התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[למדן בחסידות]

אני מדגיש: איני מייבין בקבוצות רכישה כלל. לא יעזור לי לקבל מידע מקצועי ככל שיהיה.
הדרך היחידה בשבילי לדעת אם לסמוך עליה היא באמצעות המלצת ; איש מקצוע , עסקן הבקי בתחום , וכו ' שאינם מטעם הפרויקט.

לפיכך אסייג מראש ואומר כי כל מה שאני כותב כאן הוא לפי הצהרות המנהלים כפי שהוצגו בפניי, אם מישהו (משני הצדדים) רוצה לשכור את שירותיי המשפטיים ולקבל חוות דעת מחייבת - בבקשה אבל שישלם פלוס מעמ (-:

לפי הידוע לי מדובר בשני צדיקים שחתמו על הסכם אופציה בדיוק במחיר שאתה קונה אותו, לא בדקתי את זה ולא ראיתי מסמכים אך אם הדבר הזה נכון אתה מוציא שם רע וצריך לבקש סליחה מהם.

זה לא שאני לוקח אחריות על המחירים אבל ברור שזול יותר לבנות שם מאשר במרכז

יש לפחות 'גברא' אחד מוכר שאפשר לסמוך עליו (חוץ מאלו שמנהלים את הפרויקט ועו"ד הפרויקט) שכן בדק את האירוע וממליץ על כך?
(לפחות כמו בסורוצקין והר יונה)

 

[חיים עמנואל]

הערשל קופר איש נדלן מוכר בחסידות באיאן
הרב ברוורמן מכיר את מנהלי הפרוייקט והמליץ

 

[חיים עמנואל]

אופיר שלוש מנכל חברת הרי זהב

 

[למדן בחסידות]

הערשל קופר איש נדלן מוכר בחסידות באיאן
הרב ברוורמן מכיר את מנהלי הפרוייקט והמליץ

תודה! סוף סוף משהו לעניין.

 

[הנדלניסט]

לא נכון. 210,000 ש"ח כולל מע"מ ופיתוח. מצורף הטבלה מתוך חוברת המכרז בהר יונה מפורש שזה כולל מע"מ.

איפה רשום כולל מע"מ?

לא יודע מה זה פיתוח פנים מגרש. אחרי שמשרד השיכון מיישרים את המגרש, המחיר לרצף אותו באבנים משתלבות וגינון הוא אותו מחיר בכל מקום.

אתה פשוט לא מכיר אם אתה מקבל מגרש שיש בו הפרשי גובה של 30 מ"ר אתה צריך לבנות כמה וכמה קירות תמך.
בפרויקטים הקודמים בהר יונה חברות נתיב, אפי קפיטל, ועמירון שילמו כ120,000 ש"ח ליחי"ד לפיתוח פנים מגרש. כאן על פניו זה יגיע לסכומים של 150,000-250,000 ש"ח ליחי"ד

לעומת עמנואל שגם היא הררית (אולי קצת פחות מהר יונה אבל יש פערי גובה במגרש וייתכן שהקרקע סלעית, ויש קראוונים שצריך לפנות) 226,000 על הקרקע+מע"מ+ליישר את השטח מגיע כנראה לסביבות 400,000 ש"ח ליח"ד.

פערי גובה בעמנואל מסתכמים ב2 מ"ר בלבד עלות פיתוח פנים מגרש במגרשים דומים בעמנואל הסתכמו בכ30,000 ש"ח ליחי"ד
קרוונים לפנות זה על חשבון המוכר להביא קרקע נקיה

לגבי ליווי בנקאי בהר יונה הם יעשו מה שעושים בעכו שגם שם אין ליזם רווח של 15%. לעומת עמנואל שבכל מקרה יצטרכו לשלם עלויות גבוהות של מימון בקבוצת רכישה.
צפה בקובץ המצורף 2174434

 

[הנדלניסט]

נציגי הפרויקט עצמם אומרים שיעלה לפחות 1,020,000 ₪ עקב הריביות.

