התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

מצורף טור שהעליתי בעבר בנושא:

מדובר בטענה ידועה, אבל לא בטענה מוכחת
לא ניתן להחזיק עיר חילונית מארנונה חרדית.

ההוצאה הגדולה בעיר חילונית היא על חינוך ואחריה על רווחה, ובעיר חרדית ההוצאות הללו נמוכות משמעותית.
בנוסף, בערים ותיקות יש הוצאה משמעותית על פנסיות תקציביות.

ולכן, עיר חרדית חדשה לא אמורה להיות גרעונית יותר מאשר עיר חילונית ממוצעת למרות ההנחות בארנונה.
 
ההוצאה הגדולה בעיר חילונית היא על חינוך ואחריה על רווחה, ובעיר חרדית ההוצאות הללו נמוכות משמעותית.

משכורות למורים משרד החינוך משלם לא העירייה.

אני חושב שגם רווחה זה מתקציב המדינה, צריך לברר.
 
עד כמה שידוע לי, בשונה ממה שאומרים שונאי החרדים, גם מי שמשלם 100% ארנונה הינו גרעוני לעירייה. הדבר שמחזיק עיריות זה ארנונה עסקית. לא חילונים.
נכון, כל תושב אינו מכסה את עצמו (אם כי עדיף לעיריה תושב שמשלם מלא מאשר תושב שמקבל הנחות)

ארנונה עסקית באה בגלל מגדלי תעסוקה, מי ימלא את המגדלים האלו?

רק בכניסה לעיר מדובר ב-60 אלף מקומות עבודה (ויש עוד עשרות אלפי משרות) בחלק יעבדו החרדים אבל זה לא מספיק..

למשל, בב"ב רוב העסקים והמשרדים מגיעים מהסביבה ורוב העובדים שם אינם מתושבי ב"ב
הסיבה שזה מצליח בגלל שגוש דן צפופה והכל קרוב, אבל לי-ם לא יבואו מת"א לפתוח כאן את המשרד
רק אם יהיה כאן ריכוז גבוה של צעירים שגרים בסביבה הקרובה..

זה גלגל שמניע את עצמו!
 
נכון, כל תושב אינו מכסה את עצמו (אם כי עדיף לעיריה תושב שמשלם מלא מאשר תושב שמקבל הנחות)

ארנונה עסקית באה בגלל מגדלי תעסוקה, מי ימלא את המגדלים האלו?

רק בכניסה לעיר מדובר ב-60 אלף מקומות עבודה (ויש עוד עשרות אלפי משרות) בחלק יעבדו החרדים אבל זה לא מספיק..

למשל, בב"ב רוב העסקים והמשרדים מגיעים מהסביבה ורוב העובדים שם אינם מתושבי ב"ב
הסיבה שזה מצליח בגלל שגוש דן צפופה והכל קרוב, אבל לי-ם לא יבואו מת"א לפתוח כאן את המשרד
רק אם יהיה כאן ריכוז גבוה של צעירים שגרים בסביבה הקרובה..

זה גלגל שמניע את עצמו!
בסדר, אבל זה כבר שונה בתכלית מהמאמר ההוא.
לא עוד 'צריך להביא חילונים כי עיר חרדית היא עיר פושטת רגל',
אלא 'צריך להביא עוד אנשים כדי להכניס ארנונה עסקית לקופת העירייה'.
וזה שונה בתכלית.

מלבד זאת, לא אתפלא אם כבר היום יש 60,000 איש בירושלים וגלילותיה שצריכים עבודה קרוב יותר לבית ויכולים למלא את המשרות האלו בלי צורך במאות המגדלים.

ולסיום, זה קצת דחוק לומר משפט כזה: ''בונים מאות מגדלים בי-ם כדי למלא את מגדלי התעסוקה''. נו נו.
 
ע"פ החוק הישראלעירייה מקומית יכולה לעכב כל תוכנית שלא אושרה על ידה!
ע"פ 'החוק' שהומצא ע"י כמה פוליטיקאים בעיר אין לעירייה כל סמכות לעכב אף פרויקט.

