דיון מחירי הדירות לאן?

[מקצועי בלבד]

המשך

האם יש כרגע בשטח ירידת מחירים?
∎ הנה גרף מאתר מדלן, ובו רואים את הממוצע הארצי. חשוב לציין- מדובר בגרף של דירות 4 חדרים, שהן הנפוצות בישראל, ויותר חשוב- זהו גרף של דירות יד שניה בלבד, ולכן- אין פה שום השפעה של דירות מחיר למשתכן.
ניתן לראות שבחמשת החודשים הראשונים של 2019 המחירים בירידה. בשלושת החודשים הראשונים הירידה היתה בקצב של 7,300 שקל בחודש, ומאז התגברה ל 9,000 שקל בחודש:
.

.
.
∎ מדד הלמ"ס האחרון הציג ירידה חזקה במחירי דירות חדשות:
.

.
.
∎ חברת הנדל"ן גזית גלוב, מחזיקה במכון מחקר, שמפרסם מדד מחירי דירות משל עצמו. מדד זה עובד בשיטת "המכירות החוזרות" שנהוגה גם בארה"ב. (מסתכלים רק על נכסים שנמכרו פעמיים, ואפשר לראות כמה השתנה המחיר על פני תקופת הזמן שעברה).
במדד הארצי שלהם העליה האחרונה נרשמה בפברואר 2019 אבל מאז החלה ירידה שהולכת ומתחזקת:
.

.
.
∎ השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר איגוד השמאים, מפרסם סקירת מחירים פעם ברבעון. מדובר בסקירה עצמאית, ללא קשר לכחלון וללא קשר ללשכה לסטטיסטיקה. מהסקירה שלו מסתבר שגם בעיר שאין בה הרבה קרקע פנויה, ויש הרבה ביקוש לגור בה – המחירים יכולים לרדת- ובחדות:

.
.
באמצע נובמבר 2019 אוהד דנוס הופיע בטלוויזיה:
.

.
לפי המחיר הכי מעודכן בתל אביב, של 2,770,000 ש"ח, היתה ירידה שנתית של 11% אבל זו בעצם ירידה של 14.3% אם משווים לשיא שנרשם לפני 3 שנים.
.
.
קצת על מינוף-
איך ירידת מחיר של 12% גורמת למשקיע לאבד 46% מכספו:
משקיע שרכש דירה נאלץ לשלם עליה מס רכישה של 8% ועוד כ 3% על מתווך, עורך דין וכל מיני אגרות. הוא הפסיד 11% ממחיר הדירה כבר בהתחלה.
אם המשקיע הזה קנה בת"א בסוף 2016, הוא צבר מאז, לפי השמאי דנוס, ירידת ערך של 12% , ולכן הוא כבר 23% מופסד.
אל תחשבו שהשכירות שהוא קיבל מהווה מקור רווח בשבילו. התשואה השנתית שלו היא כ 2.5% בלבד, אבל אחרי מס-השכרה, תחזוקה שוטפת והתיישנות המבנה נשאר מזה בערך 2% , ואחרי שזוכרים שהכסף שהוא משלם בתור ריבית משכנתא פשוט "נשרף" ומהווה הוצאה לכל דבר, מגלים שהוא נשאר עם כמעט 0% הכנסה שוטפת.
אבל בגלל המינוף ההפסד חמור בהרבה-
לדוגמא, משקיע שהביא מיליון שקל חסכונות, לקח משכנתא, וקנה דירה ב 2 מיליון שקל, ממונף עכשיו פי 2 .
הפסד של 23% ביחס לערך דירה של 2 מיליון יוצא 460 אלף שקל.
אבל ההפסד של 460 אלף שקל ביחס למיליון שהמשקיע הביא מהחסכונות שלו, זה בעצם 46% הפסד! כמעט חצי מההון ההתחלתי.
.
.המשך בהודעה הבאה

 

[מקצועי בלבד]

המשך

.
ירידת מחירים משמעותית בישראל, בעשור הקודם:
בעשור שנגמר ב 2008, בנו רק 31 אלף דירות בשנה, אבל המחירים רק הלכו וירדו, עד שרכישת דירה נהפכה להרבה יותר קלה. ולא במעט, אלא 42% יותר קלה.
כל זה התרחש כמעט בלי שהבחנתם, בעשור שהסתיים ב 2008:
.

.
.
השכירות הפכה לזולה, באופן יחסי:
בתקופת ההורים שלכם, על כל שנה בשכירות יצא שהדיירים שילמו כמעט 6% ממחיר הדירה כולה. היום מדובר בכ 2.5% בלבד, כך שהעלות של שנה בשכירות קטנה בהרבה. יידרשו 40 שנות שכירות כדי להגיע למצב שהוצאתם כמות כסף השווה למחיר הדירה. בכל חודש שכירות אתם משלמים רק 1:480 מערך הדירה.
אבל חשוב לזכור-
מי שקונה דירה בפועל ישלם כמעט פי 2 מהמחיר שלה, בגלל הריבית שיחייבו אותו במשכנתא, כך שמדובר בכמעט 80 שנות שכירות (960 חודשי שכירות).
.
.
ההיצע היום בשמיים:
יש היום כ 124 אלף דירות בבניה פעילה- לעומת 58 אלף בלבד לפני עשור. ובנוסף, יש היום התחדשות עירונית שמוסיפה היצע ישירות במרכזי הערים, וצברה תאוצה בעיקר בשנים האחרונות:

.
.
המדינה נערכת להצפה בדירות, כפי שפורסם בערוץ 12 בנובמבר 2019:
.

.
יש לציין שמחצית מהכמות הזו נמצאת במחוז מרכז (רואים נקודות צהובות במפה).
.
.
.
האם המחירים עלו כי לא בנו מספיק?
כל הזמן קבלנים ומתווכים מספרים לנו שלא בנו מספיק באזורי הביקוש ולכן המחירים עלו, אבל הם לא יודעים להסביר למה דווקא שכונות ישנות בבאר שבע, בשדרות ובירוחם עלו במחיר כמעט פי 5 . הרי אלו לא ערים מבוקשת במיוחד, ויש המון קרקעות פנויות מסביבן.
.
בגרף:
רמת המחירים בעיירה שדרות עלתה פי 6 ,
מ 150 אלף ל 900 אלף תוך תשע שנים (השיא היה ב 2017).
.

.
.
נניח לרגע שבאמת חסרות 100,000 דירות, האם זה בכלל הרבה?
מסתבר ש 100 אלף דירות, זה כלום ביחס ל 2.6 מיליון דירות שכבר יש לנו במדינה. זה רק 4%. האם מחסור של 4% גורם למחירים לעלות ב 120% ? תחשבו על זה. אם היה מחסור כזה, אנשים היו נשארים עוד קצת אצל ההורים, נשארים לגור עם שותפים עד גיל מאוחר יותר, וכמובן היתה נוצרת עליית מחירים מסוימת. אבל 120% עליה??
המסקנה: גם אם היה מחסור (אין) ההשפעה שלו היתה קטנה בהרבה ממה שבאמת התרחש.
.
.
כמה גרים עם ההורים?
בשנת 1997 המחירים החלו בירידה ארוכה למרות ש 3.1% ממשקי הבית הנשואים התגוררו עם ההורים. כיום רק 2.2% ממשקי הבית גרים עם ההורים, ולכן המצב היום דווקא יותר טוב. אם כך, אין סיבה שהמחירים לא יירדו שוב.
.
.

מספר החדרים לכל נפש גדל:
לפי הלמ"ס, לפני 15 שנים במשפחות של 4 נפשות היו 0.95 חדרים לכל נפש, וכיום יש 1.06 חדרים. מסתבר שבנו יותר חדרים מאשר קצב הריבוי הטבעי.
.
.

העודפים נערמים אצל חברות הבניה:
הידעתם שחישוב כמות הדירות שנמכרו בישראל, מול כמות התחלות הבניה והיתרי הבניה, מראה שמאז 2015 נוצרו עודפי דירות? מדובר ב 25-30 אלף דירות, שהחלו להיבנות אך לא נמכרו עדיין. דירות אלו הצטרפו למלאי הדירות החדשות שכבר עמדו למכירה, וביחד יש היום כמעט 60 אלף דירות למכירה.

