דרוש מידע קבוצת הרכישה של קובי כהן בבית שמש

[חילך לאורייתא]

יש קבוצת רכישה שמשווקת דירות ברמה ד' בבית שמש.

חברה בשם רקורד של קובי כהן,
אשמח לשמוע האם כבר יצא לכם לקנות דירה בפרוייקטים של קבוצות רכישה שלו?

ובכללי האם מישהו מכיר את החברה שלו.

 

[דג תמנון]

זו קבוצת רכישה שעושה הרבה רעש.

בינתיים לא הצלחתי לקבל מידע מאיש היכן בדיוק ממוקם הפרויקט כדי לבדוק אם יש לו היתכנות תכנונית כרגע.
זה עוד בלי חסרונות אחרים שיש לקבוצות רכישה.

 

[אם לא תשאל איך תדע]

אני מכיר 2 פרויקטים שלו בד'3
1. רב מרי פינת שדרות האמוראים 2 בניינים מעל מסחר
אם אני לא טועה הכל נמכר בפרויקט הזה
2. רב מרי פינת תלמוד בבלי 2 בניינים

לי אמרו
שמבחינה תכנונית הפרויקטים הנ"ל נמצאים אחרי שינוי תב"ע

גילוי נאות
התעניינתי בפרויקט (להשקעה)
לפי ההצעה שקיבלתי (נשמע מאד טוב)
הפער מול דירה מקבילה לא כ"כ גדולה כך שלהשקעה היא קצת גבולית מבחינת אחוזי רווח
אבל הסיכון נמוך מאד יחסית לקבוצות רכישה אחרות

 

[דג תמנון]

אני מכיר 2 פרויקטים שלו בד'3
1. רב מרי פינת שדרות האמוראים 2 בניינים מעל מסחר
אם אני לא טועה הכל נמכר בפרויקט הזה
2. רב מרי פינת תלמוד בבלי 2 בניינים

לי אמרו
שמבחינה תכנונית הפרויקטים הנ"ל נמצאים אחרי שינוי תב"ע

גילוי נאות
התעניינתי בפרויקט (להשקעה)
לפי ההצעה שקיבלתי (נשמע מאד טוב)
הפער מול דירה מקבילה לא כ"כ גדולה כך שלהשקעה היא קצת גבולית מבחינת אחוזי רווח
אבל הסיכון נמוך מאד יחסית לקבוצות רכישה אחרות

אכן כל המיקומים הנ''ל אחרי שינוי תב''ע.

@חילך לאורייתא , היתכנות תכנונית יש.

 

[ברנדוויין]

אני מכיר 2 פרויקטים שלו בד'3
1. רב מרי פינת שדרות האמוראים 2 בניינים מעל מסחר
אם אני לא טועה הכל נמכר בפרויקט הזה
2. רב מרי פינת תלמוד בבלי 2 בניינים

לי אמרו
שמבחינה תכנונית הפרויקטים הנ"ל נמצאים אחרי שינוי תב"ע

גילוי נאות
התעניינתי בפרויקט (להשקעה)
לפי ההצעה שקיבלתי (נשמע מאד טוב)
הפער מול דירה מקבילה לא כ"כ גדולה כך שלהשקעה היא קצת גבולית מבחינת אחוזי רווח
אבל הסיכון נמוך מאד יחסית לקבוצות רכישה אחרות

מה ההצעה?

 

[דג תמנון]

יש קבוצת רכישה שמשווקת דירות ברמה ד' בבית שמש.

חברה בשם רקורד של מוטי כהן,
אשמח לשמוע האם כבר יצא לכם לקנות דירה בפרוייקטים של קבוצות רכישה שלו?

ובכללי האם מישהו מכיר את החברה שלו.

@חילך לאורייתא , היתכנות תכנונית יש.

רגע, בתנאי שמדובר במיקומים האלו, כן?

