחירי הדירות לאן?

[פעם היה איש]

תראה אני לא יודע מה יקרה, אישית מהמר על ירידה בטווח הקצר ועליה בטווח הארוך.
בכל אופן יש כאן פרדוקס שצריך להיפתר.
מצד אחד- מחירי עלויות הבניה התייקרו, אם זה בקבלן המבצע ובעלויות המימון-מה שמחייב את הקבלנים למכור במחיר גבוה.
מצד שני- יש ציבור גדול שיושב על הגדר- בציבור בכללי- לדוגמא: בעל שיצא להילחם ונמצא במילואים- פחות מתעסק בקניית דירות, בנוסף הריביות הגבוהות והחשוב מכולם, הציבור בכללות הגיע לרף יכולת התשלום שלו, צריך להביא המון הון עצמי.
מה הפיתרון אני לא יודע, אולי להוריד את מחיר הקרקעות, אם מישהו כאן יכול להאיר את עיני אני ישמח.

לדבריך ברגע שהריביות ירדו מהמלחמה תסתיים רוב הסיבות לירידת מחירים יפסיקו.
בנוגע לרף התשלום, אף אחד לא יודע איפה נמצא הרף הזה,
ובכל אופן הפתרון יכול להיות מאוד שאנשים שלא יכולים לעמוד בתשלום יצטרכו להרחיק,

 

[שעיה שור]

עכשיו תוסיף (גם אם תיקח את העלות הכי זולה 5000 שח בשומרון)
עלויות עקיפות
עלות קרקע
עלות מימון
רווח יזמי
עלות מעמ
תחלק למ"ר ותגיד כמה יוצא לך

אני הגעתי בערך ל 12.5א' למ"ר
לפי החשבון הזה
דירת 100 + 20 מר שטחים משותפים ומרפסת לפי חישוב חלקי = 120 מ"ר *5,000 עלות בניה הכי זולה בשומרון = 600,000
עלות קרקע 150,000 ליחידה = 750,000
עלות מימון חישבתי לפי 8% לשנתיים + 120,000 = 870,000
עלות יועצים וכו, 50,000 ליחידה =920,000
רווח יזמי 15% = 1,058,000
+מעמ = 1,248,000
לחלק לדירת 100 מר = 12.5 למ"ר
החישוב הוא כמובן לא מדוייק, אבל כיוון

 

[שמח-לעזור]

ברור שצריך לחשב כמה עולה ליזם, (אל תשכחו שיש הרבה יזמים שהם גם המבצעים).
סה"כ השבתי למה שטען @כי אנו עמך שיש עוד הוצאות וכו' - זה נכון אבל רווחיות של פרויקט כשהבנק בודק אם הפרויקט רווחי או לא, הוא בודק ברווח גולמי ולא ברווח תפעולי,
כמובן שקרקע ועלות בנייה מחושבים בתוך הרווח הגולמי

אבל זה לא רלוונטי לדיון הנוכחי שמתבסס על אומדן שמאות בניה בלבד,
רווח גולמי צריך לבדוק מדוחות בבורסה, או אם יש לך מתחשיב של בנקים

 

[צבי +]

הכתבה שהעלו פה באמת חידוש גדול, אני גם חשבתי שעלות בנייה לדירה ממוצעת היא מינימום 800-900 אלף ש"ח.
אם זה נכון זה עוד סיבה שהמחירים לא אומרים להיות כמו שהם, ושהפער בין דירות ישנות לדירות חדשות אמור להצטמצם ולחזור לפער שהיה פעם, כעת השוק מעוות.
רק לא הבנתי למה הפערים כ"כ גדולים בין האזורים ברחבי הארץ, מילא ירושלים ובית שמש אני מבין שעלות בנייה יקרה בגלל שזה על הרים, אבל בשאר הארץ מה ההבדל? רמת ביקוש? מה הבעיה להביא למרכז חברות בנייה מהפריפריה?

 

[כי אנו עמך]

ובכל אופן הפתרון יכול להיות מאוד שאנשים שלא יכולים לעמוד בתשלום יצטרכו להרחיק,

בכללי מסכים איתך ולכן אני מכוין לכיוון השקעות בחיפה וקריות ששם המחירים עדיין שפויים.
עוד משהו שיכול לקרות- ירידת מחירי הקרקעות- מה שלא יפגע ביזמים, ומצד שני הם ימשיכו לבנות.
צריך להבין שאם לא יהיה להם שווה לבנות- אז הם יפסיקו ושוב אנחנו חוזרים ללופ של מחסור, בסוף צריך כאן שוק מאוזן, מצד אחד בונים ומצד שני המחירים מאוזנים.