.
מפחידים בתקשורת שהמחירים לקראת זינוק-
יש המון איומים שמשמיעים קבלנים בעיתונים, ברדיו ובטלוויזיה, על כך שעוד רגע יתפרץ פה ביקוש לדירות. אבל, הידעתם שהם משלמים לעיתונים וקונים כתבות בכסף? מדובר בכתבות ממומנות, בד"כ תוכלו לזהות אותן כי רשום:"הכתבה בשיתוף חברת…."
בכתבות כאלה מרשים להם לתאר "מציאות שלא קיימת במציאות…" שם הם מספרים לכל עם ישראל שכבר יש התחממות בשוק, ושלא בונים מספיק, וכמובן- שהמחירים צפויים לעלות. אבל מי שעוקב, יודע שהאזהרות החמורות האלה מושמעות על ידם החל ממאי 2017, לפני שנתיים. האזהרות התקיפות האלו התבררו שוב ושוב כשקרים.
אגב- קבלן לעולם, אבל לעולם לא יגיד שהמחירים צפויים לרדת. הוא יודע שהלקוחות שלו יפסיקו לבוא באותו הרגע, כי שווה להם להמתין שהמחיר יירד, הרי כל 1% הוזלה חוסך להם 15-20 אלף שקל.

המשך בהודעה הבאה

 

[מקצועי בלבד]

המשך

שוק היד השניה גדול פי 4 משוק הדירות מהקבלנים:
ההשפעה שלו על המחירים אדירה. והנה- מסתבר, שבשוק יד2 משפרי הדיור לא מצליחים למכור, ונוצר אצלהם כמות גדולה של היצע דירות למכירה. משרד האוצר עוקב אחרי הנתון הזה, והוא פרסם גרף לפיו בשנה וחצי האחרונות מספר החודשים שנדרש כדי למכור דירה כמעט הוכפל (שימו לב לקו הכחול והאדום בגרף).
לא רק זה, חלק גדול ממשפרי הדיור מתקרב לסופם של 18 החודשים שבהם הוא היה חייב למכור (אחרת הוא מחויב במס כבד, כאילו הוא משקיע). זה אומר שמשפרי הדיור מתחילים להיות לחוצים בזמן וגמישים במחיר:

.
הסיפורים של הקבלנים על כך שיש "ביקוש כבוש" כי צעירים ממתינים לדירות מחיר למשתכן, מוגזמים מאוד. נתוני הרכישות של זוגות צעירים מעידים שהם המשיכו לקנות דירות בקצב גבוה כל הזמן. המצב היום בכלל לא דומה לתקופות של המחאה החברתית ושל ההמתנה לחוק מע"מ אפס של לפיד. אז ראינו שהזוגות הצעירים "ישבו על הגדר" והם באמת הלכו והצטברו עד שחזרו לקנות. אבל הנתונים של היום, וגם של השנה-שנתיים האחרונות, מראים שהצעירים לא הפסיקו לקנות לרגע. ליהפך- הם אפילו הגבירו את קצב הרכישות:
.

.
.
לגבי ביקושים של משפרי דיור:
גם אם היום הפעילות שלהם קפואה קצת ויש חשש שבעתיד הם יחזרו לקנות בהמוניהם, צריך לזכור שעל כל קניה שהם מבצעים הם גם מעמידים דירה ישנה למכירה, דירה שמגדילה את ההיצע שמתאים לצרכי הזוגות הצעירים. לכן, התפרצות של רכישות מצד משפרי דיור רק תגרום להתפרצות של היצע שעומד לרשות הצעירים.
.
.
אם בונים יותר מהר ממה שהקבלנים מצליחים למכור, וההיצע הולך ונערם, איך זה שהמחירים לא נופלים?
התשובה: בעשור האחרון עליות המחיר נבעו מכך שהיה זינוק בביקוש, ולא מחסור פתאומי בדירות. רואים את זה בנתוני המכירות של הקבלנים שזינקו בבת אחת ב 2009, ובכמות הכסף שזורם לשוק דרך משכנתאות (שגדל מ 13 מיליארד בשנה, ל 65 מיליארד).
רואים את זה גם במחקר של בנק ישראל שמראה שההתנהגות של הציבור השתנתה מאוד. הסיכוי שזוג צעיר, בגיל נתון, ילך לקנות דירה- פשוט הוכפל בעשור האחרון.

.
האם השוק באמת מתעורר?
ניתן לראות בצד ימין של הגרף את הירידה החדה בביקוש, בהסתכלות ארצית בחודש האחרון שפורסם. שימו לב לקו האדום והכחול:
.

.
.
.
הירידה בביקוש היא גם במרכז הארץ. בגרף הבא רואים שבמחוז מרכז הביקוש לא התאושש ועדיין נמוך בשליש ממה שהיה לפני 3 שנים:
.

.
.
זה שהמחירים עלו בצורה מטורפת, זה לא ההוכחה שלא בנו מספיק?
ממש לא. וכדי להמחיש זאת, הנה דוגמא:
נניח שלכל משפחה במדינה מסוימת יש מקום מגורים ואין שום מחסור. ונניח שגם אין ריבוי טבעי בכלל. במצב כזה אין שום צורך לבנות עוד דירות. אבל שימו לב- ברגע שהתושבים שם מחליטים פתאום, שחייבים להשקיע בדירות (למשל כי לדעתם "המחיר צפוי לעלות", או כי "אין מה לעשות עם הכסף כשהריבית נמוכה" או כי אמרו להם ש"הדירה הזאת תהיה הפנסיה שלכם") – מה שיקרה זה שהמחירים יזנקו. הרי כעת כל תושב צריך דירה נוספת. גם הדירה שכבר יש לו והוא גר בה, ועוד אחת בשביל ההשקעה. פתאום צריך פי 2 דירות ממה שיש במדינה, והמדינה הזאת נכנסת לטירוף של עליות מחירים.
.
.
למי יש אינטרס לספר לנו שחסרות דירות בישראל:
הקבלנים– שרוצים שתחשבו שיש מחסור במוצר שהם מוכרים כדי שתהיו מוכנים לשלם כל מחיר ותהיו לחוצים לקנות מהר.
הפוליטיקאים– שרוצים לתקוף את הממשלה הקודמת ש"לא בנתה מספיק" ולהציג את עצמם בתור "המושיע הגדול", זה שייבנה הרבה ויציל את כולם.
התקשורת– שתפקידה להעביר ביקורת על תפקוד הממשלה, ובנוסף, בשביל הרייטינג היא משתמשת במונחים כמו "משבר הדיור" או "מצוקת הדיור". כותרות כאלו גם מכניסות יותר קוראים, משום שהם מעוררות רגש של כעס.
אנשים שקנו דירה– ומנסים לשכנע את עצמם שהם עשו בחירה נכונה למרות שלקחו חובות גדולים, ולכן מספרים לעצמם שיש מחסור והמחירים לא יירדו.
.
.
איך באמת עליית המחירים בישראל התחילה?
לפני 2008 המחירים היו במגמת ירידה, כך שהיו מספיק דירות ביחס לגודל האוכלוסיה. אבל לא ככה נקבע המחיר בשוק. הוא נקבע לפי יחסי הכוחות בין קונים למוכרים. מהי כמות בעלי הדירות שלחוצים למכור, ביחס לכמות האנשים שלחוצים לקנות.
להבדיל ממחסור בבניה שמצטבר בהדרגה, בישראל היה בשוק שינוי חד, ובבת אחת הגיע זרם משקיעים. המחירים שהיו במגמת ירידה, החלו לזנק בבת אחת ממש, גם במרכז וגם בפריפריה.

 

[מקצועי בלבד]

המשך

הנה כתבה משנת 2009-
ראשית, היא מראה שלא מדובר בריבוי טבעי שגרם לעליות המחירים, אלא שינוי התנהגות קיצוני אצל משקיעי הנדלן.
שנית, שימו לב לרמת המחירים שהיתה, 120 אלף שקל, 220 אלף שקל… ובמחירים האלו לא באו קונים… פשוט, לפני 2008 אנשים לא חשבו שיש סיבה מיוחדת לרכוש דירות להשקעה, ולא חשבו שיש מחסור בדירות. לכן, בעלי הדירות נאלצו לרדת חזק במחיר שהם מבקשים.

.

.
שמתם לב לאבסורד בכתבה?
אותם בכירים בשוק הנדלן שהיום מספרים לכם שהמחירים רק יעלו, סיפרו לפני עשר שנים שיש סכנה של מפולת. למרות שהמחירים היו שליש מהיום הם חששו שזה כבר גבוה מדי ולא מוצדק באמת, ושהם הולכים לרדת.
הם חששו בצדק- בגלל שהם ידעו שאין מחסור בדירות וידעו שבקושי אפשר למצוא קונים לדירות, הם זיהו נכון את הסכנה, שכל המשקיעים שפתאום הגיעו עלולים להפסיק לבוא יום אחד.
אבל, בסופו של דבר אנחנו יודעים מה קרה. ההתלהבות לרכוש דירות נמשכה עשור שלם אחר כך, ובנתיים המחירים הגיעו לשמיים. שוק נכסים יכול לצאת מאיזון במשך זמן רב, והמחירים יכולים להגיע רחוק מכפי שמישהו האמין. מצב כזה נקרא בכלכלה "התרוממות רוח בלתי רציונלית". אפשר לקרוא לזה גם בועה, או פירמידה.
.
.

