התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[szn]

2.כל האשכול כאן נפתח לזוגות הצעירים שרוצים לעשות כביכול סיבוב תוך 5-6 שנים ולהרוויח חצי מליון שקל. לא יקרה בירושלים כי ההיצע הולך וגדל.
3.כל השאלה האם המחירים בירושלים הולכים לעלות. מסתבר שברוב ירושלים הם לא יעלו בגלל ההיצע הגדול.

1. מסכים איתך שאם יש היצע דירות גדול המחירים לא עולים.

2. לכן אני אומר לכל מי שקונה דירה בפינוי בינוי בי-ם או בכל מקום בארץ שהחישוב של הרווח הצפוי
צריך להיות לפי המחירים כיום בשוק ולא ללכת על עסקה רק בגלל צפי לעליית ערך.

למעשה בכל עסקת נדלן (גם 80\20) לא הייתי בונה על עליית ערך בגלל שיש היצע דירות גדול בכל הארץ ולא דווקא בי-ם.

 

[szn]

1. אינו דומה אופקים שהמחירים שם עדיין נמוכים מאוד לכל הארץ וכמה שתציף אותה בדירות הביקוש רק יגבר.
ואינו דומה שאר המדינה שכל התהליך של ההיתרים והתבעות הולך באיטיות הרבה לעומת ירושלים. וכל פרוייקט שני שם הולך בשלביות.

הבאתי את אופקים בתור דוגמא אם תרצה אני יכול להראות לך שגם בת"א ופ"ת ורמת גן יש היצע עצום של דירות בגלל תוכניות גדולות שחלקם בביצוע וחלקם בתכנון.

זה נכון שבי-ם התכנון מהיר
אבל זה קיים בעוד ערים כמו לוד, ת"א ופ"ת...

וכל פרוייקט שני שם הולך בשלביות.

אין קשר בין שלביות לי-ם, בכל מתחם פינוי בינוי גדול יש שלביות
לא בונים מתחם של 1000-2000 דירות בשלב אחד
(בדרך כלל זה בכלל דרישה של הבנק המלווה שלא נותן ליווי ליותר מכמה מאות יח"ד)

 

[Shainec]

איני ידוע מה אתה שח
אני עוקב באדיקות אחרי מתחמי פינוי בינוי של בית ירושלמי
והם מקדמים מאד יפה ויחסית ליזמים גדולים הקצב שלהם יותר מהיר.

אם תתן דוגמא נוכל לדון.
(אולי יש מתחמים שאין רוב דרוש כדי לפתוח תיק וכדו')

רמת שלמה 4 שנים רקק עכשיו שיוווק הם לא ממהרים כנראה

 

[די]

הענין הוא שבעלת הקרקע (העיריה\המדינה) רוצה להרוויח כמה שיותר
ואפשר להרוויח יותר ממגרש שאפשר להקים עליו מגדל של 30 קומות מאשר בנין חרדי שמוגבל ל-12 קומות.

בתוכנית עם מגדלים לא בהכרח יש יותר דירות מתכנית של בניינים 12 קומות.
לא מדובר במגרש אחד. מדובר בתכנית שלמה, כך שאם בונים מגדלים צריך להשאיר פארקים יותר גדולים ורווחים יותר גדולים בין בניין לבניין.

 

[מדי פעם]

בוא נשים את הדברים על השולחן (לא בפעם הראשונה): 'י-ם הולכת להיות יותר ויותר חילונית' (הרוב החרדי לא ימשיך)
התוכנית היא לבנות עשרות ומאות מגדלי ענק של 30-40 קומות בכל העיר
במקביל לבנות מגדלי תעסוקה, רשת רכבות ותרבות פנאי בכדי למשוך את הצעירים לעיר.

לא בטוח שזה ענין נגד החרדים
אלא יותר מטרה שי-ם תהיה עיר חזקה כלכלית וא"א להחזיק עיר כפי המצב היום,
המצב היום שי-ם לא מחזיקה את עצמה ללא מענקי איזון.

