חוו"ד משכנתא - אשמח לכך מידע בדחיפות

[למה זה תשאל לשמי]

תודה לכל העונים כאן!
ובמיוחד ל @מוניטין , @יעקב היהודי ו @want
בעצתכם פניתי לבנק לאומי ואכן קיבלתי הצעה טובה משמעותית - 4.25 בקלצ ל 120 ח' ו 4.52 במלצ ל 150 ח'
רציתי רק לשאול אם יש עוד מה להתמקח איתם או שזה סופי (זה מה שהציעו בשיחת זום הראשונה עם בנקאי)
וכן לגבי זכאות האם מומלץ לשלב ולהחשף למדד או לא.

ופעם אחרונה לגבי התמהיל - האם הוא טוב או שיש מה לשפר?
תודה רבה רבה!!
צפה בקובץ המצורף 2171182

לגבי התמהיל מצטרף לכל מה שקודמיי כתבו, (זכאות, פריים, מק"מ)
הריבית נראית מצוינת (אין לי כמעט תיקים עם תקופות קצרות כדי לומר האם אפשר פחות... אבל זה נראה פנטסטי גם ממה שאני רואה בתוכנה מיועצים אחרים)
ושאפו לך שעזבת את היועץ שפשוט לא עבד עבורך, בושה !

 

[מוניטין]

ראיתי מה שענו לך, ותרשי לי להוסיף, והפעם באמת ממקום מקצועי - ובלי להפליל קודמיי..

על 100K בתקופה ובריבית הזאת - זה יוצא על פי הסמארט שכמובן רק "חוזה" פער של 1000 ש"ח לטובת הכל קל"צ. אם הוא יקצר תקופה ויחסוך כ10 חודשים החיסכון יתהפך אבל זה יהיה שוב באותו סכום.
אבל כאן הוא מושך בפעימות והקלצ יתעדכן לו והוא ירויח הרבה פעימות שהקל"צ ירד משמעותית

 

[פרוגיוזר]

לגבי התמהיל מצטרף לכל מה שקודמיי כתבו, (זכאות, פריים, מק"מ)
הריבית נראית מצוינת (אין לי כמעט תיקים עם תקופות קצרות כדי לומר האם אפשר פחות... אבל זה נראה פנטסטי גם ממה שאני רואה בתוכנה מיועצים אחרים)
ושאפו לך שעזבת את היועץ שפשוט לא עבד עבורך, בושה !

תודה על המענה
אשמח ממש להסבר למה זכאות (2.5 +מדד 2.5) ופריים (4.7) עדיפים מהקלצ שקיבלתי - 4.25
שניהם גבוהים ממנו גם בהנחה ותהיה ירידת ריבית לא???
מוסיפה שלקחנו את ההחזר המקסימלי עבורינו ככה שאני לא רוצה להיות חשופה מדי לעליות
מצד שני כמובן לא רוצה שזה יהיה על חשבון הריבית הכללית
תודה מראש!!

על 100K בתקופה ובריבית הזאת - זה יוצא על פי הסמארט שכמובן רק "חוזה" פער של 1000 ש"ח לטובת הכל קל"צ. אם הוא יקצר תקופה ויחסוך כ10 חודשים החיסכון יתהפך אבל זה יהיה שוב באותו סכום.
אבל כאן הוא מושך בפעימות והקלצ יתעדכן לו והוא ירויח הרבה פעימות שהקל"צ ירד משמעותית צפה בקובץ המצורף 2172188

לא הבנתי..

