דיון מחירי הדירות לאן?

[nigun]

אבל כולם מסכימים שהוא יכל למכור את הדירה במחיר גבוה יותר ועדיין למכור את זה במחיר נמוך

זהו שלרוב הוא לא טיפש
ואם הוא יכול למכור ב2.2M לא ימכור ב2.0M
ואם מוכר במחיר נמוך ממחיר השוק אז כנראה שאין ביקוש קשיח והכח עבר לידי הקונים שלא להוטים לסגור עסקאות ומנסים להוריד מחירים

אני לא יודע האם זה אכן מה שקורה כיום אבל ביום שנראה עוד ועוד דירות שנמכרות בירידה זה מצביע על מגמה...

תכלס בסוף זה יוצר חוסר בדירות

בטווח הארוך אם ימשיך ככה
אבל זה יכול להשתנות (אם למשל מוצאים פתרון למחירי הבניה והקבלנים חוזרים בגדול ומתחילים לבנות בקצב)

 

[ש.ז.י.]

פרסום של הלמס

האם עדיין מחירי הדירות בירידה?

התרסקות: בתוך שנתיים בלבד קצב הבנייה צנח ב-20%

58.5 אלף דירות החלו להיבנות ב-12 החודשים האחרונים, נתון המקף צניחה של 10% לעומת אשתקד, והנתון השנתי הראשון מזה שנים הנמוך מ-60 אלף. ירידה של 14% בגמר...

www.nadlancenter.co.il

צניחה שנתית של 10% בהתחלות הבנייה, ירידה של 2% בהיתרים | כלכליסט

דו"ח הלמ"ס לגבי היתרים, התחלות וגמר בנייה, בין אוקטובר 2023 לספטמבר 2024 מגלה ירידה בשלושת שלבי הפרויקטים ביחס לאותם חודשים אשתקד. כ-44% מההיתרים וכ-75% מהתחלות הבנייה בתקופה זו היו במחוזות מרכז ות"א

www.calcalist.co.il

בשביל להבין את המשמעות של הנתונים מומלץ לעיין בפרסום של הלמ"ס משנה שעברה 25/12/23 (מצורף בקובץ)
ב-12 החודשים אוקטובר 2022-ספטמבר 2023 החלה בנייתן של כ-61,620 דירות, ירידה של 14.4% לעומת 12 החודשים הקודמים.
רגע רגע כמה דירות נבנו ב2023?
61,620? או 64,800 כמו שהתפרסם היום?
התשובה היא שנתוני שלשה רבעונים אחרונים הם זמניים ומתעדכנים בהמשך כלפי מעלה.
האמת היא שהנתונים הסופיים של 2023, ביחס לנתונים הראשוניים של 2024 נותנים ירידה של 10%
אבל אם נשווה נתונים ראשוניים לנתונים ראשוניים יש לנו ירידה של 5% בהתחלות הבניה. וכנראה שגם השנה היו יותר מ60,000 התחלות בנייה, שזה לרוב הפרשנים יותר מהצרכים של המשק.

 

[קצרה]

תכלס בסוף זה יוצר חוסר בדירות

אם החוסר נוצר כתוצאה מחוסר כדאיות של היזמים
שזה אומר שאין יכולת קניה
אז לא יווצר חוסר בדירות.

כי מי שאין לו יכולת לקנות - לא יכול לקנות ולא יתפוס לאף בעל יכולת את הדירה שיקנה.

צורת החיים היום המבוססת על אשראי מבלבלת את כולם
לא להבין שלכל עליה חייב להיות סוף
אף פעם מתחילת ימי האשכול לא הוגדר באיזה יום ושנה זה יקרה
אבל יש תמימות דעים שיש רף של מספר משכורות נדרשות לדירה שאותו זה לא יצליח לעבור. נניח למגזימים 7500 משכורות ממוצעות ...

אנחנו כל כך רגילים לחיות על הלוואות ומסגרות אשראי
שקשה לנו לתפוס בשכל
שיש מצב של "אין".
דמיינו אדם שהסתבך ואין לו מזומנים. כרטיסי האשראי שלו כולם חסומים. במכולת כבר יש לו חוב של אלפים.
יש לו איך לגשת למכולת לקנות לחם ? - לא.
אבל לחם הוא מוצר בסיסי? נכון. אבל אין הוא אין.