מביני עניין אומרים שהעירייה יכולה לעכב (מתחת השולחן במספר שנים) אף תוכניות שאושרה על ידה בעצמה, במקרה שזה לא מוצא חן בעיניהם
קח תלמד:
מועדים לסיום הטיפול בתכנית


109א. (א) (1) הוועדה המקומית תחליט לאשר תכנית שבסמכותה או לאשרה בשינויים, לקבוע תנאים לאישורה או לדחותה, בתוך 12 חודשים ממועד הגשתה, ולעניין תכנית מצומצמת שחלות לגביה הוראות סעיף 86א – בתוך שמונה חודשים ממועד הגשתה; יושב ראש הוועדה המחוזית רשאי, לבקשת הוועדה המקומית, להאריך את התקופות האמורות, מטעמים מיוחדים שיירשמו;


(2) לא החליטה הוועדה המקומית בתכנית שבסמכותה בתוך התקופה האמורה בפסקה (1), יעביר מזכיר הוועדה המקומית, לבקשת מגיש התכנית, את התכנית לוועדה המחוזית; משהועברה התכנית לוועדה המחוזית יועברו סמכויותיה של הוועדה המקומית לגבי אותה תכנית לוועדה המחוזית, לרבות שמיעת ההתנגדויות וההכרעה בהן; הוועדה המחוזית רשאית להמשיך בהליכים מהשלב שאליו הגיעה הוועדה המקומית; הוועדה המחוזית תחליט אם לאשר את התכנית או לאשרה בשינויים, לקבוע תנאים לאישורה או לדחותה (בסעיף זה – תחליט בתכנית), בתוך עשרה חודשים מהמועד שבו התכנית הועברה אליה;


בקיצור, אין לוועדה מקומית יכולת להתנגד לוועדה מחוזית, מי שמתיימר להבין בחוקי תכנון ובנייה אמור לדעת זאת. (זה לא כזה מורכב..)

לעכב את התוכניות שעוד לא אושרו ובפרט כמו תוכנית פינוי קריית בגין
כאמור א"א לעכב, פשוט כי ועדה מחוזית תאשר מעל הראש של הועדה מקומית
ספר זאת לכל החברים "מביני העניין".
טור אנטישמי כפשוטו
יכול להיות שיש אנטישמיות,
אבל מי שלא ברור לו שדירה לחרדים צריכה להיות יותר זולה...
שלא יצקצק אנטישמיות!

כאן:
בנוגע לשאלתך

איני מעוניין להתייחס.
אך נציגי הציבור צריכים לשמור על אחוז החרדים בעיר
 
נערך לאחרונה ב:
בלת"ק.
בסמכות ועדה מחוזית לאשר גם נגד ועדה מקומית.
ועדה מקומית יכולה לשים מקלות בגלגלים אך לא לבטל.
כיום ישנו אדריכל מורשה היתר וכן ועדה ארצית כך שניתן ממש תאורטית לבנות ללא ועדה מקומית.
אך למעשה היזמים לא אוהבים זאת ולכן מעדיפים מאוד ללכת גם עם המקומית.
 
מורשה היתר רק לפי תבע קיימת לא עוזר כלום במקרה הזה
בלת"ק.
בסמכות ועדה מחוזית לאשר גם נגד ועדה מקומית.
ועדה מקומית יכולה לשים מקלות בגלגלים אך לא לבטל.
כיום ישנו אדריכל מורשה היתר וכן ועדה ארצית כך שניתן ממש תאורטית לבנות ללא ועדה מקומית.
אך למעשה היזמים לא אוהבים זאת ולכן מעדיפים מאוד ללכת גם עם המקומית.
 
העיריה משלמת פנסיה תקציבית או המדינה?
עובדים ותיקים מקבלים פנסיה תקציבית מקופת העיריות, ומדובר בסעיף הוצאה משמעותי.

משכורות למורים משרד החינוך משלם לא העירייה.

אני חושב שגם רווחה זה מתקציב המדינה, צריך לברר.

