דיון מחירי הדירות לאן?

[בניאל]

בדקתי כללי בבני ברק מס עסקאות בערך כמו חודש 06 החודש הכי חם בשנה בעסקאות נדלן זה מטורף
לדבר על ירידה בעסקאות מוקדם מידי אם בכלל .ועל זה נאמר הטבלה לא משקרת,

 

[b454]

תצרף את הטבלה ויהיה אפשרות לענות לפי המיקומים והמספרים.

 

[אסטרטגיה נדלן]

בדקתי כללי בבני ברק מס עסקאות בערך כמו חודש 06 החודש הכי חם בשנה בעסקאות נדלן זה מטורף
לדבר על ירידה בעסקאות מוקדם מידי אם בכלל .ועל זה נאמר הטבלה לא משקרת,

לא רואה פה דרמה!

ומי שמבחין טוב, זה דווקא כן נראה בכיוון ירידה מתמשכת במחירים.

 

[יצחק77]

אפשר הרבה ללמוד ממדל"ן
יש שם גם דיאגרמה שמראה את ירידת המחירים
למשל דירות 3 ח' 6/23 נעו בין 1595000 ל1991000 כיום זה בין 1655000 ל1945000 + ירידה מינורית ביקרות יותר
4ח' השיא היה ב9/23 בין 2076000 ל2471000 כיום בין 2021000 ל 2463000 שוב ירידה מינורית
ב. לגבי חלק גדול מהדירות החדשות שם שנמכרו זה במתחם הסופרים ורחוב הירקון והמכבים
היה שם סיילים ושיווק מטורף עם הטבות מפליגות ששוות קרוב ל10% ממחיר הדירה אבל לא נראה את זה במחירים של מדל"ן ולכן קשה לגבש דעה מוצקת יתכן שירידת המחירים הריאלית היא הרבה יותר ממה שמשתקף בטבלה

 

[בניאל]

איזה הטבות מיוחדות י משכנתא זולה זה לא הטבה שלהם זה הסכם אם הבנק שהוא נותן משכנתא ריבית בגובה
מסוים שהוא רואה שירידה של הריבית בפתח הוא נועל אותך ברביית קבועה

לא רואה פה דרמה!

ומי שמבחין טוב, זה דווקא כן נראה בכיוון ירידה מתמשכת במחירים.

קצת מצחיק איפה בדיוק אתה רואה איך רואים כזה דבר ספר לי,,,יש דרמה חודש השני הוא לא פורה בעסקאות נדלן והוא מגיע למס עסקאות של חודש 06 שזה הזמן הכי חם בשוק הנדלן לשם השואה חודש ממוצע בשנה אחרונה בסביבות 35 עסקאות קפיצה של פי שלוש זה מטורף

אפשר הרבה ללמוד ממדל"ן
יש שם גם דיאגרמה שמראה את ירידת המחירים
למשל דירות 3 ח' 6/23 נעו בין 1595000 ל1991000 כיום זה בין 1655000 ל1945000 + ירידה מינורית ביקרות יותר
4ח' השיא היה ב9/23 בין 2076000 ל2471000 כיום בין 2021000 ל 2463000 שוב ירידה מינורית
ב. לגבי חלק גדול מהדירות החדשות שם שנמכרו זה במתחם הסופרים ורחוב הירקון והמכבים
היה שם סיילים ושיווק מטורף עם הטבות מפליגות ששוות קרוב ל10% ממחיר הדירה אבל לא נראה את זה במחירים של מדל"ן ולכן קשה לגבש דעה מוצקת יתכן שירידת המחירים הריאלית היא הרבה יותר ממה שמשתקף בטבלה

בגדול שהשוק פורה הסכוי לירידת מחירים לא ריאלי [צריך לעקוב הם זה מגמה או שזה באופן חד פעמי בגלל כל הדיבורים על עלית מחירים בגלל המלחמה ] אבל אני רואה לבנתים שחודשים גם 01 ו02 אותו מגמה גבוה של עסקאות
זה כבר מתחיל להעיד על יציבות חודש 03 אם גם הוא מסתיים באותו מצב כנראה שאנחנו לכיוון סחרחורת נוספת

 

[אסטרטגיה נדלן]

איזה הטבות מיוחדות י משכנתא זולה זה לא הטבה שלהם זה הסכם אם הבנק שהוא נותן משכנתא ריבית בגובה
מסוים שהוא רואה שירידה של הריבית בפתח הוא נועל אותך ברביית קבועה

