זרקור מקומי בית שמש רמה ד 5

[בית שמשניק]

העמודים הרלוונטיים לבית שמש

 

[בית שמשניק]

אגב, המנייה של שפיר מזנקת במסחר בעקבות הדו"ח

 

[די]

לדעתי זה הסקופ:

ביום 5 בינואר 2026 התקבלה אצל החברה הודעת רשות מקרקעי ישראל כי בכוונתה לבטל את הסכם הפיתוח נשוא הפרויקט, בכפוף לשימוע.
בהתאם להודעת הרשות, במסגרת השימוע האמור תינתן לחברת הפרויקט הזדמנות להעלות את טענותיה לעניין ביטול הסכם הפיתוח, חילוט הערבויות שהועמדו על ידה וגביית פיצויים. במסגרת השימוע כאמור, הועלו על ידי החברה טענות רבות ביחס לכוונת הרשות כאמור כאשר למועד הדוח טרם נמסרה החלטה הסופית של הרשות.

 

[בית שמשניק]

מספרי הפרוייקט בבית שמש:
שיעור השלמה - 31%
צפי סיום הפרוייקט - 2030
רווח גולמי צפוי - 4%

 

[אהרילע]

הערה נוספת.
בנובמבר 2025, התקבל פסק דין במחוזי בעתירה שהגישה שפיר ועוד, נגד משרד השיכון.
האם זה תקין שבדו"ח השנתי הדבר לא מוזכר?

 

[דג תמנון]

רווח גולמי צפוי - 4%

הזוי.
בגדול אין מצב שהם יקבלו ליווי בנקאי ככה, אם כי צריך לחשב כמה הרווח ממגורים נטו בניכוי כל עבודות התשתית ומבני הציבור והמסחר אותם הם מחוייבים לבצע ע''פ המכרז.

 

[שמחה פ]

לדעתי זה הסקופ:

ביום 5 בינואר 2026 התקבלה אצל החברה הודעת רשות מקרקעי ישראל כי בכוונתה לבטל את הסכם הפיתוח נשוא הפרויקט, בכפוף לשימוע.
בהתאם להודעת הרשות, במסגרת השימוע האמור תינתן לחברת הפרויקט הזדמנות להעלות את טענותיה לעניין ביטול הסכם הפיתוח, חילוט הערבויות שהועמדו על ידה וגביית פיצויים. במסגרת השימוע כאמור, הועלו על ידי החברה טענות רבות ביחס לכוונת הרשות כאמור כאשר למועד הדוח טרם נמסרה החלטה הסופית של הרשות.

מה זה אומר לזוכים נסמך להסבר ?

 

[קוויק]

מספרי הפרוייקט בבית שמש:
שיעור השלמה - 31%
צפי סיום הפרוייקט - 2030
רווח גולמי צפוי - 4%

זה רווח הפסדי ממש
לא הגיוני שיצליחו להמשיך ככה את הפרויקט, אלא אם כן יסתדרו עם משרד השיכון בצורה שממש תגרום לשיפור הרווח, או שהפרויקט ישאר להם תקוע בלי יכולת לא לבלוע לא להקיא ולא תהיה ברירה אלא בין אם בונים בין אם לא, להפסיד.

 

[טוב ועוד יותר טוב]

אני לא הבנתי מה הכוונה ביטול הסכם פיתוח ושאלתי את AI וזה מה ענה לי
ביטול הסכם פיתוח הוא אחד הצעדים הדרסטיים ביותר שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יכולה לנקוט מול יזם, והמשמעות שלו היא אכן "שבירת הכלים". עם זאת, חשוב להבין מה זה אומר בדיוק בשרשרת של הפרויקט:

1. מה זה בכלל "הסכם פיתוח"?​

כשחברה כמו "שפיר" זוכה במכרז, היא לא מקבלת מיד בעלות על הקרקע. היא חותמת על הסכם פיתוח לתקופה מוגדרת (לרוב כמה שנים). לפי ההסכם, החברה חייבת לעמוד ביעדים: להגיש תוכניות, להוציא היתרי בנייה ולהשלים את הבנייה. רק אם היא עומדת בכל התנאים, היא זכאית לחתום על "חוזה חכירה" ארוך טווח.