למעשה הביצוע של התוכנית כבר יצא לדרך,
רשת הרכבות בביצוע מתדם
רובע העסקים בכניסה לעיר כבר בבניה
עם מיליון ורבע מ"ר למשרדים, מלונות ומסחר, ב-20 מגדלים של עד 40 קומות,
ותוספת של 60 אלף מקומות עבודה,

מציע לעבור על האתר של רובע העסקים: https://jerusalemgw.co.il/
וכאן: https://he.wikipedia.org/wiki/פרויקט_הכניסה_לעיר

בנוסף יש עוד תוכנית ענק של מסחר ותעסוקה בהר החוצבים, בתלפיות, בציר כנפי נשרים ועוד

רשימת חלקית:

שלושה פרויקטים ממשלתיים רחבי היקף בירושלים יוצאים לדרך - כך הם ייראו

החשב הכללי פרסם הליך מיון של הקבלנים שייבחרו להקים את הפרויקטים, בהיקף של מיליארדי שקלים: הקריה הטכנולוגית בגן חוצבים, פרויקט היכל המשפט ובניין הביטוח הלאומי המרכזי בארץ

www.ynet.co.il

1,500 דירות ויותר מ-100 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה: תוכנית קריית הממשלה במזרח ירושלים מגיעה למחוזית

התוכנית לקריית הממשלה על שם מנחם בגין, שמקודמת על ידי הרשות לפיתוח ירושלים, תכלול גם יותר מרבע מיליון מ"ר למבני ציבור. 20%-15% מהדירות יהיו בשטח של ע...

www.nadlancenter.co.il

JDA

JDA

www.jda.gov.il

מתחם ההייטק של האונ' העברית: אושרה תוכנית גב-ים להקמת מגדל בן 35 קומות

הוועדה המחוזית י-ם אישרה עדכון לתוכנית פארק ההיי-טק שבונה גב-ים בקמפוס גבעת רם, הכולל מגדל בשטח 100 אלף מ"ר שיתווסף לשלושת המבנים הראשונים שבנייתם כבר החלה...

www.nadlancenter.co.il

בת 4,000 שנה ועוקפת את כולן: ירושלים שועטת לעבר העתיד | ישראל היום

"ירושלים תהיה בירת ההייטק הארצית", הכריז ראש העיר משה ליאון לפני כעשור במה שנשמע כלא יותר מעוד סיסמת בחירות הזויה. כיום, עם קרוב ל-1,000 חברות הייטק המעסיקות למעלה מ-25 אלף עובדים, ועוד כמיליון וחצי מ"ר של משרדים שנמצאים בתהליכי בנייה: הכירו את ירושלים החדשה, מעצמת הייטק מפתיעה ואטרקטיבית המסמלת...

www.israelhayom.co.il

110 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר במקום סופרמרקט: עיריית ירושלים אישרה תוכנית בגבעת שאול

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בבירה המליצה להפקיד בוועדה המחוזית תוכנית באזור התעשייה הוותיק בגבעת שאול, שתשתרע על כ-15 דונם ותכלול מבני משרדים...

www.nadlancenter.co.il

יש עוד ועוד....

ועוד לא דיברת על הפיתוח האורבני בירושלים.
זה רק רשימה חלקית:

פרויקטים - moria

[…]

moriah.co.il

 

[Bumblebee]

בנוגע לשאלתך

איני מעוניין להתייחס.
אך נציגי הציבור צריכים לשמור על אחוז החרדים בעיר

לפני שתרוץ לבקש מנציג הציבור שלך בעירייה לבנות עוד שכונות חרדיות בירושלים.
תעצור פרויקטים שמעמיקים את האפליה האנטי יהודי כלפי הציבור החרדי בעיר

יש כח בחוקי התכנון לועדה מקומית לעצור תכניות של ועדה מחוזית???
תחדש לי..

 

[יעקב הרמתי]

ע"פ החוק הישראלי (החוק הוא רחוק רחוק... בירושלים) עירייה מקומית יכולה לעכב כל תוכנית שלא אושרה על ידה!
ע"פ 'החוק' שהומצא ע"י כמה פוליטיקאים בעיר אין לעירייה כל סמכות לעכב אף פרויקט.

מביני עניין אומרים שהעירייה יכולה לעכב (מתחת השולחן במספר שנים) אף תוכניות שאושרה על ידה בעצמה, במקרה שזה לא מוצא חן בעיניהם

 

[szn]

רמת שלמה 4 שנים רקק עכשיו שיוווק הם לא ממהרים כנראה

עדיין לא בדקתי
אבל יש מצב שפשוט הגדילו זכויות כמו שהם עושים בכל מקום למי שמכיר...

 

[די]

יש כח בחוקי התכנון לועדה מקומית לעצור תכניות של ועדה מחוזית???
תחדש לי..