5/95 10/90 זה עולה לקבלן הרבה כסף ויכול גם להגיע ל15% שווי הנחה על הדירה,
לדוגמא: דירה שהמחיר שלה הוא 2.5 מיליון ש"ח הלקוח מביא מהבית הון עצמי של 5% שזה אומר 125 אלף ש"ח,
ומשלים עם הלוואת קבלן של עוד 45% (ויש קבלנים שרוצים שישלים ל60%) שזה יוצא הלוואה של 1,125 מיליון ש"ח,
שהעלות שלה ריבית פלוס מדד על ההלוואה יוצא בסביבות -200,000 ש"ח ל3 שנים בניה,
ועוד פטור ממדד תשומות בניה ששווה בסביבות ה-70,000 ש"ח למשך הבניה,
זה הנחה של 10-15% ממחיר הדירה, (ולפני פטור עו"ד ותוספות).

בגדול שהשוק פורה הסכוי לירידת מחירים לא ריאלי [צריך לעקוב הם זה מגמה או שזה באופן חד פעמי בגלל כל הדיבורים על עלית מחירים בגלל המלחמה ] אבל אני רואה לבנתים שחודשים גם 01 ו02 אותו מגמה גבוה של עסקאות
זה כבר מתחיל להעיד על יציבות חודש 03 אם גם הוא מסתיים באותו מצב כנראה שאנחנו לכיוון סחרחורת נוספת

בסוף עסקאות קניה לא זה החישוב,
כי השאלה הגדולה זה המחיר שנמכר.
גם מוצרים יקרים שבמשך השנה לא נמכרים כשיש עליהם מבצע זה נמכר וכשיגמר המבצע המוצר יחזור למדף,
וכך גם בדירות,
וגם צריך להבחין טוב מי הרוכשים ולמה הם קונים מגורים, השקעה, סיבוב,
שזה יגרום אולי כיום מכירות על הנייר, וידחה את הירידה לאכלוס הדירות.

 

[710]

שזה יגרום אולי כיום מכירות על הנייר, וידחה את הירידה לאכלוס הדירות

משפט הכי חזק שנכתב כאן.
נתוני השוק מצריכים ירידה חדה בערך הנדל"ן
הקבלנים מצליחים לדחות את הקץ ע"י מבצעי 20/80, 10/90, 5/95...
ומי שמצילים אותם זה אותם הרוכשים-המשקיעים

אבל עדיין הם הגיעו רק בשביל הסיבוב
ולרובם בעיקר מאנ"ש אין את היכולת באמת להשלים את העסקה.

השאלה היא מה יקרה בעוד שנתיים שלוש
שאלפי משקיעים ירצו למכור את הדירות למישהו שלישי???

 

[יצחק77]

משפט הכי חזק שנכתב כאן.
נתוני השוק מצריכים ירידה חדה בערך הנדל"ן
הקבלנים מצליחים לדחות את הקץ ע"י מבצעי 20/80, 10/90, 5/95...
ומי שמצילים אותם זה אותם הרוכשים-המשקיעים

אבל עדיין הם הגיעו רק בשביל הסיבוב
ולרובם בעיקר מאנ"ש אין את היכולת באמת להשלים את העסקה.

השאלה היא מה יקרה בעוד שנתיים שלוש
שאלפי משקיעים ירצו למכור את הדירות למישהו שלישי???

ומה עם מאות משפרי דיור
שקפצו על העסקאות 10/90 בהנחה שיש להם מספיק זמן כדי להתארגן עם מכירה הדירה הישנה
ולפתע הם מגלים שאינם יכולים למכור משום שלא מקבלים באמת את המחיר הנ"ל
ב. יתכן מאד לפחות בבני ברק שיש בניה בהיקפים שלא נראו שנים רבות שלפתע הם יגלו שיש היצף של דירות חדשות
ופחות אנשים מעוניינים בדירות ישנות מה גם שיכול להתברר שאלפי אנ"ש מרוצים בצפון בני בני ברק וכבר לא אטרקטיבי להצטופף במשולש המעושן והישן של חזו"א רבי עקיבא עזרא מה זה יעשה למחירים בעוד שנתיים שלש כשהם יציפו לשוק עוד אלפי דירות יד 2

 

[בית שמשניק]