המצב היום בדיוק הפוך- כמעט ואין משקיעים:
בגרף הבא שפרסם משרד האוצר, רואים שכיום אנחנו בשפל כל הזמנים מבחינת רכישות משקיעים. בדיוק מצב הפוך למה שהיה בטירוף של 2009-2010. המשמעות היא ירידה חזקה בביקוש לדירות, ולפי הגרף מדובר במגמה שרק ממשיכה לרדת:
.
.

.
.
שטיפת המוח שהקבלנים עשו לנו:
מה שקורה בישראל, זה ששוטפים את המוח לציבור שהכל בגלל הממשלה, והכל בגלל שלא בונים מספיק. כל חודש יוצא גל חדש של פרסומים על ירידה במלאי הדירות, ועל ירידה בהתחלות הבניה, וזה מה שאנשים זוכרים בסוף. מה שאנשים לא יודעים, זה שבשנים האחרונות, במקביל למאות פרסומים על ירידה בהיצע- הוא רק הלך ועלה.
באמת, אין פה קונספירציה או נסיון להסתיר בכוונה, יש פה רק אבסורד ענק, שלא לומר טמטום.
.
.
הפירסומים השגויים של הלשכה לסטטיסטיקה:
כל נתון שהלמ"ס מפרסמת הוא נתון שאינו מלא. הספירה של כמות הדירה פשוט לא הסתיימה עדיין. רק לאחר שנה ויותר, הלמ"ס גומר לאסוף את כל הנתונים על התחלות הבניה ועל מלאי הדירות החדשות שיש למכירה. לכן, כל פעם שמשווים התחלות בניה של שנה מסוימת למה שהיה בשנה שלפניה, זה נראה שיש פחות. הבנתם? זה תמיד ייראה כאילו יש פחות. הם משווים ספירה חלקית לספירה מלאה… ובנתיים? הכותרות כבר זועקות: "כחלון נכשל! איך ירדו המחירים אם התחלות הבניה בירידה?"
אז בואו נהיה קצת יותר חכמים, נבדוק באתר הלמ"ס את הנתונים בעצמנו, ונראה איך התחלות בניה של 2017 לא נשארו 46 אלף כמו שצעקו הכותרות של אז, אלא עלו בנתיים ל 53 אלף.
.
בתמונה:
ארבעת הרבעונים של שנת 2017, בחלקם העדכונים הגיעו ל 30% אך העדכונים מעולם לא פורסמו בעיתון:

.

הקבלנים מודים שהתחלות הבניה מתעדכנות כלפי מעלה:
אפילו הקבלנים שאומרים בכל ראיון שבנו רק 47,000 או 45,000 דירות בשנת 2018, מודים בסקירה פנימית שלהם, שלא מיועדת לציבור, שכנראה היו ב 2018 כ 52 אלף התחלות בניה. בנוסף, רואים שכבר 4 שנים רצוף שבונים מעל הצרכים של האוכלוסיה.
.

.
.
הם גם מודים שהרבעון האחרון של 2018 הוא כנראה רבעון שיא בהתחלות בניה למרות שהוא פורסם כרבעון בינוני בלבד. הם מעריכים שלאחר עדכונים יהיו בו לפחות 16,700 התחלות בניה, שזה המון לרבעון בודד (משקף קצב של 66,800 דירות בשנה).
שימו לב שבגרף שהם הכינו הם הקפידו לסמן בצהוב את העדכון שצפוי להתקבל באיחור, אבל כשהם מתראיינים הם לא יזכירו שתמיד יש עדכונים כאלה.
בכל אופן, גם לאחר ירידה מסוימת מרבעון השיא הזה, עדיין יש יותר מ 14,000 דירות בכל רבעון, ולכן הקבלנים העריכו ש 2019 תיגמר עם 58,000 התחלות בניה.
.

.

 

[מקצועי בלבד]

המשך

האם לא בונים במרכז?
.

.
.
בנוסף, הלמ"ס מציגה שרק שליש מהבניה מבוצע בפריפריה (דרום, צפון או יהודה ושומרון), כך שהרוב הגדול אכן נבנה באזורי הביקוש.
במחוז ת"א המבוקש בכלל בונים בטירוף. למרות שמתגוררים שם רק 1.4 מיליון איש, שהם שישית מתוך 9 מיליון איש במדינה- רבע מהתחלות הבניה מרוכז שם:
.
.

.
.
.
היתרי הבניה עלו פי 4 :
זוכרים את גרף התחלות הבניה של מחוז ת"א, שהראיתי בתחילת הפוסט?
אז הנה גרף של היתרי הבניה באותו מחוז על 15 שנה. כשמסתכלים על כל התקופה, ההיצע עלה פי 4 (!)
בגלל שהתחלות הבניה עוקבות במדויק אחרי הגידול בהיתרי הבניה, הגידול של פי 4 בהיתרים שאתם רואים פה, ישתקף במדויק גם בהתחלות הבניה:
.

.
.
אפילו בנק לאומי מבין שבנו מעל הצרכים-
וזה עוד לפני שמוסיפים את התחלות הבניה הבלתי חוקיות במגזר הערבי, ואת פיצולי הדירות במגזר היהודי.
הנה הגרף מהסקירה של בנק לאומי, כאשר הקו האדום המקווקו מסמן את הצרכים הדמוגרפיים. רואים בבירור שבכל השנים האחרונות בנו מעל הקו (בנוסף, היום כבר ידוע שגם העמודה האחרונה הגיעה ל 52,000 ועברה גם היא את הקו):

.
.
.
המדינה שחררה פי 3 קרקעות מאשר פעם:
בגרף הבא רואים את כמות יחידות הדיור על קרקעות שקבלנים קנו מהמדינה (רק קרקע שהשיווק שלה הצליח- ושנמכרה בהצלחה). הכמות שילשה את עצמה ביחס לעשור הקודם, שבו המחירים היו בירידה (מסומן בגרף ששיווקו רק 14 אלף קרקעות בשנה).
בצהוב מודגש שהחל משנת 2017 המדינה הגיעה לקצב מכירה של 46,313 קרקעות חדשות בשנה.
.

.
.
כמה יחידות אפשר לבנות על כמות קרקע כזו?
למספר 46,313 יש להוסיף אלפי יחידות דיור שהרשויות המקומיות יאשרו לבנות בזכות "הקלת שבס-כחלון" , כך שמדובר ב 52,000 דירות לפחות, ולזה יש להוסיף עוד כמעט 10,000 דירות שיוקמו בהתחדשות עירונית (ולכן לא צריכות קרקע חדשה).
בנוסף, בכל שנה נבנות כ 20,000 יחידות דיור על קרקע פרטית.
בסך הכל-
כמות קרקע ממשלתית כזאת מספיקה ל 82,000 דירות בשנה!
.
.
מתי נראה את הצפת הקרקעות בשטח?
הכמויות הענקיות האלה מהשנים 2017-2018 מסיימות עכשיו תהליכי פיתוח ארוכים ומתחילות להגיע לשוק. ניתן לראות זאת בפרסומים האחרונים על זינוק בהיקף המכירות של דירות מחיר למשתכן. בגלל שבמחיר למשתכן היזם רשאי למכור את הדירות רק לאחר שיש לו היתר בניה, הדיווחים על זינוק במכירות הם בעצם גם דיווחים על זינוק בהתחלות הבניה.

בגרפים- דו"ח רשות מקרקעי ישראל:
.

.
.

עובדים עלינו, עם הרבה בטחון עצמי:
בקטע הבא, המסומן בכחול, תראו מה אמר הבעלים של חברת הבניה "דמרי", בחודש מאי 2017. שימו לב לבטחון העצמי שלו שעוד רגע הביקושים יתפרצו. מאז עברו שנתיים של קיפאון קשה על הקבלנים:
.