העירייה משלמת את משכורות סייעות בגנים העירוניים, וכן את הסייעות הצמודות בבתי הספר, ומקבלת על כך תקצוב של 75% ממשרד החינוך, במגזר החרדי אין גנים עירוניים אלא הגנים מופעלים על ידי רשתות.
בנוסף, העירייה משלמת את שכר שרתים ומזכירות שזה כולל בתוכו גם את עובדי הניקיון, התשלום מתקבל לפי מפתח של כיתות ותלמידים, ואינו מכסה את כל העלות.
במוסדות החינוך העצמאי ורשת בני יוסף חלק מהשרתים והמזכירות מועסקים דרך הרשויות וחלק דרך הרשתות.
בשאר המוסדות, אין השתתפות של העירייה כלל.

בנוסף, מממנת העירייה את תשלומי המים והחשמל, תוך שהיא מקבלת ממשרד החינוך תשלום לפי מפתח קבוע,.
במוסדות פטור התשלום הוא חלקי מאוד בהתאם לחוק נהרי.

גם בסעיף הרווחה העירייה משתתפת ב25%, וישנם הוצאות שאינם מוכרות ע"י משרד הרווחה, שאותם מממנן העירייה מתקציבה.
בערים חרדיות טיפול בדרי רחובות, מכורים קשים ואסירים משוחררים פחות נפוץ.

אציין כי פינוי האשפה, הוא סעיף שעלותו יקרה יותר במגזר החרדי, אבל לא מדובר בסעיף כל כך משמעותי.

מצד ההכנסות, עיריית מבוססת על תקציב רגיל המאושר מידי שנה על ידי מועצת העיר, ותקציב בלתי רגיל (תב"ר) תקציבים שמבוססים בעיקר על ביצוע פרוייקטים במימון ממשלתי.
הארנונה בכללותה (כולל עסקית, וכולל הכנסות מבסיסי צבא וכדו') מהווה קצת יותר מ10% מהתקציב הרגיל, ואם מחשבים גם את התברי"ם מדובר כבר באחוז נמוך משמעותית.

מודיעין עילית וביתר עילית (ואולי גם אלעד) סובלות מכך שלא אישרו להם הקמה של אזורי תעשיה, לו היו מאשרים אזור תעשיה העיר הייתה עשירה לפחות כמו בני ברק.

עיר חרדית חדשה שהתכנון שלה מבוסס על תכסית גבוהה, דבר שחוסך את העלויות העצומות של התחזוקה (וגם של ההקמה) שמחצית מהתושבים שלה עובדים בתוכה, ושלא זקוקה לייבא פקידי ממשל מבחוץ (בעלויות גבוהות), רק בגלל דרישות סף לא רלוונטיות, וזאת בניגוד לעיר מבוססת מגדלים שעלות האחזקה השוטפת שלה עצומה, יכולה להיות מאוזנת ללא בעיה מיוחדת.
 
רק אם הוועדה המקומית לא התייחסה בכלל לתוכנית, אז התוכנית עוברת לוועדה המחוזית.
טעות,

יש היררכיה ברורה ופשוטה:
תכנית מתאר ארצית, ובכפוף לה תכנית מתאר מחוזית. הועדה המקומית צריכה להוציא את זה לפועל בהתרי בניה.
אין לה שום כח להתנגד, זה דברים הכי פשוטים.

כפיית ביצוע על ידי הועדה המחוזית


28. (א) הועדה המחוזית רשאית להורות בכתב לועדה מקומית לעשות את כל הדרוש למילוי התפקידים המוטלים על הועדה המקומית בחוק זה או על-פיו, הן בדרך כלל והן בקשר למקום מסויים.


(ב) לא קיימה הועדה המקומית הוראה או דרישה של הועדה המחוזית מכוח חוק זה, לרבות הוראה בדבר עריכת תכניות והפקעת קרקעות או בנינים, תוך הזמן שקבעה הועדה המחוזית, רשאית הועדה המחוזית, לעשות בעצמה את כל הדרוש לביצוע ההוראה או הדרישה על-חשבון הועדה המקומית ובמקומה ולגבות את ההוצאות ממנה; לענין זה יהיו לה כל הסמכויות של הועדה המקומית, ומה שתעשה יראו כאילו נעשה על-ידי הועדה המקומית.

