דרוש מידע משמר יהודה

נכתב ע"י דרך שקר הסר ממני:

40 שנה?
מדוע נתקע?
ואילו שהשקיעו אז מה קנו?

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י דרך שקר הסר ממני:

לא יודע תפנה לחברה שמשווקת תשאל אותם רישמי ותפרסם את מה שאמרו לך

לחצ/י כדי להרחיב...

• מחיר החוזה: כ-245,500 ₪ ל-100 מ"ר (חוזה לא עדכני, המחיר כבר עלה, כמו שכתבת)
• שמאות קרקע חקלאית (מצב נוכחי - חקלאות, שנת 2021): 30,000 ₪ ל-100 מ"ר (אגב, מחיר השמאות הנוכחי "קפץ" בשנה האחרונה ל-560,000 ש"ח ללא שהוגשהעדיין תב"ע...)
• הפער של 215,500 ₪ הוא תשלום עבור "הבטחה" לדירה עתידית, דירה שבפועל אינה מובטחת בוודאות

• הגדרת "AS IS" קלאסי: בחוזה "AS IS" קלאסי, המוכר מוכר את הקרקע במצבה הנוכחי, והקונה חופשי לעשות כרצונו עם הקרקע, ללא התחייבויות מצד המוכר. בחוזה כזה, הקונה לוקח את כל הסיכונים הקשורים למצב הקרקע ולפיתוחה העתידי.
• החוזה הנוכחי: שונה בכך שהקונה אינו חופשי לפעול באופן עצמאי עם הקרקע. במקום זאת, הוא רוכש זכות מוגבלת (1/4176 מהחלקה, זכאות ליחידת מגורים אחת או 100 מ"ר) הכפופה לתהליך תכנון ובנייה שמנוהל באופן בלעדי על ידי המוכר/יזם. זה יוצר תלות מוחלטת ביזם, מה שמבדיל את החוזה ממכירת קרקע חופשית מסוג "AS IS" קלאסי.

• איסור מכירה לצד שלישי: סעיף 4ח קובע כי הקונה אינו יכול למכור את זכויותיו ללא אישור היזם, מה שיוצר מונופול על הנזילות. זהו מאפיין שאינו אופייני לחוזה "AS IS" קלאסי, שבו הקונה מקבל שליטה מלאה על הקרקע (או הזכויות) לאחר הרכישה. ההגבלה הזו מחזקת את הטענה שהחוזה אינו נותן לקונה זכויות קנייניות ממשיות בקרקע, אלא זכות חוזית מוגבלת בפרויקט עתידי.
• תלות מוחלטת ביזם: התלות במוכר/יזם לניהול התכנון, הפיתוח והבנייה (סעיף 4ד) סותרת את הרעיון של חופש פעולה מלא של הקונה, שהוא מאפיין של "AS IS" קלאסי. במקום זאת, הקונה משתתף בפרויקט שנמצא בניהול היזם, תוך שהוא נושא בסיכונים הכלכליים והתכנוניים.
• דמי ייזום: תשלום דמי ייזום (8,000 ₪ + 2.5% ממחיר השוק) ועלויות הפיתוח היחסיות (1/4176) מדגישים שהקונה משלם לא רק עבור הזכות בקרקע, אלא גם עבור שירותי היזמות של המוכר. זה מחזק את הטענה שהחוזה הוא יותר "השתתפות בפרויקט" מאשר מכירת קרקע חופשית.

1. אין מועד מובטח להשלמת הפרויקט
2. 50% הפקעות צפויות - עלות שהקונים נושאים בה מראש למרות שלא יקבלו את השטחים המופקעים
3. עלויות נוספות לא מוגדרות במדויק (פיתוח, תשתיות, חיבורים) שיחולו על הקונים

• המסקנה העולה היא כי החוזה הוא יותר חוזה השתתפות בפרויקט ריאל-אסטייט מאשר מכירת קרקע קלאסית. הקונה אינו רוכש בעלות ישירה על חלקת קרקע פיזית שהוא יכול לפתח כרצונו (או לשתול בה עגבניות), אלא זכות חוזית להשתתף בפרויקט עתידי (קבלת יחידת מגורים בכפוף להשלמת התכנון והבנייה). השימוש במונח "AS IS" בחוזה נראה כמטריה משפטית שנועדה להגן על המוכר מפני תביעות על מצב הקרקע או כשלים בתהליך הפיתוח, אך הוא אינו משקף את המהות המלאה של העסקה.
• ההגבלות על זכויות הקונה (למשל, ללא זכויות בשטחים מסחריים, שליטת המוכר על גגות הבניינים, והגבלה ליחידת דיור אחת בלבד) מחזקות את הרעיון שהקונה לא רוכש קרקע במובן הקלאסי, אלא משקיע בפרויקט עם תוצאה עתידית לא מובטחת.