.
ההאטה שדובר עליה בכתבה כן נמשכה 3-4 חודשים, ולמען האמת היא נמשכה עד היום- שנתיים ורבע אחרי. התפרצות ביקושים שדמרי דיבר עליה- לא היתה.
.
.
האם באמת המחירים זינקו בגלל מע"מ אפס?
גם המשפט של דמרי על כך שהסיפור של לפיד ומע"מ 0% נגמר בהתפרצות ביקושים אינו נכון, והגרף הבא מראה שלא היה שום זינוק מחירים בשנת 2014 (וגם לא במחאה החברתית).
שימו לב: איפה שמסומנים חיצים להתפרצות ביקושים, לא רואים שום דבר מיוחד… עליית מחירי הדירות נמשכה בקצב אחיד וקבוע מ 2012 עד 2017:

 

[yudit10]

החרדים נגזרים ממה שקורה במגזר הכללי, הם לא חיים על כוכב.

נכון,
אבל לערים חרדיות יש אופי שונה.

מחיר זה משהו שקשור בעיקר לביקוש מול היצע.

בתל אביב ובערים חילוניות יש יותר סיכוי שהביקוש יגדל על ההיצע.
וזאת מכיוון ש
-אפשר לבנות שם יותר לגובה,
-הגידול הטבעי שם לא משהו.
- הגיל שבו בנ"א מתחיל לגור בדירה פרטית הוא גיל 30+ (עד אז מתגוררים עם ההורים / במעונות סטודנטים וכדומה)

בערים חרדיות:
1. א"א לבנות יותר מדי לגובה
2. הגידול הטבעי עומד על כ 6 נפשות למשפחה
3. מתחתנים בגיל צעיר וצריכים דירות מגיל צעיר יחסית

תוסיפי לזה את העובדה שרוב הערים החרדיות הן בלי הרבה עתודות בניה (בני ברק, קרית ספר, ביתר עילית, אלעד, ואפילו בית שמש הבנתי שעתודות הקרקע עומדות להסתיים שם)

ולכן הסיכוי שבעיר חרדית מבוססת יהיה אי פעם יותר היצע ביקוש פשוט אפסי


מה שאומר שאין סיכוי בעולם שהמחירים ירדו

 

[מקצועי בלבד]

המשך

.
הנטל של תשלום שכר דירה:
מסתבר שאם בודקים כמה אחוזים מתוך המשכורת שלנו אנחנו מוציאים על שכירות, המצב רק הולך ומשתפר כבר כמה שנים ברציפות. ממש לא מסתדר עם מצב של מחסור בדירות שרק הולך ומחריף, כפי שצועקות לנו הכותרות בעיתונים.
והנה משהו אפילו יותר מפתיע:
בארה"ב, מדינה שבה אין בירוקרטיה, יש שוק חופשי ויש גם המון קרקעות- השכירות עלתה יותר מאשר בישראל, והמשכורות דווקא עלו פחות מאשר בישראל.
.
.

איך יודעים שיש בועה?
מחירי השכירות ומחירי הנכסים מתנהגים שונה לגמרי:
הגרף הבא פורסם על ידי בנק ישראל. רואים בו את כל הסיפור. מחירי השכירות עלו (כתום), אבל עלו בדיוק כמו המשכורות (כחול). מה שיצא מפרופורציה אלו רק מחירי הדירות, כלומר מחירי הנכסים (הקו הירוק).
עד 2008 שכר הדירה ומחירי הדירות הלכו יד ביד, אבל אז הקו הירוק של מחירי הנכסים התנתק – והמריא. זהו סימן אופייני לכך שהמחירים במצב של בועה.
במילים אחרות-
ביחס למשכורות שלנו שכר דירה לא עלה בכלל ורק מחירי הדירות עלו. זה מבדיל את המצב ממה שהיה בישראל בשנות התשעים, אז היה מחסור אמיתי בדירות בגלל שהגיעו מיליון עולים חדשים בבת אחת, ואז ראו שגם שכר הדירה זינק.

.
בנו יותר מאשר הביקוש לדירות:
הגרף הבא מציג את נתוני הלמ"ס עבור הביקוש לדירות לעומת היצע הדירות. הביקוש מחושב כך: כמות הדירות שהקבלנים הצליחו למכור כל שנה, בתוספת כמות יחידות הדיור שאנשים בנו לעצמם.
עבור ההיצע הגרף מציג היתרי בניה. הסיבה לשימוש בהיתרי בניה ולא בהתחלות בניה, היא שהתחלות הבניה מדווחות ללמ"ס באיחור גדול, לפעמים איחור של שנה ויותר. בנוסף, אין באמת הבדל כי 99% מהיתרי הבניה אכן הופכים להתחלות בניה (זה לא פלא, הקבלנים משקיעים מאמץ אדיר כדי לקבל היתר, והם לא יוותרו עליו).
הערה:
לפעמים כמה אלפי היתרים לא מנוצלים באותה שנה, אבל הם לא בוטלו אלא רק נדחו לשנה שאחרי- ואז רואים בה יותר התחלות בניה מאשר היתרים.

מה שרואים בגרף עם הרקע השחור, זה שהעמודות הכחולות של ההיתרים עולות הרבה מעל הביקוש לדירות (בכתום), בעיקר בשנים האחרונות. מדובר בעודף היצע, שהרי ההיתרים האלה כבר הפכו בנתיים להתחלות בניה ממש.

.
בגרף עם הרקע הלבן רואים את התוצאה של ההפרש הזה בין הכחול לכתום: נוצר עודף דירות כל שנה, שהלך והצטבר ונתקע אצל הקבלנים במלאי. כמעט 60 אלף דירות:

אגב-
מה שמעניין זו התקופה שעד 2009. זו התקופה בה מחירי הדירות הלכו ונשחקו ונהיה יותר ויותר קל לקנות דירה. אבל, דווקא בתקופה זו לא היה עודף היצע, אלא דווקא עודף ביקוש, אם כי קטן מאוד (כ 2,000 דירות בשנה).

.
.
הצפת דירות בשוק השכירות:
נתון גמר הבניה ממשיך לעלות, וזה אומר שיותר דירות מסיימות בניה ומקבלות טופס איכלוס. אלו הדירות שמשפיעות על שוק השכירות (התחלות בניה לא משפיעות על ההיצע הזמין להשכרה כי אי אפשר לגור בהן עדיין). ניתן לראות שגמר הבניה במגמת עליה כל הזמן:
.

.
האם הכרחי שמשקיעים יקנו חלק מהדירות?
הדירות שסיימו את תהליך הבניה נותנות מענה לשוק השכירות, וזה לא משנה אם הדירות האלו יוצאות להשכרה על ידי הקבלן (שלא הצליח למכור), או ע"י משקיע שקנה אותן. גם אם מדובר בדירה שנרכשה על ידי זוג צעיר שכעת נכנס לגור בה ולא משכיר לאחרים, הרי שבמעשה הזה הוא מפנה את הדירה שהיה גר בה עד אותו היום בשכירות. כך התפנה היצע להשכרה עבור צעירים חדשים.
.
.
איך השוק באמת מגיב לביקושים?
הגרף הבא נועד לשבור עוד אמונה, לפיה כשבונים הרבה המחירים יורדים וכשבונים מעט הם עולים. בפועל זה בדיוק הפוך. למה? כי כשאין ביקוש, הקבלנים בונים פחות (כי אין למי למכור) אבל המחיר ממשיך לרדת מחוסר הביקוש.
כשיש ביקוש חזק וכולם מדברים על "לקנות דירה", הקבלנים בונים יותר (כי הם בטוחים שיהיה למי למכור) והמחירים עולים (בגלל שיש ביקוש).

הנה גרף של היקף הבניה, שצורתו כמעט זהה לגרף של מגמת המחירים בישראל – ולא במקרה:
.

שינוי ההתנהגות שבו אנחנו אשמים:
כאן רואים מחקר של בנק ישראל על ההתנהגות של הצעירים בישראל. רואים שכל שכבות האוכלוסיה, כל העשירונים, קונים בשנת 2016 יותר מאשר בשנת 2008. מסומן בעיגול כיצד התנהגו הזוגות הצעירים שיחסית יותר מבוססים (ה 20% העליונים). הסיכוי שילכו לקנות דירה בשנה מסוימת יותר מהוכפל, מ 3.2% ל 7.5%
שינוי ההתנהגות העלה את הביקוש לדירות והוא חלק מהגורם לזינוק במחירים, ביחד עם ביקוש מצד משקיעים. לפני 2008 המחירים לא "ברחו" כלפי מעלה, ולכן הצעירים לא הרגישו צורך להזדרז לקנות דירה.

.
.
ההוצאה על שכירות הופכת לפחות משמעותית:
הנה צילום מסך מאתר הלמ"ס. רואים שהמשפחה הישראלית מוציאה פחות כסף על דיור, כאשר הכוונה לשכר דירה, מאשר שנתיים קודם לכן. זה אמור היה להיות הפוך אם באמת היינו במציאות שבה "לא בונים מספיק", ושיש מחסור בדירות שרק הולך ומחריף:
.