כנ"ל גם בדירות.
הגם שדירת מגורים נתפסת בעינינו כמוצר בסיסי ובעולם של אשראי נראה לנו שכולם חייבים לגור בדירה
אנחנו חייבים להבין שמצב שבו נניח זוג מרוויח 15000 שקל בחודש ושכירות של דירה מינימלית עולה 20 אלף לחודש. ומשכנתא תצא להם 25 אלף - אז שום בנק לא מוכן להעמיד להם אותה -
הוא מצב של "אין". מה יעשה כזה זוג אחרי שהוא ימצה את כלל ההלוואות ויגיע עם חובות של מאות אלפים תוך כמה שנים, ויסתמו לו כל מקורות האשראי? מה שיעשה מי שאפסו סיכוייו לקנות לחם במכולת...

 

[shimשימי]

@קצרה
זה נכון וכל מילה אמת.
וכבר נאמר בהרחבה שכל מי שטוען לירידת מחירי הדיור ,הוא בדרך כלל יסביר
שהגענו לתקרה לסף למקסימום ,והוא מכיר עשרות אנשים שלא גומרים את החודש...

אבל,הנקודה היא שעכשיו הטענות הולכות ומגיעות מכיוון נוסף ,מכיוון של ריבוי היצע
וזה כבר בשורה אמיתית ודבר שאפשר לבנות עליו הרבה יותר

כאשר הטענה על "כח קנייה חלש"-למרבה הצער זה דבר שאין לנו דרך לדעת כמה הוא נכון
מצד אחד מספרים לנו שיש 250 מייליארד שקל רק בעובר ושב של הישראלים
וזה עוד לפני קרנות השתלמות בורסה ותנועות הון מההורים לילדים וכדומה

וכולם גם יודעים שהתפצלות ההון היא של 20/80 בערך מה שאומר שזה עוד יותר מחדד את העניין
והמרחק של בין הפרייפריה למרכז...

אבל אם נכון הדבר שההיצע גדל יותר ממה שצריך,זה כבר באמת טיעון אמיתי מבוסס מוחלט
שלא ניתן לדחות אותו
ובקיצור-לדעתי ממש בחודשים הקרובים ,ניתן יהיה לדעת מה הכיוון האמיתי של מחירי הדיור

האם כטענת היזמים והקבלנים שאוטוטו (ובפרט עם עליית המע"מ) המחירים יעלו
או כמו הטענות שאט אט רווחות פה בפורום יותר ויותר-שהמחירים כלפי מטה

 

[esteras]

לפי איך שאני הבנתי המדידה של כמות הדירות הנצרכת בשנה הוא 75,000
כיוון שהילודה גדלה ב3% בשנה
ישנם 10 מליון אנשים
ממוצע של משפחה בישראל הוא כמעט 4 נפשות

לפי החשבון הזה ישנו חסר גדול מאוד, כי ה60-70 אלף דירות שיש היום במלאי הם על פני כל שלבי הבנייה, ואנחנו מדברים על צורך של 70 אלף דירות כל שנה.

אם החשבון נכון אזי יש חוסר גדול, מה עוד שקצב הגידול גובר עם השנים.

 

[מדבר נדל"ן]

@קצרה
זה נכון וכל מילה אמת.
וכבר נאמר בהרחבה שכל מי שטוען לירידת מחירי הדיור ,הוא בדרך כלל יסביר
שהגענו לתקרה לסף למקסימום ,והוא מכיר עשרות אנשים שלא גומרים את החודש...

