דיון מחירי הדירות לאן?

[יאיר סופר]

זה מחריף והולך...
4 חד' בג'2 (+נוף, מחסן וחניה) בפחות מ2M זה מחיר שאני לא זוכר מהשנתיים האחרונות...

דירה, הנביא עמוס, חזון עובדיה / רמת בית שמש ג-2, בית שמש | אלפי מודעות חדשות בכל יום!

במיקום הכי מרכזי שיש !!! ליד מרכזי קניות, תחב"צ, בתי-כנסת דירה יפה ומטופחת + יחידת הורים + נוף + מחסן וחניה כל הקודם זוכה !!

www.yad2.co.il

אם המחיר בבית שמש יתייצב על 2.1 לM 4 חדרים
מה צריך להיות המחיר המקסימאלי בכדי למכור דירות בשוק חופשי לציבור בקריית גת?
1.8 ל4 חדרים???

 

[רוצה בחיים]

אשמח לעוד שני חריגים.
כאמור, את השוק בג2, בדגש על דירות 4 חד', אני מכיר היטב, מקרוב מאוד.
דירות ב-2,180,000 כבר נחשבות כמציאה.
נורמלי, זה לא. ואני לא מתכוון ליד 2, אלא למציאות בשטח.

המחיר כיום הוא 2.2 [חוץ מכרמל הקטנות יותר].
אך יש לכך שני סיבות כרגע.
1. העלייה של השכירות [ מ 3500 ל 6000] בתוך שנתיים.
2. התבעו"ת הנקודתיות שמקודמות בחלק ניכר מהבנינים
ובנוסף העובדה כי מדובר בשכונה מבוקשת מאוד.

 

[רוצה בחיים]

אם המחיר בבית שמש יתייצב על 2.1 לM 4 חדרים
מה צריך להיות המחיר המקסימאלי בכדי למכור דירות בשוק חופשי לציבור בקריית גת?
1.8 ל4 חדרים???

לדעתי יהיה קצת קשה למכור בקרית גת בהפרש של פחות מ 20% מבית שמש.
אם כי תמיד ישנם תקופות קצרות של עיוותי שוק כמו לפני 3 שנים שהפער בין ירושלים לבית שמש הצטמצם משמעותית בעקבות זינוק בית שמש.
ולאחר שנה ירושלים פתחה חזרה פער יותר גדול ממה שהיה קודם.
בקיצור: אין כמעט מציאות לתזמן את השוק

 

[האברך ממיר]

המחיר כיום הוא 2.2 [חוץ מכרמל הקטנות יותר].

אכן. דירות סטנדרט בלי משהו מיוחד, כגון מרפסת גדולה, שדרוג בפנים הדירה ועוד. וזה גם משתנה באיזה פרוייקט.
יוצאי חברון וולפסון, מבוקשים מאוד, והתמחור שלהם מתחיל יותר גבוה. כמו"כ, דירת 4 חד' שמגיעה ל-100 מטר, זה כבר משהו שמעלה את המחיר.
אבל @בית שמשניק טוען שפחות מ-2,000,000 זה כבר נורמלי.

כבר לימדונו חז"ל:
חריג + חריג + חריג = נורמלי.
ושור המועד יוכיח...

 

[רוצה בחיים]

@בית שמשניק טוען שפחות מ-2,000,000 זה כבר נורמלי.

אני מקווה שזה תהיה נבואה המגשימה את עצמה.
אך כרגע זה ממש לא המצב בג' 2

 

[האברך ממיר]

אני מקווה שזה תהיה נבואה המגשימה את עצמה.
אך כרגע זה ממש לא המצב בג' 2

ואפילו לא בכיוון. מהיכרות.