.

 

[מקצועי בלבד]

המשך

.
הטענה המטומטמת שכולם מאמינים בה:
הדיאגרמה הבאה נועדה להראות כמה הטענה ש"נגמרו הקרקעות" מטומטמת. פשוט ככה. עד היום נוצלו 5.6% משטח המדינה, בערך 4% למגורים והשאר לתעשיה, מסחר, כבישים וכו'. גם את מה שניצלנו כבר לא ניסינו אפילו לנצל באמת, כי לא בנו כמעט לגובה. בקיצור- יש לנו מספיק מקום כדי להכפיל את האוכלוסיה וגם להכפיל אותה שוב:

.
משקיעים מכרו דירות, האם שכר הדירה יעלה?
טענה מטומטמת נוספת שמושמעת הרבה בתקשורת: "משקיעים נפטרים מדירות, כי הכמות שהם מוכרים גדולה מהכמות שהם קונים. לכן, עכשיו יש 20 אלף פחות דירות להשקעה, ושכר הדירה יזנק".
הטמטום הוא כמובן, שהמשקיעים לא השמידו 20 אלף דירות, אלא רק מכרו אותם לזוגות צעירים. מדובר בהחלפת ידיים בסך הכל, וזו תופעה חיובית- כמות הצעירים שגרה בשכירות ירדה ב 20 אלף משפחות. זה אומר שאחוז המתגוררים בשכירות ירד ואחוז המתגוררים בבעלות עלה. מה רע? הרי זו בדיוק היתה המטרה של הוזלת הדירות בישראל!

חוץ מזה, כל סטודנט לכלכלה יודע שמה שקובע את המחיר זה ביקוש מול היצע, ולכן כשעושים ניתוח כלכלי חייבים לבדוק גם מה קרה לביקוש. והנה, בגלל ש 20 אלף משפחות שגרו בשכירות קנו לעצמן דירות, הרי שהביקוש לדירות להשכרה ירד ב 20 אלף דירות גם כן.
לסיכום-
החלפת הידיים שמחזיקות בדירות לא משפיעות על מחירי השכירות לשום כיוון, אבל יש להם השפעה על מחירי הנכסים. ככל שיותר אנשים מעוניינים למכור דירות יד שניה- כך הכוח עובר לקונים, שדורשים הנחות וגם מקבלים.
.
בגרף:
כמות הדירות שהמשקיעים קונים פחות הדירות שהם מוכרים:
.

.
.
שכר המינימום:
שכר המינימום בישראל זינק בשנים האחרונות. זה סותר את הכותרות שצועקות שבגלל שהשכירות מתייקרת המצב שלנו מחמיר. אז לא, המצב לא מחמיר כי המשכורות עולות, והמשכורות לא עולות רק אצל העשירים אלא אפילו אצל העובדים החלשים ביותר, שמרוויחים שכר מינימום. כאן רואים את השינוי בין 2014 ל 2018:
שכר המינימום עלה מ 4,300 ל 5,300 ש"ח
שכירות של דירות 4 חדרים עלתה מ 4,099 ל 4,284 ש"ח

.
.
האם 'מס דירה שלישית' באמת גרם לזינוק בשכר הדירה?
הנה גרף של שכר הדירה מתוך הלמ"ס. למרות שיש דיווחים מדי פעם על כך ששמאי זה או אחר טוען שיש עליה של 7% ואפילו 15% בשכר הדירה בשנה אחת, בפועל ממוצע השכירות הארצי עולה בקצב מתון ואחיד כבר מספר שנים.
מעניין גם לראות את האזור שבו הכותרות בעיתונים הפחידו את כולנו ששכר הדירה מזנק, כי כחלון העיז לאיים על המשקיעים עם "מס דירה שלישית". זוכרים את זה? בעיתונים השכירות זינקה בעשרות אחוזים, במציאות הנתונים מראים שלא קרה שום דבר מיוחד (האזור הצבוע בגרף):
.

.
האם ארה"ב עדיפה, בגלל ששם הקרקעות לא בידי הממשלה?
מי שהאמין שהבירוקרטיה בישראל גורמת להתייקרות הדיור, ושעדיף שוק חופשי- שיסתכל מה קרה בארה"ב… שאגב, היא גם מדינה עם המון קרקעות פנויות בשליטה פרטית:
.

הערה: סדרת הנתונים "שירותי דיור" מודדת שכר דירה בישראל, והיא נבדקה במחקר לפני שנתיים ונמצאה מדויקת.
.
.
.
כמה חזק המחירים ירדו בעשור הקודם?
הנה נתונים עבור מחוז תל אביב המבוקש. גם שם מחירי הדירות נשחקו בתחילת שנות האלפיים. אבל שימו לב- זה לא בגלל שאז בנו הרבה והיום לא. הפוך- היום בונים הרבה הרבה יותר:

.
כדי להבין כמה חזקה היתה ההוזלה של הדירות בעשור שלפני 2008, הנה גרף שמסתכל על מחירי הדירות במונחים של משכורות, ולא בשקלים. זה חשוב, כי המשכורות עלו מאוד, ועזרו להפוך את הדבר שנקרא "דירה" לדבר שקל יחסית לקנות.
בגלל שערך של דברים בעינינו נקבע לפי השאלה כמה קשה לנו להשיג אותם, ערכה של דירה בשנת 2008 היה קטן משמעותית מאשר ב 1997.
לדוגמא,
תחשבו על דירה שקיבלתם במתנה-
כשמדובר במוצר ששווה 200 משכורות, הרי שזו מתנה ענקית, כזו שממש "מסדרת אותכם בחיים". אבל, במציאות שבה אותה דירה קלה להשגה ועולה רק 80 משכורות, מדובר במתנה הרבה פחות משמעותית. לכן, אם ההורים שילמו 200 משכורות והמון ריבית כדי לרכוש נכס שישמש את הילד, ובסופו של דבר הילד חי במציאות שבה דירות קלות להשגה- יש פה בזבוז.

 

[מקצועי בלבד]

המשך


.

.
עוד דבר שבולט בגרף: כשיש בחירות זה לא משפיע על מחירי הדירות. הם נעים במגמות ארוכות בהרבה, של כעשר שנים, והמגמה לא מושפעת מזה שיש בחירות וחילופי שלטון.
.
.
האם המחירים עלו בגלל עלויות הבניה והקרקעות?
אנשי עסקים תמיד יקחו את המחיר הכי גבוה שהם מצליחים להוציא מהקונים, ללא קשר לעלויות שהיו להם. אבל- זה בתקופות טובות מבחינתם. בתקופות קשות, כשהציבור לא כל כך רוצה לקנות מהם, הם נאלצים למכור בזול, גם אם שילמו ביוקר על הקרקע, הבניה, ההלוואות שלהם וכו'. לא סתם נדל"ן נחשב ענף עם סיכון עסקי גבוה. אם הם תמיד יכלו לדרוש מחיר שמפצה אותם על כל ההוצאות שהיו להם- לא היה דבר כזה פשיטת רגל. אבל יש. פשיטות רגל קורות, גם בנדל"ן:

.
.
האם בגלל הריבוי הטבעי המחירים לא יכולים לרדת?
אמרו לכם שיש לנו ריבוי טבעי מהיר? אז קודם כל, היה כזה גם לפני 2008, ואז בנו רק 31 אלף דירות בשנה- והמחירים בכלל ירדו.

דבר שני, בגרף הבא רואים את תחזית גידול האוכלוסיה של הלמ"ס. שימו לב לאליפסה בצד ימין למטה: "תרומה לסך הגידול".
בצהוב מסומן שרק 32% אלו יהודים שהם לא חרדים, כלומר חילונים, מסורתיים ודתיים. השאר הם 40% חרדים ו- 28% ערבים. זה אומר ששני-שליש מהתוספת לאוכלוסיה ב 15 השנה הקרובות יהיו חרדים וערבים. האם יש להם כסף לשלם את מחירי הדירות הגבוהים של היום? האם הם בכלל מתחרים בכם על אותן הדירות?

