דיון מחירי הדירות לאן?

[מקצועי בלבד]

הכתבה נערכה לפני קרוב ל3 שנים בינתיים מתוך כל המיתוסים שניסה להפריך לא קרה כלום אלא להפך ,
לדוג' מחירי הדירות ממשיכים לעלות בהדרגה, הריביות ובתוכם הריביות לנוטלי המשכנתאות בשפל אדיר ועוד המון המון דוגמאות.

בדיוק הפוך.
3 שנים שאין כמעט תזוזה במחירי הנדל"ן, ויש תחילת עליות ריבית.
ויש כתבה עדכנית, אולי בהמשך אני יעלה.

 

[rachelevanon]

לא הצלחתי להבין מה האינטרסים שעומדים מאחורי הכתבה הזאת, אולי מישהו יכול לפקוח את עיני.

קבוצה של צעירים ישראלים שמוחים על מחירי הדירות.
בין הסלוגנים שלהם "לא קונים דירה במחיר בועה" ועוד.

הם משקיעים במחקר ובנסיונות לשבור את הבועה בכל דרך, פסיכולוגית, מנטלית, שיווקית ובשינוי דפוסי הקנייה.
בעיקר הם משקיעים מאמצי על להסיט את השיח וליצור שיח של משבר. של ירידה בקניית דירות ובעקבות כך "תקיעה" של קבלנים ומשקיעים עם דירות ובכך להכריח אותם להוריד את המחירים.
בין השאר הם ממש תוקפים ברמה האישית את המשקיעים ומחזיקי דירות כפולות.
חלק מהחומרים ש @מקצועי בלבד מעלה, אני מזהה בוודאות כשייכים לקבוצה הזאת.

 

[מקצועי בלבד]

חלק מהחומרים ש @מקצועי בלבד מעלה, אני מזהה בוודאות כשייכים לקבוצה הזאת.

אין לי מושג על מה את מדברת.

 

[רפ]

בדיוק הפוך.
3 שנים שאין כעט תזוזה במחירי הנדל"ן ויש תחילת עליות ריבית.
ויש כתבה עדכנית, אולי בהמשך אני יעלה.

מנסיוני בחיפוש דירה במשך השנה וחצי האחרונות, אני רואה עליה מובהקת במחירי הדירות (מודיעין עילית).

 

[מקצועי בלבד]

מנסיוני בחיפוש דירה במשך השנה וחצי האחרונות, אני רואה עליה מובהקת במחירי הדירות (מודיעין עילית).

לא דיברתי על מקום ספציפי, אני מדברת ברמה ארצית.

 

[yudit10]

קראתי
ועדיין לא השתכנעתי.
האמור מדבר בעיקר על המגזר הכללי
לא על המגזר החרדי
באזורים חרדיים מובהקים יש רק עליית מחירים כל הזמן
אין עיר חרדית שהיתה בה ירידת מחירים!

כמו"כ כל הדיבורים על זה שאין מחסור בדירות
זה בעיקר אמור על המגזר הכללי,
שבו באמת אין ריבוי טבעי גדול

במגזר החרדי הריבוי הטבעי הוא גבוה בהרבה
ותמיד יהיו אלה שירצו לגור ליד ההורים

 

[הושיענו]

מותר לדעת באיזה מקום בארץ יש ירידת מחירים ?
ואיפה ראית שיש תחילת עליה לריביות ?

 

[מקצועי בלבד]

האמור מדבר בעיקר על המגזר הכללי
לא על המגזר החרדי

החרדים נגזרים ממה שקורה במגזר הכללי, הם לא חיים על כוכב.

באזורים חרדיים מובהקים יש רק עליית מחירים כל הזמן
אין עיר חרדית שהיתה בה ירידת מחירים!

יש.

 

[ט תהילה]

ב-3 שנים האחרונות ברור שהיתה עליה של מחירים!
לא בכל מקום אותו הדבר,
אבל מה השאלה בכלל....

