דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שמשניק]

יש סיבה שההפרש בין 3 חדרים ל 4 יצטמצמו ל200 אלף ש"ח?

ממה שאני רואה בבית שמש שוק ה4 חד' ספג את הירידה הגדולה ביותר.
פרשנות שלי: הדירות הללו הם קצת "לא פה ולא שם", כלומר הם לא מצרך בסיסי שהזוצי"ם מתאבדים עליו (כמו ה3 חד'), וגם לא מצרך יוקרה שמתאים למשפרי דיור בעלי אמצעים (כמו ה5 חד'), אלא זהו פלח שוק קצת לא ברור, ולכן כשיש האטה במחירים הם ספגו את הירידה המקסימלית.

 

[סימולציה]

את הדירה של 3 חדרים בפחות מ200 אלף ש"ח אפשר לממש את האופציה ולהפוך אותה ל4 חדרים.

אז יש לחדד, שדירת 3 חדרים עם אופציה, מול דירת 4 חדרים ללא אופציה, ההפרש תהיה רק 200 אלף ש"ח, לא?

 

[די]

ממה שאני רואה בבית שמש שוק ה4 חד' ספג את הירידה הגדולה ביותר.
פרשנות שלי: הדירות הללו הם קצת "לא פה ולא שם", כלומר הם לא מצרך בסיסי שהזוצי"ם מתאבדים עליו (כמו ה3 חד'), וגם לא מצרך יוקרה שמתאים למשפרי דיור בעלי אמצעים (כמו ה5 חד'), אלא זהו פלח שוק קצת לא ברור, ולכן כשיש האטה במחירים הם ספגו את הירידה המקסימלית.

ככה זה תמיד אין הבדל גדול בין 3 חדרים ל4 חדרים (כמה שהדירה גדולה המחיר למ"ר יורד)
חוץ מזה ש5 חדרים זה בכלל לא מצרך יוקרה. יוקרה זה פנטהאוזים דופלקסים אולי דירות 5 חדרים עם גינה גדולה נחשב "יוקרה".
אם כבר 4 חדרים זה המצרך הכי קלאסי, חדר בנים בנות והורים.

 

[די]

אז יש לחדד, שדירת 3 חדרים עם אופציה, מול דירת 4 חדרים ללא אופציה, ההפרש תהיה רק 200 אלף ש"ח, לא?

מדובר על שתי הדירות שהעלו לעיל צילום מסך מיד 2.
דירת 3 חדרים יכולה לעלות בין 1.7 מיליון ל2.2 מיליון תלוי בהמון דברים.
דירת 4 חדרים יכולה לעלות בין 2 מיליון ל2.5 מיליון.

 

[די]

לתשומת לב כל אלו שטענו שאי אפשר לבנות דירה חדשה בפחות מXXX
מצורף כתבה עם קישור לאומדן של לשכת שמאי מקרקעין
לדוגמא באיזור "סובב ירושלים", בניין 9 קומות, דירה 4 חדרים 100 מ"ר (לפי החשבון שלי 120 מ"ר רישוי כולל שטחים משותפים) עלות בניה כולל מע"מ פחות מ900,000 ש"ח.
יש איזורים אפילו יותר זולים.

12 אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה

על רקע הפערים המתרחבים בין עמדות ועדות התכנון והיזמים לגבי עלויות הבנייה הריאליות, השיקה היום (ה') לשכת שמאי המקרקעין אומדן חדש של עלויות בנייה למ"ר...

www.nadlancenter.co.il

 

[דג תמנון]

לתשומת לב כל אלו שטענו שאי אפשר לבנות דירה חדשה בפחות מXXX
מצורף כתבה עם קישור לאומדן של לשכת שמאי מקרקעין
לדוגמא באיזור "סובב ירושלים", בניין 9 קומות, דירה 4 חדרים 100 מ"ר (לפי החשבון שלי 120 מ"ר רישוי כולל שטחים משותפים) עלות בניה כולל מע"מ פחות מ900,000 ש"ח.
יש איזורים אפילו יותר זולים.