.
גרף שמפתיע את רוב האנשים, אבל חשוב קצת לקבל פרספקטיבה על העולם, ולהסתכל על מדינות שבהן יש המון קרקע ואין את הבירוקרטיה של מינהל מקרקעי ישראל. הגרף מראה כמה מגוחך ליחס כל פרסום על עליה קטנה בשכר הדירה, לפעולות שביצע כחלון או לבירוקרטיה הישראלית:

.
45 שנים אחרונות:
זה גרף של בנק ישראל, ובו רואים את מחירי הדירות במונחי משכורות במשך 45 שנים. שימו לב שלמרות שמחירי הדירות עלו הרבה מאז שהיו בלירות, ובדולרים, ובשקלים – אם מסתכלים כמה משכורות שווה דירה, זה לא באמת עלה. זה רק מתנדנד מעלה מטה מעשור לעשור, כאשר הירידות מגיעות גם ל 50% לפעמים. כיום, אנחנו בשפיץ הגבוה ועומדים לרדת:

.
.
למה לא באמת חסרות 100 אלף דירות בישראל:
בכל שנה לפחות 5000 התחלות בניה במגזר הערבי לא נספרות אך קיימות בשטח. מדובר בבניה בלתי חוקית. ב 20 השנה האחרונות מדובר בתוספת של כ 100 אלף דירות למלאי הדירות בישראל, אבל אלו 100 אלף דירות ששכחו לקחת בחשבון בספירה. הנה כתבה שמדברת על המגזר הערבי:
.

כמובן, שגם במגזר היהודי יש דירות שלא נספרו. בעיקר דירות בעיר שפוצלו לכמה יחידות, או מרתפים בבתים פרטיים שמושכרים.
.
.
לא מעט כותרות טענו שאין מספיק תוכניות בניה מאושרות במדינת ישראל. מינהל התכנון לקח את הביקורת ברצינות, והגביר את קצב תכנון הדירות בהרבה. כמה הרבה? פי שש:
מ 23,500 דירות בשנה ל 150 אלף דירות בשנה.
בכך המדינה בנתה מלאי עצום שישמש גם לעתיד, כולל רזרבות שמנות.

(בגרף התחתון יש גם את השנים 2016-2018) :
.

.

 

[מקצועי בלבד]

המשך

.
אם תל אביב לא חסינה, מה יהיה בפריפריה?
-ירידות מחיר הכי גדולה היא דווקא בתל אביב. גם לפי נתוני הלמ"ס עבור מחוז תל אביב, וגם לפי הגרפים באתר "מדלן" (עבור העיר תל אביב). זאת למרות שבת"א יש הכי מעט קרקע, העיר מבוקשת מאוד למגורים ולא היתה בה השפעה של מחיר למשתכן.
בתמונה: 15% ירידה בת"א תוך פחות משנה.
צילום מסך מאתר madlan

.
.
עוד דוגמה לשטיפת מוח:
רמת המחירים בישראל עומדת במקום מאז ספטמבר 2016 – שנתיים וחצי. אך בעיתונים ובטלוויזיה עדיין מספרים לנו ש"מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות" כאילו שהם מחליטים עבור כולנו מהי המציאות.
הנה מדד מחירי הדירות הרשמי של הלמ"ס (לא מדלן):

-האם שמתם לב?
מספר המשכורות הדרוש לרכישת דירה כבר ירד ב 10 משכורות בשנתיים האחרונות. זאת כי מחיר הדירות נשאר ללא שינוי, אבל השכר ממשיך לעלות כ 3% כל שנה. בנתיים ירדנו מ 152 משכורות ל 142 משכורות. לא הגיוני שיש מחסור חמור בדירות אבל לציבור דווקא נהיה יותר קל לשלם.
.
.

גם נתון "דירות בבנייה פעילה" מתעדכן מעלה רטרואקטיבית:-הלמ"ס לא רק מעדכן את מספרי התחלות הבניה בדיעבד (תמיד כלפי מעלה) אלא גם את נתון "כמות הדירות שכרגע בתהליכי בניה פעילה". גם כאן- תמיד כלפי מעלה:

הנתון שפורסם עבור 2019 עומד על 117 אלף דירות כבר בפרסום הראשוני, מה שאומר שבשטח יש כ 124 אלף (נדע בעוד שנה כשהספירה תושלם סופסוף).
להשוואה, לפני עשור הנתון עמד על 58 אלף דירות בלבד- פחות ממחצית.
נכון שמדינת ישראל גדלה ב 20% מאז, ולכן גם היקף הבניה הדרוש לנו עלה ב 20%, אבל בוודאי שבניה בהיקף של פי 2 מביאה לעודפי דירות.
.

אגב, גם את נתוני מלאי הדירות (דירות חדשות שהקבלנים מחזיקים ועדיין עומדות למכירה) הלמ"ס מעדכן כלפי מעלה בכ 20% אך בלי לספר לציבור (לציבור מוסרים רק את המספר הראשוני, שתמיד נראה נמוך כי הוא אינו מלא). בנוסף, תמיד יש כותרות על ירידה במלאי, כי משווים נתון ראשוני שאינו מלא, לנתון של שנה הקודמת שבנתיים קיבל עדכונים ועכשיו הוא מלא.
שימו לב למה שמסומן בצהוב:
חודש יוני 2018 הופיע עם 28,460 שזה לכאורה מלאי גדול יותר מאשר ב 2019, אבל כשבודקים איך הוא הוצג בשנת 2018 כשהוא פורסם לראשונה, מגלים שהיו בו רק 23,640 דירות.
המספר הזה נמוך מהפרסום הראשוני של 2019, מה שאומר שהיתה דווקא עליה במלאי.
.

.
אבל נתון המלאי סובל מבעיה חמורה בהרבה-
הנתון של הלמ"ס מדבר רק על מלאי דירות "ביוזמה הפרטית" ואינו סופר את המלאי של דירות "ביוזמה הציבורית", וזאת דווקא כאשר מלאי זה הפך משמעותי מאוד (עקב שיווקי הקרקע במסגרת "מחיר למשתכן" הציבורי).

מדוע המחיר לא יורד בפריפריה, גם במקומות שברור לכולם שיש עודף היצע?
התשובה: בגלל אמונה של המוכרים שמתישהו הביקוש יתפרץ ושכדאי להם למשוך זמן. מוכרי הדירות אלו גם אנשים שמוכרים יד שניה וגם קבלנים.
עד עכשיו הם העדיפו לא להתגמש במחיר, אלא פשוט למכור רק חלק מהדירות, אפילו שהם נאלצו להחזיק את שאר הדירות במלאי. לא היה אכפת להם כי הנסיון לימד אותם שבסוף המחירים עולים ואז הערך של כל הדירות שבמלאי שלהם גם עלה.
אבל- הציפיות ישתנו כשהירידות יהפכו לעובדה בשטח. אז המוכרים יילחצו, פשוט כי הם יבינו שהזמן פועל לרעתם. בשלב זה הם יתחילו להוריד מחירים במהירות כדי לבצע את המכירה לפני שערך הנכס יירד עוד יותר. כשזה יקרה כל המלאי שהם צברו יכביד עליהם מאוד ויציף את השוק בבת אחת.
בגלל תופעה זו נהוג לומר שנדל"ן זה שוק של ציפיות.

.

כמה מהר המחירים יכולים לרדת?
לא מזמן בנק ישראל פרסם תרחיש שבו במשבר כלכלי מחירי הדירות בישראל יורדים ב 35% תוך שנה וחצי:
.

.
.
מה מעניין פה? שברור שלא מדובר במצב שבו פתאום תוך שנה וחצי נוחת מהשמיים היצע ענק של דירות- ובזכות ההיצע המחיר יורד. מחיר יכול לרדת בגלל ירידה בביקוש.
.
האם בכלל צריך לבנות המון כדי להוריד את מחירי הנכסים?
תחשבו על נכסים אחרים, למשל מניה של חברה כמו טבע.
במשך שנים המניה עולה ועולה, ויום אחד יורדת ב 30% פתאום. איך המניה יורדת אם לא הנפיקו היצע של מניות נוספות שנכנס לשוק? הרי מחיר נקבע לפי ביקוש והיצע נכון?
מה שקרה, זה שברגע שאנשים שקנו מניות להשקעה מחליטים למכור- השוק מוצף בהיצע של מניות למכירה, והמחיר נופל. בעיקר כשהמוכרים נבהלו ממשהו והם לחוצים למכור כמה שיותר מהר.
אותו דבר בנדל"ן. במדינות שבהם המחיר נפל ב 50% תוך שנתיים-שלוש, זה לא בגלל שבנו הרבה דירות. ליהפך- בד"כ הנפילה במחיר התרחשה תוך הפסקת בניה כמעט מוחלטת. מה שקרה שם זה שמשקיעים מבוהלים מכרו מספר גדול של דירות, והם היו בלחץ כי ראו שהמחירים הולכים ויורדים. במצב זה דירות שנרכשו לאט לאט במשך עשר שנים יוצאות למכירה בבת אחת- והמחיר נופל.
בסופו של דבר לא גינדי ולא מוכרי דירות המשומשות קובעים. הכל בידיים שלנו, הציבור. לפחות כל עוד השוק חופשי, ואלה אנחנו שמחליטים אם אנחנו לחוצים לקנות מהר, או דווקא לחוצים למכור מהר.
.
.
חוקים חדשים שמגבילים את הביקוש:
לאחרונה נכנס לתוקף חוק המזומן, שיקשה על רכישת דירות בכסף שחור, וגם חוק דירוג אשראי, שיקשה על חלק מהרוכשים להשיג מימון לדירה. המשמעות של שני הצעדים האלה היא ירידה נוספת בביקוש.
צעדים כאלה שכביכול לא קשורים דווקא לענף הנדלן, התגלו כיעילים. למשל תל אביב, שבה תושבי החוץ קונים פחות מבעבר כי יש יותר החלפת מידע בין מדינות לגבי מקור הכסף שלהם (כסף שחור הרבה פעמים). המחירים של דירות יוקרה בתל אביב צנחו 15%-20% בעקבות זאת.

