מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[צפרא טבא!]

משהוא יודע על קבוצת זוכים או איגוד כל כשהוא לגבי הגרלה מספר 2316 קבלן קוטלר עדיקא בית הכרם ירושלים ? אשמח אם יוכל לצרף או להתאגד לפתוח קבוצה כזו , ההגרלה היתה לפני שנתיים ועכשיו יש ממש התקדמות לפני היתר .

 

[די]

אני שינתי את הכתובת לפני פחות משנה ואני כבר נחשב בן מקום באותה העיר!!

מדובר אחרי החתונה ואשתך הייתה גרה שם לפני כן?
או שגרתם שם בס"ה 4 שנים בעשור האחרון?

 

[צפרא טבא!]

א. לא. למדתי בחיידר בירושלים.
ב. בדירות קטנות/ממוצעות - לא. בדירות גדולות או במקומות יקרים מאד - יש כנראה שינוי לרעה.

לפי זה בהגרלה 2316 בירושלים 29,000 למ"ר יש עדיפות לדירה כמה שיותר קטנה ביחס לרווח להשקעה ?

 

[בית שמשניק]

לפי זה בהגרלה 2316 בירושלים 29,000 למ"ר יש עדיפות לדירה כמה שיותר קטנה ביחס לרווח להשקעה ?

כנראה שכן. אבל צריך כמובן לבדוק לגופו של ענין.

 

[מיכי82]

@בית שמשניק
כשכתוב באתר "החלטת וועדה היתר בתנאים" האם זה נותן צפי לבחירת דירות?
ואם להיות יותר ספציפי - הגרלה 2366 יש לי דרך לדעת מתי יקראו לנו??
תודה מראש!

קראו לכם כבר?

 

[מיכי82]

האם הדירות האחרונות משתלמות ? אני במקום 7 לפני הסוף? זה באלעד @ביתשמשניק

 

[בית שמשניק]

האם הדירות האחרונות משתלמות ? אני במקום 7 לפני הסוף? זה באלעד @ביתשמשניק

אלו דירות ענקיות עם מרפסות ענק (בגודל של כמעט דירה נוספת...)
ברור שיש כאן הנחה יפה יחסית למחיר השוק, אבל מדובר בהוצאה כבדה מאד שדורשת יכולות גבוהות (הן מבחינת הון עצמי והן מבחינת יכולת החזר) שלא מתאימה לכל אחד.
בנוסף, צריך לקחת בחשבון שלא פשוט למכור בשוק יד שניה דירות גדולות כל כך.

 

[מיכי82]

הגובה המרבי של המשכנתא ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה. הקלה זו מאפשרת שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור הדירה הנרכשת.

ההקלה מותנית בכך שהזכאים ישלמו לפני קבלת המשכנתא 100,000 ש"ח לפחות ממקורותיהם העצמיים (הון עצמי), ובתנאי ששווי הדירה לא יעלה על 2.1 מיליון ש"ח.

במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ש"ח, יעמוד שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא על 2.1 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

מישהוא יכול להסביר את ההגיון בתקרה המרושעת הזו?

 

[נווה שמיר]

אלו דירות ענקיות עם מרפסות ענק (בגודל של כמעט דירה נוספת...)
ברור שיש כאן הנחה יפה יחסית למחיר השוק, אבל מדובר בהוצאה כבדה מאד שדורשת יכולות גבוהות (הן מבחינת הון עצמי והן מבחינת יכולת החזר) שלא מתאימה לכל אחד.
בנוסף, צריך לקחת בחשבון שלא פשוט למכור בשוק יד שניה דירות גדולות כל כך.

דירה גדולה ניתן לחלק לשתיים וככה מחזירים את המשכנתא עם השכירות של הדירה השניה

 

[בית שמשניק]

הגובה המרבי של המשכנתא ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה. הקלה זו מאפשרת שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור הדירה הנרכשת.

ההקלה מותנית בכך שהזכאים ישלמו לפני קבלת המשכנתא 100,000 ש"ח לפחות ממקורותיהם העצמיים (הון עצמי), ובתנאי ששווי הדירה לא יעלה על 2.1 מיליון ש"ח.

במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ש"ח, יעמוד שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא על 2.1 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

מישהוא יכול להסביר את ההגיון בתקרה המרושעת הזו?

ההיגון העומד מאחורי התקרה הזו הוא שהבנק חושש לאפשר מינוף גבוה מדי בסכומים גבוהים כאלו, מחשש לירידת מחירים, ולכן דורשים הון עצמי גבוה יותר מהלווה, כדי לבטח את עצמם.
(זו גם הסיבה שלא נותנים לכולם משכנתא 90%, למרות שהבנקים משתוקקים להלוות כסף).

 

[מיכי82]

ההיגון העומד מאחורי התקרה הזו הוא שהבנק חושש לאפשר מינוף גבוה מדי בסכומים גבוהים כאלו, מחשש לירידת מחירים, ולכן דורשים הון עצמי גבוה יותר מהלווה, כדי לבטח את עצמם.
(זו גם הסיבה שלא נותנים לכולם משכנתא 90%, למרות שהבנקים משתוקקים להלוות כסף).

אבל למה הבנק מפלה בין אדם שרכש ב3 מליון דירה נספת בפרויקט הזה אבל ין לו הנחת מחיר למשתכן אז מחיר השמאות ומחיר החוזה עומדים על 3 מליון ומכאן נגזר יחס חוב להון לבים אדם שקנה את אותר הדירה ב2.2 מליון לשניהם יש את אותו הביטחון

לחלופין איך יתכן שהתקרה נעצרת ב 2.1 מליון וכל שאר הערך של הדירה שווה אפס אחד גדול יש כאן בטחונות של 900000 לדוגמא ובנק ישראל מתעלם מהם לחלוטין אני לא רואה כאן טיפה אחת של הגיון אם לא רוע או אטימות מזוקקת.