יש גם נציגים חרדיים בוועדה המחוזית. נראה לי מובן מאליו במחוז שחלק גדול ממנו חרדים. ירושלים עם בערך חצי מהיהודים-חרדים, ובית שמש עם 80% חרדים. שני ערים אלו הם בגדול "מחוז ירושלים", עם עוד כמה יישובים קטנים.

חוץ מזה שהוועדה המחוזית לא מתכננת את התוכניות האלו, מי שמתכנן זה משרד השיכון בהמלצת העירייה שכמובן גם שר השיכון חרדי (לא שאני מעביר עליו ביקורת, אולי פשוט צריך לעורר את תשומת ליבו לפוטנציאל לדירות לחרדים בירושלים).

הם מיעוט קטן מאד מאד, הרוב המוחלט זה נציגי משרדי ממשלה.
מי שמתכנן את הפינוי בינוי בירושלים כמו בכל מקום, זה הועדה מחוזית!

לא הבנתי מה אתה סבור כמו הרמתי שלייזר ראוכברגר יכול להתנגד למגדלי ה35 -40 קומות שמתוכננים בכל רחבי ירושלים?!

זה בדיחה עלובה.
 
נכון באמת טעות שלכם שציטטתם הוראה לא קשורה. בכל אופן אני פירשתי לכם מה כתוב בהוראה שציטטתם.
לגבי תכנית בסמכות ועדה מחוזית אכן אין לוועדה המקומית זכות ווטו, אבל בדרך כלל הוועדה המחוזית מתייעצת עם המקומית לפני העברת התוכנית.

לגבי המגדלים בירושלים לדעתי אם הציבור החרדי הוא 30% מהעיר, צריך לבנות לו שיעור כזה בדירות החדשות. מה שקורה היום בירושלים הוא שבונים עשרות אלפי דירות לחילונים ולחרדים לא בונים בכלל.
 
לגבי המגדלים בירושלים לדעתי אם הציבור החרדי הוא 30% מהעיר, צריך לבנות לו שיעור כזה בדירות החדשות. מה שקורה היום בירושלים הוא שבונים עשרות אלפי דירות לחילונים ולחרדים לא בונים בכלל.
מידיעה אישית ראש העיר וראוכברגר מאד רוצים לקדם פינוי בינוי בשכונות החרדיות העניין הוא שיש מכתבי הרבנים להתנגד בגלל שינוי צביון, הגבלת קומות ומעליות שבת, וכפיית דייר סרבן לבי''ד אין סמכות לכפות כמו בית משפט ועוד סיבות

לולי ענינים אלו היה תכנון של 30% לחרדים..
 
מידיעה אישית ראש העיר וראוכברגר מאד רוצים לקדם פינוי בינוי בשכונות החרדיות העניין הוא שיש מכתבי הרבנים להתנגד בגלל שינוי צביון, הגבלת קומות ומעליות שבת, וכפיית דייר סרבן לבי''ד אין סמכות לכפות כמו בית משפט ועוד סיבות

לולי ענינים אלו היה תכנון של 30% לחרדים..
אני לא מדבר על פינוי בינוי אלא על תוכניות חדשות כמו התכנית החדשה במזרח י-ם ואפשר לבנות עוד שכונות חדשות כאלו לחרדים.
 
(2) לא החליטה הוועדה המקומית בתכנית שבסמכותה בתוך התקופה האמורה בפסקה (1), יעביר מזכיר הוועדה המקומית, לבקשת מגיש התכנית, את התכנית לוועדה המחוזית; משהועברה התכנית לוועדה המחוזית יועברו סמכויותיה של הוועדה המקומית לגבי אותה תכנית לוועדה המחוזית, לרבות שמיעת ההתנגדויות וההכרעה בהן; הוועדה המחוזית רשאית להמשיך בהליכים מהשלב שאליו הגיעה הוועדה המקומית; הוועדה המחוזית תחליט אם לאשר את התכנית או לאשרה בשינויים, לקבוע תנאים לאישורה או לדחותה (בסעיף זה – תחליט בתכנית), בתוך עשרה חודשים מהמועד שבו התכנית הועברה אליה;
רק באם הוגשה תוכנית לוועדה המקומית, והמקומי לא שיתף פעולה, וסירב להעלות אותה לדיון בוועדה, אז ורק אז יש סמכות לשירה תלמי באבאי להמשיך את ההליך.