מישהו כאן קנה דירה לפני 3 שנים ועכשיו הערך שלה ירד?
(לפחות לא בערים החרדיות)

 

[yudit10]

בינתיים הריביות על המשכנתא דווקא יורדות

 

[מקצועי בלבד]

מותר לדעת באיזה מקום בארץ יש ירידת מחירים ?

תכף אני יביא נתונים בעז"ה.

ואיפה ראית שיש תחילת עליה לריביות ?

ריבית הפריים עלתה לפני שנה.
אחרי תקופה ארוכה מאד שהייתה בשפל חסר תקדים.

 

[yudit10]

החרדים נגזרים ממה שקורה במגזר הכללי, הם לא חיים על כוכב.

יש.

נא פרטי

 

[מקצועי בלבד]

נא פרטי

ברגע שיש ירידות מחירים במקום אחד, זה מיד ישפיע גם על מקום אחר,
ונביא דוגמה:
נגיד זוג חרדי שקיבל מהוריו 600,000 ש"ח לקניית דירה,
אז יש לו שני אפשרויות,
א: לקנות דירה במודיעין עילית ב1,300,000 ש"ח עם משכנתא של 700,000 ש"ח ולהידחק עם החזרי המשכנתא.
ב: לקנות דירה במודיעין השכנה ב 1,000,000 ש"ח [אחרי שהמחירים ירדו שם] ולשכור ולהשכיר.

יהיו הרבה אנשים שיבחרו באפשרות השנייה, שהיום לא קיימת, וברגע שהביקוש לדירות במודיעין עילית ירדו, גם מחירי הדירות ירדו.

עד כאן בקצרה ממש.

 

[רפ]

ברגע שיש ירידות מחירים במקום אחד, זה מיד ישפיע גם על מקום אחר,
ונביא דוגמה:
נגיד זוג חרדי שקיבל מהוריו 600,000 ש"ח לקניית דירה,
אז יש לו שני אפשרויות,
א: לקנות דירה במודיעין עילית ב1,300,000 ש"ח עם משכנתא של 700,000 ש"ח ולידחק עם החזרי המשכנתא.
ב: לקנות דירה במודיעין השכנה ב 1,000,000 ש"ח [אחרי שהמחירים ירדו שם] ולשכור ולהשכיר.

יהיו הרבה אנשים שיבחרו באפשרות השנייה, שהיום לא קיימת, וברגע שהביקוש לדירות במודיעין עילית ירדו, גם מחירי הדירות ירדו.

עד כאן בקצרה ממש.

בתיאוריה זה נשמע נכון.
אבל, לפי התיאוריה הזאת, כשמודיעין עילית נבנתה גם היתה אמורה להיות ירידת מחירים דרסטית באזורים החרדיים, דבר שלא קרה.
ורוב הזוגות עם הנתונים שאת מתארת יעשו, לדעתי, את החשבון - מה עדיף, לקנות עכשיו דירה בצורה שאיכשהו אפשר לעמוד בה, או לחכות עד שהמחירים במודיעין השכנה ירדו, ובכזה מקרה לקחת סיכון שהמחירים שם לא יירדו והם יצאו קרחים מכל הכיוונים.
וכך הגלגל ימשיך להתגלגל.

 

[rachelevanon]

אין לי מושג על מה את מדברת.

את מעלה חומרים מהרשת שמישהו טרח לכתוב או להזין אותם... שאלו כאן מה האינטרסים שלהם, אז עניתי.

החומרים האלה בחלקם שייכים ישירות לקבוצת המחאה. (לדוגמא הפוסט הראשון שהעלית) או משתייכים לכתבות שנכתבו בעקבות המחאה בעיקר באתר גלובס אם איני טועה שם הייתה הבמה המרכזית של המוחים.

 

[אמא של נפתלי :)]

א. אין היקף בניה בלתי חוקית נרחבת של דירות רגילות בציבור החרדי. מישהו ראה בנין שהרימו בלי היתר בערים החרדיות.

