התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[למדן בחסידות]

סליחה על השאלה,
אבל למה זה נקרא ריבית דריבית,
למיטב ידיעתי ריבית דריבית זה תשלום על תשלום או רווח על רווח,
במקרה הזה גם אם יתעכב עוד שנים אתה תשלם 8% רק על ההלוואה ולא על ה8% של השנים הקודמות
תקן אותי אם אני טועה.

כי מדובר בהלוואת בלון.

 

[איש אגדי]

ולכן ?
אם נניח בשנה הראשונה החברת מימון הוציאה 200,000 שקל על הסכום הזה אני ישלם פריים +2.3,
בשנה הבאה החברה תוציא עוד 200,000 שקל, נכון שתצטרך לשלם עכשיו פריים +2.3 על 400,000 שקל,
אבל לא תשלם על הפריים 2.3 שיש לך לשלם על השנה הראשונה, רק על הקרן שהחברה הוציאה שזה 400,000 שקל.

 

[למדן בחסידות]

ולכן ?
אם נניח בשנה הראשונה החברת מימון הוציאה 200,000 שקל על הסכום הזה אני ישלם פריים +2.3,
בשנה הבאה החברה תוציא עוד 200,000 שקל, נכון שתצטרך לשלם עכשיו פריים +2.3 על 400,000 שקל,
אבל לא תשלם על הפריים 2.3 שיש לך לשלם על השנה הראשונה, רק על הקרן שהחברה הוציאה שזה 400,000 שקל.

אבל לא שילמת ריביות בינתים.
הריביות הצטרפו כחלק מהקרן.

 

[חד דמן חבריא]

א.

 

[חיים עמנואל]

הרי זהב בעמנואל

 

[ניק 147254]

הרי זהב בעמנואל

זה אומר שמי שקונה בקבוצת רכישה חיסכון של 450,000 אל"ש בכיס בטוח יש לו....

 

[למדן בחסידות]

זה אומר שמי שקונה בקבוצת רכישה חיסכון של 450,000 אל"ש בכיס בטוח יש לו....

לא בטוח , כי גם המחיר בקבוצת רכישה אינו סופי.
ויש גם את הריביות 8% כל שנה לפי קצב הבניה (ואם יקח יותר זמן?!).

 

[הנדלניסט]

לא בטוח , כי גם המחיר בקבוצת רכישה אינו סופי.
ויש גם את הריביות 8% כל שנה לפי קצב הבניה (ואם יקח יותר זמן?!).

אבל אם אותו מחיר בקבוצת רכישה הוא 950,000 ש"ח ובקבלן זה 1,400,000 ש"ח אז יש כאן הבדל של 50%

 

[חיים לשם]

אבל אם אותו מחיר בקבוצת רכישה הוא 950,000 ש"ח ובקבלן זה 1,400,000 ש"ח אז יש כאן הבדל של 50%

לא נראה שיש אפשרות ריאלית לבנות דירה שלש חדרים בגודל סטנדרטי ב 950 אל"ש
כשהעלות של הקרקע כולל מע"מ היא כ 300 אל"ש

יותר מסתבר שיעלה בסביבות 1,150 -1,050 . בתקווה שלא יהיו הפתעות משמעותית

 

[הנדלניסט]

לא נראה שיש אפשרות ריאלית לבנות דירה שלש חדרים בגודל סטנדרטי ב 950 אל"ש
כשהעלות של הקרקע כולל מע"מ היא כ 300 אל"ש

יותר מסתבר שיעלה בסביבות 1,150 -1,050 . בתקווה שלא יהיו הפתעות משמעותית

אם בהר יונה יש יזם שרכש קרקע ב250,000 ש"ח ליחי"ד ומשלם פיתוח לפחות עוד 150,000 ש"ח והוא מתחייב מחיר יזמי 1,050,000 ש"ח אז תסביר למה שבעמנואל לא יהיה מחיר הזה?
הקרקע פלוס פיתוח היא פחותה
העלות בניה פחותה
אין רווח יזמי