 

[צבי +]

אבל זה לא רלוונטי לדיון הנוכחי שמתבסס על אומדן שמאות בניה בלבד,
רווח גולמי צריך לבדוק מדוחות בבורסה

?

 

[כי אנו עמך]

עלות מימון חישבתי לפי 8% לשנתיים + 120,000 = 870,000

אני רואה שאתה מסתפק במועט.
יש היום יזמים שמשלמים 10-12%, ובנוסף זמן הבניה מתארך-מה שמעלה גם את עלויות המימון.

 

[כי אנו עמך]

הכתבה שהעלו פה באמת חידוש גדול, אני גם חשבתי שעלות בנייה לדירה ממוצעת היא מינימום 800-900 אלף ש"ח.
אם זה נכון זה עוד סיבה שהמחירים לא אומרים להיות כמו שהם, ושהפער בין דירות ישנות לדירות חדשות אמור להצטמצם ולחזור לפער שהיה פעם, כעת השוק מעוות.
רק לא הבנתי למה הפערים כ"כ גדולים בין האזורים ברחבי הארץ, מילא ירושלים ובית שמש אני מבין שעלות בנייה יקרה בגלל שזה על הרים, אבל בשאר הארץ מה ההבדל? רמת ביקוש? מה הבעיה להביא למרכז חברות בנייה מהפריפריה?

1. ביקוש
2. יש הבדל בין חנות לחומרי בניין שמשלמת שכירות בפריפריה ובמרכז- וזה כמובן משתקף במחירים.
ייתכן וזה קשור גם לרמת הבניה, במרכז הסטנדרט המינימלי הוא לא כמו הסטנדרט המינימלי בפריפריה.

 

[שעיה שור]

אני רואה שאתה מסתפק במועט.
יש היום יזמים שמשלמים 10-12%, ובנוסף זמן הבניה מתארך-מה שמעלה גם את עלויות המימון.

נכון
אבל צריך לקחת בחשבון, שלא את כל המימון צריך מיידית, יש מימון שהוא לפי התקדמות הבניה וגם הערבויות ועוד כל מיני עמלות שקיימות בליווי הם משתנים לפי התקדמות הבניה

 

[שעיה שור]

הכתבה שהעלו פה באמת חידוש גדול, אני גם חשבתי שעלות בנייה לדירה ממוצעת היא מינימום 800-900 אלף ש"ח.
אם זה נכון זה עוד סיבה שהמחירים לא אומרים להיות כמו שהם, ושהפער בין דירות ישנות לדירות חדשות אמור להצטמצם ולחזור לפער שהיה פעם, כעת השוק מעוות.
רק לא הבנתי למה הפערים כ"כ גדולים בין האזורים ברחבי הארץ, מילא ירושלים ובית שמש אני מבין שעלות בנייה יקרה בגלל שזה על הרים, אבל בשאר הארץ מה ההבדל? רמת ביקוש? מה הבעיה להביא למרכז חברות בנייה מהפריפריה?

אחת הסיבות להבדל בין עלות בניה במרכז לפריפריה היא סטנדרט הבניה, שבמרכז הוא גבוה יותר, ולשכת השמאים עשתה את המחירון לפי מה שבונים בפועל, ובמציאות במרכז בונים יותר ברמה כי זה הביקוש

 

[שמח-לעזור]

רק בשביל הסדר הטוב
במסמך שפרסמו כתוב במפורש שזה רק עלות בניה ישירה

מה כלול בעלות בניה ישירה? מקור

אז כמה זה יוצא תכלס׳ רווח ליזם?

זה נכון לשנת 2020 בשנתיים האחרונות הרווח צנח ל2% בלבד רווח!!
(נגמר לי המקום לתמונות )

 

[שעיה שור]

רק בשביל הסדר הטוב
במסמך שפרסמו כתוב במפורש שזה רק עלות בניה ישירה
צפה בקובץ המצורף 2018395
מה כלול בעלות בניה ישירה? מקור
צפה בקובץ המצורף 2018411
צפה בקובץ המצורף 2018427
אז כמה זה יוצא תכלס׳ רווח ליזם?
צפה בקובץ המצורף 2018423

זה נכון לשנת 2020 בשנתיים האחרונות הרווח צנח ל2% בלבד רווח!!
(נגמר לי המקום לתמונות )