ממש
בכל בניין שני בבני ברק יש טאבו משותף. מה זה???
אנשים בונים על הגג עוד דירות.

 

[y&m]

קראתי רק חלק מהכתבה,
היא ארוכה.

יש בה נקודות שראויות לדיון ושוות מחשבה.

אבל את אותה אשמה שהכותב מפיל על התקשורת / הממשלה / הקבלנים, אפשר לומר גם עליו. להטוט במספרים ושליפת הנתונים שמתאימים לו.

באותה מידה שהוא מחליט למשל למדוד את עליית המחירים רק מ- 1990, כדי "להוכיח" את הירידה העצומה של 1995-2007. אפשר להתחיל למדוד את עליית המחירים מקום המדינה ב- 1948 ולהוכיח ש"בפרספקטיבה של שנים" תמיד בסוף מחירי הדיור עלו...

למה להפריד בין חרדים וערבים לכל השאר? היקף הבניה בלתי חוקית בערים כמו בני ברק ובישובים ערבים הוא נרחב, אך לא נספר בהתחלות הבניה הרשמיות. בנוסף, חרדים וערבים מסתפקים בפחות דירות (הכוונה שהם נוטים להצטופף יותר נפשות בכל דירה), ורובם הגדול עני מבחינה כלכלית, כך שהם לא מסוגלים לרכוש דירות אלא רק בישובים מוגדרים, בהם מחירי הדירות נמוכים בהרבה מהממוצע (ולכן לא הם שדוחפים את הביקושים כלפי מעלה בערים חילוניות יקרות).

הבנתם את זה?
לא צריך לחשב את הריבוי החרדי והערבי, כי הם תמיד יוכלו לגור באיזו עליית גג, או מרתף תחוב. או עם סבתא בבית.
אולי ליהפך? זה אומר שלפחות 30% מכל פרויקט חדש צריך להקצות לחרדים? (מרפסת סוכה, וכיור כפול במטבח...)

 

[בעצם...]

בציבור החרדי הוא בטוח לא מבין
א. אין היקף בניה בלתי חוקית נרחבת של דירות רגילות בציבור החרדי. מישהו ראה בנין שהרימו בלי היתר בערים החרדיות.
ב. החרדים מסתפקים בפחות דירות?! ההיפך הוא הנכון, החרדים כבר מגיל עשרים צריכים דירות.

יש יחידות דיור בלי היתר בהיקף נרחב מאד
והחרדים מסתפקים בפחות דירות לנפש

 

[עפולה]

 

[מקצועי בלבד]

ועכשיו לכתבה שנייה בסדרה, מעודכנת ל 2019 שימו לב לנתונים.

היצע דירות ענק 2019 – ואיך הקבלנים משקרים לציבור
האבסורד בשוק הדיור ממשיך: הסימנים לכך שבונים יותר דירות מאשר מה שהאוכלוסיה צריכה הולכים וגוברים, אבל חלק גדול בציבור עדיין מאמין ש"אין מספיק דירות". לפי הלשכה לסטטיסטיקה:
∎ בישראל 170,000 דירות ריקות, והמספר עולה ב 7,000 בכל שנה.
∎ הזמן שלוקח למשפרי דיור למצוא קונה לדירה הישנה- הוכפל.
∎ כמות התחלות הבניה במחוז ת"א- עלתה פי 3
∎ כמות היתרי הבניה במחוז ת"א- עלתה פי 4
∎ כמות הקרקע שהקבלנים רוכשים עלתה פי שלוש, ביחס לשנים שלפני 2008 (ומה שהם קנו אז הספיק, כי המחירים היו במגמת ירידה).
∎ אחוז הזוגות הנשואים שגרים אצל ההורים- נמוך בעבר.
∎ אחוז המשפחות שאין בבעלותם נכס נדל"ני- ירד.
∎ אחוז הישראלים שכבר יש להם כמה נכסים- הוכפל פי ארבע(!)
∎ הקבלנים מצליחים למכור רק 28 אלף דירות בשנה- בזמן שהתחלות הבניה עומדות על כפול מכך.
∎ מספר החדרים לכל תושב- גדל.
∎ מספר הדיירים במשק בית ממוצע- ירד.
∎ למרות שהשכירות עלתה המשכורות עלו יותר, כך שהחלק מתוך ההכנסה המשפחתית שמוקדש לשכר דירה נמצא בירידה.

