דיון מחירי הדירות לאן?

[יצחק77]

לא משנה מה תכתבו, שלמה מעוז או הלמ"ס.
במידע נדל"ן ובאתר יד 2 אכן הייתה ירידה בדירות, אבל בתקופה האחרונה המחירים עולים.

אז חבל לדבר על הערכות, כי שם זה נתונים ודאיים.

ממש לא ודאיים משום שכל עסקאות הפרי סייל שמגולמת בהן הנחה ריאלית של 10% לפעמים על ריביות והצמדה
כמו"כ הטבות כמו מחסן / חניה חינם לא רואים את זה במדל"ן כנ"ל

 

[GPS]

ב. כל העליות זה רק איפה שיש הטבות במימון ...

לא מדוייק,

א. הטבות במימון גם אם הם פקטיביות ואינם מגלמים את המחיר האמיתי בשעת הרכישה, צריך לזכור שזה יוצר ביקוש גבוה, וביקוש גבוה יוצר עליית ערך באופן מציאותי, גם אם אתה אכן צודק בהערכתך שהוא לא נראה הגיוני.
והסיבה לכך, כי ההיצע יורד וגרף המחירים עולה, ומה לעשות זה אמנם נתונים שנראים לא אמיתיים אבל הם יוצרים מציאות אמיתית.

ב. אחד מהאינטרס של היזם בהטבות המימון זה כדי שגרף המחירים יעלה, כן, כן, היזם מבין יותר טוב מכולנו שזה מה שיגרום לנכס לעלות והוא מוכן "להפסיד" הטבות מימון וכו' לצורך כך, ותאמין לי שהוא יודע מה שהוא עושה, כי הוא ראה שזה הצליח לו בכל השנים האחרונות... (מהיכן הגיע הטירוף הזה של מחירי הנדל"ן בישראל? נכון יש עוד כמה גורמים, אבל זה אחד מהם)
ועצוב לי לומר שזה האינטרס האמיתי של מדינת ישראל בפרט בעת הזאת, עת מלחמה שהיא צריכה הרבה כסף, ומה לעשות הנדל"ן כשהוא יקר.... הוא מכניס המון כסף למדינה ממס רכישה ומס שבח.

דבר נוסף צריך לזכור שמחירי הדירות נקבעים לפי הערכת שמאי בשליחות הבנק המלווה, והזמן היחיד שיש אפשרות לקבלן להוזיל מחירים ויש לו אינטר עליון לכך זה בשלבי הפריסייל המוקדמים, כך שזה הזמן שיש לך עוגן אמיתי לרווח משמעותי.

ראה מה שהראכתי בזה כאן:

השקעות נדל"ן - מידע אודות שטיגליץ גרופ

ממש לא אם קונים דירה ב 100% מימון או אפ' 90% חלק מהסכום זה בהלוואה לכל מטרה, ולא לרכישת דירה נניח, סביב 5% ריבית הלוואה של 2K זה מינימום ריבית של 8.3K לחודש איפה זה מכסה? אבל אני פחות מבינה במשכנתא, רק מלקרוא כאן. ובהצעות המדוברות זה 3.7K כך שהריבית בהתאם

www.prog.co.il

 

[DDESIGN]

מישהו יכול לסמן לי את המיקום במפה

 

[ניק 127549]

ותראו גרף מעניין מאין כמוהו באתר מדלן על מחירי הדירות בירושלים המציג ירידה במחיר הממוצע של דירה בכ260000!!!!!! (מאתיים ושישים אלף ש''ח)
בתמונה רואים את הקו ואת התאריך של השיא ואת המחיר של היום
צריך להסביר את זה כי כולם ישאלו איך יכול להיות ואתם מוזמנים לבדוק בעצמכם באתר מדלן רק שימו לב לכך שמדובר רק על דירות ישנות
בלי נדר הסבר בפעם הבאה - אבל שלא תטעו הירידות הם ודאיות השאלה בכמה