אבל,הנקודה היא שעכשיו הטענות הולכות ומגיעות מכיוון נוסף ,מכיוון של ריבוי היצע
וזה כבר בשורה אמיתית ודבר שאפשר לבנות עליו הרבה יותר

כאשר הטענה על "כח קנייה חלש"-למרבה הצער זה דבר שאין לנו דרך לדעת כמה הוא נכון
מצד אחד מספרים לנו שיש 250 מייליארד שקל רק בעובר ושב של הישראלים
וזה עוד לפני קרנות השתלמות בורסה ותנועות הון מההורים לילדים וכדומה

וכולם גם יודעים שהתפצלות ההון היא של 20/80 בערך מה שאומר שזה עוד יותר מחדד את העניין
והמרחק של בין הפרייפריה למרכז...

אבל אם נכון הדבר שההיצע גדל יותר ממה שצריך,זה כבר באמת טיעון אמיתי מבוסס מוחלט
שלא ניתן לדחות אותו
ובקיצור-לדעתי ממש בחודשים הקרובים ,ניתן יהיה לדעת מה הכיוון האמיתי של מחירי הדיור

האם כטענת היזמים והקבלנים שאוטוטו (ובפרט עם עליית המע"מ) המחירים יעלו
או כמו הטענות שאט אט רווחות פה בפורום יותר ויותר-שהמחירים כלפי מטה

אכן ריבוי ההיצע הוא התרחיש כמעט היחיד לירידת המחירים, יש רק בעיה אחת.
רוב ההיצע כיום (לכה"פ במרכז הארץ) הוא של התחדשות עירונית, ובעיקר פינוי בינוי.
זה היצע מאוד חמקמק, כי במקרה שיירדו מחירי הדירות אפי' ב10% התחלות הבנייה יירדו דרסטית ומיידית., לייזמי התחדשות עירונית הכי קל לדחות התחלות בנייה, להבדיל מקבלנים שכבר השקיעו מאות אלפי שקלים על קרקע.
ואם באמת התחלות הבנייה יירדו במהירות (ואפי' בצורה מעושה כזו) תפרוץ בהלה לדיור בכל מחיר...

 

[nigun]

אכן ריבוי ההיצע הוא התרחיש כמעט היחיד לירידת המחירים, יש רק בעיה אחת.
רוב ההיצע כיום (לכה"פ במרכז הארץ) הוא של התחדשות עירונית, ובעיקר פינוי בינוי.
זה היצע מאוד חמקמק, כי במקרה שיירדו מחירי הדירות אפי' ב10% התחלות הבנייה יירדו דרסטית ומיידית., לייזמי התחדשות עירונית הכי קל לדחות התחלות בנייה, להבדיל מקבלנים שכבר השקיעו מאות אלפי שקלים על קרקע.
ואם באמת התחלות הבנייה יירדו במהירות (ואפי' בצורה מעושה כזו) תפרוץ בהלה לדיור בכל מחיר...

או שינוי בתודעה ומעבר לפריפריה בכל מחיר.....

 

[די]

אנחנו חייבים להבין שמצב שבו נניח זוג מרוויח 15000 שקל בחודש ושכירות של דירה מינימלית עולה 20 אלף לחודש. ומשכנתא תצא להם 25 אלף - אז שום בנק לא מוכן להעמיד להם אותה -

כלומר היום שאנחנו לא במצב כזה ולא מתקרבים לזה, זאת אומרת שמחירי הדירות לא עומדים לרדת?

 

[ש.ז.י.]

לפי איך שאני הבנתי המדידה של כמות הדירות הנצרכת בשנה הוא 75,000
כיוון שהילודה גדלה ב3% בשנה
ישנם 10 מליון אנשים
ממוצע של משפחה בישראל הוא כמעט 4 נפשות

לפי החשבון הזה ישנו חסר גדול מאוד, כי ה60-70 אלף דירות שיש היום במלאי הם על פני כל שלבי הבנייה, ואנחנו מדברים על צורך של 70 אלף דירות כל שנה.

אם החשבון נכון אזי יש חוסר גדול, מה עוד שקצב הגידול גובר עם השנים.