 

[הון ובית]

אשמח ממש להסבר למה זכאות (2.5 +מדד 2.5) ופריים (4.7) עדיפים מהקלצ שקיבלתי - 4.25

1. יצאת בהנחה שהזכאות 2.5% - טעות!! הזכאות ל10 שנים היא 2.34%
2. יצאת בהנחה שהמדד יהיה 2.5% - גם זה לא בטוח, כיום הצפי יותר לכיוון 2% שזה מרכז היעד.
3. יצאת בהנחה שהפריים יצא 4.7% מה שאומר פריים מינוס 0.8% - בתקופה קצרה כזו ייתכן שאפשר להשיג גם מרווח יותר זול. אבל!! אם הפריים במהלך 2026 ירד בעוד 0.5% [התרחיש ההגיוני], אז פתאום הפריים כבר יהיה יותר זול ממה שיש לך.. ואם בשנה הבאה ירד עוד - תתחילי לאכול את הלב..
4. עמלות היוון - בתמהיל שלך מלאומי, אם הריבית הממוצעת תרד ב3 שנים הקרובות ב1% בלבד [ סביר שיהיה גם יותר], העמלות היוון שלך יכולות להגיע גם ל8,000 ש"ח קל.. ואם תרד יותר - גם יותר.
לעומת זאת בתמהיל שדיברתי - יהיה אולי כמה מאות ש"ח.
5. ולקינוח - בתמהיל שדיברתי עליו כרב תוך 3 שנים ייתכן חיסכון של כ8,000 ש"ח בעלויות ריבית והצמדה, על פני מה שיש לך כיום בלאומי. מה שאומר..
בהצלחה!

 

[למה זה תשאל לשמי]

1. יצאת בהנחה שהזכאות 2.5% - טעות!! הזכאות ל10 שנים היא 2.34%
2. יצאת בהנחה שהמדד יהיה 2.5% - גם זה לא בטוח, כיום הצפי יותר לכיוון 2% שזה מרכז היעד.
3. יצאת בהנחה שהפריים יצא 4.7% מה שאומר פריים מינוס 0.8% - בתקופה קצרה כזו ייתכן שאפשר להשיג גם מרווח יותר זול. אבל!! אם הפריים במהלך 2026 ירד בעוד 0.5% [התרחיש ההגיוני], אז פתאום הפריים כבר יהיה יותר זול ממה שיש לך.. ואם בשנה הבאה ירד עוד - תתחילי לאכול את הלב..
4. עמלות היוון - בתמהיל שלך מלאומי, אם הריבית הממוצעת תרד ב3 שנים הקרובות ב1% בלבד [ סביר שיהיה גם יותר], העמלות היוון שלך יכולות להגיע גם ל8,000 ש"ח קל.. ואם תרד יותר - גם יותר.
לעומת זאת בתמהיל שדיברתי - יהיה אולי כמה מאות ש"ח.
5. ולקינוח - בתמהיל שדיברתי עליו כרב תוך 3 שנים ייתכן חיסכון של כ8,000 ש"ח בעלויות ריבית והצמדה, על פני מה שיש לך כיום בלאומי. מה שאומר..
בהצלחה!

כל מילה,
מוסיף שבדר"כ -100% קל"צ יתומחר יקר יותר ממה שקיבל רק על הסכום שביקש
(ראיתי שבוע אחרון משהו הפוך אז מסייג לבדר"כ...)

 

[הון ובית]

כל מילה,
מוסיף שבדר"כ -100% קל"צ יתומחר יקר יותר ממה שקיבל רק על הסכום שביקש
(ראיתי שבוע אחרון משהו הפוך אז מסייג לבדר"כ...)

אגב,
יש כאן עוד נתון שלא בהכרח נלקח בחשבון -
אבל בלאומי, כאשר יש בתמהיל זכאות, משפרים עוד..
מה שאומר שזה רק ההתחלה הטובה.

 

[מוניטין]

לא הבנתי..

לקחתי סכום של 100K ובדקתי מה יהיה ההבדל בין ק"צ וביו קל"צ בריביות הנוכחיות שקיבלת. התוצאה היתה פער של 1000 ש"ח לטובת הקל"צ.
צורפה הסימולציה המראה החזר חודשי ב2 המסלולים
כשצמצמתי את החודשים במ"צ . התוצאה היתה פער של 1000 ש"ח לטובת הק"צ.