השוק מתאושש: זינוק חד של 32% ברכישת דירות בינואר לעומת דצמבר

מנתוני הכלכלן הראשי באוצר עולה כי בינואר האחרון נרשמו 8,053 עסקאות לרכישת דירה, עלייה של 14% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד...

www.nadlancenter.co.il

 

[710]

השוק מתאושש: זינוק חד של 32% ברכישת דירות בינואר לעומת דצמבר

מנתוני הכלכלן הראשי באוצר עולה כי בינואר האחרון נרשמו 8,053 עסקאות לרכישת דירה, עלייה של 14% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד...

www.nadlancenter.co.il

זה לא אומר כלום

אלפי משקיעים שקנו ב10/90 בכדי למכור בעוד שנתיים לאחרים
זה לא אומר שמישהו "קנה" אותם...

 

[shimשימי]

זה לא אומר כלום

אלפי משקיעים שקנו ב10/90 בכדי למכור בעוד שנתיים לאחרים
זה לא אומר שמישהו "קנה" אותם...

שכבודו יביא ראיה שאלו משקיעים שקנו
בכתבה עצמה מצויין שרוב העלייה היא מהזוגות הצעירים

 

[בית שמשניק]

שכבודו יביא ראיה שאלו משקיעים שקנו
בכתבה עצמה מצויין שרוב העלייה היא מהזוגות הצעירים

הרבה מהזוצי"ם היום ג"כ קונים ב20/80 בתקווה לעשות סיבוב

 

[shimשימי]

הרבה מהזוצי"ם היום ג"כ קונים ב20/80 בתקווה לעשות סיבוב

זה טיעון לא רציני שלא מבוסס על שום דבר חוץ מהשערה

הכתבה נותנת נתונים ברורים של עלייה

 

[בית שמשניק]

זה טיעון לא רציני שלא מבוסס על שום דבר חוץ מהשערה

הכתבה נותנת נתונים ברורים של עלייה

זה לא טיעון. זו מציאות מהשטח. שמעתי על המונים כאלו.

 

[מקצועי בלבד]

זה טיעון לא רציני שלא מבוסס על שום דבר חוץ מהשערה

הכתבה נותנת נתונים ברורים של עלייה

לא ממש מדויק.
מתוך הכתבה -
"באוצר מסבירים כי הקפיצה בדירוג הושגה בעיקר על רקע גידול חד במכירת דירות חדשות, כאשר היה זה חודש ינואר השני בגובהו מאז תחילת שנות האלפיים, זאת בין היתר הודות לרמה גבוהה של מכירות בסבסוד ממשלתי. מנגד, בפלח השוק של דירות יד שניה נמשכה גם בחודש ינואר הרמה הנמוכה במספר העסקאות, הממקמת את חודש ינואר השנה רק מעל חודשי ינואר של שנות האינתיפאדה השנייה.

סביר להניח, אומרים באוצר, כי מבצעי מכירות משמעותיים של הקבלנים, שהחלו בדצמבר האחרון ונמשכו בחודש ינואר, תוך התמקדות בתנאי מימון נוחים לרוכשים, תרמו להתאוששות הניכרת בפלח שוק זה. כמו כן ניתן להניח כי העדפה של הרוכשים לדירות עם ממ"ד תרמו מצד אחד לגידול ברכישת דירות חדשות ומנגד להמשך הדשדוש במכירת דירות יד שנייה."

 

[בניאל]

זה לא רציני אין עסקאות המחירים הולכים לרדת זהו,,,,,,,,,,,,,,,,, לאחר שמוכח שעסקאות בעליה
פתאום זה אנשים שהולכים למכור ובדיק הפוך בגלל שיש עלי בעסקאות אז זה סיבה שהמחרים יורדים כיייייייי
ברגע של רצון לברר את הטענה אפשר פשוט לבדוק איפה בוצעו עסקאות האם זה מעסקאות של 10/90
האם משהן שבצעה עסקה של 3 חדרים כנראה שען לו נכס למכור לשבת על הטבלה ואפשר לברר כל דבר

 

[shimשימי]

לא ממש מדויק.
מתוך הכתבה -
"באוצר מסבירים כי הקפיצה בדירוג הושגה בעיקר על רקע גידול חד במכירת דירות חדשות, כאשר היה זה חודש ינואר השני בגובהו מאז תחילת שנות האלפיים, זאת בין היתר הודות לרמה גבוהה של מכירות בסבסוד ממשלתי. מנגד, בפלח השוק של דירות יד שניה נמשכה גם בחודש ינואר הרמה הנמוכה במספר העסקאות, הממקמת את חודש ינואר השנה רק מעל חודשי ינואר של שנות האינתיפאדה השנייה.