1. רב מרי פינת שדרות האמוראים 2 בניינים מעל מסחר
אם אני לא טועה הכל נמכר בפרויקט הזה
2. רב מרי פינת תלמוד בבלי 2 בניינים

 

[א. ש. ט.]

הפער מול דירה מקבילה לא כ"כ גדולה כך שלהשקעה היא קצת גבולית מבחינת אחוזי רווח
אבל הסיכון נמוך מאד יחסית לקבוצות רכישה אחרות

אם מול דירה רגילה הפער לא גדול
אז מה הקטע להכנס לקבוצת רכישה? - גם אם נגיד שאכן הסיכון לא גדול

 

[אם לא תשאל איך תדע]

אם מול דירה רגילה הפער לא גדול
אז מה הקטע להכנס לקבוצת רכישה? - גם אם נגיד שאכן הסיכון לא גדול

חסכון של כמה מאות אלפי שקלים לדירה

דירה למגורים החשבון הוא לחסוך עלויות בסעיף מגורים
דירה להשקעה החישובים שונים לגמרי
תלוי בסוג ההשקעה ועוד

 

[חילך לאורייתא]

חסכון של כמה מאות אלפי שקלים לדירה

דירה למגורים החשבון הוא לחסוך עלויות בסעיף מגורים
דירה להשקעה החישובים שונים לגמרי
תלוי בסוג ההשקעה ועוד

אז זהו שאני מתעניין למגורים ולא השקעה.

להשקעה הייתי מחפש דבר מעניין יותר

פריפריה, פינוי בינוי, ועוד.

 

[צחי קרמר]

חסכון של כמה מאות אלפי שקלים לדירה

דירה למגורים החשבון הוא לחסוך עלויות בסעיף מגורים
דירה להשקעה החישובים שונים לגמרי
תלוי בסוג ההשקעה ועוד

מוזמן לתת מספרים כדי להראות איך חוסכים מאות אלפי שקלים

 

[אמושש בבית!!!!!!!!!!]

אם יש מרפסת גדולה אולי משתלם לכם,

 

[estyr]

יש למישהו מספר ליצירת קשר איתם?
או דרך כלשהיא אחרת?
@אם לא תשאל איך תדע

 

[אורי אורי]

אינני תושב בית שמש אשמח אם מישהו יעלה לכאן פרסומת זה חשוב לי מאוד תודה

 

[ברנדוויין]

מצרף מה ששלחו לי.

האמת שאני קצת מתקשה להבין את ההיגיון של היזם:

נצא בהנחת יסוד שדירה בבית שמש עולה 2,000,000 שקל, והוא מציע הנחה של 25% = מה שאומר 500,000 שקל הנחה לכל דירה. נניח ומדובר על 200 דירות בפרויקט:

- אני לא מבין למה הוא מחלק לציבור מתנה של 100,000,000 (מאה מיליון) שקל ?

 

[אם לא תשאל איך תדע]

מצרף מה ששלחו לי.

האמת שאני קצת מתקשה להבין את ההיגיון של היזם:

נצא בהנחת יסוד שדירה בבית שמש עולה 2,000,000 שקל, והוא מציע הנחה של 25% = מה שאומר 500,000 שקל הנחה לכל דירה. נניח ומדובר על 200 דירות בפרויקט:

רחוק מלהיות 200 דירות
מדובר אולי ב- 100 דירות
בשתי הפרויקטים יחד
זה רק 4 בניינים
לשם השוואה נתיב בד'1 הגיע ב-10 בניינים לבערך 280 דירות ויש להם בניינים ענקיים

- אני לא מבין למה הוא מחלק לציבור מתנה של 100,000,000 (מאה מיליון) שקל ?

