דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שימשי]

לגבי

עד שהריבית תרד (משמעותי) ההיצע יגדל פי 2 משלל סיבות שפורטו לעיל

אולי כן ואולי לא מה שבטוח שעדיף ציפור אחת ביד משתים על העץ.
עכשיו יד הקונים על העליונה וחבל להפסיד את ההזדמנות (למי שכמובן יש אפשרות) אף אחד לא יכול לכוון בדיוק מתי המחירים הם בשיא השפל.

 

[פרישמן]

זה נתון גולמי כי לא ברור כמה מהם רוצים לקנות דירה וכמה יש להם כבר דירה, אבל בכל אופן מספיק שעשירית מהם ילכו לקנות דירה וכבר לא נשארו דירות, ובנוסף אם הריבית תרד והשכירות תעלה (כמו שצפוי) בעלי הדירות כבר לא ימהרו למכור.

למה לא ברור? לגבי אלה שיש להם כבר דירה זה דווקא כן ברור. 30% אין להם דירה. אם עשירית יקנו דירות (את כל הדירות ביד2 נניח) עדיין יש יותר מ-200k דירות חדשות - 188k בבנייה (80k מתוכם לא נמכרו) ויש עוד יותר מ-20k דירות מוכנות שלא הצליחו למכור.

בכדי שיהיה ביקוש גדול מההיצע, צריך שיהיו יותר מרבע משפחות בשכירות שיקנו דירות, וזה לא המצב כי הם לא קנו כי במצב הכלכלי היום אתה לא יכול לחסוך מספיק להון עצמי. לצערי גם 10% ממי שגר בשכירות לא יכול לחסוך את המיליון 'הראשון' ואף לא את החצי מיליון.

 

[פרישמן]

אולי כן ואולי לא מה שבטוח שעדיף ציפור אחת ביד משתים על העץ.
עכשיו יד הקונים על העליונה וחבל להפסיד את ההזדמנות (למי שכמובן יש אפשרות) אף אחד לא יכול לכוון בדיוק מתי המחירים הם בשיא השפל.

אני חושב שאנחנו רק בהתחלה של הירידה. עכשיו המחירים זה כמו לולב לפני סוכות או כמו דובדבנים בתחילת העונה, חכה קצת ותקנה בזול.

 

[8821]

יש גבול כמה אפשר לצפות את ההיצע לטווח רחוק, במיוחד שככל הנראה הקבלנים יחליטו לאפס חזרה את התחלות הבנייה.

יש את כל ה20\80 (בקיצור רוב הדירות שבנו ב-2 האחרונות) שהשקיעו לטווח הקצר (כי לרובם אין את הכסף לזה ושיראו שלא עלה ירוצו למכור לפני שיעקלו להם את הדירה) והדירות קבלנים שריקות
וגם את כל המשקיעים על הגדר (זוכרים רק את הקונים על הגדר אבל שוכחים שיש המון משקיעים על הגדר של הטווח הקצר שברגע שירד רציני הם ימכרו) ואל תשכיח להוריד שאין משקיעים חדשים (וזה נתח מאד גדול מהשוק)
ולגבי הקבלנים לוקח זמן לאפס בניה (הם שילמו על המון דברים ובגלל 10 או 20% שירד לא שווה להם לעכב את הבניה) ווגם הם מאמינים שהמחירים יעלו עד אז המחירים יצנחו

 

[בית שמשניק]

(וכל מי שחושב שאנשים הרוויחו מה-20\80 שיספר לנו על מקרה כזה וכמובן שמכר את הדירה ולא שמדמיין מה יקבל)

אני אישית מכיר כמה וכמה שהרוויחו לא מעט, אבל זה היה לפני כמה שנים, כך שהם נכנסו בזמן לפני העלייה הגדולה (בשנת 2019/2020) ויצאו בזמן אחרי העלייה הגדולה (בשנת 2022/2023).
הבעיה היא אצל כאלו שנכסו מאוחר יותר וקנו במחירים גבוהים וחולמים לעשות אקזיט שכנראה לא יקרה.

 

[8821]

הבעיה היא אצל כאלו שנכסו מאוחר יותר וקנו במחירים גבוהים וחולמים לעשות אקזיט שכנראה לא יקרה.

אני דיברתי עליהם (מ-23 ואיך)
המצחיק הוא שיש כאלה שממשיכים למכור את הבדיחה הזאת או יותר מדויק הנוכלות הזאת וצריך להחרים אותם מדין "רודף"

 

[אחד me יודע]

דווקא בפרויקט החדש בביתר (נראה לי נופי הכרם) ראיתי מחירים מאוד טובים ל4 חדרים, לא זוכר כמה בדיוק אבל לא יקר בכלל.
באופן כללי צריך לדעת שבביתר לא קונים דירה, קונים אופציות (כלומר קונים משהו שנקרא דירה, ואז חופרים מתחת ובונים, ומעל, ובצדדים, ומפצלים ל2 4 או 8). אם משלמים על דירה 3 מיליון, אבל בעצם יש כאן 8 דירות, אז המחיר הוא זול (גם אם זה לא כולל את העלות של כל הפיצולים).

