על מדד תשומות הבניה אני מודה שלא חישבנתי, זה באמת מוסיף עוד עלות.
חנייה היא אופציונלית, לא כולם צריכים אותה.
את כל החשבון על ההלוואה של ה850 אני מודה שלא הבנתי מה את מתכוונת.
אם תוכלי לעשות לי סימלוציה כמה כל אחד משלם במשך כל התקופה זה יעזור לי.
נתחיל החלק הפשוט, ברמלה צריך לתת עכשיו 400,000.
שלא כמו הקונה באחיסמך אליו אנו משווים כעת, הקונה ברמלה לא מקבל תמורה עליהם ב5 השנים הקרובות.אפשר להסתכל על זה כ'תנאי', אם תתן כעת 400 למשך 5 שנים תוכל לקנות ולקבע מחיר של 1,500,000 עוד 5 שנים.
לפי ריבית של 4.5% על 400,000 כפול 5 זו תוספת לעלות הדירה של 90,000 ש"ח.
למעשה אני טוען שלצורך חשבון הריביות המופסדות לא משלמים כעת רק 400,000 אלא 850,000, על זה ארחיב עוד מעט.
מפני שבמהלך הבנייה יתווספו דרישות תשלום מההיתר עוד שנה וחצי, עד קבלת מפתח בעוד 5.
נניח שבהיתר יבקשו עוד 250,000, הרי ששוב נדרש לתת 250,000 ל3.5 שנים, ללא קבלת תמורה בשנים אלו, שלא בדומה לקונה דירה מוכנה בכל מקום, שמקבל מיד את התמורה.
וכן הלאה לאורך הבנייה.
נקודה נוספת, אם אני נדרש לשלם 200,000 אחרי שנתיים וחצי, זה שווה בדיוק לתשלום של 100,000 ל5 שנים. לזה אני קורא ל'נרמל' את התשלומים ל5 שנים.
מכיון שזה מסובך לדעת איך ומתי בדיוק יהיה כל תשלום וכמה, וגם לנרמל את הכל ל5 שנים, וכל זה ללא ליבה,
נעזרתי בג'מיני.
ביקשתי ממנו לחשב את המקרה שלנו, שנותנים כעת 400,000 ואת שאר ה1,100,000 מההיתר ועד קבלת המפתח באופן החלוקה שמקובל בשוק (היא לא סימטרית לאורך הבנייה.) ואז לנרמל ל5 שנים.
התוצאה הייתה שזה מקביל ללשלם 850,000 בהתחלה ו650,000 בסוף.
א"כ נוסף על המדד ישנן כאן ריביות חיוביות שמופסדות בסך כמעט 200,000 לפי ריבית של 4.5%.
אך יש לשים לב, כל הפער הצפציפי הזה הוא פשוט מפני שהדירה באחיסמך *בנויה*
בסוף, כשמודדים פרויקט, ולא מה עדיף לרוכש מסוים, נכון להשוות לנתונים דומים, למשל אבני החושן שגם לא בנוי וגם באיזור גואריש
הנושאים החמים
Reactions: chaim המלך, טובבבבבבב, צפונבון ועוד 4 משתמשים7 //