לא מסכים
אלא אומדן לחומרא היא 1,020,000 ש"ח כשמשלמים רק 220,000 ש"ח ליחי"ד וכל השאר בסוף

 

[חיים עמנואל]

סליחה שכחתי
הרב פריינד הרב של באיאן בעמנואל שהוא כבן בית אצל הרה"ח ר' אברהם סלונים ממליץ וכמובן גם ר' אברהם עצמו המליץ ונוכח באסיפות ומצדיע לפרוייקט זה

 

[חיים עמנואל]

אגב הוא נותן הלוואות של 60,000 ש"ח להון עצמי למי שרוכש בפרוייקט

 

[משתכנז]

נכון שאני תמים אבל אני גאה בזה..

אשרי יולדתך!

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני מדגיש: איני מייבין בקבוצות רכישה כלל. לא יעזור לי לקבל מידע מקצועי ככל שיהיה.
הדרך היחידה בשבילי לדעת אם לסמוך עליה היא באמצעות המלצת ; איש מקצוע , עסקן הבקי בתחום , וכו ' שאינם מטעם הפרויקט.



יש לפחות 'גברא' אחד מוכר שאפשר לסמוך עליו (חוץ מאלו שמנהלים את הפרויקט ועו"ד הפרויקט) שכן בדק את האירוע וממליץ על כך?
(לפחות כמו בסורוצקין והר יונה)

כתבתי כאן הכי מפורש: אם תשלם פלוס מעמ אבדוק עבורך כל מסמך שתרצה, מפרוייקט בעמנואל ועד חוזה באיסלנד.

 

[יעקב הרמתי]

כתבתי כאן הכי מפורש: אם תשלם פלוס מעמ אבדוק עבורך כל מסמך שתרצה, מפרוייקט בעמנואל ועד חוזה באיסלנד.

אתה ממליץ על רכישת קבוצת דירות בטהרן?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אתה ממליץ על רכישת קבוצת דירות בטהרן?

אם תהיה הצעה טובה במיוחד עם בטוחנות טובים במיוחד - אפשר לדבר על זה, כבר נסעתי כמה פעמים לחול לבדוק נדלן

 

[חיים לשם]

אם בהר יונה יש יזם שרכש קרקע ב250,000 ש"ח ליחי"ד ומשלם פיתוח לפחות עוד 150,000 ש"ח והוא מתחייב מחיר יזמי 1,050,000 ש"ח אז תסביר למה שבעמנואל לא יהיה מחיר הזה?
הקרקע פלוס פיתוח היא פחותה
העלות בניה פחותה
אין רווח יזמי

בתקווה שהכול זורם חלק ומתנהל הייטב

התשלום לחברת ניהול
והמימון החוץ בנקאי
ועוד הרבה כספים שנצרכים בקבוצת רכישה

הם קרוב מאוד לעלות של הרווח היזמי

סה"כ ההבדל הוא של אחוזים בודדים

 

[הנדלניסט]

בתקווה שהכול זורם חלק ומתנהל הייטב

גם בהתחייבות יזמים למחיר סופי צריך סייעתא דשמיא מיוחדת- לפני שנתיים 2 קהילות מכובדות פרסמו על דירות בקרית גת ב14,000 ש"ח למ"ר וסגרו עם 2 חברות רציניות וכשזה הגיע למעשה החברות העלו מחיר ל17,000 ש"ח למ"ר

התשלום לחברת ניהול

יזם לוקח בחשבון ניהול 5% לפחות ופיקוח כ2% כאן החברת ניהול לוקחת את זה במחיר סופי ולא באחוזים אבל אותם מספרים פחות או יותר.