וההסבר הוא שכל קורס בסיסי בסטטיסטיקה מתחיל בכך שממוצע מעוות את הנתונים לעבר הקיצון (לדוגמא אם נמכרו 10 דירות 2 חד' ב2 מליון כל אחת ודירה אחת על החוף ממש נמכרה ב20 מליון [ואולי יש לה גם פוטנציאל לבנות מגדל במקומה] המחיר הממוצע לדירה יהיה מעל 3.6 מליון אפי' שעשר מתוך 11 דירות נמכרו בכמעט חצי מזה ) (וגם המחיר הממוצע של דת 4 חד' כולל בתוכו את הדירת ארבעה חד' שהיא קו ראשון לכותל שנמכרה בעשרות מליונים לדוג' )
יוצא שהיום כיון שקונים כמעט רק דירות קטנות וזולות ולא דירות גדולות ויקרות
בנתוני הלמס יש עליה במחיר כי הדירות שנמכרות הם הזולות שבהם עדיין יש עליה במחיר (בירושלים ולא בתל אביב) (מצורפים למטה גרפים של תל אביב) ולא מופיעים כמעט נתונים על דירות גדולות ויקרות (כי לא נמכרו כאלה)
ובפירוט אם בשוק רגיל נמכרות דירות 3,4 ו-5 חד' בשווה היום המצב הוא שנמכרת דירת 5 חד' אחת על כל 2 דירות של 4 חד' ועל כל דירת 4 חד' שנמכרת, נמכרות 2 דירות 3 חד', מה שמגדיל את המשקל של הדירות הזולות (וגם לפי אזורים ביקרים יותר נמכרים פחות דירות מאשר באזורים הזולים ודירות יוקרה נמכרות פחות מדירות זולות)
(לדוג' אם דירת 3 חד' שווה 2 מ', 4 חד' 3 מ', ו5 חד' 4 מליון אז בשוק רגיל שהדירות נמכרות בשווה (דהיינו 12 מכל קבוצה) המחיר הממוצע לדירה יהיה 3 מ' אבל אם נמכרו 20 דירות 3 חד' 10 דירות 4 חד' ו 6 דירות של 5 חד' המחיר הממוצע ירד ל2.61 מ' לדירה וזה ההסבר לגרף היורד בירושלים בכ 260000 אלף ש"ח
ולכן בתל אביב כשתבדקו את הירידות של סך כל הדירות תראו שהוא עמוק יותר אפי' מאשר הירידות של ה4 חד' כי הסך הכללי של הדירות 2 חד' ו3 חד' גדל והם מושכים את הממוצע כלפי מטה
אני לא אאריך להסביר עכשיו למה זה משנה לנו הרי המחיר לא ירד לדירה שאני רוצה לקנות - זה נושא לפרק אחר בלימודי כלכלה
אבל תוסיפו לתל אביב את ה8000 דירות חדשות למכירה שיש שם ותגלו שהמחיר שם ימשיך לרדת /לדשדש תקופה ארוכה מאוד וגם בירושלים יש 5600 דירות חדשות למכירה
ובנוסף המשותף לשניהם שיש בהם הרבה דירות יורשים שפשוט לא נמכרות כי המחיר שהיורשים רוצים מעודכן לפני הריבית שעלתה [במקומות האלה יש יותר דירות יורשים כי יותר קשה לקנות שם דירות לדור הצעיר ובטח דירות גדולות]
כל אחד יעשה בנתונים מה שהא רוצה
בהצלחה רבה
לדעתי זה ההסבר החשוב מכל לנתוני הלמ"ס

 

[בית שמשניק]

קשה לראות באופק ירידות מחירים בשכונות החרדיות בירושלים, כשהמחירים לדירות תמ"א ברמת אשכול חוצים כבר את ה60K...
נכון שאלו דירות יוקרה לחוצניקים, אבל מי שמבין קצת בנדל"ן יודע שבסופו של דבר יש לכך השפעה גם על דירות רגילות בשכונות זולות יותר.