לא ראיתי פרסומת שלו
לא מדובר בהנחה של 25%

היזם שקנה את השטח עשה את הקופה שלו ומממש מזומן מייד
עשה שינוי תבע ומוכר שטח מוכן לבניה
הרוויח ומוכר את השטח מבלי להתעסק עם הבניה וכל הנלווה

היזם שרוצה לקנות את השטח לא משקיעה הרבה כסף
הוא גם לא קונה את השטח, בונה ומוכר דירות
אלא מארגן קבוצת רכישה, בונה
ומרוויח את החלק שלו

הרוכשים מרוויחים חלק נכבד מהרווח היזמי

לדעתי האישית האזור הגיע למיצוי של עליית מחירים
מה שאומר שאפילו אם אמכור בעוד 3 שנים יישאר אותו פער
מה שלא משאיר הרבה מקום לרווח בהשקעה לטווח קצר

 

[ברנדוויין]

רחוק מלהיות 200 דירות
מדובר אולי ב- 100 דירות
בשתי הפרויקטים יחד
זה רק 4 בניינים
לשם השוואה נתיב בד'1 הגיע ב-10 בניינים לבערך 280 דירות ויש להם בניינים ענקיים


לא ראיתי פרסומת שלו
לא מדובר בהנחה של 25%

היזם שקנה את השטח עשה את הקופה שלו ומממש מזומן מייד
עשה שינוי תבע ומוכר שטח מוכן לבניה
הרוויח ומוכר את השטח מבלי להתעסק עם הבניה וכל הנלווה

היזם שרוצה לקנות את השטח לא משקיעה הרבה כסף
הוא גם לא קונה את השטח, בונה ומוכר דירות
אלא מארגן קבוצת רכישה, בונה
ומרוויח את החלק שלו

הרוכשים מרוויחים חלק נכבד מהרווח היזמי

לדעתי האישית האזור הגיע למיצוי של עליית מחירים
מה שאומר שאפילו אם אמכור בעוד 3 שנים יישאר אותו פער
מה שלא משאיר הרבה מקום לרווח בהשקעה לטווח קצר

אז איך מרווחים מאות אלפי שקלים?
האם המארגן עובד בחינם?
האם הוא קונה את הקרקע בחצי מחיר?
האם הוא יודע לבנות בחצי מחיר?
אם בסוף יצא כפול מחיר ממה שהובטח - הוא יחזיר כסף?
מה עושים אם הוא ימסור מפתחות עוד 15 שנים?
אם ימצאו קברים בקרקע - מי ישלם את המחיר?
האם אתם מכירים 3 קבוצות רכישה בעשור האחרון שסיפקו את הסחורה?
למה שאני אסמוך עליו אם הוא לא מביא שקל אחד מהבית?
מי מבטיח לי שהוא לא רק דואג לעצמו והדירה שאני חולם עליה לא מעניינת אותו?

 

[S10]

אז איך מרווחים מאות אלפי שקלים?
האם המארגן עובד בחינם?
האם הוא קונה את הקרקע בחצי מחיר?
האם הוא יודע לבנות בחצי מחיר?
אם בסוף יצא כפול מחיר ממה שהובטח - הוא יחזיר כסף?
מה עושים אם הוא ימסור מפתחות עוד 15 שנים?
אם ימצאו קברים בקרקע - מי ישלם את המחיר?
האם אתם מכירים 3 קבוצות רכישה בעשור האחרון שסיפקו את הסחורה?
למה שאני אסמוך עליו אם הוא לא מביא שקל אחד מהבית?
מי מבטיח לי שהוא לא רק דואג לעצמו והדירה שאני חולם עליה לא מעניינת אותו?

מצטרף להנ"ל קניתי בקבוצת רכישה במורדות גילה קרקע יחידה ב300000 מיזם עתיר ניסיון
מנחם כרמל דברו על מחירים שכבר הכפילו את עצמם
וכמובן משלמים עדיין ריביות של 9% לפחות במשך שנים
ועדיין מחכים מתחילים את 2026 בלי ידיעה עדיין מתי נקבל את הדירות
לדוגמא אשכול שהתפרסם כאן

כמה הייתם מוכנים לשלם על חדר בפרויקט חרדי חדש בגילה בירושלים

כמה הייתם מוכנים לשלם על חדר בפרויקט חרדי חדש בגילה בירושלים?

www.prog.co.il

 

[אם לא תשאל איך תדע]

אז איך מרווחים מאות אלפי שקלים?