12 אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה

על רקע הפערים המתרחבים בין עמדות ועדות התכנון והיזמים לגבי עלויות הבנייה הריאליות, השיקה היום (ה') לשכת שמאי המקרקעין אומדן חדש של עלויות בנייה למ"ר...

www.nadlancenter.co.il

אל תשכח את הפער בין קבלן הביצוע ליזם.

 

[כי אנו עמך]

לתשומת לב כל אלו שטענו שאי אפשר לבנות דירה חדשה בפחות מXXX
מצורף כתבה עם קישור לאומדן של לשכת שמאי מקרקעין
לדוגמא באיזור "סובב ירושלים", בניין 9 קומות, דירה 4 חדרים 100 מ"ר (לפי החשבון שלי 120 מ"ר רישוי כולל שטחים משותפים) עלות בניה כולל מע"מ פחות מ900,000 ש"ח.
יש איזורים אפילו יותר זולים.

12 אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה

על רקע הפערים המתרחבים בין עמדות ועדות התכנון והיזמים לגבי עלויות הבנייה הריאליות, השיקה היום (ה') לשכת שמאי המקרקעין אומדן חדש של עלויות בנייה למ"ר...

www.nadlancenter.co.il

אתה צודק,
אבל זה חישוב נטו של עלויות בניה, ליזם שנכנס יש עוד עלויות שבסוף משתקללות במחיר למטר.
לדוגמא רו"ח, מזכיר, משרד ועוד היד נטויה.

 

[די]

5000 ש"ח למ"ר בשומרון, או 5200 ש"ח למ"ר בבאר שבע, כסיף.
סובב ירושלים רק 6200 ש"ח למ"ר.
וזה עלות הבניה היום, אחרי העלייה "האסטרונומית" במחירי הבניה שכולם מדברים עליה.

 

[כי אנו עמך]

5000 ש"ח למ"ר בשומרון, או 5200 ש"ח למ"ר בבאר שבע, כסיף.
וזה עלות הבניה היום, אחרי העלייה "האסטרונומית" במחירי הבניה שכולם מדברים עליה.

תתקשר לקבלן ותשאל אותו.
אני דיברתי עם חבר שבונה בשומרון ומחיר העלות שהוא אמר לי מגיע ל6,000 לפני מע"מ.

 

[בית שימשי]

81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים? 81 אלף דירות תקועות, מחירים שזוחלים למטה, ודירות מחיר למשתכן ״יד שנייה חדשות״ שמתחרות עם הקבלנים - שוק הנדל״ן מגיע לפרשת דרכים: מאחורי הכותרות היבשות של האטה במחירים ומבצעי מימון מסתתר סיפור עמוק יותר: הצפה חסרת תקדים של היצע, שיטות מכירה שמנסות להסתיר את הקיפאון ומילה אחת שאסור להעלות על הלשון: ירידות

 

[צבי +]

אתה צודק,
אבל זה חישוב נטו של עלויות בניה, ליזם שנכנס יש עוד עלויות שבסוף משתקללות במחיר למטר.
לדוגמא רו"ח, מזכיר, משרד ועוד היד נטויה.

זה לא נכון, כי תמיד מחשבים רווח ליזם ברווח גולמי

 

[פעם היה איש]

איני יודע האם מחירי הדיור בדרך לעלות או לרדת

ספוילר

קניתי דירה לאחרונה מה שאוטומטי מעמיד אותי בצד של המאמינים שהמחיר יעלה אבל בכל אופן אני שומר על ניטרליות

אבל הנתון על כמות הדירות הלא מכורות שלכאורה מעיד על ירידה עתידית,
צריך להיות מחושב עם כמות הקונים הפונטציאלים היושבים על הגדר,
אם בעבר כל זוג חרדי היה קונה דירה לפני החתונה או מיד אחרי, יש היום הרבה מאוד זוגות שכבר עברו מזמן את מה שנחשב מיד אחרי החתונה ועדיין לא קנו דירה,
ואין סיבה להניח שזה רק במגזר החרדי.
ולכן הנתון הזה היה צריך להיות משוקלל אם מספר הזוגות שאין בבעלותם דירה, נתון שלא קיים.