 

[מקצועי בלבד]

המשך


לא לקנות = לזרוק כסף על שכירות?
מי שרוכש עם משכנתא גדולה שפרוסה לזמן ארוך- בעצם שוכר את הדירה מהבנק. בערך שני שליש מהתשלומים שלו לבנק נשרפים בדרך, כי הם מיועדים לתשלום ריבית ולא מקטינים את החוב. עליה קטנה בריבית, או במדד המחירים לצרכן, תגביר עוד יותר את האובדן הזה.
(ממליץ לכם לצפות בסרטון שבתחתית המאמר, בו אשה מגלה לתדהמתה שאחרי שהחזירה כבר 800 אלף שקל על המשכנתא, מבחינת הבנק- החוב שלה ירד רק ב 85 אלף שקל).
אם זוכרים לחשב גם ביטוח משכנתא, הוצאות תחזוקה שוטפות וירידת ערך עקב התיישנות הדירה- יוצא שההבדל בין מגורים בשכירות לבין רכישת הנכס מצטמצם כמעט לגמרי.
בנוסף, כל עוד גרים בשכירות ההון העצמי עדיין אצלכם (או אצל ההורים) ולכן כל הזמן צובר תשואה. (בשלוש השנים האחרונות, קרן השתלמות ממוצעת שמכילה מעט מניות עשתה 16% תשואה. התשואה הזאת מוחקת לגמרי את ההבדל (הכלכלי) שעוד נשאר בין שכירות לבין רכישה.
כמובן, אם השכירות החודשית גם יוצאת פחות מהחזר משכנתא חודשי, אז מדובר בעוד יתרון לטובת השוכרים (שיכולים לחסוך את ההפרש הזה).
מכל זה המסקנה ברורה:
ההחלטה אם ישתלם לקנות או לשכור תלויה בעיקר בשאלה אם אתם חושבים שמחירי הדירות יעלו או ירדו בשנים הקרובות. זו גם הסיבה שהקבלנים כל הזמן משדרים שהמחירים צפויים "לזנק".
.
הקואוצ'ר אלון גל: גם משכנתא זה לזרוק כסף לפח.
המאמן האישי אלון גל (שמוכר מתוכנית הטלוויזיה "משפחה חורגת", שעסקה בניהול תקציב נכון) מסביר שהמחשבה שאם נקנה דירה אז לפחות הנכס יהיה שלנו עוד 20 שנה והכסף לא יתבזבז על שכירות – לא נכונה.
במילים שלו: "אין משפט מטומטם יותר מזה".

הנה שיחה ששודרה ברדיו בינו לבין מאזין צעיר:
— מאזין: "אני כרגע זורק 6,000 שקל שכירות כל חודש".
— אלון: "אתה לא זורק ולא כלום, זה רק במוח שלך. כדי לקנות את הדירה אתה תצטרך משכנתא של 1.350 מיליון. זה לפחות 6,000 שקל בחודש. אז אתה תשלם, מה שאתה משלם שכירות אתה תשלם בתור שכירות לבנק. ולכן לא הבנתי מה הביג דיל. תחכה את ה 7 שנים האלה בשקט, קח את הכסף שיש לך, ה 250,000 תשקיע אותו בצורה נכונה- והרווחת פעמיים. הרי את אותה שכירות היית משלם לבנק. מה, מה ההבדל? זה רק במוח שלך יש הבדל".
— מאזין: "ההבדל הוא שבעוד 20 שנה הנכס שלי, ופה לא"
— אלון: אח שלי תקשיב טוב- אם אי פעם מישהו הכניס לנו לראש משפט מטומטם, זה המשפט הזה. אין משפט יותר מטומטם מזה. הכניסו לנו אותו לראש כשהיינו קטנים, עם מזרקים, והיום אנחנו פולטים אותו כמו תינוק מקיא. משפט מפגר אחי, אל תחזור עליו אף פעם יותר, תשכח שאמרת אותו…
כי מבחינת ה"לזרוק כסף" במרכאות, אתה מחרטט. כי את אותם 6,000 שקל אתה תשלם לבנק על ריביות, כי כשאתה לוקח את המשכנתא, שתבוא לבדוק עוד 10 שנים תגלה שבסך הכל שילמת רק ריבית. ואם שילמת ריבית מה זה משנה אם שילמת ריבית לבנק או שכר דירה? זה בדיוק, אבל בדיוק אותו דבר. הכל עבודה בעיניים".

קישור להקלטה של השיחה (מתחיל בזמן 2:15 דקות):
https://103fm.maariv.co.il/programs/media.aspx?ZrqvnVq=GMKKGH&c41t4nzVQ=LE

.
אין תשואה על ההון העצמי?
אין סיבה להסתפק בתשואה עלובה של 0.25% בלבד בפקדון בבנק. עיתון כלכליסט ריכז את התשואות שהתקבלו ב 5 השנים האחרונות באפיקים שונים:
בקרנות פנסיה והשתלמות, התשואה הממוצעת היתה כ 3.85% לשנה בודדת. קרנות אלו גם פטורות ממס.
מי שהחליט להשקיע במשק הישראלי דרך מדד ת"א 125 בבורסה, עשה תשואה די דומה (22% בחמש שנים).
מי שהשקיע בבורסות האמריקאיות, עשה:
51% ב s&p 500 ,
60% בדאו ג'ונס ,
90% בנאסד"ק (מדד שמכיל חברות כמו גוגל, פייסבוק, אפל)
.

.
.
לקח מהעבר לגבי המאמינים ש"נדלן רק עולה":
זוכרים מה קרה בפעם הקודמת כשכולם בישראל דיברו על זה ש"מחירי הדירות צפויים רק לעלות" ?
הנה כתבה משנת 2001 שמדברת על ירידה של 30% במחיר ביחס לשנת 1995. אגב, בשנות ה 90 האוכלוסיה גדלה בקצב כמעט כפול ביחס להיום, וגם אז בסופו של דבר זה נגמר בעצירת עליות המחירים, וירידה משמעותית:
.

.
שלא תחשבו שמי שקנה דירה ב 1995 היה טמבל שלא הבין שהמחירים הולכים לרדת. מי שקנה אז, עשה את זה כי כולם דיברו על זה שהמחירים רק יעלו. גם הקבלנים האמינו בזה, ושכנעו את כולם. בסוף כולם הפסידו:



.
עדיין מאמינים שהמחירים יקרים כי הקרקע יקרה?
הנה קבלן שנתפס על חם במצלמה של ערוץ 10, בזמן שחשב שלא מצלמים. נחשפה האמת הכלכלית הפשוטה, שכל איש עסקים יודע: תמיד מוכרים במחיר הכי גבוה שהקונים מוכנים לשלם. גם אם העלויות בפרויקט היו זולות, ונשאר לקבלן רווח גבוה במיוחד:



.מקור

 

[yudit10]

ברגע שיש ירידות מחירים במקום אחד, זה מיד ישפיע גם על מקום אחר,
ונביא דוגמה:
נגיד זוג חרדי שקיבל מהוריו 600,000 ש"ח לקניית דירה,
אז יש לו שני אפשרויות,
א: לקנות דירה במודיעין עילית ב1,300,000 ש"ח עם משכנתא של 700,000 ש"ח ולהידחק עם החזרי המשכנתא.
ב: לקנות דירה במודיעין השכנה ב 1,000,000 ש"ח [אחרי שהמחירים ירדו שם] ולשכור ולהשכיר.

יהיו הרבה אנשים שיבחרו באפשרות השנייה, שהיום לא קיימת, וברגע שהביקוש לדירות במודיעין עילית ירדו, גם מחירי הדירות ירדו.