כמו שאמרתי ואמרו מעלי. בתקופה קצרה מסלולים צמודים יכולים להיות רוחיים יותר.

.כמו"כ צריך לקחת בחשבון שהקלצ שלך לא יהיה בכל המשיכות 4.25 אלא יכול לרדת
הריבית הכוללת החזויה ב2 המסלולים היא די זהה.
ולכן אני עדיין ממליצה במקרה שלך לא לקחת את כל הזכאות אלא סכום שיספיק לפעימה הראשונה ואולי גם השניה

 

[want]

סליחה שאני מגיב כאן ככה -
אבל את נשמעת כמו GPT, וזה לחלוטין לא מקצועי וגם מטעה!!

נכנסת לנתונים וזה ממש לר מספיק..
ממליץ לך בחום לקרוא על אפקט דאנינג קרוגר, או לבוא ללמוד את תחום המשכנתאות בצורה מקצועית יותר. בטוח שאחרי למידה מקצועית תצליחי מאד!

ספוילר

אגב, אתר משכנתא מן מיושן ולא רלוונטי בהרבה ממה שכתוב שם. בלי להכליל כמובן.

מדהים שאתה ממליץ על דברים שדורשים תיקון אצלך
יש הרבה פתגמים בנושא, אך לא אכנס לכך.

אחזור שוב על דעתי (האישית.. כן כן - האישית)
משכנתא זכאות צמודה למדד - הריבית הנמוכה והפטור מהיוון (לרכיב הספציפי בלבד) לא שווים את נזק ההצמדה.
הצמדה מנפחת גם את קרן, בהתאם לאינפלציה. גם כאשר האינפלציה ביעד המתוכנן לה - כחלוף שנים הסכום המוצמד גבוה משמעותית מסכום שאינו מוצמד, גם בגלל ההצמדה וגם בגלל האפקט של ריבית דריבית על הסכום המוצמד,
אך מעבר לכך: יש שנים רבות (רבות מדי ) שהאינפלציה תופחת מעבר למתוכנן.. ושוב: זו לא רק הריביות, זה כל הקרן.

תחום ייעוץ המשכנתאות כה פרוץ וחסר רגולציה שאין טעם להיכנס לפוזה המקצועית והמלומדת
ובסוגריים, כי א"א להכליל: יש אנשי מקצוע איכותיים, אני מניחה שהם לא מגיבים תגובות של "גנבו לי, אכלו לי"
כן. כן. מה לעשות בנאדם שיש לו יכולת למידה טובה (טוב, קצת להתנשא צריך. אבל מוכנסים לקטגוריה לא מעט אנשים, אז זה לא כזה נורא) + קצת סבלנות יכול להביא תוצאות טובות לא פחות.
אולי יש מקרים מורכבים של קושי בהשגת אישור עקרוני שאין מנוס מעזרה של בנ"א שמכיר ומעגל פינות / יכולות מיקוח

את הידע רב הערך שלי בתחום המשכנתאות אני מתעלת לצרכים שלי, וב"ה עושה בו שימוש רב ערך
(עיסוקי המקצועי לא כלל קורס קצר, תודה על הרצון הטוב)
אגב, תודה על ההשוואה לGPT, מעדיפה לג'מיני, אם אפשר..