 

[כי אנו עמך]

זה לא נכון, כי תמיד מחשבים רווח ליזם ברווח גולמי

כפי שציין כאן @דג תמנון, זה מחיר לקבלן המבצע ולא ליזם.

 

[שמח-לעזור]

הכתבה

ספוילר

81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?​

81 אלף דירות תקועות, מחירים שזוחלים למטה, ודירות מחיר למשתכן ״יד שנייה חדשות״ שמתחרות עם הקבלנים - שוק הנדל״ן מגיע לפרשת דרכים: מאחורי הכותרות היבשות של האטה במחירים ומבצעי מימון מסתתר סיפור עמוק יותר: הצפה חסרת תקדים של היצע, שיטות מכירה שמנסות להסתיר את הקיפאון ומילה אחת שאסור להעלות על הלשון: ירידות
צלי אהרון | 20/07/2025 09:12(33)

נושאים בכתבה

מחירי הדירות יזמים קבלנים דירות לא מכורות היקף משכנתאות

צילום: איציק יצחקי
לאחרונה פורסמו מספר נתונים על שוק הנדל"ן למגורים בישראל והמגמה נראית די ברורה: הקיפאון נמשך, המחירים יורדים, וההיצע מצטבר. לפי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע למספר אסטרונומי של 80.86 אלף דירות! נכון לסוף חודש מאי. מדובר על עלייה של כ-50% בתוך כשנתיים בלבד, מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית באפריל 2022.

במקביל, מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 0.3% לחודשים אפריל-מאי, והשלים בכך שלושה חודשים רצופים של ירידות במדד מחירי הדיור. במקביל, מנתוני המשכנתאות שנלקחו, חל גידול של 15% בהיקף המשכנתאות שנלקחו ביוני, שהסתכמו בכמעט 9 מיליארד שקל. חשוב לציין - לא פורסם עדיין כמה מתוך ה-9 מיליארד זה בעצם מיחזורים של משכנתאות שנלקחו בעבר, אבל עדיין - מדובר בסכום גדול יחסית, במיוחד לאור העובדה שאנחנו רואים כבר תקופה די ארוכה קיפאון בעסקאות.

אז מה בעצם הסיבה לנתון הגבוה של המשכנתאות שנלקחו? קיימת בעיה מובנית במדידה של נתוני הנדל"ן בבכלל ושל המשכנתאות בפרט. צריך לזכור שבעצם מה שהמשיך להניע את המכירות של היזמים/קבלנים זה בעיקר מבצעי המימון האגרסיביים שלהם - 20% עכשיו ועוד 80% באכלוס, 90/10 וכו'. ומה שקורה במצב כזה הוא שרוכש פלוני לוקח את המשכנתא רק כאשר הוא נדרש להשלים את העסקה ובעצם לשלם ליזם את הסכום הגדול בעסקה - 80%.

כך נוצר מצב שבו רואים נתוני משכנתאות שמפורסמים כביכול ליוני 25, אבל בפועל מדובר על עסקאות שנעשו הרבה קודם לכן.

81 אלף דירות לא מכורות?! "מדובר על היתרי בנייה"​

כאמור, מלאי הדירות הלא מכורות עומד על מספר שנשמע כאילו הגיע מעולם מקביל. מדובר על מספר שיכול להספיק לעוד כשנתיים וחצי בלי שהקבלנים יבנו כלום עד אז. וזה יספיק. אבל הטענה המרכזית של היזמים והקבלנים היא ש"הנתון מעוות" וכששואלים עוד ומנסים לקבל תשובות אז - "זה כולל היתרי בנייה, ולא מדובר על דירות גמורות ומוכנות לאיכלוס".