בקיצור, אין לוועדה המחוזית יכולת לאשר תוכניות באופן עצמאי, מי שמתיימר להבין בחוקי תכנון ובנייה אמור לדעת זאת.(זה לא כזה מורכב..) (עריכה לשונית: @Bumblebee תודה!)
 
כאמור א"א לעכב, פשוט כי ועדה מחוזית תאשר מעל הראש של הועדה מקומית
ספר זאת לכל החברים "מביני העניין".
אגב הראשון שטען שתחום התכנון והבנייה זה תחום ל'מומחים בלבד' התחיל בשרשרת הטענות של עיריית בית שמש בתוכנית D סנטר בעיר

אין לוועדה מחוזית סמכות של המקומי, מלבד באם המקומי לא העלה את הבקשה לדיון.

יכול להיות שיש אנטישמיות,
אבל מי שלא ברור לו שדירה לחרדים צריכה להיות יותר זולה...
שלא יצקצק אנטישמיות!
יש כאן עוד מישהו בפורום שטוען על אנטישמיות אצלי?? תודה.


אגב כפייה תכנונית של הוועדה המקומית ירושלים, דומה מאוד לבקשת 'המילואימניקים' להקדיש את תוכניות דירה בהנחה ליוצאי צבא בלבד. (שאולי ישכיר אותו לאחיך החרדי)
הבדל אחד! במקבילה הירושלמית היא זאת שמעמיקה את האפליה שבעתיים בכך שגם דירה שבבעלות חרדי לא מאפשרת לו להתגורר בו בדירתו שלו, לתשומת ליבו של המצקצק בלשונו 'מצוקת הדיור' וברור לו שאם המחירים בירושלים לא יהיו זולים יותר הרי ש'נחרים את ירושלים'
 
כיום ישנו אדריכל מורשה היתר
'אדריכל מורשה היתר' אינו לוקח את סמכויות המקומי בשום שלב,
הוא מקל על הוועדה בהכנת המידע וקבלתו, וכך בעצם חוסך זמן רב מפעילות רשות הרישוי
תכנית של תב"ע ניתן לאשר במחוזית ללא התחשבות במקומית כלל
וככלל שינוי תב"ע ע"פ חוק אין חיוב לאשר!
היה והוועדה המחוזית אישרה תב"ע, והוועדה המקומית דחתה את התוכנית במקומי, אין בסמכות המחוזי כלום בעניין.
 
טעות,

יש היררכיה ברורה ופשוטה:
תכנית מתאר ארצית, ובכפוף לה תכנית מתאר מחוזית. הועדה המקומית צריכה להוציא את זה לפועל בהתרי בניה.
אין לה שום כח להתנגד, זה דברים הכי פשוטים.
שוב טעות! המקומי היא אינה רק מוציאה לפועל אלא בידיה הסמכות אם לרצות את התוכנית, או לדחותה!
כפיית ביצוע על ידי הועדה המחוזית

28. (א) הועדה המחוזית רשאית להורות בכתב לועדה מקומית לעשות את כל הדרוש למילוי התפקידים המוטלים על הועדה המקומית בחוק זה או על-פיו, הן בדרך כלל והן בקשר למקום מסויים.


(ב) לא קיימה הועדה המקומית הוראה או דרישה של הועדה המחוזית מכוח חוק זה, לרבות הוראה בדבר עריכת תכניות והפקעת קרקעות או בנינים, תוך הזמן שקבעה הועדה המחוזית, רשאית הועדה המחוזית, לעשות בעצמה את כל הדרוש לביצוע ההוראה או הדרישה על-חשבון הועדה המקומית ובמקומה ולגבות את ההוצאות ממנה; לענין זה יהיו לה כל הסמכויות של הועדה המקומית, ומה שתעשה יראו כאילו נעשה על-ידי הועדה המקומית.
אל תהיו מוסחים!
דברים אלו אמורים בעיקר על פעילות רשות הרישוי (אדריכל מורשה היתר) בלבד!
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

פוסטים חדשים שאולי לא קראת....