והמימון החוץ בנקאי

כשיזם מוכר לך דירה הוא לרוב לוקח מימון על כ75% מהקרקע והלקוח הסופי משלם את הריביות האלה. כאן ההלוואה היא על 10% ממחיר הקרקע
הפער בין ליווי בנקאי לחוץ בנקאי מסתכם בפחות מ2%

ועוד הרבה כספים שנצרכים בקבוצת רכישה

איזה עוד כספים צריך בקבוצה המנוהלת?
יש גם מקום להרוויח בקבוצה במסגרת בצ"מ 5% וחסכונות שהרווח הולך ללקוח ולא ליזם

הם קרוב מאוד לעלות של הרווח היזמי

סה"כ ההבדל הוא של אחוזים בודדים

הפער הוא לרוב 15-25%

 

[אוריאל שורצברט]

גם בהתחייבות יזמים למחיר סופי צריך סייעתא דשמיא מיוחדת- לפני שנתיים 2 קהילות מכובדות פרסמו על דירות בקרית גת ב14,000 ש"ח למ"ר וסגרו עם 2 חברות רציניות וכשזה הגיע למעשה החברות העלו מחיר ל17,000 ש"ח למ"ר

יזם לוקח בחשבון ניהול 5% לפחות ופיקוח כ2% כאן החברת ניהול לוקחת את זה במחיר סופי ולא באחוזים אבל אותם מספרים פחות או יותר.

כשיזם מוכר לך דירה הוא לרוב לוקח מימון על כ75% מהקרקע והלקוח הסופי משלם את הריביות האלה. כאן ההלוואה היא על 10% ממחיר הקרקע
הפער בין ליווי בנקאי לחוץ בנקאי מסתכם בפחות מ2%

איזה עוד כספים צריך בקבוצה המנוהלת?
יש גם מקום להרוויח בקבוצה במסגרת בצ"מ 5% וחסכונות שהרווח הולך ללקוח ולא ליזם

הפער הוא לרוב 15-25%

למה צריך להתפלסף, נתונים בשטח, לפי האמדן של החברת ניהול עלות 3 חדרים תהיה ב 950, כשמחיר השוק היום גבוה (אם אני לא טועה) לפחות ב 250א'.
אף אחד לא טען כאן טענות על החברת ניהול שאין לה ניסיון ושלא יעמדו באמדן. היו הרבה טענות אחרות, אבל לא על החברת ניהול. אז אם סומכים על החברת ניהול יש כאן חיסכון משמעותי ממחיר השוק למרות העלות של החברת ניהול והעלויות של קבוצת רכישה.

 

[חיים לשם]

למה צריך להתפלסף, נתונים בשטח, לפי האמדן של החברת ניהול עלות 3 חדרים תהיה ב 950, כשמחיר השוק היום גבוה (אם אני לא טועה) לפחות ב 250א'.
אף אחד לא טען כאן טענות על החברת ניהול שאין לה ניסיון ושלא יעמדו באמדן. היו הרבה טענות אחרות, אבל לא על החברת ניהול. אז אם סומכים על החברת ניהול יש כאן חיסכון משמעותי ממחיר השוק למרות העלות של החברת ניהול והעלויות של קבוצת רכישה.

זה בדיוק אחת הטענות
חברת הניהול בהרבה מקומות דיברו על מחיר x
ובסוף זה הסתיים במחיר הרבה יותר גבוה

 

[למדן בחסידות]

זה בדיוק אחת הטענות
חברת הניהול בהרבה מקומות דיברו על מחיר x
ובסוף זה הסתיים במחיר הרבה יותר גבוה

דוקא על יוני ישראלי אין את הטענה הנ"ל

 

[משרדי3]

צניעות זו מידה יפה
גם אמת זו ערך

לא מובן

 

[הטעם המושלם]

אין לי כוח לעבור על 43 עמודים.
כמה שאלות שיש לי:
1- איפה יש להם פרויקטים קודמים?
2- כמה זמן לקחה שם הבניה?
3- למה המחיר כ"כ נמוך? (950 ל3 חדרים, 1.1 מיליון ל4 חדרים)
4- מי הממליצים על הפרויקט שהם לא בעלי אינטרסים?

 

[למעשייה]

3- למה המחיר כ"כ נמוך? (950 ל3 חדרים, 1.1 מיליון ל4 חדרים)

זה לא מחיר סופי, וכמו כל קבוצת רכישה, מסתבר שגם כאן העלויות יהיו 10-20 אחוז יותר מהרשום.