זה נכון - באמת נכללות בדירות אלה גם דירות שרק כעת קיבלו היתר בנייה ועוד לא נבנו בפועל. אבל מה זה שייך בכלל? מספר הדירות הלא מכורות עלה בכ-50% בשנתיים בלבד! אז מה זה משנה אם זה דירות שנבנו כבר או שהן עוד לא קיבלו טופס 4 (מסמך המקנה איכלוס לדיירים בפועל וחיבור לחשמל). מדובר על היתרי בנייה. ועוד דבר - הרי לאורך העשור האחרון נמכרו כאן דירות עוד לפני שהיה היתר בנייה בכלל. אז איך מוסבר הגידול הענק הזה בדירות שלא נמכרו?

בחנו את עצמכם​

חידון שבועי על החדשות הכלכליות מביזפורטל בשבוע שחלף
התחילו

ואיך זה קשור ל'מחיר למשתכן'?​

וכעת, לגודל ההיצע המצטבר מצטרפת תופעה נוספת שמתחילה לתת את אותותיה: גל של דירות 'יד שנייה חדשות' ממחיר למשתכן שצפוי להציף עוד יותר דירות בשוק. מדובר באלפי דירות שהוגרלו ונרכשו לפני כחמש-שש שנים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ושעכשיו, עם סיום תקופת החסימה - הופכות לזמינות בשוק החופשי.

• הדירה נמכרת ב-70 אלף שקל למ"ר - עלות הבנייה היא 10 אלף שקל למ"ר; כמה עולה לבנות דירה?
• דירה ב-1 מיליון שקל בחיפה, דירה ב-600 אלף שקל בבאר שבע
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בפועל, מדובר בדירות חדשות כמעט לגמרי, שלעיתים אפילו לא אוכלסו, וממוקמות באזורים אטרקטיביים: כמו שכונת גליל ים בהרצליה, מערב ראשון לציון, פסגות אפק בראש העין, חריש, קריית ביאליק ועוד.

המשמעות ברורה: לצדן של הדירות שמציעים הקבלנים בפרויקטים חדשים, עם מפרט זהה ולעיתים אף מיקום זהה - מופיעות כעת דירות דומות, שמוצעות למכירה על ידי זוכים פרטיים. לרוב, הדירות הללו נמכרות במחיר תחרותי יותר, ובמקרים רבים גם זמינות לכניסה מיידית. מדובר על יתרון משמעותי בעיני רוכשים שלא מעוניינים להמתין שלוש או ארבע שנים לאכלוס.

מבחינת הקבלנים, מדובר בתחרות ישירה, כזו שקשה מאוד להתחרות בה, משום שהמוכר הפרטי אינו כפוף לעלויות מימון כבדות, ואינו צריך לשמור על רווח יזמי. במילים פשוטות: גם הדירות הללו מצטרפות למאגר ההיצע - רק שהן "נולדות" כשוק יד שנייה, ולכן לא נספרות בסטטיסטיקת המלאי הלא מכור.

אבל בפועל הן חלק בלתי נפרד מהמשוואה – והן משפיעות על קצב המכירות, על גובה ההנחות ועל הלחץ שמופעל על השוק כולו. ככל שגל הדירות הזה יתפשט לעוד ערים ושכונות, כך ילך ויגבר האתגר של הקבלנים להמשיך ולתת הנחות בצורות שונות. אם כיום מדובר על 'קנה דירה ואנחנו נשלם את המשכנתא שלך ל-15 שנים', או 'קנה דירה ותקבל ריהוט בחצי מיליון שקל', הם יצטרכו לחשוב על מודלים אחרים לשיטה הנרקמת - והעיקר, לא לומר את צמד המילים 'ירידת מחירים'.