לאתגר:

לשאלות על האתגר - שימו לב לתייג את @שבשבה.
בהצלחה.
בס"ד

ההבדל בין נוכלות לבין כישלון



לפני כחודש נערך בבני ברק מיפגש מאוד מעניין של גוף הנקרא "הפורום להגנת הצרכן" והוא עסק בעיקר בדרכים למניעת נפילות נדל"ן בהם הציבור החרדי "מומחה" ליפול חזור ונפול.

הנוכחים, מומחים איש איש בתחומו, תיארו את הנוכלויות הרווחות היום ותיארו בצבעים קודרים ואמיתיים את המצב בכי רע, היו שם גדולי הדיינים שדיברו על הצורך להבטיח שהדור השני לא עושה שטויות עם הדירה שקיבלו מההורים וכן הלאה.

כאשר ר' איצ'ה דזיאלובסקי העניק לי את רשות המילה האחרונה (בגלל שאיחרתי – הרגל נעשה טבע) בקשתי מהנוכחים שלא יישפכו את התינוק אם המים, כלומר שלא יביאו אנשים למצב שבו הם חושדים בכל מה שלא זז שהוא נוכלות, הדבר הזה טענתי עלול להביא לשיתוק מוחלט של שוק השקעות הנדל"ן החרדי אשר היה והינו הקטליזטור הראשי של הציבור החרדי בדרכו לנישואי ילדים ברוגע ושלווה, המסר המרכזי של שתי דקות הנאום שלי זה מה שאתם הולכים לקרוא באלף מילים הבאות: לא כל עסקה כושלת היא אשמת המשווק!

צרות אחרונות משכחות את הראשונות וכך שכחתי מזה לגמרי, אלא שהשבוע פורסמה כתבה בעיתון 'דה-מרקר' (מי שלא מכיר לא הפסיד - מלא באהבת כסף ושנאת חרדים) כתבת תחקיר עומק אודות תופעת העוקצים בציבור החרדי הכרוכים במבצעי 10/90 הזכורים לשימצה.

מה שלא אהבתי זה ההתמקדות במתווך חרדי מסוים כאילו הוא שורש הרע בעולם כולו ואיך מלאו ליבו כביכול, ומעשה שהיה כך הווה בעשרות עותקים ברחבי הארץ שרובם מוכרים לי היטיב:

אברכים שחושבים שהם אנשי-עסקים פותו בידי אנשי-עסקים שחושבים שהם אברכים לקנות דירות פאר בערים שהם מכירים רק מחלונות האוטובוס בדרך למירון, נתניה ובת ים מככבות בכתבה אך זה לאורך כל הארץ בערים אשר אברך ממוצע מכיר את שמותיהם רק מהתרעות פיקוד העורף (או מהנפילות שאחריהן) ומעולם לא ביקר בהן.

אז איך משכנעים אברך כולל חסידי בן 22 שקיבל מההורים חצי מיליון ₪ לצורך יחידת 'סליחה' בביתר, לרכוש פנטהוז בהרצליה בארבע מיליון ₪ ?

מספרים לו שזה מבצע מיוחד שהתגלה רק למתווך בגילוי שמימי וכעת צריך רק לשלם עשרה אחוז שזה ארבע מאות אלף שקל ואת המאה הנותרים להביא למתווך על הגילוי הנפלא.

ואיך הדלפון שלנו יממן את מה שעשירי טבריה מתקשים?

כאן מגיע החלק השני של הגילוי אליהו – המתווך יודע לנבא כי בעוד שלוש שנים, כשיצטרכו להשלים את הרכישה הדירה תהיה שווה חמישה מיליון, ואז האברך דנן יתברר כסוחר מוצלח ביותר אשר ימשוך חזרה את הארבע מאות ועוד מיליון רווח נקי וכך לא יצטרך לגור בדירת הסליחה אלא בדירה גדולה המרחיבה דעתו של אדם ומרחיבה ארנקו של המשווק.

אז איפה הקצ'?

