דיון מחירי הדירות לאן?

[berigrin]

תוכל להרחיב? מדוע לא הכל תלוי בביקוש. אם הריבית גבוהה יחסית, והמלחמה מורידה את רמת השירותים והשכר הריאלי נשחק משמעותית, הביקוש יורד, (אנשים פונים לשכירות נניח), ויחד עם זה יורד המחיר וההיצע. הכל יורד, חוץ אולי ממחירי השכירות.

עד שמשהו ישתנה.

 

[פרישמן]

תוכל להרחיב? מדוע לא הכל תלוי בביקוש. אם הריבית גבוהה יחסית, והמלחמה מורידה את רמת השירותים והשכר הריאלי נשחק משמעותית, הביקוש יורד, (אנשים פונים לשכירות נניח), ויחד עם זה יורד המחיר וההיצע. הכל יורד, חוץ אולי ממחירי השכירות.

עד שמשהו ישתנה.

יש מחיר ויש היצע ויש ביקוש, המחיר תלוי בהיצע ובביקוש וגם זה לא בהכל, למשל שעון 'רולקס' הוא יקר בגלל היצע-ביקוש? לא, הוא מוצר יקר בפני עצמו. גם בדירות יש שווי מסוים ויש מחיר בפועל לפי היצע וביקוש.
תראה את זה כמשולש ולא כקוו ישר.

 

[shimשימי]

השאלה מה הכוונה "יש לו כסף" (באמת, או שאחרי שנחנקים "יש כסף" כי אם לא נקנה היום, מחר יהיה יותר יקר, וממילא המשכנתא רק קצת יותר מהשכירות המופקעת)
חוץ מזה מי שבאמת "יש לו כסף" יכול לקנות גם להשקעה (במקרה הכי גרוע שמחירי הדירות ירדו לא קרה כלום)

יש לו כסף הכוונה לפי הכללים מבלי לתחמן
למשל יש לי חבר שלקח משכנתא בהחזר של 8000 שקל
אבל הוא ואשתו ביחד מרוויחים נטו 20 אלף שקל

כלומר 40 אחוז...

 

[פלפלפל]

לקט מודעות של דירות חדשות יחסית בבית שמש עד 1.95M, רובן ככולן ברמה ד'.

ShieldSquare Captcha

אין שמה 4 חדרים אלא אופציה לסגור מרפסת
תמצא לי 4 חדרים במחיר 1.9 אין דבר כזב וכנראה לא יהיה

 

[די]

יש לו כסף הכוונה לפי הכללים מבלי לתחמן
למשל יש לי חבר שלקח משכנתא בהחזר של 8000 שקל
אבל הוא ואשתו ביחד מרוויחים נטו 20 אלף שקל

כלומר 40 אחוז...

ונניח הוא קיבל 800 אל"ש מההורים והוא קונה דירה בבני ברק ב2.4 מיליון (זול)
אם כן מצוין. למה לא לקנות את הדירה.
מקסימום המחירים ירדו מה איכפת לו ממילא יש לו אפשרות לשלם את זה.
אם מישהו צריך ארון בגדים ויש לו כסף, הוא קונה, ולא חושב אולי מחר הארון בגדים יהיה יותר זול.

 

[ספרא רבא]

ונניח הוא קיבל 800 אל"ש מההורים והוא קונה דירה בבני ברק ב2.4 מיליון (זול)
אם כן מצוין. למה לא לקנות את הדירה.
מקסימום המחירים ירדו מה איכפת לו ממילא יש לו אפשרות לשלם את זה.
אם מישהו צריך ארון בגדים ויש לו כסף, הוא קונה, ולא חושב אולי מחר הארון בגדים יהיה יותר זול.

אם מישהו היה אומר לו, שאם ימתין עם קניית הארון שנה, סיכוי סביר שהוא יקבל 100K ש"ח, הוא גם יקנה? אולי כן. לא בטוח.
העירו נכון, שדווקא בדירה שאין ערובה שלא יעלה, אולי לא כדאי לקחת את הסיכון.

 

[בת מלך פנימה]

אם מישהו היה אומר לו, שאם ימתין עם קניית הארון שנה, סיכוי סביר שהוא יקבל 100K ש"ח, הוא גם יקנה?

עדיין גם יש סיכוי שיעלה אחרי הכל

 

[די]

אם מישהו היה אומר לו, שאם ימתין עם קניית הארון שנה, סיכוי סביר שהוא יקבל 100K ש"ח, הוא גם יקנה? אולי כן. לא בטוח.