 

[קפטן]

אכן. דירות סטנדרט בלי משהו מיוחד, כגון מרפסת גדולה, שדרוג בפנים הדירה ועוד. וזה גם משתנה באיזה פרוייקט.
יוצאי חברון וולפסון, מבוקשים מאוד, והתמחור שלהם מתחיל יותר גבוה. כמו"כ, דירת 4 חד' שמגיעה ל-100 מטר, זה כבר משהו שמעלה את המחיר.
אבל @בית שמשניק טוען שפחות מ-2,000,000 זה כבר נורמלי.

לא לשכוח קומה שישית לא הכי מבוקש בעולם

 

[האברך ממיר]

לא לשכוח קומה שישית לא הכי מבוקש בעולם

עדיין מדובר במחיר מאוד חריג מהנורמה.

 

[בית שמשניק]

אבל @בית שמשניק טוען שפחות מ-2,000,000 זה כבר נורמלי.

אולי לא הובנתי כראוי.
רוב הדירות נמכרות בסכום הרבה יותר גבוה. רק טענתי שיש יותר מדי מקרים "חריגים" לאחרונה (לדוגמא: המודעה שהעליתי, בן המשפחה של @ירמי וולדמן שהוזכר כאן, ועוד מקרים פה ושם), כך שאולי אצל מוכרים לחוצים ודירות קצת פחות מוצלחות זה מתחיל להיות "נורמלי"...

 

[יצחק77]

אולי לא הובנתי כראוי.
רוב הדירות נמכרות בסכום הרבה יותר גבוה. רק טענתי שיש יותר מדי מקרים "חריגים" לאחרונה (לדוגמא: המודעה שהעליתי, בן המשפחה של @ירמי וולדמן שהוזכר כאן, ועוד מקרים פה ושם), כך שאולי אצל מוכרים לחוצים ודירות קצת פחות מוצלחות זה מתחיל להיות "נורמלי"...

כל ירידת מחיר מתחילה ממוכרים לחוצים ומהדירות הפחות טובות
השאלה כמה דירות טובות עומדות על המדף חודשים ארוכים ולא מצליחות לקבל את המחיר הגבוה
אם מדובר בהרבה דירות זה בהחלט יכול לתת כיוון לשינוי

 

[אברכציק]

אני חושב שבבני ברק באופן אישי המוכרים בלחץ נוראי
יש הצפה גם מפרטיים וגם מקבלנים
ודירות גרועות מתקשות מאד להימכר
מה שיגרום בהכרח לתיקון המחיר
ולמצב שבית שמש תיהיה הרבה יותר יקרה מבני ברק

 

[דג תמנון]

כל ירידת מחיר מתחילה ממוכרים לחוצים ומהדירות הפחות טובות
השאלה כמה דירות טובות עומדות על המדף חודשים ארוכים ולא מצליחות לקבל את המחיר הגבוה
אם מדובר בהרבה דירות זה בהחלט יכול לתת כיוון לשינוי

מזכיר שוב,
כדי שבועה תתפוצץ צריך שאנשים ישבו בבית, לא על הגדר.
כי אם אנשים יושבים רק על הגדר כל ירידה מינורית עלולה להקפיץ את הביקוש שוב.
בבית שמש לדוג' יש לכם מושג אילו כמויות בלתי נתפסות של אנשים יושבים ואומרים 'אם דירות ארבע חדרים ירדו לפחות מM2 אני קונה'?
גם אני לא יודע, אני רק משער.
זה שבדיון כאן אני כל הזמן מנופף במושג של 'התכווצות הבועה' מציבה אותי לצערי בפוזיציה מסוימת אבל אני חש צורך להזכיר מידי פעם שהסיבה שלמרות שהאשכול פה נפתח בנימה ברורה של 'הנה המחירים יורדים' הסיבה שאנו לא רואים ירידה היא בגלל שאנשים על הגדר ולא בבית.
הלו! לכו הביתה! לא לימדו אתכם לא לשבת על ברזלים???

 

[די]

הדירה בג'2 ב1.99 להבנתי מדובר בסוג של יחידת דיור בקומה העליונה של הבניין (הבניין מעל המרכז מסחרי) שהפכו אותה ל4 חדרים לא יודע כמה מתוכה חוקית...