 

[די]

אם בהר יונה יש יזם שרכש קרקע ב250,000 ש"ח ליחי"ד ומשלם פיתוח לפחות עוד 150,000 ש"ח והוא מתחייב מחיר יזמי 1,050,000 ש"ח אז תסביר למה שבעמנואל לא יהיה מחיר הזה?
הקרקע פלוס פיתוח היא פחותה
העלות בניה פחותה
אין רווח יזמי

בהר יונה הוא משלם 210,000 ש"ח ליח"ד כולל פיתוח (ליתר דיוק 200,000 ש"ח פיתוח לכל יח"ד, ועוד 10,000 ש"ח על הקרקע...)
נראה לי גם בהר יונה אין רווח יזמי.
כמה משלמים על הקרקע בעמנואל לפני פיתוח? עוד כמה ישלמו על פיתוח?
וזה לפני גינון, ריצוף חניה וכו' שיהיו בשניהם.

 

[הנדלניסט]

בהר יונה הוא משלם 210,000 ש"ח ליח"ד כולל פיתוח (ליתר דיוק 200,000 ש"ח פיתוח לכל יח"ד, ועוד 10,000 ש"ח על הקרקע...)

הוא משלם 210,000 ש"ח לפני מע"מ ולפני פיתוח פנים מגרש שהאמודנים שם הם 150,000-250,000 ש"ח ליחי"ד

נראה לי גם בהר יונה אין רווח יזמי.

אם אין רווח יזמי של לפחות 15% לא יקבלו ליווי בנקאי

כמה משלמים על הקרקע בעמנואל לפני פיתוח?

226,000 ש"ח לפני מע"מ ופיתוח פנים מגרש

עוד כמה ישלמו על פיתוח?

היטלי מועצה ופיתוח פנים מגרש לא עוברים את ה100,000 ש"ח ליחי"ד

 

[די]

הוא משלם 210,000 ש"ח לפני מע"מ ולפני פיתוח פנים מגרש שהאמודנים שם הם 150,000-250,000 ש"ח ליחי"ד

לא נכון. 210,000 ש"ח כולל מע"מ ופיתוח. מצורף הטבלה מתוך חוברת המכרז בהר יונה מפורש שזה כולל מע"מ.
לא יודע מה זה פיתוח פנים מגרש. אחרי שמשרד השיכון מיישרים את המגרש, המחיר לרצף אותו באבנים משתלבות וגינון הוא אותו מחיר בכל מקום.
לעומת עמנואל שגם היא הררית (אולי קצת פחות מהר יונה אבל יש פערי גובה במגרש וייתכן שהקרקע סלעית, ויש קראוונים שצריך לפנות) 226,000 על הקרקע+מע"מ+ליישר את השטח מגיע כנראה לסביבות 400,000 ש"ח ליח"ד.
לגבי ליווי בנקאי בהר יונה הם יעשו מה שעושים בעכו שגם שם אין ליזם רווח של 15%. לעומת עמנואל שבכל מקרה יצטרכו לשלם עלויות גבוהות של מימון בקבוצת רכישה.

 

[למדן בחסידות]

אבל אם אותו מחיר בקבוצת רכישה הוא 950,000 ש"ח ובקבלן זה 1,400,000 ש"ח אז יש כאן הבדל של 50%

נקודה למחשבה בלבד: אף אחד לא התחייב למחיר של 950,000 ₪ , מדובר רק באומדן מחיר , כשמחירי הדירות עולים סבירות לא מבוטלת שנותני השירות למיניהם : קבלנים ; ספקים ; פועלים וכו' גם יצטרפו לחגיגה וידרשו מחיר גבוה
בסופו של דבר הם לא פרייארים ולא יתנו ליזם לאכול את כל העוגה
אז אל לנו לשמח עם עליית מחירים בטרם עת.
נקודה נוספת: עליית מחירים מסכנת את קיומו של שלב ב' ושלב ג' של הפרויקט (בעלי הקרקעות לא יסכימו למכור את הקרקע במחיר כ"כ נמוך) ועוצרת את פיתוח המקום לצמיתות ,
אנחנו חוזרים שוב אל אותו אסון שקרה לפני 4 שנים בעמנואל איך שעליית מחירי הדירות עצר את פיתוח העיר ,
ובפרט כעת כשהציבור נוהר גם להר יונה עליית מחירים ודאי לא תמשוך את הציבור לעמנואל.