ההבדל הוא שאם ממתינים מלקנות דירה יש הפסד וודאי כי צריך בינתיים לשלם שכירות נניח 5000 ש"ח לחודש יוצא 60,000 ש"ח בשנה.
לא בא להלחיץ לקנות דירה, ואני מאמין שיש אפשרות שמחירי הדירות ירדו. רק זה לא קשור לזה שמי שיש לו כסף ומודע לאפשרות שמחירי הדירות ירדו, ואעפ"כ קונה דירה, שזו החלטה הגיונית.

 

[מקצועי בלבד]

ההבדל הוא שאם ממתינים מלקנות דירה יש הפסד וודאי כי צריך בינתיים לשלם שכירות נניח 5000 ש"ח לחודש יוצא 60,000 ש"ח בשנה.
לא בא להלחיץ לקנות דירה, ואני מאמין שיש אפשרות שמחירי הדירות ירדו. רק זה לא קשור לזה שמי שיש לו כסף ומודע לאפשרות שמחירי הדירות ירדו, ואעפ"כ קונה דירה, שזו החלטה הגיונית.

בגובה הריביות של היום אז זה בערך מחיר הריבית בלבד לשנה של משכנתא ממוצעת.

 

[shimשימי]

ונניח הוא קיבל 800 אל"ש מההורים והוא קונה דירה בבני ברק ב2.4 מיליון (זול)
אם כן מצוין. למה לא לקנות את הדירה.
מקסימום המחירים ירדו מה איכפת לו ממילא יש לו אפשרות לשלם את זה.
אם מישהו צריך ארון בגדים ויש לו כסף, הוא קונה, ולא חושב אולי מחר הארון בגדים יהיה יותר זול.

אז כל הדיון פה הוא יחסית תיאורטי.
כי להשקיע-זה די מוסכם שלא כדאי כבר ממזמן ממש

ולקנות דירה כשאין יכולת אמיתית-זה נכון גם בתקופות של עליית מחירים

מה שנשאר זה לקנות דירה כשישי יכולות---ועל זה מוסכם שנכון לקנות חכם את הדירה
ככה שהדיון תיאורטי

 

[די]

אז כל הדיון פה הוא יחסית תיאורטי.
כי להשקיע-זה די מוסכם שלא כדאי כבר ממזמן ממש

ולקנות דירה כשאין יכולת אמיתית-זה נכון גם בתקופות של עליית מחירים

מה שנשאר זה לקנות דירה כשישי יכולות---ועל זה מוסכם שנכון לקנות חכם את הדירה
ככה שהדיון תיאורטי

אין נכון ולא נכון.
כל האפשרויות פתוחות.

 

[די]

בגובה הריביות של היום אז זה בערך מחיר הריבית בלבד לשנה של משכנתא ממוצעת.

מדובר על מישהו שממילא יקנה דירה עם משכנתא השאלה אם היום או עוד שנה.
נכון אם מחירי הדירות ירדו הוא ירוויח ריביות של משכנתא (כי המשכנתא תהיה קטנה יותר), אבל אם מחירי הדירות יעלו הוא יפסיד ריבית של משכנתא (כי המשכנתא תהיה גדולה יותר), ואם מחירי הדירות יישארו אותו דבר הוא יפסיד שכירות ששילם על השנה שהמתין וישלם את אותה ריבית משכנתא.

 

[מקצועי בלבד]

מדובר על מישהו שממילא יקנה דירה עם משכנתא השאלה אם היום או עוד שנה.
נכון אם מחירי הדירות ירדו הוא ירוויח ריביות של משכנתא (כי המשכנתא תהיה קטנה יותר), אבל אם מחירי הדירות יעלו הוא יפסיד ריבית של משכנתא (כי המשכנתא תהיה גדולה יותר), ואם מחירי הדירות יישארו אותו דבר הוא יפסיד שכירות ששילם על השנה שהמתין וישלם את אותה ריבית משכנתא.

אם מחירי הדירות יעלו אז אכן יתכן הפסד בזה שהוא לא קונה היום. [תלוי בכמה יעלו]
אם מחירי הדירות ישארו אותו דבר אז הוא מפסיד באותה שנה את הסכום שהוא לא חסך בגלל הקנייה הזאת, ועקב כך לקיחת משכנתא גבוהה יותר בריבית גבוהה. [כך שבכזה מצב הוא לא יפסיד כלום מהמתנה של שנה, ואף ירוויח מכך]
אם מחירי הדירות ירדו הוא מפסיד פעמיים גם שילם משכנתא גבוהה יותר בריבית גבוהה יותר, וגם לא חסך באותה שנה והיה יכול לקנות עם הון עצמי גבוה יותר.

 

[פעם היה איש]

רק כדי לא לדבר באוויר, בדקתי קצת והנה הנתונים.

