חלק מהכתבה, אבל רק אציין שהפקידים באוצר תמיד היו נגד.. בפועל מי שקובע זה השר והממשלה.
יזמי הנדל"ן, ואפילו יותר מהם בנקאי הנדל"ן, קידמו את 2025 באופטימיות כמעט מובנת מאליה: סימנים ברורים לסיום המלחמה, זינוק במכירות הדירות ושיא היסטורי בשיווק משכנתאות. נכון שההאצה של סוף השנה שעברה הושפעה מעליית המסים שנכנסה לתוקפה ב-1 בינואר, מבצעי מכירות והנחות על דירות, ובכל זאת, מגמת השיפור הסתמנה גם לפני בהלת המס.
גם ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הריחו מגמת שינוי, והשיקו מכרז דיור ענקי בבאר שבע, שנחשבה בשנה האחרונה לשוק נדל"ן מדשדש. המכרז כלל לא פחות מ-1,524 דירות בשכונת רמות החדשה יחסית שבצפון העיר, 30% מהן בסבסוד ממשלתי הנאמד ב-20% ממחיר השוק.
ואולם ההצלחה הייתה חלקית בלבד, ובוודאי לא שיקפה את האופוריה הכללית שמורגשת בענף. למרבית הדירות במכרז הקרקע לא נמצאו קונים. 684 דירות בלבד שווקו, במחירים ששיקפו פערים של 90% ואף יותר מהערכות השמאים הממשלתיים. המחיר שקיבלה המדינה — בשקלול הנחות הסבסוד הממשלתי ל-205 דירות שנרכשו בפועל — הסתכם ב-175 מיליון שקל, שהם כ-255 אלף שקל בלבד לקרקע לדירה.
...
בבאר שבע מחיר הקרקע לדירה צנח ב-32% בתוך פחות משלוש שנים אינה הדוגמה היחידה לצלילת מחירי הקרקעות במכרזי המדינה. ירידות המחירים לא פסחו על אזורים שבהם הביקוש יציב יותר ומחירי הדירות לא הפסיקו לעלות גם בזמנים קשים. במרץ 2022 השלימה רמ"י מכרז גדול ל-1,490 דירות בחבצלת השרון בנתניה. הביקוש היה רב כצפוי, ולכל אחד מ-13 המגרשים במכרז הוגשו בין 30 ל-50 הצעות. בסיום המכרז קיבלה המדינה 1.7 מיליארד שקל, המשקפים בשקלול ההנחות 1.93 מיליארד שקל. מחיר הקרקע לדירה במכרז היה כ-1.3 מיליון שקל.
...
ירידת מחירי הדירות משתקפת גם בנתוני רמ"י לסיכום 2024. אף שהמדינה הצליחה להגביר את שיווק הקרקעות במונחי יחידות דיור ב-18% לעומת 2023, כ-65 אלף יחידות דיור ששווקו בשנה שעברה הן ירידה של כ-20% מהשיא של 2022. ואולם לפי דיווח בלתי רשמי, הכנסות רמ"י ב-2024 הסתכמו ב-22 מיליארד שקל, ירידה חדה של כ-40% לעומת 2023 ושל 46% בהשוואה ל-2022.
השחיקה בהכנסות והתמתנות ירידת המחירים בשוק הדירות מגבירים את הלחצים במשרד האוצר לביטול או לצמצום תוכניות הסבסוד הממשלתיות, ובראשן מחיר מטרה. התוכניות הוכחו כבלתי אפקטיביות לפתרון המחסור בהיצע והמחירים הגבוהים שעמם נדרש הציבור להתמודד.
התוכניות מבוססות על מיליארדי שקלים המחולקים מדי שנה בהגרלה לחלק קטן מהמשפחות חסרות הדיור. הכסף זורם לזוכים ללא הבחנה בין נזקקים למי שאינם נזקקים. רבים מהזוכים בהגרלות כלל אינם מתגוררים בדירות שקיבלו והם מעמידים אותן להשכרה.
ירידת מחירי המגרשים לבנייה לכאורה אמורה להשתקף בירידת מחירי הדירות, וכשהיזמים צופים ירידה במחירי הדירות שהם יכולים למכור, הם נדרשים להתאים את מחירי המגרשים. וכך גם בעיצומן של עליות המחירים החדות של הקרקעות ב-2022-2020 הסבירו היזמים שהם חייבים להעלות בהתאם את מחירי הדירות שהם מוכרים.
ואולם למרות מגמת הירידה במחירי הקרקעות מאז 2022, מדד מחירי הדירות החדשות אינו משקף ירידות: בין סוף 2022 לנובמבר 2024 (הנתון האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) עלה מדד מחירי הדירות החדשות ב-0.75%, ואם מודדים מתחילת 2022 כבר מדובר בזינוק של כמעט 18%.
אפשר להניח שהקבלנים מורידים את מחירי הקרקע שהם משלמים למדינה מפני שהם צופים ירידה במחירי הדירות, אבל זו אינה האפשרות היחידה. 2022 הייתה שנה חריגה של עליות מחירים, שהתקרבו לקצב של 20% בשנה. המחירים שהקבלנים היו מוכנים לשלם שיקפו מידה של פאניקה וחששות שמחירי הדירות יצאו משליטה. וגם ב-2024 שררה אי־ודאות, שהשפיעה בכיוון ההפוך: הקבלנים מתמודדים עם מחסור בעובדים ועלייה בתשומות, בעוד שקצב עליית המחירים התמתן.
ואולם בלי קשר לסיבות לירידת המחירים של הקרקעות, מוצאים עצמם היזמים בבאר שבע, אופקים, נתניה ותל אביב במצב לא נוח. מי שרכשו קרקעות לפני שנתיים שילמו מחירים גבוהים, המאלצים אותם למכור במחירים גבוהים, בעוד שרוכשי הדירות אינם מוכנים לשלם כל מחיר וכבר התרגלו למבצעי הנחות.
הפער בין המחירים ששולמו בתקופת האופוריה למחירי השוק הנוכחיים הביא בעבר הלא רחוק לקריסתה של של חברת חנן מור, והוא ממשיך ללחוץ על יזמים רבים אחרים. למרות פרשת חנן מור, אין סימנים לירידה משמעותית במחירי המגרשים בצפון תל אביב, אבל יזמים ושמאים רבים מעריכים שבמכרזים המתוכננים לכ-12 אלף דירות בשדה דב וגלילות בשנה הקרובה, המחירים כבר יהיו אחרים.
האם זה אומר שמחירי הדירות בצפון תל אביב בדרך למטה? לא צריך להיות חזאי גדול כדי להניח שזה לא יקרה. "הקבלנים לא ימהרו להעביר את ירידת ערך המגרשים באמצעות הנחות לרוכשי הדירות". אומר שמוליק כהן, בעלים ומנכ"ל של חברת השמאות SK. "הם עושים היום הנחות שיווקיות בשיעורים זניחים, ומסבירים שבצד ירידת מחירי המגרשים הם סופגים עליות במחירי התשומות, בעיקר בשכר עבודה. הדירות שייבנו על המגרשים שנמכרו בהנחה יימכרו במחירי השוק שישררו באותה עת, בלי קשר למחיר המגרש".
קישור:
https://www.themarker.com/realestat....premium/00000194-b232-def2-afdc-febb35000000
הנושאים החמים