יותר מסתבר שיעלה בסביבות 1,150 -1,050 . בתקווה שלא יהיו הפתעות משמעותית

נציגי הפרויקט עצמם אומרים שיעלה לפחות 1,020,000 ₪ עקב הריביות.
יש אפשרות לשלם הכל עכשיו אבל מי שיש לו כזה אפשרות קונה כבר עכשיו דירה מוכנה.

 

[9696]

לא נכון. 210,000 ש"ח כולל מע"מ ופיתוח. מצורף הטבלה מתוך חוברת המכרז בהר יונה מפורש שזה כולל מע"מ.
לא יודע מה זה פיתוח פנים מגרש. אחרי שמשרד השיכון מיישרים את המגרש, המחיר לרצף אותו באבנים משתלבות וגינון הוא אותו מחיר בכל מקום.
לעומת עמנואל שגם היא הררית (אולי קצת פחות מהר יונה אבל יש פערי גובה במגרש וייתכן שהקרקע סלעית, ויש קראוונים שצריך לפנות) 226,000 על הקרקע+מע"מ+ליישר את השטח מגיע כנראה לסביבות 400,000 ש"ח ליח"ד.
לגבי ליווי בנקאי בהר יונה הם יעשו מה שעושים בעכו שגם שם אין ליזם רווח של 15%. לעומת עמנואל שבכל מקרה יצטרכו לשלם עלויות גבוהות של מימון בקבוצת רכישה.

על פיתוח תמיד אין מע"מ (זה נחשב למע"מ פנימי כי זה תשלום למדינה) הוא התכוון למחיר הקרקע שם יש מע"מ.
פיתוח בדרך כלל הכוונה לסביבה של הפרויקט, כביש, שבילים, תאורה רמזורים וכדו' לא נראה לי שהכוונה ליישר את הקרקע ולכן אם הקרקע הררית הפיתוח יעלה הרבה יותר.

 

[אוריאל שורצברט]

לא נכון. 210,000 ש"ח כולל מע"מ ופיתוח. מצורף הטבלה מתוך חוברת המכרז בהר יונה מפורש שזה כולל מע"מ.
לא יודע מה זה פיתוח פנים מגרש. אחרי שמשרד השיכון מיישרים את המגרש, המחיר לרצף אותו באבנים משתלבות וגינון הוא אותו מחיר בכל מקום.
לעומת עמנואל שגם היא הררית (אולי קצת פחות מהר יונה אבל יש פערי גובה במגרש וייתכן שהקרקע סלעית, ויש קראוונים שצריך לפנות) 226,000 על הקרקע+מע"מ+ליישר את השטח מגיע כנראה לסביבות 400,000 ש"ח ליח"ד.
לגבי ליווי בנקאי בהר יונה הם יעשו מה שעושים בעכו שגם שם אין ליזם רווח של 15%. לעומת עמנואל שבכל מקרה יצטרכו לשלם עלויות גבוהות של מימון בקבוצת רכישה.
צפה בקובץ המצורף 2174434

בהר יונה יש ליזם רווח בנקאי, החברה שזכתה עושה את זה בשביל להרוויח, הם לוקחים את המינימום כי אין להם הוצאות שיווק, ויש להם וודאות במכירות.
אפשר לראות שסכום המעמ הוא זניח, ורוב הסכום הוא ללא מעמ, כשהקבלן ימכור בסוף ללקוח קצה יוסיף על המחיר הזה מעמ.
בהר יונה, על היזם לבנות מעל 4000 מר מוסדות ציבור על חשבונו.
בהר יונה מסירת המגרש עוד שנתיים, כלומר שנתיים מימון על סכום של בערך 115 מיליון

 

[ניק 147254]

לא בטוח , כי גם המחיר בקבוצת רכישה אינו סופי.
ויש גם את הריביות 8% כל שנה לפי קצב הבניה (ואם יקח יותר זמן?!).