• החוזה משתמש במונח "AS IS" כדי להציג את העסקה כמכירת קרקע, אך בפועל, הקונה לא מקבל שליטה ממשית על הקרקע או זכויות קנייניות מלאות. במקום זאת, הוא משקיע בפרויקט ספקולטיבי תחת שליטה מלאה של היזם, תוך נשיאה בסיכונים משמעותיים (כגון כשל בתכנון, הפקעות, או עיכובים). היעדר שקיפות לגבי הסיכונים הללו, במיוחד עבור משקיעים שאינם בקיאים בתחום המקרקעין, עלול להטעות אותם לחשוב שהם "קונים קרקע" בעוד שהם למעשה משקיעים בפרויקט עם תלות גבוהה ביזם.

נכתב ע"י דרך שקר הסר ממני:

מבדיקה עם עובדות להלן הנתונים:
בשנת 92 יצאה החלטת ממשלה שתקעה את החלטת הממשלה (שניתנה ב84) לבנות את הישוב
משה שחל בזמנו (92) שר המשפטים הנחה שכל אישור להקמת ישוב צריך אישור מחדש של הממשלה,
לכן נתקע עשרות שנים......

בעבודה מאומצת רק ב2023 ממשלת ישראל חידשה את האישור!
מה שהבנתי מהניירת העובדתית-
מאז מריצים ומקדמים בסייעתא דשמייא בכל המרץ!
אף אחד לא מכריח אף אחד לשום דבר.
הצעתי וחוזר על הצעתי: לבדוק ולבדוק
אף אחד לא תמים כל השקעה צריכה בדיקה.
יש הרבה עו"ד בתחום ואנשי מקצוע שיודעים את מלאכתם.
בברכה,

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י א. פרידמן:

באמת לא מבין את האקסטזה להשמיץ
סך הכל מיזם נדל"ן, מי שמעוניין ישקיע, מי שלא לא,

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י א. פרידמן:

אבל למה להשמיץ?

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י מנוי פרימיום:

הסעיף הזה מדגיש לכאורה שיש כאן עיסקת מכירת קרקע חקלאית AS-IS, אבל בפועל הסעיפים הבאים מגלים שזה ממש לא כך -

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י דיסי:

אין כאן עיסקת AS-IS זו עיסקה לרכישת זכות לדירה לא חלק בקרקע

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י מנוי פרימיום:

בפיסקה הראשונה כתוב בדיוק להיפך, לפי מי ששאלתי
אדרבה, אשמח לדעת איך הציבור קורא חוזה כזה

ואולי במקום לענות, פשוט אעלה כאן את מודעת הפרסום של החברה בריכוזים החרדיים
ישפוט הקהל ויראה - האם המודעה משווקת זכויות ספוקלטיביות לדירות או יחידות קרקע

צפה בקובץ המצורף 2013939

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י מנוי פרימיום:

@דרך שקר הסר ממני אודה לתגובה עניינית -

מתוך החוזה שהועלה כאן בעבר -

צפה בקובץ המצורף 2013326

הסעיף הזה מדגיש לכאורה שיש כאן עיסקת מכירת קרקע חקלאית AS-IS, אבל בפועל הסעיפים הבאים מגלים שזה ממש לא כך -

צפה בקובץ המצורף 2013327
צפה בקובץ המצורף 2013328

אז מה יש לנו כאן -
מכירה של זכות ל-100 מ"ר או יח"ד אחת בלבד - הפחות מביניהם (כלומר - אין ביטחון שהתב"ע תאשר את כמות היחידות המתוכננת, אלא - יתכן שתאושרנה פחות דירות, במקרה כזה זה יהיה על חשבון הקונים. יתכן שתאושרנה יותר יח"ד - אבל אז רק היזם ירוויח ולא הקונים - הסעיף קובע במפורש שהקונה "לא יהיה זכאי ליותר מדירה אחת על כל 100 מ"ר וזאת גם אם יאושרו בחלקה יותר מ-4176 דירות").