נתונים 'מעוכבים'​

הלמ״ס בודקת כל עסקה רק לאחר רישום בטאבו או במערכת רשות המסים, ולכן הנתונים שהיא מפרסמת היום משקפים בפועל עסקאות שנחתמו לפני כחודשיים וחצי. המשמעות היא שהירידה של 0.3% שמופיעה במדד מחירי הדירות מתייחסת בפועל לעסקאות שבוצעו במרץ-אפריל ולא משקפת את מה שמתרחש ביוני-יולי.
בשטח, מסתמן כי הירידות בפועל מורגשות הרבה יותר: במרכז הארץ, הפערים בין מחירי דירות דומות שנמכרו בתחילת השנה לעסקאות חדשות שמבוצעות כיום, מגיעים לעיתים ל-5% ואף יותר. בפריפריה נרשמים פערים משמעותיים במיוחד – דירות חדשות שהוצעו בעבר ב־1.45 עד 1.5 מיליון שקל נמכרות כיום במחירים שנמוכים מ־1.3 מיליון, כדי למשוך קונים בשוק קפוא. העסקאות האלו טרם נקלטו בנתונים הרשמיים, והמשמעות היא שמדדי המחירים יתחילו להראות ירידה מובהקת יותר רק בסוף הקיץ או בתחילת הסתיו, כשאותן עסקאות ייכנסו לבסיס הנתונים. עד אז, המדדים משקפים תמונה "מאוחרת" של השוק, ולא תמיד מספרים את הסיפור המלא על עומק השחיקה במחירים.

 

[דג תמנון]

זה לא נכון, כי תמיד מחשבים רווח ליזם ברווח גולמי

אם הבנתי נכון את כוונתך, זה לא משנה, כי @די בא לעמת את היזמים שמתבכיינים שעלו להם מחירי הבניה ועל כך אמרתי שצריך לעמת אותם עם כמה שעולה להם, לא כמה שעולה למבצע שהם שוכרים.

כמה עולה להם? עלות ההקמה + הרווח של המבצע + התכנון והפיקוח על המבצע וכו'.

 

[שמח-לעזור]

לתשומת לב כל אלו שטענו שאי אפשר לבנות דירה חדשה בפחות מXXX
מצורף כתבה עם קישור לאומדן של לשכת שמאי מקרקעין
לדוגמא באיזור "סובב ירושלים", בניין 9 קומות, דירה 4 חדרים 100 מ"ר (לפי החשבון שלי 120 מ"ר רישוי כולל שטחים משותפים) עלות בניה כולל מע"מ פחות מ900,000 ש"ח.
יש איזורים אפילו יותר זולים.

זה כמובן בלי עלות קרקע (לפחות 20k למ״ר בתל אביב לדוג׳)
וחוץ מעלות תכנון, רישוי, תפעול, שיווק, עו״ד, וכמובן רווח יזמי
האמת, זה יותר מייאש ממעודד…

 

[כי אנו עמך]

איני יודע האם מחירי הדיור בדרך לעלות או לרדת

ספוילר

(קניתי דירה לאחרונה מה שאוטומטי מעמיד אותי בצד של המאמינים שהמחיר יעלה אבל בכל אופן אני שומר על ניטרליות)

אבל הנתון על כמות הדירות הלא מכורות שלכאורה מעיד על ירידה עתידית,
צריך להיות מחושב עם כמות הקונים הפונטציאלים היושבים על הגדר,
אם בעבר כל זוג חרדי היה קונה דירה לפני החתונה או מיד אחרי, יש היום הרבה מאוד זוגות שכבר עברו מזמן את מה שנחשב מיד אחרי החתונה ועדיין לא קנו דירה,
ואין סיבה להניח שזה רק במגזר החרדי.
ולכן הנתון הזה היה צריך להיות משוקלל אם מספר הזוגות שאין בבעלותם דירה, נתון שלא קיים.