עד כאן בקצרה ממש.

מנין יהיו במודיעין עילית כ"כ הרבה דירות 3 חדרים להשכרה פתאום?
בדרך הטבע לא יתכן שיהיו במודיעין עילית מספיק דירות 3 חדרים לכל ילדי העיר. גם לא דירות להשכרה.
מה שאומר שמחירי השכירות יהיו יקרים.
הגיוני מאוד שגם מחירי השכירות יהיו יקרים יותר ביחס למחיר הדירה.
מה שאומר שמשקיעים יעדיפו לקנות דירה במודיעין עילית, כי הרווח עליה גבוה מעל דירה במקום אחר.
חזרנו לגלגל של ביקוש גדול מהיצע- ואופפה- עליית מחירים.

 

[rachelevanon]

אבל את אותה אשמה שהכותב מפיל על התקשורת / הממשלה / הקבלנים, אפשר לומר גם עליו. להטוט במספרים ושליפת הנתונים שמתאימים לו.

באותה מידה שהוא מחליט למשל למדוד את עליית המחירים רק מ- 1990, כדי "להוכיח" את הירידה העצומה של 1995-2007. אפשר להתחיל למדוד את עליית המחירים מקום המדינה ב- 1948 ולהוכיח ש"בפרספקטיבה של שנים" תמיד בסוף מחירי הדיור עלו...

הסיבה לכך היא שהכותבים הם בעלי אינטרסים מובהקים להורדת מחירי הדיור (הם גם לחלוטין לא מסתירים את זה) והם נוקטים בפעילות הזאת כחלק מעפילות מנטלית ופסיכולוגית שתרתיע אנשים מקנייה באמצעות הבטחה שהמחירים עומדים לרדת אוטוטו והמגמה היא ירידה, ובעצם לגרום להמון אנשים לשבת על הגדר ולנקב חור בבועה בכוח שיווקי גרידא.

הם משתמשים משמ באותה פרקטיקה של מתנגדי החיסונים, מגייסים את כל ההוכחות לטובתם, האם הם יצליחו ליצור משבר תודעתי? והאם הדרך האגרסיבית שלהם צודקת? ימים יגידו.
הם טוענים שמול אגרסיה וכוחניות של המשק והקבלנים (הם כוללים באגרסיה ובמשק כל אדם שהעז לקנות דירה להשקעה) מותר להם לעשות שימוש בכל הכלים העומדים לרשותם. גם בשליפת נתונים לפי הצרכים שלהם.

 

[חרמון]

הסיבה לכך היא שהכותבים הם בעלי אינטרסים מובהקים להורדת מחירי הדיור (הם גם לחלוטין לא מסתירים את זה) והם נוקטים בפעילות הזאת כחלק מעפילות מנטלית ופסיכולוגית שתרתיע אנשים מקנייה באמצעות הבטחה שהמחירים עומדים לרדת אוטוטו והמגמה היא ירידה, ובעצם לגרום להמון אנשים לשבת על הגדר ולנקב חור בבועה בכוח שיווקי גרידא.

הם משתמשים משמ באותה פרקטיקה של מתנגדי החיסונים, מגייסים את כל ההוכחות לטובתם, האם הם יצליחו ליצור משבר תודעתי? והאם הדרך האגרסיבית שלהם צודקת? ימים יגידו.
הם טוענים שמול אגרסיה וכוחניות של המשק והקבלנים (הם כוללים באגרסיה ובמשק כל אדם שהעז לקנות דירה להשקעה) מותר להם לעשות שימוש בכל הכלים העומדים לרשותם. גם בשליפת נתונים לפי הצרכים שלהם.

אני לא יודעת אם את צודקת או לא,
אבל משתמע מדבריך כאילו אין לך ענין בירידת המחירים מבחינתך שימשיכו לעלות כמה שיותר.

 

[במקום שאין אנשים ;)]

אין עיר חרדית שהיתה בה ירידת מחירים!

לא ממש מדוייק.
כשהתחילו בבנית מודיעין עילית המחירים בירושלים ירדו דרסטית (רמה של 30%8 בשכונות הפחות מרכזיות). אלא מה? זה לא החזיק מעמד הרבה זמן ומחירי הדירות חזרו לטפס.
מצד שני -
מחירי הדירות במודיעין עילית טיפסו פרופורציונית הרבה יותר, כך שמי שהשקיע שם עשה עיסקה מצויינת.

 

[rachelevanon]

אני לא יודעת אם את צודקת או לא,
אבל משתמע מדבריך כאילו אין לך ענין בירידת המחירים מבחינתך שימשיכו לעלות כמה שיותר.

משעשע ממש.


אגב, זו בדיוק הפרקטיקה שלהם. מי שאומר "יש עלייה" תוקפים אותו בחרב ובחנית. לא אכפת להם אם זה נכון או לא. זו עבודת שיווק ומנטליזציה. לא אמת או שקר.
מי שמצביע על נקודות הכשל בתחקיר שלהם- הם טוענים שהוא משקיע ובעל אינטרסים.
זו צורת עבודה שיווקית מרתקת. עקבתי אחריה בעניין רב אבל לא ראיתי שהיא באמת יצרה שינוי בשוק או במחירי הדירות. לגבי הציבור החרדי היא לא רלוונטית בכלל, היות שבציבור החרדי יש הרבה משקיעי נדלן וגם הרבה שקונים דירה לעצמם או לילדיהם- כל אלו מוקצים מחמת מיאוס בעיניהם והם לא מהססים לתקוף כל אחד שמעז לקנות דירה כאילו הוא פושע.
לציבור החרדי צורת העבודה הזאת לא רלוונטית בכלל כי אנשים לא מסוגלים ולא רוצים לשבת על גדר במשך כל כך הרבה שנים רק כדי לראות האם הם יצליחו לייצר משבר בשוק.

 

[rachelevanon]

@מקצועי בלבד כל ההודעות שאת מעלה הן מאותו הבלוג? או שחלקן מאתרים אחרים? יש כאן כתבות שלא קראתי בזמנו ואשמח לעבור עליהן בצורה מסודרת.
יש קישור?

 

[במקום שאין אנשים ;)]

לציבור החרדי צורת העבודה הזאת לא רלוונטית בכלל כי אנשים לא מסוגלים ולא רוצים לשבת על גדר במשך כל כך הרבה שנים רק כדי לראות האם הם יצליחו לייצר משבר בשוק.

בציבור החרדי, אדם שמחתן ילד לא ימתין לקנות לו דירה, כי אולי ויתכן ואפשרי ואפילו כמעט בטוח שהמחירים ירדו. זה לא מוכיח את עצמו וגם אחרי המתחתן ממתין ב"ה הבא בתור.
כשאדם קונה דירה רק לעצמו - הוא יכול להמר על זה.
בינתיים - מי שלא קנה רק שרף את דמי השכירות.

 

[להתעמק]

אני לא יודעת אם את צודקת או לא,
אבל משתמע מדבריך כאילו אין לך ענין בירידת המחירים מבחינתך שימשיכו לעלות כמה שיותר.

מה הקשר? אם אחד רוצה להימנע מקניית דירה בעקבות מה שפורסם כאן, הוא אמור לדעת האם הנתונים נכונים, או שמישהו מנסה שהנתונים יהיו נכונים.

 

[rachelevanon]

בציבור החרדי, אדם שמחתן ילד לא ימתין לקנות לו דירה, כי אולי ויתכן ואפשרי ואפילו כמעט בטוח שהמחירים ירדו. זה לא מוכיח את עצמו וגם אחרי המתחתן ממתין ב"ה הבא בתור.
כשאדם קונה דירה רק לעצמו - הוא יכול להמר על זה.
בינתיים - מי שלא קנה רק שרף את דמי השכירות.

זה גם לא מדוייק כי הם מודים בפרהסייה שצורת העבודה שלהם לא מתאימה לבעלי משפחות ואין להם מענה לזה.

עם כמה ילדים מאד קשה לגור בשכירות בפרט אם היא לא יציבה. לכן הם ממליצים למי שמוכרח לקנות- לקנות בפריפריה או הכי בזול שהוא יכול כדי ליצור את המשבר באזורי הביקוש.

שוב אני כבר הרבה זמן לא עקבתי אחרי הפרסומים שלהם אבל לא ראיתי שהם הצליחו לייצר משבר אדיר כמו שתכננו, גם בציבור החילוני אין הרבה אנשים שמוכנים לבעוט במוסכמה של קניית דירה או שיכרות דירה באזורי ביקוש רק בשביל להפיל את הבועה.