שעכשיו זה "אחרי שלוש שנים" ומתברר כי המחיר הכי גבוה שאפשר לקבל על הדירה הוא שלוש וחצי מיליון ואחרי ההוצאות מגיעים לשלוש מאתיים נטו ביד, מה שאומר שלפעמים עדיף לאותו אברך לעשות "ויברח" ולהותיר את הארבע מאות אצל החברה והמשווק ולחזור ליחידת הסליחה אבל וחפוי ראש, והפעם כשוכר...

זה פחות או יותר המסלול שאותו עוברות בחודשים אלו מאות משפחות מאנ"ש שכל מה שהם רצו זה לחתן את הילדים בכבוד וכעת הם מרוסקים לחלוטין וייקח להם שנים רבות אם בכלל כדי להתאושש מהתהום הכלכלית שהם הוכנסו אליה בידי משווק פלוני.

אך עשרת הקוראים כאן יודעים שעד כאן הייתה רק ההקדמה, כעת נתחיל עם הניתוח הכואב של הנתונים ואת הצד של לימוד זכות:

ובכן, קודם כל צריך לדעת שרבים מאוד הרוויחו בפריסיילים ותכניות דומות הרבה כסף, פגשתי ועודני פוגש כל יום אברכים צעירים ומבוגרים שהרוויחו סכומים אגדיים בשנים האחרונות כתוצאה מהפטנט הזה, לא ערכתי מחקר עומק אך מהתרשמותי המרוויחים רבים בהרבה על המפסידים וחבל שאת זה שומרים בסוד מאימת המצ'ינגים, הסיבה היחידה שמספרים לי על כך זה או כדי לשאול איך לעשות את הסיבוב הבא או כדי להתייעץ איך לצמצם את המסים העצומים (ברוך השם, כשיש מס סימן שיש שבח).

כל מי שקנה דירה בירושלים במחירי פריסייל של עשרים ומשהו אלף עשה את המיליון הזה, כך גם רבים שהשקיעו בחלק מהפרוייקטים בבן שמן וכך גם במקומות נוספים אשר המחירים עלו שם דרמטית ולקחו איתם את המשקיעים כלפי מעלה.

אז מה קרה בכל הפרוייקטים הכושלים?

שני דברים, הראשון שלא ידוע לי אם קרה זה הקפצת מחירים, מאוד ייתכן שמשווק מסוים יבוא לקבלן שיש לו כבר פריסייל ויגיד לו במקום למכור ב3.9 אביא לך קונים בארבע מיליון ואז מקבלים תרי זוזי: מאה אלף מהקבלן ועוד אחד מהלקוח, חד גדיא דזבין את אבא.

זה נורא לשמוע שיש דברים כאלו וטיפש מי שנופל לכך אך מי שיותר טיפש ממנו הוא מי שמאמין שאפשר למנוע דבר כזה באמצעות בירור אם המתווך אמין: גם המתווך האמין ביותר לא יעמוד בפני ניסיון של מאתיים אלף ₪ רק מלאך יוותר על זה ולא ניתנה תורת העסקים למלאכי השרת.

אך הדבר הזה לא מתקיים בדרך כלל משום שרוב הקונים יודעים לבדוק בערך את המחיר בסביבה ולא נופלים לבורות עמוקים, מה שכן קורה זה הדבר השני ועליו ברצוננו לדבר:

המחיר פשוט לא עלה, ולפעמים אפילו ירד.

כן רבייסיי, מחירי דירות לא רק עולים, לפעמים הם גם יורדים, כגון למשל בתקופת מלחמה.

עד מלחמת שמחת-נורא המחירים בנתניה למשל אכן השתוללו כי הצרפתים קנו שם בהמוניהם והוא הדין בצפת שהאמריקאים עטו עליה כי אצלם אין הבדל בין ירושלים לצפת, באמריקה זה מרחק סביר לנסיעה יומיומית לעבודה, אז מישהו משווק להם את זה כירושלים לעניים והם קנו וקנו והמחירים עלו ועלו והייתה היתכנות מסויימת לעלייה צפוייה.

ואז הגיע המלחמה ואין חוצניקים, ועוד מלחמה ועוד מבצע ושום דבר לא חזר לעצמו ואפשר לקלל את איראן (מגיע להם) ואת החמאס (עוד יותר מגיע) אך זה לא יעזור לעובדה הפשוטה שמחירי המגדלים שיועדו בעיקר לאוכלוסיות אלו צולל.