נ.ב בעלי מבקש לשאול שאלה מקצועית גרידא:
האם לנסיונך הרב, קיימת משכנתא צמודה (זכאות או לא - לא משנה) ב-20 שנה האחרונות, שהייתה עדיפה על משכנתא לא צמודה? בהנחה שחיי משכנתא הינם מינימום 15-20 שנה. בבקשה תציג כולל נתונים.
ומבהיר: רכיב משכנתא זה נועד לזכאים שאין ביכולתם החזר גבוה, וזה יחודיותו. למרות שבמחשבה ארוכת טווח החיסרון שלו, כמפורט לעייל, עולה על היתרון של 'החזר חודשי נמוך - בתחילת חיי המשכנתא'

 

[עט הסופר]

שלום
לא מבינה בתחום אבל יועץ הציע לנו את התמהיל הבא ונראה לי יקר מדי:
מדובר במשכנתא של 760K על דירה ראשונה במחיר למשתכן, הכנסות גבוהות (מעל 20K) ויציבות, החזר 7K בחודש.
268K קל"צ ל 11 שנים בריבית 4.89
492K מל"צ כל שנתיים ל 12 שנה בריבית 4.67
מציינת שבשיחה אחת לבנק אחר הסכימו עקרונית להביא לנו ב 0.1% פחות בכל מסלול
האם הריביות האלו אכן גבוהות לשוק כרגע?
ומה לגבי התמהיל? מומלץ או שעדיף לשנות למשהו טוב יותר?
אשמח לכל מידע!
תודה מראש

זה פשוט גרוע, וטוב שהרגשתם שמשהו פה לא עובד.
הבעיה הכי גדולה היא המשתנה כל שנתיים- זה מסלול מסוכן שנותן לבנק נקודת יציאה להקפיץ לכם את הריבית בכל רגע, וזה ממש מיותר כשאתם לוקחים משכנתא לתקופה קצרה של 12 שנה.

הריביות שקיבלתם גבוהות מדי ללקוחות עם הכנסה של 20K.
אגב, בטווח שנים כזה אתם צריכים לשאוף לקל"צ באזור ה-4.4% ומטה.
ולכן העובדה שבנק אחר כבר הוריד לכם בלי מאמץ מראה שיש פה סיבה גדולה להורדה.
במקום להמר על משתנה כל שנתיים, עדיף לכם לשלב פריים וקל"צ ל-10 שנים כדי לסגור סיפור בראש שקט.
אל תחתמו על זה, תעשו שופינג בין עוד שני בנקים עם הנתונים החזקים שלכם ואז תראו בעצמכם איך שהמחיר צונח.

 

[למה זה תשאל לשמי]

מדהים שאתה ממליץ על דברים שדורשים תיקון אצלך
יש הרבה פתגמים בנושא, אך לא אכנס לכך.

אחזור שוב על דעתי (האישית.. כן כן - האישית)
משכנתא זכאות צמודה למדד - הריבית הנמוכה והפטור מהיוון (לרכיב הספציפי בלבד) לא שווים את נזק ההצמדה.
הצמדה מנפחת גם את קרן, בהתאם לאינפלציה. גם כאשר האינפלציה ביעד המתוכנן לה - כחלוף שנים הסכום המוצמד גבוה משמעותית מסכום שאינו מוצמד, גם בגלל ההצמדה וגם בגלל האפקט של ריבית דריבית על הסכום המוצמד,
אך מעבר לכך: יש שנים רבות (רבות מדי ) שהאינפלציה תופחת מעבר למתוכנן.. ושוב: זו לא רק הריביות, זה כל הקרן.

תחום ייעוץ המשכנתאות כה פרוץ וחסר רגולציה שאין טעם להיכנס לפוזה המקצועית והמלומדת
ובסוגריים, כי א"א להכליל: יש אנשי מקצוע איכותיים, אני מניחה שהם לא מגיבים תגובות של "גנבו לי, אכלו לי"
כן. כן. מה לעשות בנאדם שיש לו יכולת למידה טובה (טוב, קצת להתנשא צריך. אבל מוכנסים לקטגוריה לא מעט אנשים, אז זה לא כזה נורא) + קצת סבלנות יכול להביא תוצאות טובות לא פחות.
אולי יש מקרים מורכבים של קושי בהשגת אישור עקרוני שאין מנוס מעזרה של בנ"א שמכיר ומעגל פינות / יכולות מיקוח

את הידע רב הערך שלי בתחום המשכנתאות אני מתעלת לצרכים שלי, וב"ה עושה בו שימוש רב ערך
(עיסוקי המקצועי לא כלל קורס קצר, תודה על הרצון הטוב)
אגב, תודה על ההשוואה לGPT, מעדיפה לג'מיני, אם אפשר..