איך מחשבים כמה ביקוש לדירות יש בישראל?
קיים כלל אצבע שאומר את הדבר הבא: קחו את מחזור גילאי בני ה-25, גיל בו רוב האנשים רוצים לעבור לדירה משלהם וחלקו את המספר הזה בקצת יותר מ-2. כי הצעירים עוזבים את משק הבית של ההורים ועוברים לגור, לרוב בזוגות או עם שותף/ה אחד לפחות, בדירה משלהם. ממספר זה יש לנכות את מי שנפטרו ודירתם התפנתה בעקבות זאת. למספר זה יש להוסיף את העולים החדשים פלוס תושבים חוזרים שהגיעו לישראל, בניכוי היורדים. יש להוסיף גם את הביקוש של הגרושים. התוצאה היא הביקוש השנתי הממוצע לדיור בישראל.
תוצאה זו יש לתקנן: לא כל הצעירים עוזבים את הבית. יש הנותרים בו עוד שנים רבות מסיבות כלכליות, משפחתיות, נפשיות או בריאותיות. לפי סקר הלמ"ס מ-2018 כ-45% מהצעירים באמצע שנות ה-20 לחייהם, נותרים לגור בבית ההורים. השיעור יורד לכ-15% מעל גיל 30. מעל גיל 35 עדיין כ-10% נותרים לגור בבית הוריהם וחלקם בביקוש לדיור כמעט אינו קיים.
בכל שנה נפטרים בישראל כ-52 אלף אישה ואיש. כ-40% מהנפטרים מפנים יחידת דיור שאליה נכנסים דיירים צעירים יותר. חלקם חיו כבר בבתי אבות או מוסדות סיעודיים ולכן לא פינו דירה. חלקם חיו עם בן/בת זוג ולכן דירתם נותרה תפוסה.
בכל הנוגע לביקוש הנובע ממתגרשים - ב-2022 התגרשו כ-16 אלף זוגות. מוערך שכשליש היו בזוגיות אחרת ועוברים לדירה של בן/בת הזוג האחרים. כשליש חוזרים לגור עם ההורים או מצטרפים לדירת שותפים. כשליש מבקשים דירה לעצמם בלבד. זה מגדיל את הביקוש בעוד כ-5.3 אלפים כל שנה.
עוד מספר חשוב: משקל הצעירים הערבים בישראל מסך הצעירים בשנות ה-20 לחייהם עומד על 22.5%. לפי סקר הלמ"ס מ-2018 גברים ערבים בני 34-25 גרו עם הוריהם בשיעור גבוה פי 1.6 מגברים יהודים. זה לחלוטין מתקשר למידע הבא: כ-60% מהצעירים הערבים נותרים לגור בכפרים ובעיירות בהם נולדו והם מוצאים שם פתרונות דיור בדמות קומה נוספת מעל דירת הורי החתן, הוספת חדרים באותו בית קרקע גדול, פיצול חדרים גדולים, בניית צימרים ועוד.

לכן ההערכות על הביקוש לדיור מצידם, במסגרת האומדנים הכלל ארציים, הן לא פחות ממופרכות. למעשה, בגלל מאפייני הדיור הייחודיים של חלק מהמגזר הערבי, צד הביקוש לדיור בישראל נמוך בפועל בכ-13.5% מהאומדנים (הסברתי איך מגיעים למספר הזה בטור אחר).
עולים פלוס תושבים חוזרים בניכוי יורדים
גל עלייה גדול מאד הגיע בעקבות מלחמת רוסיה אוקראינה, רובו מרוסיה. זאת בנוסף לעליה מארצות אחרות. מדובר בכ-74 אלף עולים ב-2022 ואומדן לעוד כ-60 אלף ב-2023. לאחר מכן מניחים שהקצב יירד שוב לכ-30 אלף בשנה. על אלה יש להוסיף תושבים חוזרים. בד"כ כ-12 אלף ישראלים חוזרים כל שנה, אך חלק מאלו שבורחים כיום מרוסיה הם תושבים חוזרים – ישראלים רוסיים שחיו כאן ומדברים את השפה, חזרו לרוסיה וכעת שוב חוזרים לכאן. מספרם נאמד בכ-40 אלף.
מצד שני, חלק קטן מהעולים יורד מהארץ תוך מספר שנים. למעשה בכל שנה נתונה כמחצית מהיורדים הם עולים חדשים שלא הסתדרו בארץ. ניתן להניח שתהיה גם עלייה מסוימת ביציאה מהארץ של ישראלים לרילוקיישן ובכלל (על רקע ההפיכה המשפטית). ניתן להעריך שהירידה תגבר בהדרגה ותתחזק עד כדי 35 אלף בשנה, מחציתם עולים חדשים (כיום הירידה פחות מ-20 אלף בשנה). להלן טבלה האומדת את כל זה:

התוצאה הסופית היא שתוך 5 שנים מספרי העולים והתושבים החוזרים יצטברו לכדי 334 אלף. מנגד ירדו כ-150 אלף (כבעבר, ההנחה היא שמחציתם עולים חדשים שלא הסתדרו בארץ). בנטו תוספת של כ-184 אלף מבקשי דיור תוך 5 שנים, תוספת שנתית ממוצעת של 36.8 אלף.
אך גם כאן יש לתקנן. מוערך של-25% מהתושבים החוזרים דירות בבעלותם (חלקן דירות שהיו דירות רפאים). את יתרת הביקוש יש לחלק בכ-2.4, כי רובם זוגות ולחלקם ילדים (20% ילדים עד גיל 18). פקטור חשוב נוסף הוא שלרבים מהעולים אין יכולת פיננסית לקנות דירה, לחלקם ייקח זמן למצוא עבודה והם יישארו לגור שנים בדירות אצל קרובי משפחה (תופעה מקובלת מאד במגזר הרוסי). נניח שאצל 30% מהם, זהו המצב. התוצאה של החישוב הזה היא ביקוש שנתי לדירות בהיקף 9.1 אלף.
התוצאה הסופית? ביקוש ל-46 אלף דירות חדשות כל שנה
להלן טבלה המסכמת את כל המספרים של צד הביקוש לדיור בישראל, מדי שנה:

מקורhttps://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/818170

 

[ש.ז.י.]

178 אלף בבניה פעילה
ב2022 החלה בניה של 68K
2023 החלה בניה של 65K
2024 החלה בניה של 58K (נתון ארעי)
מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים מעל 70K

 

[בית שימשי]

אבל אם נכון הדבר שההיצע גדל יותר ממה שצריך,זה כבר באמת טיעון אמיתי מבוסס מוחלט
שלא ניתן לדחות אותו

אם זה נכון שההיצע כל כך גדול יותר מהביקוש אז איך מחירי השכירות רק עולים ועולים, הרי יש הצפה של דירות???
אבל התשובה היא פשוטה שזה בדיוק סימן שאנשים עברו מצד הקונים לצד השוכרים וזה עניין של זמן עד שהם יחליפו צד.

 

[ניק 127549]

הפצצה שלא הראו לכם בנתונים -
75% מהדירות היכן ?
בלב אזורי הביקוש כמובן!
[תל אביב והמרכז] -
וירושלים (העיר) עם עוד כ10%
וכל מילה פשוט מיותרת

 

[ניק 127549]

בכלל זה הפעם האחרונה יש את הרבעון האחרון של 2023
זוכרים מה קרה ב ב07/10/2023 (תחילת הרבעון הרביעי)?
וכשהוא נכנס לספירה הוא מטה את המספרים כלפי מטה

 

[יצחק77]

@קצרה
זה נכון וכל מילה אמת.
וכבר נאמר בהרחבה שכל מי שטוען לירידת מחירי הדיור ,הוא בדרך כלל יסביר
שהגענו לתקרה לסף למקסימום ,והוא מכיר עשרות אנשים שלא גומרים את החודש...

אבל,הנקודה היא שעכשיו הטענות הולכות ומגיעות מכיוון נוסף ,מכיוון של ריבוי היצע
וזה כבר בשורה אמיתית ודבר שאפשר לבנות עליו הרבה יותר

כאשר הטענה על "כח קנייה חלש"-למרבה הצער זה דבר שאין לנו דרך לדעת כמה הוא נכון
מצד אחד מספרים לנו שיש 250 מייליארד שקל רק בעובר ושב של הישראלים
וזה עוד לפני קרנות השתלמות בורסה ותנועות הון מההורים לילדים וכדומה

וכולם גם יודעים שהתפצלות ההון היא של 20/80 בערך מה שאומר שזה עוד יותר מחדד את העניין
והמרחק של בין הפרייפריה למרכז...