תראה אני לא יודע מה יקרה, אישית מהמר על ירידה בטווח הקצר ועליה בטווח הארוך.
בכל אופן יש כאן פרדוקס שצריך להיפתר.
מצד אחד- מחירי עלויות הבניה התייקרו, אם זה בקבלן המבצע ובעלויות המימון-מה שמחייב את הקבלנים למכור במחיר גבוה.
מצד שני- יש ציבור גדול שיושב על הגדר- בציבור בכללי- לדוגמא: בעל שיצא להילחם ונמצא במילואים- פחות מתעסק בקניית דירות, בנוסף הריביות הגבוהות והחשוב מכולם, הציבור בכללות הגיע לרף יכולת התשלום שלו, צריך להביא המון הון עצמי.
מה הפיתרון אני לא יודע, אולי להוריד את מחיר הקרקעות, אם מישהו כאן יכול להאיר את עיני אני ישמח.

 

[שעיה שור]

לתשומת לב כל אלו שטענו שאי אפשר לבנות דירה חדשה בפחות מXXX
מצורף כתבה עם קישור לאומדן של לשכת שמאי מקרקעין
לדוגמא באיזור "סובב ירושלים", בניין 9 קומות, דירה 4 חדרים 100 מ"ר (לפי החשבון שלי 120 מ"ר רישוי כולל שטחים משותפים) עלות בניה כולל מע"מ פחות מ900,000 ש"ח.
יש איזורים אפילו יותר זולים.

12 אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה

על רקע הפערים המתרחבים בין עמדות ועדות התכנון והיזמים לגבי עלויות הבנייה הריאליות, השיקה היום (ה') לשכת שמאי המקרקעין אומדן חדש של עלויות בנייה למ"ר...

www.nadlancenter.co.il

עכשיו תוסיף (גם אם תיקח את העלות הכי זולה 5000 שח בשומרון)
עלויות עקיפות
עלות קרקע
עלות מימון
רווח יזמי
עלות מעמ
תחלק למ"ר ותגיד כמה יוצא לך

 

[כי אנו עמך]

צפה בקובץ המצורף 2018295
הכתבה

ספוילר

81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?​

81 אלף דירות תקועות, מחירים שזוחלים למטה, ודירות מחיר למשתכן ״יד שנייה חדשות״ שמתחרות עם הקבלנים - שוק הנדל״ן מגיע לפרשת דרכים: מאחורי הכותרות היבשות של האטה במחירים ומבצעי מימון מסתתר סיפור עמוק יותר: הצפה חסרת תקדים של היצע, שיטות מכירה שמנסות להסתיר את הקיפאון ומילה אחת שאסור להעלות על הלשון: ירידות
צלי אהרון | 20/07/2025 09:12(33)

נושאים בכתבה

מחירי הדירות יזמים קבלנים דירות לא מכורות היקף משכנתאות

צילום: איציק יצחקי
לאחרונה פורסמו מספר נתונים על שוק הנדל"ן למגורים בישראל והמגמה נראית די ברורה: הקיפאון נמשך, המחירים יורדים, וההיצע מצטבר. לפי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע למספר אסטרונומי של 80.86 אלף דירות! נכון לסוף חודש מאי. מדובר על עלייה של כ-50% בתוך כשנתיים בלבד, מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית באפריל 2022.

במקביל, מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 0.3% לחודשים אפריל-מאי, והשלים בכך שלושה חודשים רצופים של ירידות במדד מחירי הדיור. במקביל, מנתוני המשכנתאות שנלקחו, חל גידול של 15% בהיקף המשכנתאות שנלקחו ביוני, שהסתכמו בכמעט 9 מיליארד שקל. חשוב לציין - לא פורסם עדיין כמה מתוך ה-9 מיליארד זה בעצם מיחזורים של משכנתאות שנלקחו בעבר, אבל עדיין - מדובר בסכום גדול יחסית, במיוחד לאור העובדה שאנחנו רואים כבר תקופה די ארוכה קיפאון בעסקאות.