יש גם נציגים חרדיים בוועדה המחוזית. נראה לי מובן מאליו במחוז שחלק גדול ממנו חרדים. ירושלים עם בערך חצי מהיהודים-חרדים, ובית שמש עם 80% חרדים. שני ערים אלו הם בגדול "מחוז ירושלים", עם עוד כמה יישובים קטנים.

חוץ מזה שהוועדה המחוזית לא מתכננת את התוכניות האלו, מי שמתכנן זה משרד השיכון בהמלצת העירייה שכמובן גם שר השיכון חרדי (לא שאני מעביר עליו ביקורת, אולי פשוט צריך לעורר את תשומת ליבו לפוטנציאל לדירות לחרדים בירושלים).

 

[הילל לוין]

בעקבות האשכול פנו אלי בחודשים האחרונים בעלי דירות בי-ם האם למכור את הדירות

חשוב לי לכתוב כאן פעם אחת כמה נקודות (אכתוב היום נקודה אחת ובהמשך עוד):

1.
למרות שאני מסכים שבי-ם הולך להיות היצע גדול ב-20 שנים הקרובות ויש סיכון מי יקנה את כל הדירות,
אבל באותה מידה יש הרבה ערים בארץ שיש בהם אלפי דירות בפינוי בינוי או בשכונות חדשות,
זה קצת מרגיש 'מגמתי' להיתפס על י-ם, בעוד שיש עוד הרבה ערים עם היצע דירות ענק בבניה וגם בתכנון.

באותה מידה אפשר לפתוח אשכול כזה לדוגמא:
האם הדירות בנתיבות או באופקים או בלוד לקראת קפאון?
כי הרי מתוכננת שם עשרות אלפי דירות (ובכלל בכל הארץ מתוכננת מאות אלפי דירות חדשות)

למשל באופקים יש כרגע כ-18 אלף יחידות דיור בתכנון או בהקמה:

איך הפכה אופקים לעיר הכי צומחת בישראל, ואיזו "מתנה" מקבלים התושבים שלה?

הטבת מס משמעותית, נגישות תחבורתית נוחה ומחירים יחסית נמוכים הפכו את אופקים ליעד מגורים מתפתח בדרום. העיר נמצאת בתנופת פיתוח מואצת הכוללת שכונות חדשות, הרחבת אזורי תעסוקה והקמת מרכזים מסחריים – ומנסה לבסס את מעמדה כחלופה ראויה ועצמאית יחסית למגורים מחוץ לשכנותיה; וגם - עסקאות אחרונות

www.bizportal.co.il

אחת השכונות היחידות שתציע דירות חדשות בפחות מיליון שקל

www.globes.co.il

אופקים: 10,000 דירות בסמוך לשכונה שבה אירע טבח 7 באוקטובר

הותמ"ל החליטה לקדם את התוכנית להקמת שכונת תקומה באופקים, הסמוכה לשכונת מישור הגפן שבה נרצחו 47 תושבי העיר. מדובר בתוכנית של רשות מקרקעי ישראל והעירייה, כחלק מהרחבת הסכם הגג שנחתם עם המדינה

www.ynet.co.il

נתיבות אלפי דירות בבניה ועוד 32 אלף דירות בתכנון:

32,000 דירות ייבנו: העיר שתהפוך להיות מהגדולות ביותר בדרום - כל רגע

נחתם הסכם גג בין רשות מקרקעי ישראל לעיר נתיבות במסגרתה ייבנו כ-32,020 יח"ד חדשות בעיר בשנים הקרובות

www.kore.co.il

20 אלף דירות, 1.1 מיליון מ"ר לתעסוקה: התוכנית שתשלש את נתיבות יוצאת לדרך | כלכליסט

מחר (ה׳) צפויה הוותמ"ל לדון בתוכנית הרחבה מאסיבית לעיר נתיבות - שתהפוך אותה לאחת הערים הגדולות בדרום. בזמן שהתותחים בדרום עדיין רועמים, מתוכננת הרחבה כוללת לעיר, שתביא אותה לאוכלוסייה של כ-150 אלף איש

www.calcalist.co.il

עוקפת את באר שבע בסיבוב: עשרות אלפי דירות חדשות ייבנו בנתיבות

www.b7net.co.il

לוד לפי אתר העיריה יש כ- 30 אלף יח"ד בפינוי בינוי

לא כולל שכונות חדשות כמו ניר צבי 11 אלף יח"ד ועוד שכונות
סה"כ כ-20 אלף יח"ד

שכונות חדשות | הוועדה לתכנון ובניה לוד

lod.bartech-net.co.il

פרויקטים – שכונות חדשות - החברה הכלכלית בלוד

פרויקטים בינוי ופיתוח שכונות חדשות התחדשות עירונית פיתוח עסקי אסטרטגיה דו"ח סטטוס חודשי שכונות חדשות המשך קריאה >> המשך קריאה >> המשך קריאה >> המשך קריאה >>

calcalitlod.co.il

מי יקנה את כל ה-50 אלף יח"ד האלו? האם המחירים שם לקראת קפאון?