גם אם זה אכן צנח לכזה אחוז
זה בתוצאה בפועל,
אבל כשיזם ניגש לפרויקט ומכין דוח 0 חייב להיות שם לפחות 15%, אחרת זה לא יעבור ליווי

 

[שמח-לעזור]

זה נכון לשנת 2020 בשנתיים האחרונות הרווח צנח ל2% בלבד רווח!!
(נגמר לי המקום לתמונות )

ובשונה מהלמ״ס שממזמן איבד את האמון פה בפורום
בנק ישראל אמין פי כמה, בפרט שהאינטרס שלו להוריד את המחירים וזה המטרה העיקרית באי הורדת ריבית…

ועצוב מאוד שזה המציאות, אבל כרגע אין היתכנות לירידות מחירים דרמטיות, בלי שיזמים יפסידו על כל דירה שהם בונים (לטווח רחוק כן, כי מחירי הקרקעות יורדים…)

ונכון שכל יזם צריך להציג לבנק היתכנות ל15%
אבל מאז שהיזמים שמשווקים עכשיו עשו את התוכנית הכלכלית שלהם עברו כמה שנים טובות,
ובנתיים העלות מימון קפצה פי כמה, מחירי הבניה עלו, העיכובים גדלו, הזמן שלוקח למכור גדל.
וכיום יזם שמציג את אותם נתונים של לפני 5 שנים לבנק (אותה עלות קרקע עם עלות מימון פי כמה) לא יקבל מימון מאף אחד…

ספוילר: ולכן

זה הסיבה שמלאי הדירות הלא מכורות הולך וגדל
כי יזמים שקנו קרקע לפני כמה שנים, איבדו את האפשרות הכלכלית לבנות בתנאים הנוכחיים,
זה נכון לדירות עם היתר בניה בלבד, וזה נכון לפרויקטים שהתחילו ונעצרו

 

[די]

זה כמובן בלי עלות קרקע (לפחות 20k למ״ר בתל אביב לדוג׳)
וחוץ מעלות תכנון, רישוי, תפעול, שיווק, עו״ד, וכמובן רווח יזמי
האמת, זה יותר מייאש ממעודד…

אני הגעתי בערך ל 12.5א' למ"ר
לפי החשבון הזה
דירת 100 + 20 מר שטחים משותפים ומרפסת לפי חישוב חלקי = 120 מ"ר *5,000 עלות בניה הכי זולה בשומרון = 600,000
עלות קרקע 150,000 ליחידה = 750,000
עלות מימון חישבתי לפי 8% לשנתיים + 120,000 = 870,000
עלות יועצים וכו, 50,000 ליחידה =920,000
רווח יזמי 15% = 1,058,000
+מעמ = 1,248,000
לחלק לדירת 100 מר = 12.5 למ"ר
החישוב הוא כמובן לא מדוייק, אבל כיוון

הכתבה שהעלו פה באמת חידוש גדול, אני גם חשבתי שעלות בנייה לדירה ממוצעת היא מינימום 800-900 אלף ש"ח.
אם זה נכון זה עוד סיבה שהמחירים לא אומרים להיות כמו שהם, ושהפער בין דירות ישנות לדירות חדשות אמור להצטמצם ולחזור לפער שהיה פעם, כעת השוק מעוות.
רק לא הבנתי למה הפערים כ"כ גדולים בין האזורים ברחבי הארץ, מילא ירושלים ובית שמש אני מבין שעלות בנייה יקרה בגלל שזה על הרים, אבל בשאר הארץ מה ההבדל? רמת ביקוש? מה הבעיה להביא למרכז חברות בנייה מהפריפריה?

רווח יזמי בערך 15% (וגם זה רק אם לוקחים מימון מהבנקים יש עוד אפשרויות מימון)
עלות מימון ושיווק נכנס בתוך הרווח היזמי.
כל הרישוי והתכנון בפרויקטים של מאות דירות יוצא סכום קטן לכל דירה.
פשוט מתכננים מודל אחד של בניין ומשכפלים אותו עשרות פעמים.
הפערים בין האזורים תלוי בסוג הקרקע (האם צריך ליישר את הקרקע, סוג הקרקע ועומק כלונסאות), וכן בשומרון לדוגמא או באיזור באר שבע יש היצע גדול של פועלים בזול, לעומת איזורים אחרים. יש גם הבדל ברמת הבנייה כמו בתל אביב שבונים עם בריכה וכו'.
בקיצור עלות בניה הכי זולה זה 5900 ש"ח למ"ר כולל מע"מ וזה המחירים שרואים בדירה בהנחה בפריפריה.
רווח יזמי 15% זה כולל מע"מ.
בקיצור 5900 ש"ח למ"ר כולל מע"מ כפול 120 מ"ר יוצא 700,000 ש"ח
ועוד 100,000 ש"ח כולל מע"מ קרקע ופיתוח לדירה בפריפריה באזור מישורי (בית שאן)
ועוד 50,000 לדירה יועצים וכו' (כולל מע"מ)
ועוד רווח יזמי 15% יוצא בערך 950,000 ש"ח לדירה 4 חדרים 100 מ"ר.
כמובן אם הקבלנים צריכים למכור את הדירה בהנחה בזול יותר, אז את השוק החופשי הם צריכים למכור ביותר יקר.