נ.ב בעלי מבקש לשאול שאלה מקצועית גרידא:
האם לנסיונך הרב, קיימת משכנתא צמודה (זכאות או לא - לא משנה) ב-20 שנה האחרונות, שהייתה עדיפה על משכנתא לא צמודה? בהנחה שחיי משכנתא הינם מינימום 15-20 שנה. בבקשה תציג כולל נתונים.
ומבהיר: רכיב משכנתא זה נועד לזכאים שאין ביכולתם החזר גבוה, וזה יחודיותו. למרות שבמחשבה ארוכת טווח החיסרון שלו, כמפורט לעייל, עולה על היתרון של 'החזר חודשי נמוך - בתחילת חיי המשכנתא'

כשלוקחים היום זכאות הכוונה למחזר בהמשך עם ירידת הריבית לקל"צ נמוך, וכן מקצרים את התקופה ביחס לאם זה לא היה צמוד, זה עונה על רוב ככל הנ"ל

 

[מוניטין]

זה פשוט גרוע, וטוב שהרגשתם שמשהו פה לא עובד.
הבעיה הכי גדולה היא המשתנה כל שנתיים- זה מסלול מסוכן שנותן לבנק נקודת יציאה להקפיץ לכם את הריבית בכל רגע, וזה ממש מיותר כשאתם לוקחים משכנתא לתקופה קצרה של 12 שנה.

הריביות שקיבלתם גבוהות מדי ללקוחות עם הכנסה של 20K.
אגב, בטווח שנים כזה אתם צריכים לשאוף לקל"צ באזור ה-4.4% ומטה.
ולכן העובדה שבנק אחר כבר הוריד לכם בלי מאמץ מראה שיש פה סיבה גדולה להורדה.
במקום להמר על משתנה כל שנתיים, עדיף לכם לשלב פריים וקל"צ ל-10 שנים כדי לסגור סיפור בראש שקט.
אל תחתמו על זה, תעשו שופינג בין עוד שני בנקים עם הנתונים החזקים שלכם ואז תראו בעצמכם איך שהמחיר צונח.

כנראה שאין להם עם מי לעשות שופינג . בנק לאומי הוא היחיד שיתן כאלה ריביות.
הפריים יכול לעלות באותה מידה כמו העוגן.
הם יכולים לנסות לשלב זכאות ולהוריד עוד קצת את התוספת.
כמובן לראות איזה פריים הוא מקבל ואולי לשלב.
אבל חבל לערער לו את הביטחון בהצעה מצוינת

 

[מוניטין]

כשלוקחים היום זכאות הכוונה למחזר בהמשך עם ירידת הריבית לקל"צ נמוך, זה עונה על רוב הנ"ל

כמה זכאות אתה ממליץ לשלב בהנחה שיהיו ירידות במשיכות של הקלצים?

 

[עט הסופר]

כנראה שאין להם עם מי לעשות שופינג . בנק לאומי הוא היחיד שיתן כאלה ריביות.
הפריים יכול לעלות באותה מידה כמו העוגן.
הם יכולים לנסות לשלב זכאות ולהוריד עוד קצת את התוספת.
כמובן לראות איזה פריים הוא מקבל ואולי לשלב.
אבל חבל לערער לו את הביטחון בהצעה מצוינת

ריבית טובה במסלול גרוע היא ממש מלכודת דבש,
חבל לחסוך כמה שקלים היום, ולגלות בעוד שנתיים שהמשכנתא קפצה בגלל עוגן שהשתגע...