צפה בקובץ המצורף 1963006

קודם אסביר, שהתחלות בנייה זה מה שקובע בסוף את ההיצע בשוק, ובמשך כעשר שנים פשוט לא היו מספיק התחלות בנייה, מה שיצר מחסור בשוק והביא לעליית מחירים. כעת אנו עומדים איפשהו באמצע, לא מספיק התחלות כדי להוזיל מאוד את המחירים, אבל מספיק בכדי שלא יהיה מחסור שיביא לעליית מחירים. אלו שתמיד אמרו (וצדקו) לקנות מהר כי תהיה עלייה, זה היה נכון לשנים הללו שבהן לא היו מספיק התחלות בנייה שימלאו את הביקוש.

התרשים לעיל הוא מתוך הדו"ח האחרון שיצא בספטמבר, ניתן לראות שמ-70K + ירדו לכחצי התחלות בנייה. כעת המצב חוזר לרמה שהייתה בשנות ה-90, אבל עדיין הביקוש אז היה נמוך מהיום.

פירוט השנים האחרונות:

צפה בקובץ המצורף 1963019

תראו את הקפיצה מאז:
צפה בקובץ המצורף 1963025

את הקצב הנוכחי נדע בדו"ח הבא שיצא בעוד כחודש.

אציין כי הנתונים על העלייה הם למרות הסגרים בקורונה והמלחמה הנוכחית, כמות האישורים לבנייה בפועל (שטרם החלה), גדולה הרבה יותר (לפי מה שהוצג שלשום בקבינט הדיור כ-400K יח"ד תקועות), ושימו לב לקפיצה בהיתרים בשנים האחרונות ברשימה בהמשך.
כשהמלחמה תיגמר ויהיו יותר פועלים (כיום עלות פועל בנייה גבוהה מבעבר, אולם כשגם הנושא הזה ייפתר), אז צפויה תנופת בנייה של הקבלנים שממתינים לבנות ויש להם כבר אישורים/היתרים:

כמות ההיתרים לפי שנים (באלפים):
2024 - 77
2023 - 72
2022 - 78
2021 - 76
2020 - 51
2019 - 56

פרסומים בינוי, דיור ונדל"ן - שנתון סטטיסטי לישראל 2024 - מספר 75

www.cbs.gov.il

מקווה שהסברתי את עמדתי מספיק. ועם זאת אזכיר מה שכתבתי אתמול, שבמידה ויהיה גל רציני של עלייה לאחר שהמלחמה תסתיים, אנו שוב צפויים למחסור עד שידביקו את הפער. אבל בשונה ממשבר הדיור בתחילת שנות ה-90 בגל העלייה מרוסיה, הפעם יש לכאורה מספיק תוכניות ואישורים אם ירצו להריץ בנייה רחבת היקף.

הופתעתי מהנתונים,
אשמח אם תמצא גרף של אכלוסיית ישראל לפי שנים, מאוד יהיה מעניין להשוות ביניהם.
בנוסף צריך לקחת בחישוב את תוכנית מחיר למשתכן, העתידה כפי הנראה להתמסמס ולהוסיף עשרות אלפי ביקושים כבושים.

 

[פעם היה איש]

אם מחירי הדירות יעלו אז אכן יתכן הפסד בזה שהוא לא קונה היום. [תלוי בכמה יעלו]
אם מחירי הדירות ישארו אותו דבר אז הוא מפסיד באותה שנה את הסכום שהוא לא חסך בגלל הקנייה הזאת, ועקב כך לקיחת משכנתא גבוהה יותר בריבית גבוהה. [כך שבכזה מצב הוא לא יפסיד כלום מהמתנה של שנה, ואף ירוויח מכך]
אם מחירי הדירות ירדו הוא מפסיד פעמיים גם שילם משכנתא גבוהה יותר בריבית גבוהה יותר, וגם לא חסך באותה שנה והיה יכול לקנות עם הון עצמי גבוה יותר.

השכירות שמקבלים על הדירה מכסה פחות או יותר את הריבית כך שגם עם מחירי הדיור קופאים אין נזק.
אני מדבר ממקרה שאני מכיר מקרוב,
ואגב בין לבין מחיר הדירה עלה במשוער בכ 150 אל"ש אבל זה לא נוגע לדיון הנ"ל).

 

[shimשימי]

אין נכון ולא נכון.
כל האפשרויות פתוחות.

איזה אפשריות?

אף אחד פה לא דן בכלל על דירה להשקעה שיש בה8 אחוז מס ....