אבל אם נכון הדבר שההיצע גדל יותר ממה שצריך,זה כבר באמת טיעון אמיתי מבוסס מוחלט
שלא ניתן לדחות אותו
ובקיצור-לדעתי ממש בחודשים הקרובים ,ניתן יהיה לדעת מה הכיוון האמיתי של מחירי הדיור

האם כטענת היזמים והקבלנים שאוטוטו (ובפרט עם עליית המע"מ) המחירים יעלו
או כמו הטענות שאט אט רווחות פה בפורום יותר ויותר-שהמחירים כלפי מטה

שימי ? אני קורא נכון

 

[יצחק77]

איך מחשבים כמה ביקוש לדירות יש בישראל?
קיים כלל אצבע שאומר את הדבר הבא: קחו את מחזור גילאי בני ה-25, גיל בו רוב האנשים רוצים לעבור לדירה משלהם וחלקו את המספר הזה בקצת יותר מ-2. כי הצעירים עוזבים את משק הבית של ההורים ועוברים לגור, לרוב בזוגות או עם שותף/ה אחד לפחות, בדירה משלהם. ממספר זה יש לנכות את מי שנפטרו ודירתם התפנתה בעקבות זאת. למספר זה יש להוסיף את העולים החדשים פלוס תושבים חוזרים שהגיעו לישראל, בניכוי היורדים. יש להוסיף גם את הביקוש של הגרושים. התוצאה היא הביקוש השנתי הממוצע לדיור בישראל.
תוצאה זו יש לתקנן: לא כל הצעירים עוזבים את הבית. יש הנותרים בו עוד שנים רבות מסיבות כלכליות, משפחתיות, נפשיות או בריאותיות. לפי סקר הלמ"ס מ-2018 כ-45% מהצעירים באמצע שנות ה-20 לחייהם, נותרים לגור בבית ההורים. השיעור יורד לכ-15% מעל גיל 30. מעל גיל 35 עדיין כ-10% נותרים לגור בבית הוריהם וחלקם בביקוש לדיור כמעט אינו קיים.
בכל שנה נפטרים בישראל כ-52 אלף אישה ואיש. כ-40% מהנפטרים מפנים יחידת דיור שאליה נכנסים דיירים צעירים יותר. חלקם חיו כבר בבתי אבות או מוסדות סיעודיים ולכן לא פינו דירה. חלקם חיו עם בן/בת זוג ולכן דירתם נותרה תפוסה.
בכל הנוגע לביקוש הנובע ממתגרשים - ב-2022 התגרשו כ-16 אלף זוגות. מוערך שכשליש היו בזוגיות אחרת ועוברים לדירה של בן/בת הזוג האחרים. כשליש חוזרים לגור עם ההורים או מצטרפים לדירת שותפים. כשליש מבקשים דירה לעצמם בלבד. זה מגדיל את הביקוש בעוד כ-5.3 אלפים כל שנה.
עוד מספר חשוב: משקל הצעירים הערבים בישראל מסך הצעירים בשנות ה-20 לחייהם עומד על 22.5%. לפי סקר הלמ"ס מ-2018 גברים ערבים בני 34-25 גרו עם הוריהם בשיעור גבוה פי 1.6 מגברים יהודים. זה לחלוטין מתקשר למידע הבא: כ-60% מהצעירים הערבים נותרים לגור בכפרים ובעיירות בהם נולדו והם מוצאים שם פתרונות דיור בדמות קומה נוספת מעל דירת הורי החתן, הוספת חדרים באותו בית קרקע גדול, פיצול חדרים גדולים, בניית צימרים ועוד.