הרי הדבר הזה מהווה מחסום כמעט בלתי עביר למי שאין לא הון עצמי מספיק בעוד שלא הוא בוחר את הדירות היקרות אלא זה מה שנשאר וגם מי שכבר כן מביא הון עצמי מספיק הבנק מחשיב לו את זה כהלואה בסיכון לחינם. זה נשמע יותר שזה מגיע ממקום שבא לשרת את הציבור החזק ולהדיר את הציבור החלש

אני לא מצליח למצוא נקודת זכות אחת להנחיה הזו.

 

[מיכי82]

דירה גדולה ניתן לחלק לשתיים וככה מחזירים את המשכנתא עם השכירות של הדירה השניה

אין לזה היתכנות חוקית (או כמעט שאין לזה)

 

[צפונבון]

אבל למה הבנק מפלה בין אדם שרכש ב3 מליון דירה נספת בפרויקט הזה אבל ין לו הנחת מחיר למשתכן אז מחיר השמאות ומחיר החוזה עומדים על 3 מליון ומכאן נגזר יחס חוב להון לבים אדם שקנה את אותר הדירה ב2.2 מליון לשניהם יש את אותו הביטחון

לחלופין איך יתכן שהתקרה נעצרת ב 2.1 מליון וכל שאר הערך של הדירה שווה אפס אחד גדול יש כאן בטחונות של 900000 לדוגמא ובנק ישראל מתעלם מהם לחלוטין אני לא רואה כאן טיפה אחת של הגיון אם לא רוע או אטימות מזוקקת.

הרי הדבר הזה מהווה מחסום כמעט בלתי עביר למי שאין לא הון עצמי מספיק בעוד שלא הוא בוחר את הדירות היקרות אלא זה מה שנשאר וגם מי שכבר כן מביא הון עצמי מספיק הבנק מחשיב לו את זה כהלואה בסיכון לחינם. זה נשמע יותר שזה מגיע ממקום שבא לשרת את הציבור החזק ולהדיר את הציבור החלש

אני לא מצליח למצוא נקודת זכות אחת להנחיה הזו.

בוא ננסה לנצל את כל המשתתפים כאן,מי יודע למי אפשר לפנות לשנות את ההנחיה,כוח הציבור יעבוד

 

[בית שמשניק]

אבל למה הבנק מפלה בין אדם שרכש ב3 מליון דירה נספת בפרויקט הזה אבל ין לו הנחת מחיר למשתכן אז מחיר השמאות ומחיר החוזה עומדים על 3 מליון ומכאן נגזר יחס חוב להון לבים אדם שקנה את אותר הדירה ב2.2 מליון לשניהם יש את אותו הביטחון

לחלופין איך יתכן שהתקרה נעצרת ב 2.1 מליון וכל שאר הערך של הדירה שווה אפס אחד גדול יש כאן בטחונות של 900000 לדוגמא ובנק ישראל מתעלם מהם לחלוטין אני לא רואה כאן טיפה אחת של הגיון אם לא רוע או אטימות מזוקקת.

במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ש"ח, יעמוד שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא על 2.1 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

במקרה של דירה שנרכשה ביותר מ2.1M, שווי הנכס לחישוב המשכנתא עומד על מחיר הרכישה (כי הוא המחיר הגבוה יותר).

 

[מי זה?]

הגובה המרבי של המשכנתא ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה. הקלה זו מאפשרת שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור הדירה הנרכשת.

ההקלה מותנית בכך שהזכאים ישלמו לפני קבלת המשכנתא 100,000 ש"ח לפחות ממקורותיהם העצמיים (הון עצמי), ובתנאי ששווי הדירה לא יעלה על 2.1 מיליון ש"ח.

במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ש"ח, יעמוד שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא על 2.1 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

מישהוא יכול להסביר את ההגיון בתקרה המרושעת הזו?

עד לאחרונה התקרה היתה 1,800,000 ש"ח
עדיין התקרה באמת נמוכה ביחס למחירי הדירות היום

 

[מיכי82]

במקרה של דירה שנרכשה ביותר מ2.1M, שווי הנכס לחישוב המשכנתא עומד על מחיר הרכישה (כי הוא המחיר הגבוה יותר).

נכון אבל נעצר ב2.2 מליון ולא ב3 מליון למה ומדוע יש לך טיפת הגיון בזה?

 

[מיכי82]

בוא ננסה לנצל את כל המשתתפים כאן,מי יודע למי אפשר לפנות לשנות את ההנחיה,כוח הציבור יעבוד

אריה דרעי-משה גפני - אורי מקלב.

 

[מי זה?]

נכון אבל נעצר ב2.2 מליון ולא ב3 מליון למה ומדוע יש לך טיפת הגיון בזה?

שאלה טובה
עם מחירי הדירות כיום צריכים לעדכן את הסכום משמעותית גבוה יותר

 

[בגבגבג]

בוא ננסה לנצל את כל המשתתפים כאן,מי יודע למי אפשר לפנות לשנות את ההנחיה,כוח הציבור יעבוד

חבל על הזמן,
זה מהעדכון האחרון של בנק ישראל למשכנתאות, כלומר זה אחרי חשיבה.

 

[מי זה?]

חבל על הזמן,
זה מהעדכון האחרון של בנק ישראל למשכנתאות, כלומר זה אחרי חשיבה.

נכון, העדכון היה ממש לאחרונה...