רווח יזמי

האם המארגן עובד בחינם?

הוא גם מרוויח כסף והוא לא מסתיר את זה

האם הוא קונה את הקרקע בחצי מחיר?

לא
יזם קונה בחצי מחיר?

האם הוא יודע לבנות בחצי מחיר?

לא,
יזם יודע לבנות בחצי מחיר?

אם בסוף יצא כפול מחיר ממה שהובטח - הוא יחזיר כסף?

יש דו"ח אפס, הכל שקוף

מה עושים אם הוא ימסור מפתחות עוד 15 שנים?

אין סיבה שזה יקרה
יש ליווי בנקאי

אם ימצאו קברים בקרקע - מי ישלם את המחיר?

הקרקע ברמה ד' כבר עברה את הבדיקות של ...

האם אתם מכירים 3 קבוצות רכישה בעשור האחרון שסיפקו את הסחורה?

ברור שיש

למה שאני אסמוך עליו אם הוא לא מביא שקל אחד מהבית?

אתה לא צריך לסמוך
למה שתסמוך על כל השקעה בעולם

מי מבטיח לי שהוא לא רק דואג לעצמו והדירה שאני חולם עליה לא מעניינת אותו?

ברור הוא שהוא דואג גם לעצמו
אתה היית עושה זאת חינם?



אחד מהבדיקות הבסיסיות בקבוצת רכישה
הינו תב"ע מאושרת
המדד הגדול ביותר על קבוצות רכישה שהצליחו/נכשלו
זה היה הנתון הבא תב"ע מאושרת
ברגע שיש תב"ע מאושרת כל הסיפור הופך להיות פשוט יותר

קרקע שעברה אישורי תב"ע
ככלל הינה קרקע יותר יקרה
כך שהרבה קבוצות רכישה מתמקדות על קרקע לא מאושרת או חקלאית
שם מתחיל כל הבעיות והסחבת

ישנם יזמים שכל עבודתם הינה רכישת קרקעות לא מופשרות/מאושרות
להפשיר להכשיר ולאשר ואז הם מוכרים את הקרקע ליזמי בניה/קבלנים

 

[אם לא תשאל איך תדע]

@ברנדוויין אני מבין את החששות שלך
ולי גם היו כאלו לפני שניגשתי לבחון את ההצעה שקיבלתי
ההבדל הוא שאתה באת לתקוף ואני בחנתי את זה אובייקטיבית

גילוי נאות
עדיין לא רכשתי דירה שם כי חיפשתי דירה להשקעה
ההשקעה כאן די גבולית כך שהיא מצריכה בדיקה מעמיקה יותר מבחינת רווחיות
לדעתי למגורים הוא אחלה עסקה למי שרוצה לגור באזור
יכול להיות שאני פסימי מידי

 

[די]

מצרף מה ששלחו לי.

האמת שאני קצת מתקשה להבין את ההיגיון של היזם:

נצא בהנחת יסוד שדירה בבית שמש עולה 2,000,000 שקל, והוא מציע הנחה של 25% = מה שאומר 500,000 שקל הנחה לכל דירה. נניח ומדובר על 200 דירות בפרויקט:

- אני לא מבין למה הוא מחלק לציבור מתנה של 100,000,000 (מאה מיליון) שקל ?

השאלה כמה מ"ר הדירה.
יש ברמה ד' פרויקטים חדשים של שינויי תב"ע עם דירות קטנות.
אם מדובר בדירה של 60 מ"ר יוצא כמעט 26 אלף ש"ח למ"ר. לא זול.