בלעדי: 3 דירות בפרויקט תמ"א חיזוק בירושלים נמכרו לתושבי חוץ עבור 32 מיליון שקל

בחודש מרץ נמכרה לרוכשים מבריטניה בשכונת רמת אשכול בירושלים דירת 5 חדרים בשטח 209 מ"ר - ב-12.74 מיליון שקלים...

www.nadlancenter.co.il

 

[חניוק]

הוועדה המוניטרית החליטה ב-08/04/2024 להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%​

 

[בית שמשניק]

הוועדה המוניטרית החליטה ב-08/04/2024 להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%​

פרשנות שלי:
אין בהחלטה הזו דרמה מיוחדת. כי זה לא כ"כ משנה אם זה היה קורה עכשיו או שזה יקרה בהחלטת הריבית הבאה. בכל מקרה רבע אחוז זה לא מה שעושה את ההבדל בהחזרים. מה שמשנה באמת זו המגמה הכללית, וכולם יודעים שהיא מצביעה על כיוון אחד בלבד - ירידה.
לכן, הציבור ימשיך להסתער על הנדל"ן. בפרט במצבעי מימון של 20/80 וכדומה - כשלא צריך לפגוש את המשכנתא עכשיו, אלא רק בעוד שנתיים/שלש.

 

[חניוק]

פרשנות שלי:
אין בהחלטה הזו דרמה מיוחדת. כי זה לא כ"כ משנה אם זה היה קורה עכשיו או שזה יקרה בהחלטת הריבית הבאה. בכל מקרה רבע אחוז זה לא מה שעושה את ההבדל בהחזרים. מה שמשנה באמת זו המגמה הכללית, וכולם יודעים שהיא מצביעה על כיוון אחד בלבד - ירידה.
לכן, הציבור ימשיך להסתער על הנדל"ן. בפרט במצבעי מימון של 20/80 וכדומה - כשלא צריך לפגוש את המשכנתא עכשיו, אלא רק בעוד שנתיים/שלש.

בשוק הדיור חלה עליה במחירי הדירות בחודשיים האחרונים, לצד המשך התמתנות שכר הדירה. על אף מגבלות ההיצע בענף הבניה והירידה החדה בהשקעה בבניה למגורים, התחלות הבניה ברביע הרביעי של 2023 ירדו אמנם אך הוסיפו לשהות ברמה גבוהה יחסית בהשוואה ארוכת טווח וגמר הבניה הגיע לרמת שיא. בחודשים דצמבר 2023-ינואר 2024 מדד מחירי הדירות עלה ב-1.2% ומחירי הדירות החדשות עלו ב-0.4%. עם זאת, בשנים-עשר החודשים האחרונים ירדו מחירי הדירות במצטבר ב-0.6%. היקף העסקאות בחודש ינואר עלה לעומת החודש המקביל אשתקד; בחודש מרץ ניטלו משכנתאות בסך כ-6.2 מיליארדי ש"ח, גבוה בהשוואה לחודשים האחרונים . סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן ירד ב-0.3% וקצב העלייה השנתי המשיך להתמתן והגיע ל-2.6%. לצד אלו, הפעילות בענף הבניה מתאוששת בהדרגה אך הענף עדיין אינו פועל במלוא הפוטנציאל. מגבלות ההיצע בענף הבניה והצורך בפתרונות דיור למפונים עלולים להקשות על התמתנות מחירי הדיור והשכירות בהמשך.

(מתוך ההודעה של בנק ישראל)

 

[לארג']

כולם יודעים שהיא מצביעה על כיוון אחד בלבד - ירידה.

מי זה כולם?

 

[גולש בנט]

מי זה כולם?

הריבית במגמת ירידה.
אתה חולק על זה?