לגבי הממוצע, אז יש ביתד נאמן גם דירות 3 חדרים בבית שמש ב2.1, ו4 חדרים ב2.6 (יד שניה), אז יש גם את המחירים הגבוהים. והמחירים "הנמוכים" הנ"ל כמו שכתבתי תמיד היו.
מי שיש לו אמונת חכמים בהרב ולדמן שיערב לו. אני עוקב אחרי המחירים ולא רואה כאן שום שינוי דרמטי. כמו שכתבתי תמיד היה טווח ל3 חדרים בין 1.8-2.1, 4 חדרים בין 2-2.4. ואני בעד שהמחירים ירדו ובכל הארץ.

 

[רוצה בחיים]

הדירה בג'2 ב1.99 להבנתי מדובר בסוג של יחידת דיור בקומה העליונה של הבניין (הבניין מעל המרכז מסחרי) שהפכו אותה ל4 חדרים לא יודע כמה מתוכה חוקית...

לגבי הממוצע, אז יש ביתד נאמן גם דירות 3 חדרים בבית שמש ב2.1, ו4 חדרים ב2.6 (יד שניה), אז יש גם את המחירים הגבוהים. והמחירים "הנמוכים" הנ"ל כמו שכתבתי תמיד היו.
מי שיש לו אמונת חכמים בהרב ולדמן שיערב לו. אני עוקב אחרי המחירים ולא רואה כאן שום שינוי דרמטי. כמו שכתבתי תמיד היה טווח ל3 חדרים בין 1.8-2.1, 4 חדרים בין 2-2.4. ואני בעד שהמחירים ירדו ובכל הארץ.

ממש לא מדובר בבנין מעל המרכז המסחרי

 

[רוצה בחיים]

הדירה בג'2 ב1.99 להבנתי מדובר בסוג של יחידת דיור בקומה העליונה של הבניין (הבניין מעל המרכז מסחרי) שהפכו אותה ל4 חדרים לא יודע כמה מתוכה חוקית...

לגבי הממוצע, אז יש ביתד נאמן גם דירות 3 חדרים בבית שמש ב2.1, ו4 חדרים ב2.6 (יד שניה), אז יש גם את המחירים הגבוהים. והמחירים "הנמוכים" הנ"ל כמו שכתבתי תמיד היו.
מי שיש לו אמונת חכמים בהרב ולדמן שיערב לו. אני עוקב אחרי המחירים ולא רואה כאן שום שינוי דרמטי. כמו שכתבתי תמיד היה טווח ל3 חדרים בין 1.8-2.1, 4 חדרים בין 2-2.4. ואני בעד שהמחירים ירדו ובכל הארץ.

חשוב להבין כי בג' 2 המדד העיקרי כרגע הוא אופציות ההרחבה מה שלדירה הנדושה כאן אין כל כך.
ולכן זה סיבה עיקרית לפער במחיר ,וכן הקומה.
חוץ מכך מדובר בדירה מצויינת

 

[esteras]

אישית לא מכיר בכלל את בית שמש אבל כצופה מהצד
בהנחה שמחירי הדירות יורדים, נראה לי שנצטרך לראות מגמה איטית של גרף מחירים שיורד,
לא ככ עושה לי שכל שכמה דירות בודדות במחירי ריצפה מצביעים על מגמת ירידה,

צריך לשאול שאלה הפוכה, נניח אקסיומה שמחירי הדירות בירידה, מה מניע בנ"א למכור במחיר ככ נמוך שבוודאות הוא יקבל עליו הרבה יותר כסף גם אם המחירים יורדים,
לכן מסתבר שהתשובה תהיה בדירה הספציפית הזאת, ולא במגמה הכללית
ככה לא נראית ירידת מחירים

 

[esteras]

האם עדיין מחירי הדירות בירידה?