להמשיך?
למשל יש עוד הרבה תוכניות ענק בחיפה:

חזון חדש למפרץ חיפה: 100 אלף דירות במקום התעשייה המזהמת | כלכליסט

רמ"י בחרה בתוכנית להפיכת אזור בז"ן ל"עיר חובקת טבע". המתחם יכלול 15 מיליון מ"ר תעסוקה ומסחר ופארק מטרופוליני. ראש המינהלת: רק 2,900 דונם מתוך 36 אלף מזוהמים. המימוש הסופי - בעוד 50 שנה

www.calcalist.co.il

כמעט על כל עיר בארץ אפשר להיות מגמתי ולחפש כמה דירות בבניה וכמה בתכנון
ולפתוח אשכול ולהעלות כל כתבה שעולה בכל אתר על תוכנית חדשה.


כך שאני לא רואה כ"כ ענין להביא כל כתבה
הרעיון מובן שיש סיכון בי-ם (באופן כללי יש סיכון בכל השקעה)
עכשיו להביא כל חצי כתבה שממחזרת את אותה תוכנית
זה לא רעיון כ"כ חכם בגלל שזה מגמתי מידי..

עוד 2 נושאים שאכתוב בהמשך:

1. לכל מתחם פינוי בינוי יש הרבה תחנות ובכל תחנה יש כתבת יח"צ ואז ממחזרים כאן את אותו מתחם כמה פעמים.

2. במקביל לכמות הדירות בי-ם צריך להביא כתבות וידיעות על הפיתוח המטורף של י-ם בתעסוקה ומסחר ותחבורה.
א"א להביא רק את כמות הדירות בלי להתייחס למהפך שהולך להיות במקביל בעוד תחומים...

ראשית, תודה.
בכלל האם לא נכון לחלק את ירושלים? זאת אומרת גם לפי הדעות שיהיה קיפאון האם זה כולל גם את השכונות המאוד מרכזיים של ירושלים כמו מקור ברוך/נווה צבי/גוש 80/רמת אשכול וכו' או רק איזורים קצת יותר מרוחקים כמו קריית יובל וכו אבל האיזורים המרכזיים תמיד יעלה כי זה סוג ביקוש שונה מהאיזורים האחרים?

 

[רוצה בחיים]

יש כח בחוקי התכנון לועדה מקומית לעצור תכניות של ועדה מחוזית???
תחדש לי..

ישנם הרבה דרכים.
אבל למה לעכב?
בסך הכל לפחות להכניס סעיף המחייב 60-70 אחוז סוכות בכל בנין וזה הכל.

 

[יעקב הרמתי]

לא בטוח שזה ענין נגד החרדים

ברור! חס ושלום לומר כך!
זאת הסיבה!- רק כדי שתוכל להסתובב ברחוב עם גופייה!

 

[יעקב הרמתי]

אבל למה לעכב?

לעכב את התוכניות שעוד לא אושרו ובפרט כמו תוכנית פינוי קריית בגין

 

[רוצה בחיים]

לעכב את התוכניות שעוד לא אושרו ובפרט כמו תוכנית פינוי קריית בגין

בזה אני מסכים לחלוטין.

 

[szn]

ברור! חס ושלום לומר כך!
רק כדי שתוכל להסתובב ברחוב עם גופייה!

מצורף טור שהעליתי בעבר בנושא:

התייעצות - מי לדעתכם הולכת להיות העיר החרדית הבאה?