 

[בית שמשניק]

"מחירי הדירות ימשיכו לרדת"

כמה זמן לוקח מהשלב שבו יש ירידה בהיקף מכירת הדירות ועד לירידות מחירים ומה אפשר ללמוד מזה על כיוון השוק, מה יכול לעצור את ירידת המחירים והאם זאת אפשרות סבירה? ההערכה של אלכס זבז'ינסקי ממיטב ברוקראז'

www.bizportal.co.il

דעתי על האתר הזה ידועה, אבל המרואיין כאן הוא מומחה גדול (אני עוקב אחריו כבר תקופה ממושכת) וכדאי לשים לב לדבריו.

 

[פרישמן]

מומחה גדול?הוא כבר שנתיים טוען שהכלכלה האמריקאית היא בועה (בעיקר קרנות הסל) ועוד שנייה הכל קורס

בוא, אנשים שזו מומחיותם לא כדאי לבטל בהינף יד. אמנם אכן זו לא חכמה לומר שיש ירידה אחרי שהתחילה הירידה.. מספיק גם לקרוא כאן את חכמת ההמונים.

אגב בכל מקרה זה טוב להביא את דבריו, כעוד נדבך לטענה שעולה פה מזה תקופה ארוכה.

אני גם טוען שיהיו עוד ירידות, אבל הכל תלוי בשאלה אם יחזרו מחו"ל לקנות כאן. זה שבמכירה הגדולה בתל אביב, לא היה קונה אחד מחו"ל - סימן אדום בוהק למחירי הדיור.

 

[בית שמשניק]

כאן הוא צדק לפני הירידות

הכלכלן שטוען: מחירי הדירות עומדים לרדת, וזו הסיבה

www.globes.co.il

וגם כאן הוא צדק בתחזית האופטימית שלו על הכלכלה הישראלית - כשממש לא היה פופולארי לומר זאת

מה עומד מאחורי התחזית האופטימית לכלכלה הישראלית?

www.globes.co.il

 

[המצבר]

בוא, אנשים שזו מומחיותם לא כדאי לבטל בהינף יד. אמנם אכן זו לא חכמה לומר שיש ירידה אחרי שהתחילה הירידה.. מספיק גם לקרוא כאן את חכמת ההמונים.

אגב בכל מקרה זה טוב להביא את דבריו, כעוד נדבך לטענה שעולה פה מזה תקופה ארוכה.

אני גם טוען שיהיו עוד ירידות, אבל הכל תלוי בשאלה אם יחזרו מחו"ל לקנות כאן. זה שבמכירה הגדולה בתל אביב, לא היה קונה אחד מחו"ל - סימן אדום בוהק למחירי הדיור.

אני גם חושב שיהיו ירידות כמו המון מהפורום פה
פקפקתי רק ב״מומחיות שלו״
אני עוקב אחריו הרבה זמן בחלק מהמקרים הוא פוגע ובחלק ממש ממש לא (כמו רוב האנליסטים)
בכל מקרה מיציתי וגם סטיתי מהאשכול כמו ש @יצחק77 כתב

 

[הההקסנניייייק]

רץ באחד הקבוצות על פרוייקט בנתיבות שמגריל דירה שלמה בין הרוכשים בפרוייקט
זה כבר עליית מדרגה ברדיפה של קבלנים אחר רוכשים!!
אם זה פרסום מאומת לדעתי זה דרמה ממש!!

 

[פלפלפל]

השאלה שצריכה להשאל האם האומדן של ירידות במחיר יהיו גם באיזורים חרדיים כמו בערים החילוניות או שהערים החרדיות ירדו קצת אבל לא כמו כמו אצל החילוניים
אולי לזה צריך אנילסט חרדי שמכיר ויודע את הלך הרוח בציבור החרדי
ושוב ברור שיש ירידה בערים החרדיות השאלה האם זה כמו בערים כתל אביב וכו'