הדיון הוא על דירה למגורים
ועל זה חושבני שהדיון מיותר

א.כי אם מחיר הדירה עולה זה בודאי כדאי לקנות
ב.אם המחיר נשאר אותו דבר-גם כדאי לקנות
ג.גם אם המחיר יורד -לחרדי הממוצע כדאי לקנות דירה כי
ככה הוא מרוויח את היציבות והקיבוע למקום ויש הרבה מאוד ערך
בלגור בדירה משלך מבחינה פסיכולוגית

לכן אם מדובר באדם שיש לו יכולת כלכלית ריאלית -אני מתקשה למצוא יועץ הגון שיגיד לאדם שלא לקנות
*עם הסתייגות כפי שכתב לעיל יצחק77 שהקונה צריך לדעת שהיום הכח יותר בידיים שלו

 

[הכל לטובה תמיד]

מי שכתב שיש פרויקט בצפון שאנשים לא מסוגלים להשלים רכישה
בבקשה לתת נותנים מדיוקים איפה בכמה קנו ובדיוק מה שהוא יודע לא סתם לשים משהו באוויר
מבדיקה שלי יש ברכסים רק מודעה אחת ביד 2 ומחיר לדירה 3 חד הוא 1550000
מאוד מענין האם יש אמת בדבר הזה

 

[קצרה]

איזה אפשריות?

אף אחד פה לא דן בכלל על דירה להשקעה שיש בה8 אחוז מס ....

הדיון הוא על דירה למגורים
ועל זה חושבני שהדיון מיותר

א.כי אם מחיר הדירה עולה זה בודאי כדאי לקנות
ב.אם המחיר נשאר אותו דבר-גם כדאי לקנות
ג.גם אם המחיר יורד -לחרדי הממוצע כדאי לקנות דירה כי
ככה הוא מרוויח את היציבות והקיבוע למקום ויש הרבה מאוד ערך
בלגור בדירה משלך מבחינה פסיכולוגית

לכן אם מדובר באדם שיש לו יכולת כלכלית ריאלית -אני מתקשה למצוא יועץ הגון שיגיד לאדם שלא לקנות
*עם הסתייגות כפי שכתב לעיל יצחק77 שהקונה צריך לדעת שהיום הכח יותר בידיים שלו

אגדיר את זה יותר טוב
אם המחיר יורד זה באסה . מרגיז.

אבל לא מדובר בתוכנית השקעה שהפסידה לך כסף
מדובר במוצר שהיית צריך ואתה צריך.
אז אין מה לתכנן עתידות - אם יש לך את הכסף והיכולת לקנות את המוצר - אין טעם לחכות לבדוק אולי. גם אם המחירים ירדו אף אחד לא יודע מתי וכמה תפסיד בדרך. (שכירויות)

נראה לי שרוב אלו שלא קונים דירה למגורים - אין להם את היכולת או אין להם את היכולת במקום בו הם חושקים.

 

[נווה שמיר]

האשכול כאן הוא דיון לאן מחירי הדירות

לא המלצות אם לקנות עכשיו או לא

 

[אופקים 1]

הופתעתי מהנתונים,
אשמח אם תמצא גרף של אכלוסיית ישראל לפי שנים, מאוד יהיה מעניין להשוות ביניהם.
בנוסף צריך לקחת בחישוב את תוכנית מחיר למשתכן, העתידה כפי הנראה להתמסמס ולהוסיף עשרות אלפי ביקושים כבושים.

לא חושב שזה נכון להשוות לגידול באכלוסיה
חישוב של הביקוש הוא יותר מורכב
הנתונים כוללים רק את הדירות שנבנו בהיתר

ביטול של תוכנית מחיר למשתכן לא תוסיף ביקושים אלא להיפך מהסיבות הבאות:
1. התוכנית מאפשרת גם לאנשים שמתקשים לגייס את ההון העצמי להכנס לשוק הדיור.
2. המשתתפים הם בעיקר זוגות נשואים, כלומר אם הם לא קנו דירה, הם כמעט תמיד שוכרים אחת כזאת, כך שהם משפיעים על השוק מצד זה שהם שוכרים.
3. קוני הדירות מחוייבים להחזיק בה תקופה ממושכת, כך שגם אם בעל הדירה רוצה למכור הוא לא יכול, דבר שיוצר מחסור מלאכותי באזורים עם דירות כאלה.
4. הבנקים מחייבים את הקבלנים להציג רווחיות (כמדומני של 15%) על כל הפרוייקט, ומכיוון שהרווח על הדירות במחיר למשתכן נמוך יחסית, הם מחוייבים למכור את הדירות המיועדות לשוק החופשי במחיר יותר גבוה (וכך הבנקים גורמים להעלאת מחיר הדירות).

אני מעריך שביטול של התוכנית יגרום לעליית מחירי דירות להשקעה באזורים בעייתיים.