בעזרת ה' זה לא יקח יותר זמן, השקיעו בזה הרבה מאוד... ימים יגידו....

 

[ניק 147254]

לא נראה שיש אפשרות ריאלית לבנות דירה שלש חדרים בגודל סטנדרטי ב 950 אל"ש
כשהעלות של הקרקע כולל מע"מ היא כ 300 אל"ש

יותר מסתבר שיעלה בסביבות 1,150 -1,050 . בתקווה שלא יהיו הפתעות משמעותית

למה שוועדת הדיור תמציא סתם, הרי הם רוצים לעזור??
נכון שאני תמים אבל אני גאה בזה..

 

[ניק 147254]

מתוך העלון של וועדת הדיור של הקבוצת רכישה.

"חברת בניה. בעמנואל ישנם שטחים שהם אינם שטחי מסחר, אלא שטחים פרטיים הנמצאים במרכז הישוב, ומוכנים וזמינים לבנייה מידית ללא הוצאות פיתוח. הבעלים שלהם המתינו שנים רבות למכירת הקרקע, והציבו עליה רף מחיר גבוה. אולם כעת הזדמנה לנו הזדמנות מיוחדת ולאחר משא ומתן ארוך מייגע וממושך הגענו לרף מחיר ריאלי. 226,000 ₪ ליחידת דיור. מכאן ואילך נותר רק למצוא את החברה שתבנה את הפרויקט במקצועיות ובאמינות. בשלב זה באנו בדברים עם חברת מכלול הנדסה בבעלותו של מר יוני ישראלי, חברה שהביא פתרון מושלם לקבוצות ניהול והיא לוקחת על עצמה את הפרויקט כולו בדיוק כמו קבלן, בהבדל אחד: קבלן נשאר עם רווח מכל דירה כיוזם הפרויקט, המגיע למאות אלפי ₪ כאן הרווח הזה נשאר בכיס שלכם. כי אנחנו היזמים."

"מימון מושלם. באנו בדברים עם חברת המימון 'רובי קפיטל' שתתן מימון לפרויקט – מרכישת הקרקע ועד סיום הבניה. בנוסף לכך שהיא בודקת כל רוכש לפני כניסתו לקבוצה מבחינת יכולותיו הפיננסיות. בקבוצות רבות נעצר הפרויקט בעקבות בעיה זו שכמה מהרוכשים לא העבירו תשלומים. כאן זה לא יקרה בעז"ה, משום שיש לנו מימון. כמו כן רצינו להקל עליכם שלא תצרכו לשלם משכנתא ושכירות גם יחד. לאחר תשלום ההון העצמי באפשרותכם להמתין עם תשלומי המשכנתא עד זמן מה טרום מסירת המפתח."

"ליווי מקצוע. כמובן, את המערך כולו בנה משרד עו"ד מר שלמה גן -צבי, העובד יחד עם ידידנו עוה"ד מר יאיר שוורץ, אשר הינם מהמקצועיים ביותר בארץ בתחום זה שלהבניה והכל בפיקוחם של רואי חשבון ויועצי מס מהשורה הראשונה. וכאן המקום לתת תודה להרב אליעזר בילר מ'אלבה נדל"ן' על בניה מקצועית של הפרויקט. עורכי הדין ערכו את החוזה מול בעלי הקרקעות, וגם יעצו לנו לא להתחיל בשינוי תב"ע עד סיום הבניה כדי לא לעכב הליכים."

 

[למדן בחסידות]

בעזרת ה' זה לא יקח יותר זמן, השקיעו בזה הרבה מאוד... ימים יגידו....

מאיפה אתה יודע?