סביר להניח, אומרים באוצר, כי מבצעי מכירות משמעותיים של הקבלנים, שהחלו בדצמבר האחרון ונמשכו בחודש ינואר, תוך התמקדות בתנאי מימון נוחים לרוכשים, תרמו להתאוששות הניכרת בפלח שוק זה. כמו כן ניתן להניח כי העדפה של הרוכשים לדירות עם ממ"ד תרמו מצד אחד לגידול ברכישת דירות חדשות ומנגד להמשך הדשדוש במכירת דירות יד שנייה."

איך זה קשור למה שטען לעיל 7.10?

הוא טען שמי שקונה זה משקיעים

ופה מסבירים לנו למה יש עלייה

אין שום סיבה להניח שאלו משקיעים
בפרט שיש מס רכישה גבוהה
ובפרט שהמחירים היום גבוהים מאוד

אלו השערות חסרות ביסוס

ודרך אגב מה שכתוב פה זה בדיוק מה שאמרתי כל הזמן
שביקוש ישנו וקיים בטירוף
והבעיה היחידה זה עניין המימון
ולזה אנשי השיווק היצרתיים תמיד מוצאים פיתרונות
שבסוף הציבור נכנע להם

לכן יש עלייה בעסקאות נכון לעכשיו
ולא ירחק היום שתהיה עליית מחירים דרמטית
אודות למחסור של 100 אלף פועלים מיזה כחצי שנה

 

[shimשימי]

זה לא רציני אין עסקאות המחירים הולכים לרדת זהו,,,,,,,,,,,,,,,,, לאחר שמוכח שעסקאות בעליה
פתאום זה אנשים שהולכים למכור ובדיק הפוך בגלל שיש עלי בעסקאות אז זה סיבה שהמחרים יורדים כיייייייי
ברגע של רצון לברר את הטענה אפשר פשוט לבדוק איפה בוצעו עסקאות האם זה מעסקאות של 10/90
האם משהן שבצעה עסקה של 3 חדרים כנראה שען לו נכס למכור לשבת על הטבלה ואפשר לברר כל דבר

ידידי
יש פה אנשים שכבר 5 שנים מסבירים לנו שהמחירים אוטוטו קורסים
אתה צריך להבין
שגם אם נביא יבוא לעולם ויגיד אחרת

לא יעזור להם לשנות דעה

אל תתרגש

תסתכל על הנתונים האבובייקטיבים בלבד
על המספרים
על המגמות
על כמות הפועלים
על איך שכמה כואב למדינה החומלת שלנו
שזוגות צעירים גרים ביחידות חנוקות
על תהליכי הבירוקרטייה של 4 שנים למקום חדש
511 ועודות וכו'

 

[b454]

אני קיבלתי מידע אמין ממתווך שמכר כמה עשרות דירות בתקופה האחרונה,
ואמר לי שרוב רובם של הקונים הם קונים בשביל לעשות סיבוב,
לפני השלמת רכישת הדירה.
והוסיף ואמר לי שהוא מוכר רק לאנשים שיודע בוודאות שבכל מקרה יש להם את היכולת הכלכלית להשלים את הרכישה וכן להחזיק את הדירה ולא למכור בהפסד עקב מצוקה.

 

[יצחק77]

ברגע של רצון לברר את הטענה אפשר פשוט לבדוק איפה בוצעו עסקאות האם זה מעסקאות של 10/90
האם משהן שבצעה עסקה של 3 חדרים כנראה שען לו נכס למכור לשבת על הטבלה ואפשר לברר כל דבר

בבני ברק יש במדלן כ130 עסקאות מתחילת השנה מחציתם זה בשכונות הצפון במבצעי פריסייל
שכונות הצפון הכוונה רח' הירקון- מתחם הסופרים - ופרדס כץ
אגב נמכרו שם עשרות דירות מתוך מאות שבשלבים שונים של שלד- גמר בניה ולא מכורות
לכן להגיד שיש זינוק במכירות הייתי עוד נזהר יש שחרור פקק בכל הארץ אכן ,
אבל צריך לבדוק לאורך כמה חודשים האם זו מגמה
ובאיזה מחירים לאחר ניכוי שווי ההנחות המפליגות של הקבלנים