 

[בית שמשניק]

הריבית במגמת ירידה.
אתה חולק על זה?

התכוונתי כמובן לריבית (ולא למחירי הדיור). אין שום תסריט של העלאה בעתיד הנראה לעין, אלא רק של ירידה. השאלה היא רק כמה ומתי.

 

[בית שמשניק]

פרשנות שלי:
אין בהחלטה הזו דרמה מיוחדת. כי זה לא כ"כ משנה אם זה היה קורה עכשיו או שזה יקרה בהחלטת הריבית הבאה. בכל מקרה רבע אחוז זה לא מה שעושה את ההבדל בהחזרים. מה שמשנה באמת זו המגמה הכללית, וכולם יודעים שהיא מצביעה על כיוון אחד בלבד - ירידה.
לכן, הציבור ימשיך להסתער על הנדל"ן. בפרט במצבעי מימון של 20/80 וכדומה - כשלא צריך לפגוש את המשכנתא עכשיו, אלא רק בעוד שנתיים/שלש.

ברוך שכיוונתי...

הענף מגיב להחלטת הריבית: "לא תעצור את הביקוש לדירות חדשות"

החלטת הוועדה המוניטרית של בנק ישראל היום (ב') להותיר את הריבית על רמה של 4.5% הביאה אמנם אכזבה מסוימת בענף, אך ההערכה הרווחת היא כי לא צפויה לשנות באופן מהותי א...

www.nadlancenter.co.il

 

[710]

ברוך שכיוונתי...

הענף מגיב להחלטת הריבית: "לא תעצור את הביקוש לדירות חדשות"

החלטת הוועדה המוניטרית של בנק ישראל היום (ב') להותיר את הריבית על רמה של 4.5% הביאה אמנם אכזבה מסוימת בענף, אך ההערכה הרווחת היא כי לא צפויה לשנות באופן מהותי א...

www.nadlancenter.co.il

זה מצחיק האינטרסנטיות השקופה של הנדלנסטי"ם...
ממה הם מאוכזבים
מזה שהמחירים לא יעלו?...
הם לא מודים בזה שיש קשר בין נדל"ן לריבית?

 

[710]

התכוונתי כמובן לריבית (ולא למחירי הדיור). אין שום תסריט של העלאה בעתיד הנראה לעין, אלא רק של ירידה. השאלה היא רק כמה ומתי.

https://www.bizportal.co.il/globalmarkets/news/article/826273

 

[בית שמשניק]

https://www.bizportal.co.il/globalmarkets/news/article/826273

ציטוט מתוך הכתבה:
"לכן, אנו ערוכים לטווח רחב מאוד של ריביות מ-2% עד 8% ואפילו יותר".

לתת תחזית כזו זו ליצנות, אין מלה אחרת.
באותה מדה אני יכול לומר למשקיעים שהתחזית שלי היא בין 0.1% ריבית ל20%....

 

[יצחק77]

אני קורה עוד ועוד כתבות של חברות נדל"ן ורובם מודים שרוב גל הקניות
הם של משקיעים / "מהמרים" שהביאו הון עצמי כלשהו ומהמרים שעוד 3 שנים המחירים יעלו והם ימכרו ברווח לפני סיום הבניה, במידה והקבלן יאפשר להם ולא יערים קשיים,
השאלה מה יעשו כל אותם מהמרים כשיתברר שלציבור באמת תם הכסף ! ואין הרבה כאלו שיכולים להביא הון עצמי של 1.5 מליון ש"ח
מה יקרה לשוק כשאלפי משפרי דיור יגלו שיש היצף של דירות חדשות
ואין דורש לדירות יד שניה בפרט אלו שבלי ממ"ד
מכל הבדיקות והניתוחים שסקרתי וחשבנתי צפוי בעוד 5 שנים עודף של 125 אלף דירות חדשות
אלא אם כן תהיה עליה חריגה מאד של עולים זה יתאזן
מצד שני המערכת כולה מגוייסת כדי לתמוך בתחושה של עליית מחיר
המדינה מרוויחה על הקרקע ומיסים
הבנקים יציבות וריביות
בנק ישראל יציבות הבנקים + צמיחה במשק
הקבלנים כמובן הרויחו הון עתק בשנה הקודמת
כך שכל אלו אינטרסנטים וצריך לקחת את דברם בערבון מוגבל