אז מה בעצם הסיבה לנתון הגבוה של המשכנתאות שנלקחו? קיימת בעיה מובנית במדידה של נתוני הנדל"ן בבכלל ושל המשכנתאות בפרט. צריך לזכור שבעצם מה שהמשיך להניע את המכירות של היזמים/קבלנים זה בעיקר מבצעי המימון האגרסיביים שלהם - 20% עכשיו ועוד 80% באכלוס, 90/10 וכו'. ומה שקורה במצב כזה הוא שרוכש פלוני לוקח את המשכנתא רק כאשר הוא נדרש להשלים את העסקה ובעצם לשלם ליזם את הסכום הגדול בעסקה - 80%.

כך נוצר מצב שבו רואים נתוני משכנתאות שמפורסמים כביכול ליוני 25, אבל בפועל מדובר על עסקאות שנעשו הרבה קודם לכן.

81 אלף דירות לא מכורות?! "מדובר על היתרי בנייה"​

כאמור, מלאי הדירות הלא מכורות עומד על מספר שנשמע כאילו הגיע מעולם מקביל. מדובר על מספר שיכול להספיק לעוד כשנתיים וחצי בלי שהקבלנים יבנו כלום עד אז. וזה יספיק. אבל הטענה המרכזית של היזמים והקבלנים היא ש"הנתון מעוות" וכששואלים עוד ומנסים לקבל תשובות אז - "זה כולל היתרי בנייה, ולא מדובר על דירות גמורות ומוכנות לאיכלוס".

זה נכון - באמת נכללות בדירות אלה גם דירות שרק כעת קיבלו היתר בנייה ועוד לא נבנו בפועל. אבל מה זה שייך בכלל? מספר הדירות הלא מכורות עלה בכ-50% בשנתיים בלבד! אז מה זה משנה אם זה דירות שנבנו כבר או שהן עוד לא קיבלו טופס 4 (מסמך המקנה איכלוס לדיירים בפועל וחיבור לחשמל). מדובר על היתרי בנייה. ועוד דבר - הרי לאורך העשור האחרון נמכרו כאן דירות עוד לפני שהיה היתר בנייה בכלל. אז איך מוסבר הגידול הענק הזה בדירות שלא נמכרו?

בחנו את עצמכם​

חידון שבועי על החדשות הכלכליות מביזפורטל בשבוע שחלף
התחילו

ואיך זה קשור ל'מחיר למשתכן'?​

וכעת, לגודל ההיצע המצטבר מצטרפת תופעה נוספת שמתחילה לתת את אותותיה: גל של דירות 'יד שנייה חדשות' ממחיר למשתכן שצפוי להציף עוד יותר דירות בשוק. מדובר באלפי דירות שהוגרלו ונרכשו לפני כחמש-שש שנים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ושעכשיו, עם סיום תקופת החסימה - הופכות לזמינות בשוק החופשי.

• הדירה נמכרת ב-70 אלף שקל למ"ר - עלות הבנייה היא 10 אלף שקל למ"ר; כמה עולה לבנות דירה?
• דירה ב-1 מיליון שקל בחיפה, דירה ב-600 אלף שקל בבאר שבע
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בפועל, מדובר בדירות חדשות כמעט לגמרי, שלעיתים אפילו לא אוכלסו, וממוקמות באזורים אטרקטיביים: כמו שכונת גליל ים בהרצליה, מערב ראשון לציון, פסגות אפק בראש העין, חריש, קריית ביאליק ועוד.

המשמעות ברורה: לצדן של הדירות שמציעים הקבלנים בפרויקטים חדשים, עם מפרט זהה ולעיתים אף מיקום זהה - מופיעות כעת דירות דומות, שמוצעות למכירה על ידי זוכים פרטיים. לרוב, הדירות הללו נמכרות במחיר תחרותי יותר, ובמקרים רבים גם זמינות לכניסה מיידית. מדובר על יתרון משמעותי בעיני רוכשים שלא מעוניינים להמתין שלוש או ארבע שנים לאכלוס.