לא בהרבה, אך מספיקה ירידה של 8% כדי שכל העסק יהפוך להפסד.

זה נכון שמעצבן שהמשווק ניבא שהמחירים יעלו והם לא, אמנם אמרו חז"ל שנבואה ניתנה לשוטים אך האמונה כי יש למישהו נבואה ניתנה לשוטים גדולים עוד יותר... כל בר דעת העושה עסקים יודע שבכל הקשור לניבוי עתידות - המשווק ועטיפת המסטיק יודעים לנבא באותה מידה ומי שמסתמך על הבטחות אודות העתיד (כולל אלפי אברכים שנופלים היום בפריסייל של המחר שנקרא פינוי בינוי המבוסס על אותה נבואה כמעט) אין לו לבוא בטענות אלא על עצמו, לא המשווק נשך לשונרא.

מקווה שהצלחתי להסביר: לא כל עסקה כושלת היא נוכלות ולא כל ירידת מחירים היא עקיצה, בכל עסק ייתכן מאוד הפסד ומי שלא מוכן לכך שלא ייכנס לעולם ההשקעות.

אז להפסיק להשקיע בנדל"ן?

חלילה, כמה שיותר להשקיע בנדל"ן וכל המרבה הרי זה משובח – ואם ירצה השם ויהיה זמן נרחיב אולי בטור הבא על "מה כן" – אך רק עסקאות נטולות הימור על כל הקופה, כך שגם אם נגזר עליך להפסיד זה יהיה רק קצת ורק זמני.

ברור לי שכל הדברים האמורים כאן ברורים לכל אחד מעשרת הקוראים וסליחה שבזבזתי את זמנכם אך אם זה ירגיע אבא סוער אחד -שכועס בכל ליבו על המתווך שכאילו הפיל את החתן שלו - והיה זה שכרי.



גילוי נאות: לכותב אין ולא היה שום אינטרס כלכלי בשום פרוייקט של פריסל והוא אינו קשור היום לשום שיווק לא במישרין ולא בעקיפין, המידע מובא ללא כל אינטרס כלכלי אלא כצדקה ושירות לציבור, לשאלות ספציפיות ניתן לפנות למייל והתשובות שם חינם וללא אחריות.

אולי מעניין אותך גם...

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כד

אלְדָוִד מִזְמוֹר לַיי הָאָרֶץ וּמְלוֹאָהּ תֵּבֵל וְיֹשְׁבֵי בָהּ:בכִּי הוּא עַל יַמִּים יְסָדָהּ וְעַל נְהָרוֹת יְכוֹנְנֶהָ:גמִי יַעֲלֶה בְהַר יי וּמִי יָקוּם בִּמְקוֹם קָדְשׁוֹ:דנְקִי כַפַּיִם וּבַר לֵבָב אֲשֶׁר לֹא נָשָׂא לַשָּׁוְא נַפְשִׁי וְלֹא נִשְׁבַּע לְמִרְמָה:היִשָּׂא בְרָכָה מֵאֵת יי וּצְדָקָה מֵאֱלֹהֵי יִשְׁעוֹ:וזֶה דּוֹר (דרשו) דֹּרְשָׁיו מְבַקְשֵׁי פָנֶיךָ יַעֲקֹב סֶלָה:זשְׂאוּ שְׁעָרִים רָאשֵׁיכֶם וְהִנָּשְׂאוּ פִּתְחֵי עוֹלָם וְיָבוֹא מֶלֶךְ הַכָּבוֹד:חמִי זֶה מֶלֶךְ הַכָּבוֹד יי עִזּוּז וְגִבּוֹר יי גִּבּוֹר מִלְחָמָה:טשְׂאוּ שְׁעָרִים רָאשֵׁיכֶם וּשְׂאוּ פִּתְחֵי עוֹלָם וְיָבֹא מֶלֶךְ הַכָּבוֹד:ימִי הוּא זֶה מֶלֶךְ הַכָּבוֹד יי צְבָאוֹת הוּא מֶלֶךְ הַכָּבוֹד סֶלָה:
נקרא  4  פעמים
למעלה