נכון מאוד

אבל בכל זאת יש הרגשה של עלייה

 

[אחד me יודע]

המחירים בביתר עלו מהקורונה עד לפני שנה שאז נכנסו לקיפאון ואין כמעט מכירות ,
אז גם אם המתווכים משכנעים שזה המחיר זה לא אומר שיש קונים
נקוט האי כללא בידך 26 למ"ר זה בבני ברק ואולי בית שמש ולא בביתר

אתה רציני?

אני לא יודע מאיפה אתה לוקח נתונים ואני גם לא יודע לגבי בני ברק

אבל ביתר יותר יקרה מבית שמש ו26K למטר זה ריאלי לחלוטין!!

 

[אחד me יודע]

לא רואה עלית מחירים בביתר בשנתיים האחרונות

אתה מצוי בשוק?

 

[דג תמנון]

אבל ביתר יותר יקרה מבית שמש ו26K למטר זה ריאלי לחלוטין!!

זו טעות ביסוד ההשוואה.

בביתר אלו המחירים אך ורק בגלל האופציות!
אולי אינך יודע, אבל בבית שמש לא מוכרים דירות עם אופציות... (אפילו אם הגג פרטי לחלוטין אין אפשרות לבעליו לבנות בלי שינוי תב''ע!)

בפרוייקטים החדשים אין אופציות גם בביתר וכנראה לכן אין מכירות (לפי השמועה).

 

[אחד me יודע]

זו טעות ביסוד ההשוואה.

בביתר אלו המחירים אך ורק בגלל האופציות!
אולי אינך יודע, אבל בבית שמש לא מוכרים דירות אם אופציות... (אפילו אם הגג פרטי לחלוטין אין אפשרות לבעליו לבנות בלי שינוי תב''ע!)

בפרוייקטים החדשים אין אופציות גם בביתר וכנראה לכן אין מכירות (לפי השמועה).

הפתעת אותי

 

[אחד me יודע]

אבל רק שאלת תם האשכול הזה כבר קיים כחמש שנים ונראה שרוב מוחלט של הדעות מצדד בירידות גם אז - כשבברור שהיו עליות גדולות ומי אומר שזה לא אותו דבר עכשיו?

 

[דג תמנון]

הפתעת אותי

כל הביתרים בהלם כשהם שומעים מה קורה בעולם הגדול לעניין זה.

לקח לי כמה שנים, אבל היום אני כבר ממש לא מצליח להבין את מי שניסח את הוראות התב''ע המשונות של ביתר.

 

[רצוף]

אני תושב מודיעין עילית, מתוך מעקב אחרי השוק של יד שניה, אין עליית מחירים בכלל, והמון דירות שמפורסמות הרבה זמן מורידים את המחיר, לא עשיתי בדיקה מקצועית אבל כך מהתרשמות של מעקב של כמה חודשים, מעניין אותי מאוד השוק של טאבו משותף האם נראה בו עלייה או ירידה או שמא הקפאה
(אגב בנוגע לשכירות במודיעין עילית המחירים בשמיים, ולא נראה שזה ישתנה, ומ"מ זה לא משפיע לדעתי על מחירי הדירות)

 

[פרישמן]

אבל רק שאלת תם האשכול הזה כבר קיים כחמש שנים ונראה שרוב מוחלט של הדעות מצדד בירידות גם אז - כשבברור שהיו עליות גדולות ומי אומר שזה לא אותו דבר עכשיו?

אני לא יודע על אחרים, נכנסתי לכאן לפני כשנה והתחלתי מחקרים מקיפים בנושא בתחילת החורף בערך. בכל מקרה ההבדל היחיד בין אז להיום הוא כמות הבנייה כיום לעומת בעבר, אתה יכול לדפדף בעמודים הקודמים. בנוסף, בעבר קנו הרבה חו"לניקים שכבר לא באים.

 

[דג תמנון]

בכל מקרה ההבדל היחיד בין אז להיום הוא כמות הבנייה כיום לעומת בעבר

ואחוז הריבית.

 

[אחד me יודע]

כל הביתרים בהלם כשהם שומעים מה קורה בעולם הגדול לעניין זה.

לקח לי כמה שנים, אבל היום אני כבר ממש לא מצליח להבין את מי שניסח את הוראות התב''ע המשונות של ביתר.

במה שונה התב"ע בביתר ממקומות אחרים?
מחוץ לקו הירוק (מודיעין עילית נניח)

 

[אחד me יודע]

ואחוז הריבית.

לפני שנה היתה אותה ריבית

 

[פרישמן]

ואחוז הריבית.

זה יכול להשתנות ובמיוחד אם השקל ימשיך להתחזק.

 

[אחד me יודע]

(אגב בנוגע לשכירות במודיעין עילית המחירים בשמיים, ולא נראה שזה ישתנה, ומ"מ זה לא משפיע לדעתי על מחירי הדירות)

איך ההשפעה?

האם יתכן שמחירי טאבו משותף עולים בניגוד למחירי דירות "רגילות"?