מבחינת הקבלנים, מדובר בתחרות ישירה, כזו שקשה מאוד להתחרות בה, משום שהמוכר הפרטי אינו כפוף לעלויות מימון כבדות, ואינו צריך לשמור על רווח יזמי. במילים פשוטות: גם הדירות הללו מצטרפות למאגר ההיצע - רק שהן "נולדות" כשוק יד שנייה, ולכן לא נספרות בסטטיסטיקת המלאי הלא מכור.

אבל בפועל הן חלק בלתי נפרד מהמשוואה – והן משפיעות על קצב המכירות, על גובה ההנחות ועל הלחץ שמופעל על השוק כולו. ככל שגל הדירות הזה יתפשט לעוד ערים ושכונות, כך ילך ויגבר האתגר של הקבלנים להמשיך ולתת הנחות בצורות שונות. אם כיום מדובר על 'קנה דירה ואנחנו נשלם את המשכנתא שלך ל-15 שנים', או 'קנה דירה ותקבל ריהוט בחצי מיליון שקל', הם יצטרכו לחשוב על מודלים אחרים לשיטה הנרקמת - והעיקר, לא לומר את צמד המילים 'ירידת מחירים'.

נתונים 'מעוכבים'​

הלמ״ס בודקת כל עסקה רק לאחר רישום בטאבו או במערכת רשות המסים, ולכן הנתונים שהיא מפרסמת היום משקפים בפועל עסקאות שנחתמו לפני כחודשיים וחצי. המשמעות היא שהירידה של 0.3% שמופיעה במדד מחירי הדירות מתייחסת בפועל לעסקאות שבוצעו במרץ-אפריל ולא משקפת את מה שמתרחש ביוני-יולי.
בשטח, מסתמן כי הירידות בפועל מורגשות הרבה יותר: במרכז הארץ, הפערים בין מחירי דירות דומות שנמכרו בתחילת השנה לעסקאות חדשות שמבוצעות כיום, מגיעים לעיתים ל-5% ואף יותר. בפריפריה נרשמים פערים משמעותיים במיוחד – דירות חדשות שהוצעו בעבר ב־1.45 עד 1.5 מיליון שקל נמכרות כיום במחירים שנמוכים מ־1.3 מיליון, כדי למשוך קונים בשוק קפוא. העסקאות האלו טרם נקלטו בנתונים הרשמיים, והמשמעות היא שמדדי המחירים יתחילו להראות ירידה מובהקת יותר רק בסוף הקיץ או בתחילת הסתיו, כשאותן עסקאות ייכנסו לבסיס הנתונים. עד אז, המדדים משקפים תמונה "מאוחרת" של השוק, ולא תמיד מספרים את הסיפור המלא על עומק השחיקה במחירים.

אם יש כ"כ הרבה דירות אצל הקבלנים, למה אין הצפה וירידת מחירים דרסטית במחירי השכירות?
כמו שמצויין בגוף הכתבה- זה כולל היתרים ולא דירות בנויות בפועל.

 

[צבי +]

אם הבנתי נכון את כוונתך, זה לא משנה, כי @די בא לעמת את היזמים שמתבכיינים שעלו להם מחירי הבניה ועל כך אמרתי שצריך לעמת אותם עם כמה שעולה להם, לא כמה שעולה למבצע שהם שוכרים.

ברור שצריך לחשב כמה עולה ליזם, (אל תשכחו שיש הרבה יזמים שהם גם המבצעים).
סה"כ השבתי למה שטען @כי אנו עמך שיש עוד הוצאות וכו' - זה נכון אבל רווחיות של פרויקט כשהבנק בודק אם הפרויקט רווחי או לא, הוא בודק ברווח גולמי ולא ברווח תפעולי,
כמובן שקרקע ועלות בנייה מחושבים בתוך הרווח הגולמי