לכן ההערכות על הביקוש לדיור מצידם, במסגרת האומדנים הכלל ארציים, הן לא פחות ממופרכות. למעשה, בגלל מאפייני הדיור הייחודיים של חלק מהמגזר הערבי, צד הביקוש לדיור בישראל נמוך בפועל בכ-13.5% מהאומדנים (הסברתי איך מגיעים למספר הזה בטור אחר).
עולים פלוס תושבים חוזרים בניכוי יורדים
גל עלייה גדול מאד הגיע בעקבות מלחמת רוסיה אוקראינה, רובו מרוסיה. זאת בנוסף לעליה מארצות אחרות. מדובר בכ-74 אלף עולים ב-2022 ואומדן לעוד כ-60 אלף ב-2023. לאחר מכן מניחים שהקצב יירד שוב לכ-30 אלף בשנה. על אלה יש להוסיף תושבים חוזרים. בד"כ כ-12 אלף ישראלים חוזרים כל שנה, אך חלק מאלו שבורחים כיום מרוסיה הם תושבים חוזרים – ישראלים רוסיים שחיו כאן ומדברים את השפה, חזרו לרוסיה וכעת שוב חוזרים לכאן. מספרם נאמד בכ-40 אלף.
מצד שני, חלק קטן מהעולים יורד מהארץ תוך מספר שנים. למעשה בכל שנה נתונה כמחצית מהיורדים הם עולים חדשים שלא הסתדרו בארץ. ניתן להניח שתהיה גם עלייה מסוימת ביציאה מהארץ של ישראלים לרילוקיישן ובכלל (על רקע ההפיכה המשפטית). ניתן להעריך שהירידה תגבר בהדרגה ותתחזק עד כדי 35 אלף בשנה, מחציתם עולים חדשים (כיום הירידה פחות מ-20 אלף בשנה). להלן טבלה האומדת את כל זה:

התוצאה הסופית היא שתוך 5 שנים מספרי העולים והתושבים החוזרים יצטברו לכדי 334 אלף. מנגד ירדו כ-150 אלף (כבעבר, ההנחה היא שמחציתם עולים חדשים שלא הסתדרו בארץ). בנטו תוספת של כ-184 אלף מבקשי דיור תוך 5 שנים, תוספת שנתית ממוצעת של 36.8 אלף.
אך גם כאן יש לתקנן. מוערך של-25% מהתושבים החוזרים דירות בבעלותם (חלקן דירות שהיו דירות רפאים). את יתרת הביקוש יש לחלק בכ-2.4, כי רובם זוגות ולחלקם ילדים (20% ילדים עד גיל 18). פקטור חשוב נוסף הוא שלרבים מהעולים אין יכולת פיננסית לקנות דירה, לחלקם ייקח זמן למצוא עבודה והם יישארו לגור שנים בדירות אצל קרובי משפחה (תופעה מקובלת מאד במגזר הרוסי). נניח שאצל 30% מהם, זהו המצב. התוצאה של החישוב הזה היא ביקוש שנתי לדירות בהיקף 9.1 אלף.
התוצאה הסופית? ביקוש ל-46 אלף דירות חדשות כל שנה
להלן טבלה המסכמת את כל המספרים של צד הביקוש לדיור בישראל, מדי שנה:

מקורhttps://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/818170

כבר ניתחתי זאת בעבר פה כמה פעמים בפועל עלו ב2024 פחות עולים ממה ששיערו כאן
חוץ מהבריחה הגדולה מאוקראינה ב22-23 העליה היא בקיזוז הירידה מהארץ היא מינורית

 

[קצרה]

כלומר היום שאנחנו לא במצב כזה ולא מתקרבים לזה, זאת אומרת שמחירי הדירות לא עומדים לרדת?

לא.
אני מקצינה בשביל כאלו שסבורים שאין רף מקסימום ו"תמיד יעלה"
כדי להבהיר שיש כזה רף . הן למכירה . הן לשכירות.

אני לא מספיק נביאה לדעת בדיוק מתי זה יקרה.
מה יהיה הרף שיעצור.
אנשים מנסים לנבא לפי כל מיני רעיונות כמו דירות שלא נמכרות וכו

אבל האמירה שהמחירים לעולם יעלו היא אמירה מנותקת.