 

[חיים גמזו]

אני קורה עוד ועוד כתבות של חברות נדל"ן ורובם מודים שרוב גל הקניות
הם של משקיעים / "מהמרים" שהביאו הון עצמי כלשהו ומהמרים שעוד 3 שנים המחירים יעלו והם ימכרו ברווח לפני סיום הבניה, במידה והקבלן יאפשר להם ולא יערים קשיים,
השאלה מה יעשו כל אותם מהמרים כשיתברר שלציבור באמת תם הכסף ! ואין הרבה כאלו שיכולים להביא הון עצמי של 1.5 מליון ש"ח
מה יקרה לשוק כשאלפי משפרי דיור יגלו שיש היצף של דירות חדשות
ואין דורש לדירות יד שניה בפרט אלו שבלי ממ"ד
מכל הבדיקות והניתוחים שסקרתי וחשבנתי צפוי בעוד 5 שנים עודף של 125 אלף דירות חדשות
אלא אם כן תהיה עליה חריגה מאד של עולים זה יתאזן
מצד שני המערכת כולה מגוייסת כדי לתמוך בתחושה של עליית מחיר
המדינה מרוויחה על הקרקע ומיסים
הבנקים יציבות וריביות
בנק ישראל יציבות הבנקים + צמיחה במשק
הקבלנים כמובן הרויחו הון עתק בשנה הקודמת
כך שכל אלו אינטרסנטים וצריך לקחת את דברם בערבון מוגבל

מבדיקה שלי בצפון ירושלים ישנה ירידה משמעותית במחירי הדירות,
וגם אחרי הירידה המוכרים מתקשים מאד למכור דירה.
אני מעריך בהערכה גסה שמלפני שנה המחירים ירדו בין 5 ל10 אחוז.

 

[בית שמשניק]

מבדיקה שלי בצפון ירושלים ישנה ירידה משמעותית במחירי הדירות,
וגם אחרי הירידה המוכרים מתקשים מאד למכור דירה.
אני מעריך בהערכה גסה שמלפני שנה המחירים ירדו בין 5 ל10 אחוז.

באיזו שכונה? תוכל לפרט ולתת דוגמאות?

 

[szn]

מבדיקה שלי בצפון ירושלים ישנה ירידה משמעותית במחירי הדירות,
וגם אחרי הירידה המוכרים מתקשים מאד למכור דירה.
אני מעריך בהערכה גסה שמלפני שנה המחירים ירדו בין 5 ל10 אחוז.

אם אתה מדבר על נווה יעקב פסגת זאב
לא ירדו המחירים ב5% ולא ב-10%

דירות טובות נמכרות במחירים שהיו ללא ירידה
ודירות פחות טובות יש ירידה של עשרות אלפים.

(כך שמעתי מבני דודים שהתחתנו וחיפשו הרבה זמן דירה וקנו לאחרונה דירות בנוה יעקב ופס"ז)

 

[ר' יהונתן]

"החרם הטורקי הוא רעידת אדמה בענף הבנייה" | כלכליסט

ענף הבנייה נמצא בימים אלו בתקופה מאתגרת במיוחד בשל המחסור בעובדי בניין. כעת הוסיפה טורקיה שמן למדורה עם ההחלטה על הגבלת היצוא לישראל, ויזמים מזהירים כי העלויות יתגלגלו בסופו של דבר לרוכשי הדירות

www.calcalist.co.il