2. המשמעות של "ביטול ההסכם"​

אם רמ"י מבטלת את ההסכם, המשמעות היא שהזכות של החברה על הקרקע פוקעת. במצב כזה:

• החברה יוצאת מהתמונה: הקרקע חוזרת לידי המדינה.
• עצירת כל הפעילות: כל הליכי התכנון או הרישוי שהחברה קידמה נעצרים או עוברים לידי המדינה.
• סנקציות כספיות: כפי שראית בדוח, רמ"י שוקלת לחלט ערבויות (לקחת את הכסף שהחברה הפקידה כביטחון) ולדרוש פיצויים על הנזק שנגרם עקב העיכוב במסירת הדירות.

3. מה זה אומר לגבי הזוכים (האם הכל מבוטל)?​

כאן התשובה מורכבת ומתחלקת לשני תרחישים:

• תרחיש א': ביטול המכרז כולו - המדינה מחליטה שהפרויקט במתכונתו הנוכחית לא יכול להמשיך. זה התרחיש הגרוע ביותר, שבו הזכייה שלכם עלולה להתבטל, ותצטרכו להמתין להגרלות אחרות או לקבל פיצוי (אם שילמתם כסף).
• תרחיש ב': החלפת יזם - המדינה לוקחת את הקרקע משפיר ומעבירה אותה ליזם אחר (או לקבלן ביצוע מטעמה) כדי שישלים את הפרויקט. במקרה כזה, הזכייה שלכם עשויה להישמר, אך לוחות הזמנים ישתנו משמעותית.

4. למה זה "בכפוף לשימוע"?​

החוק מחייב את המדינה לתת לחברה הזדמנות להגן על עצמה. בשימוע, "שפיר" מנסה להסביר למה העיכובים לא באשמתה (למשל: בירוקרטיה של העירייה, מלחמה, בעיות בתשתית שלא היו ידועות).המטרה של החברה בשימוע היא למנוע את הביטול ולהגיע להסדר של "ארכה" – כלומר, רמ"י תיתן להם עוד זמן להשלים את המחויבויות שלהם תמורת קנס או תנאים חדשים.

לסיכום:​

כרגע זהו איום בביטול. אם השימוע ייכשל וההסכם יבוטל סופית, המשמעות היא שהפרויקט במתכונתו הנוכחית מול חברת שפיר מסתיים. עבורכם כזוכים, זה אומר חוסר ודאות גדול לגבי השאלה מי יבנה את הדירה ומתי, ואולי אף סיכון לעצם הזכייה אם הפרויקט יוקפא לזמן רב.

מומלץ מאוד: לפנות למנהלת "דירה בהנחה" (משרד הבינוי והשיכון) ולשאול ספציפית מה עמדתם לגבי שמירת זכויות הזוכים בהגרלה 2052 במקרה של ביטול הסכם הפיתוח.

 

[טוב ועוד יותר טוב]

עוד הוא כתב לי
החלטה תלויה ועומדת: המשפט הכי חשוב בדוח הוא: "למועד הדוח טרם נמסרה החלטה הסופית של הרשות". זה אומר שאתם נמצאים כרגע ב"זמן פציעות". ההחלטה שתתקבל ברמ"י תקבע אם הפרויקט יוצא לדרך עם שפיר, או נכנס לסחרור משפטי ותכנוני.

 

[רוצה בחיים]

יפה וכל הכבוד לעוסקים במלאכה.

אני חייב להגיד שהם החסירו פה שני דברים בסיסיים:
א. הם לקחו לחלוטין את הצד של חברת שפיר ולא הזכירו שלפרויקט אין ליווי בנקאי ומאחוזי הרווח הבודדים המוצהרים בדו''חות של שפיר לגבי הפרויקט נראה שגם לא ניתן יהיה בכלל לקבל ליווי בנקאי לפרויקט (מקובל שצריך להציג לבנק כ17% רווח בשביל לקבל ליווי). משמעות העניין היא ששפיר יצטרכו לבנות את כל הפרויקט מכיסם הפרטי! כפי שניתן לראות בד''וחות הם בהחלט בנו על ליווי בנקאי.
ב. בנוסף, עד כמה שניתן לראות מבחוץ נראה ששפיר לא הופכים אבן במגרשים בשכונה שלא החלו בבנייתם באופן שמעורר חשש או שהם לא מעוניינים לבצע אותם עד לסיום המו''מ עם משרה''ש או שהם לא מעוניינים בכלל לבנות את המגרשים הללו. חייבים להבין שבכאלו אחוזי רווח נמוכים הגיוני מאד שזה דווקא אינטרס שלהם שמשרד השיכון יקח להם את הפרויקט ואולי כל המו''מ שלהם עם משרד השיכון הוא רק על תנאי היציאה מהפרויקט.
האיגוד חייב להביא בחשבון את הנתונים האלו!