הבעיה שלעיר חרדית אין היתכנות כלכלית ללא מענקי איזון (ע"ע אלעד, ביתר וק"ס, וגם לבית שמש אין היתכנות כלכלית אם היא תהיה רק חרדית) ורק כשאתה חלק מעיר קיימת שיש לה הכנסות אפשר להסתדר ועדיין ראשי עיר לא רוצים אוכלוסיה שלא מכניסה מספיק לא מבין את הטענה שלך. אתה טוען שעיר חרדית חיה על חשבון הקופה...

www.prog.co.il

 

[דג תמנון]

מצורף טור שהעליתי בעבר בנושא:

התייעצות - מי לדעתכם הולכת להיות העיר החרדית הבאה?

הבעיה שלעיר חרדית אין היתכנות כלכלית ללא מענקי איזון (ע"ע אלעד, ביתר וק"ס, וגם לבית שמש אין היתכנות כלכלית אם היא תהיה רק חרדית) ורק כשאתה חלק מעיר קיימת שיש לה הכנסות אפשר להסתדר ועדיין ראשי עיר לא רוצים אוכלוסיה שלא מכניסה מספיק לא מבין את הטענה שלך. אתה טוען שעיר חרדית חיה על חשבון הקופה...

www.prog.co.il

עד כמה שידוע לי, בשונה ממה שאומרים שונאי החרדים, גם מי שמשלם 100% ארנונה הינו גרעוני לעירייה. הדבר שמחזיק עיריות זה ארנונה עסקית. לא חילונים.

 

[יעקב הרמתי]

מצורף טור שהעליתי בעבר בנושא:

טור אנטישמי כפשוטו
מי זה קובי נחשוני?
מי זה האדמו"ר?
מה היה המעמד
חתיכת שטויות טובי נציגנו בעירייה ובממשלה קנו את זה!

 

[יעקב הרמתי]

מצורף טור שהעליתי בעבר בנושא:

אתה בעצמך מאמין למה שכתוב שם?
גם אני התייעצתי עם אדמו"ר בירושלים ושמעתי דברים הפוכים, נו אז אני אלך לפרסם את זה בעיתון?
נו נו ברגע שאהיה יזם של מגדלים בירושלים גם אני אתחיל לפרסם טורים דומים

 

[די]

בתוכנית עם מגדלים לא בהכרח יש יותר דירות מתכנית של בניינים 12 קומות.

לדוגמא מתוך דיון לפני חודש וחצי, שמעון גולדברג (בית שמש) משכנע את שירה תלמי באבאי לעשות בניינים של 9 קומות במקום מגדלים (שולי ה'1):

לא הצלחתי להבין איך אנחנו גם מוסיפים יחידות דיור וגם יורדים בגובה. זה הדבר היחיד.
מר מיכאל:
אני אגיד לך איך אנחנו עושים בגלל שהתכסית של המגדל היא נמוכה יותר מהתכסית של אתה רואה כאן
בהדמיה יש לי יותר מקום לבינוי שהוא טורי, שהוא בתכסית גבוהה יותר אבל פחות לגובה, בדיוק, אני מנצל
יותר מהשטח (מדברים ביחד) אז עד עכשיו הסתכלנו רק על אני אשתמש בהדמייה הזאת אבל עד עכשיו רק
הסתכלנו רק על אליהו הנביא שזה איפה שהחץ יש גם את המבנים פה.
מר אבי בן צור – המשרד להגנת הסביבה:
אז כמה זה סך הכל?
מר מיכאל:
זה יהיה למעלה מ.100- תוספת.
מר אבי בן צור – המשרד להגנת הסביבה:
כמה מבנים כאלה יש?
מר שמעון גולדברג – עיריית בית שמש:
אני רוצה שנייה להגיד תמיד תמיד אנחנו חוזרים על אותה טענה כאילו שבנייה לגובה בעצם מגדילה צפיפות
זה פשוט לא נכון (מדברים ביחד). כי אז יש מגבלה של פרוגרמה.
גב' שירה תלמי באבאי – יו"ר הוועדה:
כן כן שמעון שמעון אין בעיה אנחנו אין לנו בעיה אם יהיו מבנים רחבים של 9 קומות ועוד למעלה 5 , 3 כמה
שנכנס בטופוגרפיה וזה ייתן לנו צפיפות ראויה למקום הזה זה בסדר זה מקובל

 

[יעקב הרמתי]

לדוגמא מתוך דיון לפני חודש וחצי, שמעון גולדברג (בית שמש) משכנע את שירה תלמי באבאי לעשות בניינים של 9 קומות במקום מגדלים (שולי ה'1):

כן שם העירייה שינתה והורידה את הגובה (זה מול משרד השיכון ולא מול יזם פרטי)