.
בתמונה:
בתחילת שנות האלפיים המחירים היו בירידה, וכיום בונים פי 3 יותר, גם באזור הביקוש:

.

למרות שהטענות נשמעות מנותקות מהמציאות, שונות מכל מה שמדברים עליו בתקשורת ובשיחות במשרד- הן יוכחו בהמשך המאמר.
מקורות המידע הם:
הבנקים, הלשכה לסטטיסטיקה, בנק ישראל, משרד האוצר, אתר מדלן, מכון גזית גלוב, וסקירות כלכליות של התאחדות הקבלנים.
מחכים לכם גרפים בעלי מידע רב ערך, לכל מי שחושב (או שהילדים שלו חושבים) לקנות דירה.
.

ובונוס-
מי שיגלול עד למטה, יגלה סרטון שבו מנכ"ל התאחדות הקבלנים מודה בכנס סגור:
∎ ההיצע הולך וגדל
∎ יש יותר בניה מאשר ריבוי אוכלוסיה
∎ המשקיעים לא יחזרו ויעברו להשקיע בתחומים אחרים
∎ רוב הקבלנים כבר לא מאמינים שהמחירים יעלו
∎ הממשלה עמדה ביעדים ותמשיך לעמוד בהם
∎ מחיר למשתכן כן משפיע באזורי הביקוש
∎ יש עודף של היתרי בניה בידיים של הקבלנים.
פשוט הפוך לחלוטין ממה שהקבלנים מספרים בתקשורת.
.
.
דוגמא לשקר של הקבלנים-
כשהם מתראיינים, הקבלנים אומרים שהתחלות הבניה בירידה ויש רק 45,000 בשנה. אבל באתר שלהם הם מודים שיש 58,000 ושיש האצה גם בקצב סיומי הבניה:
.

.
.
כדי להבין כמה זה 58,000 התחלות בניה, תשוו את זה לעשור שלפני 2008. בעשור הזה המחירים ירדו למרות שהיו רק 31,000 התחלות בניה בשנה.
.
.
הקבלנים צוחקים עלינו בלי למצמץ–
לפי הלמ"ס (לשכה לסטטיסטיקה) אותם קבלנים שמספרים בכל מקום שצריך לבנות כל שנה 60 אלף דירות, 80 אלף דירות, ואפילו 100 אלף, "רק בשביל שהמחירים יתייצבו" – לא הצליחו למצוא קונים אפילו ל 25 אלף דירות בשנה… וזה עוד בשנים האחרונות, שבהן הביקוש לדירות היה גדול במיוחד וכולם דיברו על רכישת דירה.
בלי מחיר למשתכן, כלומר במחירי שוק מלאים, הקבלנים מצליחים למכור אפילו פחות מזה.
.
.
נתון "דירות ריקות בישראל" של הלמ"ס ממשיך לעלות-
אם היה מחסור, היינו מצפים שכל דירה ריקה תאוכלס מיד. בפועל, יש הרבה דירות ריקות בישראל, וחשוב יותר- המספר הזה רק גדל:
בשנת 2015 היו 148 אלף
בשנת 2016 היו 153 אלף
בשנת 2017 היו 163 אלף
בשנת 2018 היו 170 אלף, וזה הנתון האחרון.
לפי הנתון הזה, בכל שנה נוצר עודף של כ 7,000 דירות.
.
בתמונה- כתבה של גלובס:
.

.

המשך בתגובה הבאה
.