ועוד שאלה: הפער הכלכלי מטעה -

• מחיר החוזה: כ-245,500 ₪ ל-100 מ"ר (חוזה לא עדכני, המחיר כבר עלה, כמו שכתבת)
• שמאות קרקע חקלאית (מצב נוכחי - חקלאות, שנת 2021): 30,000 ₪ ל-100 מ"ר (אגב, מחיר השמאות הנוכחי "קפץ" בשנה האחרונה ל-560,000 ש"ח ללא שהוגשהעדיין תב"ע...)
• הפער של 215,500 ₪ הוא תשלום עבור "הבטחה" לדירה עתידית, דירה שבפועל אינה מובטחת בוודאות

האם זה AS IS אמיתי?
ההבדל בין "AS IS" קלאסי לחוזה הנוכחי:

• הגדרת "AS IS" קלאסי: בחוזה "AS IS" קלאסי, המוכר מוכר את הקרקע במצבה הנוכחי, והקונה חופשי לעשות כרצונו עם הקרקע, ללא התחייבויות מצד המוכר. בחוזה כזה, הקונה לוקח את כל הסיכונים הקשורים למצב הקרקע ולפיתוחה העתידי.
• החוזה הנוכחי: שונה בכך שהקונה אינו חופשי לפעול באופן עצמאי עם הקרקע. במקום זאת, הוא רוכש זכות מוגבלת (1/4176 מהחלקה, זכאות ליחידת מגורים אחת או 100 מ"ר) הכפופה לתהליך תכנון ובנייה שמנוהל באופן בלעדי על ידי המוכר/יזם. זה יוצר תלות מוחלטת ביזם, מה שמבדיל את החוזה ממכירת קרקע חופשית מסוג "AS IS" קלאסי.

סתירה לכאורה בסעיפים:

• איסור מכירה לצד שלישי: סעיף 4ח קובע כי הקונה אינו יכול למכור את זכויותיו ללא אישור היזם, מה שיוצר מונופול על הנזילות. זהו מאפיין שאינו אופייני לחוזה "AS IS" קלאסי, שבו הקונה מקבל שליטה מלאה על הקרקע (או הזכויות) לאחר הרכישה. ההגבלה הזו מחזקת את הטענה שהחוזה אינו נותן לקונה זכויות קנייניות ממשיות בקרקע, אלא זכות חוזית מוגבלת בפרויקט עתידי.
• תלות מוחלטת ביזם: התלות במוכר/יזם לניהול התכנון, הפיתוח והבנייה (סעיף 4ד) סותרת את הרעיון של חופש פעולה מלא של הקונה, שהוא מאפיין של "AS IS" קלאסי. במקום זאת, הקונה משתתף בפרויקט שנמצא בניהול היזם, תוך שהוא נושא בסיכונים הכלכליים והתכנוניים.
• דמי ייזום: תשלום דמי ייזום (8,000 ₪ + 2.5% ממחיר השוק) ועלויות הפיתוח היחסיות (1/4176) מדגישים שהקונה משלם לא רק עבור הזכות בקרקע, אלא גם עבור שירותי היזמות של המוכר. זה מחזק את הטענה שהחוזה הוא יותר "השתתפות בפרויקט" מאשר מכירת קרקע חופשית.

סיכונים נוספים שלא מוזכרים בבירור:

1. אין מועד מובטח להשלמת הפרויקט
2. 50% הפקעות צפויות - עלות שהקונים נושאים בה מראש למרות שלא יקבלו את השטחים המופקעים
3. עלויות נוספות לא מוגדרות במדויק (פיתוח, תשתיות, חיבורים) שיחולו על הקונים

אופי החוזה - השתתפות בפרויקט ולא מכירת קרקע:

• המסקנה העולה היא כי החוזה הוא יותר חוזה השתתפות בפרויקט ריאל-אסטייט מאשר מכירת קרקע קלאסית. הקונה אינו רוכש בעלות ישירה על חלקת קרקע פיזית שהוא יכול לפתח כרצונו (או לשתול בה עגבניות), אלא זכות חוזית להשתתף בפרויקט עתידי (קבלת יחידת מגורים בכפוף להשלמת התכנון והבנייה). השימוש במונח "AS IS" בחוזה נראה כמטריה משפטית שנועדה להגן על המוכר מפני תביעות על מצב הקרקע או כשלים בתהליך הפיתוח, אך הוא אינו משקף את המהות המלאה של העסקה.
• ההגבלות על זכויות הקונה (למשל, ללא זכויות בשטחים מסחריים, שליטת המוכר על גגות הבניינים, והגבלה ליחידת דיור אחת בלבד) מחזקות את הרעיון שהקונה לא רוכש קרקע במובן הקלאסי, אלא משקיע בפרויקט עם תוצאה עתידית לא מובטחת.

האם זה הוגן ושקוף?

• החוזה משתמש במונח "AS IS" כדי להציג את העסקה כמכירת קרקע, אך בפועל, הקונה לא מקבל שליטה ממשית על הקרקע או זכויות קנייניות מלאות. במקום זאת, הוא משקיע בפרויקט ספקולטיבי תחת שליטה מלאה של היזם, תוך נשיאה בסיכונים משמעותיים (כגון כשל בתכנון, הפקעות, או עיכובים). היעדר שקיפות לגבי הסיכונים הללו, במיוחד עבור משקיעים שאינם בקיאים בתחום המקרקעין, עלול להטעות אותם לחשוב שהם "קונים קרקע" בעוד שהם למעשה משקיעים בפרויקט עם תלות גבוהה ביזם.

למעשה, זהו חוזה השקעה ספקולטיבית גבוהת סיכון המוסווה כמכירת קרקע, כאשר כל הסיכונים על הקונה וכל השליטה והרווחים הפוטנציאליים נשארים אצל היזם.

"דרך שקר הסר ממני..."

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י ברנדוויין:

[במידה ו]על המאה מטר האלו יבנו שטחים מסחריים כאלו ואחרים שהולכים ליזם! כשכל ההוצאות למיניהם על הרוכש!!!

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י דג תמנון:

זה אחד ההזויים בעיני.

מייצג היטב את העסק...

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י ברנדוויין:

במחשבה שניה, מי שהכי הזוי כאן הוא עו"ד דורון ניר צבי שערך את החוזה והניגוד העניינים השערורייתי שלו. אם תעשה עליו google אתה תהיה בטוח שיוסף טרומפלדור צל לעומתו בחלוציות ואהבת הארץ. זה היה יכול להיות מרתק אם היינו יכולים לשאול אותו כמה שאלות.
בכל אופן, מה שבמקרה שלו ניתן לעשות זה רק לומר איזה פרק תהילים או איזה משנה לע"נ.

לחצ/י כדי להרחיב...

איסור אמירת גנאי על מת – המכלול

www.hamichlol.org.il

נכתב ע"י נתן שמעון:

איסור אמירת גנאי על מת – המכלול

www.hamichlol.org.il

ללא קשר למעורבותובפרויקט זה עם כל הבעיות וכו'....
עורך דין ניר צבי היה נחשב לעורך דין ברמה גבוה ואמין, בכל מה שקשור לעסקאות באיו''ש.

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י שלטון הלב:

אני מצרף שומה עדכנית.
מה שמעניין בזה שכתוב מפורש שעכשיו זה שייך לבונה ירושלים,
ולא למצפה לבניה חברון (החוזה נעשה עם מצפה לבניה חברון)
כבר כתבתי על כך לפני. רק עכשיו יש אסמכתא.
שאלתי את החברה ועוד לא קיבלתי תשובה

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י שלטון הלב:

אני מצרף שומה עדכנית.
מה שמעניין בזה שכתוב מפורש שעכשיו זה שייך לבונה ירושלים,
ולא למצפה לבניה חברון (החוזה נעשה עם מצפה לבניה חברון)
כבר כתבתי על כך לפני. רק עכשיו יש אסמכתא.
שאלתי את החברה ועוד לא קיבלתי תשובה

לחצ/י כדי להרחיב...

נכתב ע"י שלטון הלב:

אני מצרף שומה עדכנית.

לחצ/י כדי להרחיב...