איני זוכה בפרויקט.

לדעתי זה הסקופ:

ביום 5 בינואר 2026 התקבלה אצל החברה הודעת רשות מקרקעי ישראל כי בכוונתה לבטל את הסכם הפיתוח נשוא הפרויקט, בכפוף לשימוע.
בהתאם להודעת הרשות, במסגרת השימוע האמור תינתן לחברת הפרויקט הזדמנות להעלות את טענותיה לעניין ביטול הסכם הפיתוח, חילוט הערבויות שהועמדו על ידה וגביית פיצויים. במסגרת השימוע כאמור, הועלו על ידי החברה טענות רבות ביחס לכוונת הרשות כאמור כאשר למועד הדוח טרם נמסרה החלטה הסופית של הרשות.

הזוי.
בגדול אין מצב שהם יקבלו ליווי בנקאי ככה, אם כי צריך לחשב כמה הרווח ממגורים נטו בניכוי כל עבודות התשתית ומבני הציבור והמסחר אותם הם מחוייבים לבצע ע''פ המכרז.

זה רווח הפסדי ממש
לא הגיוני שיצליחו להמשיך ככה את הפרויקט, אלא אם כן יסתדרו עם משרד השיכון בצורה שממש תגרום לשיפור הרווח, או שהפרויקט ישאר להם תקוע בלי יכולת לא לבלוע לא להקיא ולא תהיה ברירה אלא בין אם בונים בין אם לא, להפסיד.

על פניו כולכם צודקים.
אך הערה אחת מהותית מאוד.
כמלווה יזמים בפרוייקטים נוספים ובמיוחד מול הבנקים.
באם ההון העצמי בתוך הפרוייקט גבוה הבנק יכול לאשר אפילו פרוייקט בהפסד וכל זאת בהחשבות בגודל הסכום של ההון העצמי המשועבד.
במקרה דנן הושקעו בפרוייקט למעלה מ 650 מליון ש"ח המהווים למעלה מ 35 אחוז מכלל עלויות הפרוייקט.
כאשר רק 85 מליון מתוכם הם כספי רוכשים.
ועל כן סיכוי סביר מאוד שהם יוכלו לקבל ליווי מלא.

 

[די]

על פניו כולכם צודקים.
אך הערה אחת מהותית מאוד.
כמלווה יזמים בפרוייקטים נוספים ובמיוחד מול הבנקים.
באם ההון העצמי בתוך הפרוייקט גבוה הבנק יכול לאשר אפילו פרוייקט בהפסד וכל זאת בהחשבות בגודל הסכום של ההון העצמי המשועבד.
במקרה דנן הושקעו בפרוייקט למעלה מ 650 מליון ש"ח המהווים למעלה מ 35 אחוז מכלל עלויות הפרוייקט.
כאשר רק 85 מליון מתוכם הם כספי רוכשים.
ועל כן סיכוי סביר מאוד שהם יוכלו לקבל ליווי מלא.

האם נראה לך שרמ"י באמת יבטלו את הסכם הפיתוח, ואם כן מה יהיה עם הזוכים לדעתך?

 

[רוצה בחיים]

האם נראה לך שרמ"י באמת יבטלו את הסכם הפיתוח, ואם כן מה יהיה עם הזוכים לדעתך?

נבואה ניתנה ל...
ובפרט שתלוי כאן בהרבה גורמים משתנים.

 

[די]

נבואה ניתנה ל...
ובפרט שתלוי כאן בהרבה גורמים משתנים.

כמובן לא עניין של נבואה אלא ניתוח המציאות (כלומר האם האיום לבטל את הסכם הפיתוח הוא איום רציני מצד רמ"י, והאם זה מלחיץ את שפיר, ואם כן האם יש להם אפשרות לפייס את רמ"י).
כי ציטטת את ההודעה שלי על ביטול הסכם הפיתוח, ומדבריך הבנתי שלדעתך הפרויקט כן ייצא לפועל.