 

[רוצה בחיים]

לפי איך שאני הבנתי המדידה של כמות הדירות הנצרכת בשנה הוא 75,000
כיוון שהילודה גדלה ב3% בשנה
ישנם 10 מליון אנשים
ממוצע של משפחה בישראל הוא כמעט 4 נפשות

לפי החשבון הזה ישנו חסר גדול מאוד, כי ה60-70 אלף דירות שיש היום במלאי הם על פני כל שלבי הבנייה, ואנחנו מדברים על צורך של 70 אלף דירות כל שנה.

אם החשבון נכון אזי יש חוסר גדול, מה עוד שקצב הגידול גובר עם השנים.

עם שכחה של מספר המתים ל"ע.
מספר האנשים שגרים אצל ההורים מבחירה.
חלק גדול גרים כזוגות או כדירות שותפים, [לעומת מיעוט של דירות יחיד].
חוץ מכך הנתון האמיתי הוא כ 60 אלף התחלות בניה לשנה, זה לא קשור למלאי הלא מכור שציינת שזה פרוס על פני כל תקופת הבניה.

 

[ספרא רבא]

ובקיצור-לדעתי ממש בחודשים הקרובים ,ניתן יהיה לדעת מה הכיוון האמיתי של מחירי הדיור

אם הבנתי אותך נכון, אם המחירים ירדו בתקופה הקרובה - נוכל להסיק שהירידה תתמשך, ולהיפך.
דעתי היא "איפכא מסתברא". ואסביר:
זה כבר תקופה ארוכה שכולם מרגישים את המיתון והמצוקה הכלכלית. גם בנק ישראל כבר זיהה קשיי מימון בחברות הבניה, ולמרות זאת אינו מוריד את הריבית.
להערכתי, מעורב כאן שיקול של מטרה להוריד את מחירי הדיור באופן שלא יותיר מקום לספק. המשק אינו יכול להרשות לעצמו מצב בו היינו לפני שנה ושנתיים שהמחירים לא הפסיקו לזנק ושוק הנדל"ן הפך לסוג מניית עושר. יש סיבה למנוע משוק הנדל"ן להיות בעליה בטוחה כל הזמן. לאחר תקופה, קצרה או ארוכה, של ירידה, הם ירשו לעצמם להתחיל להוריד ריבית.
ומה יקרה כשהריבית תרד?
אם כיום ריבית המשכנתאות הממוצעת עומדת על 4.5%, והריבית תרד במחצית האחוז, כושר ההחזר והתשלומים של הלווים בהלוואות המצויות של 30 שנים, יעלה ביותר מ-5%. ואז אפשר רק לנחש מה יעשו כל הרוכשים שעומדים כעת על הגדר.

 

[nigun]

זה כבר תקופה ארוכה שכולם מרגישים את המיתון והמצוקה הכלכלית. גם בנק ישראל כבר זיהה קשיי מימון בחברות הבניה, ולמרות זאת אינו מוריד את הריבית.

יש עוד שיקולים בהחלטות על הריבית חוץ משוק הנדל"ן

 

[shimשימי]

שימי ? אני קורא נכון

אכן.
אני סבור לאור מה שאני רואה ,שהמחירים לא יציבים באזורים שונים
ולכן ,יש אמת בטענה ששקללול כל הנתונים
א.מחירים גבוהים
ב.שוק מוצף יחסית
ג.ריבית גבוהה

וגם כמה מוכרים שאני מכיר אישית,שמתקשים למכור את הדירה ,גורמים לי לחשוב על האפשרות
של ירידת מחירים

ועדיין,אני חושב שהמצב מורכב הרבה יותר ,כי כמות המוכרים זה נתון שיודעים אותו
רואים אותו כל הזמן
אבל כמות הקונים שיושבים על הגדר ,הם סמויים
וכמו שאמר בהמשך ניק אחד ,שייתכן שדווקא ירידה של 5 או 10 למטה
היא זו שתחזיר את כולם למסלול מה שיגרום לזינוק

כיום אני מאוד מסופק לגבי העתיד יותר מבעבר
אבל לא משנה את דעתי לגבי קניית דירת מגורים ,שחושב שתמיד נכון לקנות