התרסקות: בתוך שנתיים בלבד קצב הבנייה צנח ב-20%

58.5 אלף דירות החלו להיבנות ב-12 החודשים האחרונים, נתון המקף צניחה של 10% לעומת אשתקד, והנתון השנתי הראשון מזה שנים הנמוך מ-60 אלף. ירידה של 14% בגמר...

www.nadlancenter.co.il

צניחה שנתית של 10% בהתחלות הבנייה, ירידה של 2% בהיתרים | כלכליסט

דו"ח הלמ"ס לגבי היתרים, התחלות וגמר בנייה, בין אוקטובר 2023 לספטמבר 2024 מגלה ירידה בשלושת שלבי הפרויקטים ביחס לאותם חודשים אשתקד. כ-44% מההיתרים וכ-75% מהתחלות הבנייה בתקופה זו היו במחוזות מרכז ות"א

www.calcalist.co.il

 

[nigun]

אישית לא מכיר בכלל את בית שמש אבל כצופה מהצד
בהנחה שמחירי הדירות יורדים, נראה לי שנצטרך לראות מגמה איטית של גרף מחירים שיורד,
לא ככ עושה לי שכל שכמה דירות בודדות במחירי ריצפה מצביעים על מגמת ירידה,

צריך לשאול שאלה הפוכה, נניח אקסיומה שמחירי הדירות בירידה, מה מניע בנ"א למכור במחיר ככ נמוך שבוודאות הוא יקבל עליו הרבה יותר כסף גם אם המחירים יורדים,
לכן מסתבר שהתשובה תהיה בדירה הספציפית הזאת, ולא במגמה הכללית
ככה לא נראית ירידת מחירים

איך נראה ירידת מחירים?
אנשים חושבים שימכרו את הדירה שלהם בX ומוציאים אותה למכירה וכשאין קונים מתחילים להוריד את המחיר ואם גם זה לא עוזר מורידים עוד.
מכיוון שלא כל המוכרים בלחץ לרוב זה תהליך איטי ולכן אנשים מחפשים תופעות של ירידה במחיר ואם זה חוזר על עצמו אולי זה מרמז על ירידה קרובה.

האם עדיין מחירי הדירות בירידה?

ירידה בהתחלות הבניה היא לרוב בגלל שליזמים לא שווה להתחיל אפילו שכולם אומרים שעוד רגע יהיה פה מחסור אמיתי
אם ליזם היה ברור שיצליח למכור במחיר גבוה למה שלא יגיש מכרז ויקח פועלים יקרים ויבנה כי הרי ימכור בכל מקרה.
אולי הוא לא עושה את זה כי רואה שלא קל למכור במחירים האלו?

 

[די]

ממש לא מדובר בבנין מעל המרכז המסחרי

צודק, מדובר בבניין ליד. ועדיין לא ברור האם זה 4 חדרים בטאבו או שלשה חדרים עם מרפסת סגורה או משהו כזה.

 

[esteras]

איך נראה ירידת מחירים?
אנשים חושבים שימכרו את הדירה שלהם בX ומוציאים אותה למכירה וכשאין קונים מתחילים להוריד את המחיר ואם גם זה לא עוזר מורידים עוד.
מכיוון שלא כל המוכרים בלחץ לרוב זה תהליך איטי ולכן אנשים מחפשים תופעות של ירידה במחיר ואם זה חוזר על עצמו אולי זה מרמז על ירידה קרובה.

אבל כולם מסכימים שהוא יכל למכור את הדירה במחיר גבוה יותר ועדיין למכור את זה במחיר נמוך

ירידה בהתחלות הבניה היא לרוב בגלל שליזמים לא שווה להתחיל אפילו שכולם אומרים שעוד רגע יהיה פה מחסור אמיתי
אם ליזם היה ברור שיצליח למכור במחיר גבוה למה שלא יגיש מכרז ויקח פועלים יקרים ויבנה כי הרי ימכור בכל מקרה.
אולי הוא לא עושה את זה כי רואה שלא קל למכור במחירים האלו?

תכלס בסוף זה יוצר חוסר בדירות