 

[מוניטין]

חבל לחסוך כמה שקלים היום, ולגלות בעוד שנתיים שהמשכנתא קפצה בגלל עוגן שהשתגע...

והפריים. מי מבטיח לך שהוא לא השתגע? היו דברים מעולם.

 

[למה זה תשאל לשמי]

כמה זכאות אתה ממליץ לשלב בהנחה שיהיו ירידות במשיכות של הקלצים?

עדיין מקסימום, (משיכות נוספות של זכאות גם יהיו נמוכות יותר)
ככל ונקבל קלצים נמוכים יותר משמעותית נעדכן את התמהילים

 

[עט הסופר]

והפריים. מי מבטיח לך שהוא לא השתגע? היו דברים מעולם.

אף אחד לא מבטיח,
והפריים באמת השתגע בשנתיים האחרונות.
אבל ההבדל הגדול הוא שבפריים אפשר למחזר או לפרוע בכל רגע בלי לשלם לבנק קנסות יציאה של עשרות אלפי שקלים.
במל"צ, אם הריבית בשוק תרד ותרצו למחזר, הבנק עלול לדרוש עמלת היוון מטורפת.
בפריים אתה נזיל תמיד.
השילוב הוא לא להמר על מסלול אחד, אלא לקחת קל"צ בשביל השקט ופריים בשביל הגמישות.
ללכת על משתנה כל שנתיים זה פשוט לתת לבנק את כל הקלפים ביד..

 

[מוניטין]

אף אחד לא מבטיח,
והפריים באמת השתגע בשנתיים האחרונות.
אבל ההבדל הגדול הוא שבפריים אפשר למחזר או לפרוע בכל רגע בלי לשלם לבנק קנסות יציאה של עשרות אלפי שקלים.
במל"צ, אם הריבית בשוק תרד ותרצו למחזר, הבנק עלול לדרוש עמלת היוון מטורפת.
בפריים אתה נזיל תמיד.
השילוב הוא לא להמר על מסלול אחד, אלא לקחת קל"צ בשביל השקט ופריים בשביל הגמישות.
ללכת על משתנה כל שנתיים זה פשוט לתת לבנק את כל הקלפים ביד..

למה שתהיה עמלת היוון מטורפת.
ברב הבנקים בנקודת השינוי מתעדכנת גם הריבית כחוזה חדש ואז עמלת ההיוון היא ביחס לחוזה החדש. ובאם הריבית תעלה בנקודת השינוי ויבוצע מיחזור בטווח המיידי לא תהיה עמלת היוון ובטח לא מטורפת.

 

[מוניטין]

ככל ונקבל קלצים נמוכים יותר משמעותית נעדכן את התמהילים

באיזה שלב אתה מדבר על עידכון תמהיל?
אחרי האישור זכויות?

 

[עט הסופר]

למה שתהיה עמלת היוון מטורפת.
ברב הבנקים בנקודת השינוי מתעדכנת גם הריבית כחוזה חדש ואז עמלת ההיוון היא ביחס לחוזה החדש. ובאם הריבית תעלה בנקודת השינוי ויבוצע מיחזור בטווח המיידי לא תהיה עמלת היוון ובטח לא מטורפת.

צודק, בנקודת השינוי באמת אין עמלת היוון וזה היתרון של המסלול.
הבעיה היא בין התחנות אם תרצה למחזר שנה אחרי התחנה והריבית בשוק תרד, שם יחכה לך הקנס.
החשש הוא לא מהעמלה ביום השינוי, אלא מהעובדה שהמסלול הזה נועל אותך או חושף אותך לזינוק בהחזר כל שנתיים. בפריים אתה הרבה יותר גמיש 365 ימים בשנה בלי לחכות לשום תחנה.
אם אתה בונה על זה שתמיד תהיה עם יד על הדופק ותמחזר בדיוק בנקודת השינוי, זה אפשרי, אבל רוב האנשים פשוט מפספסים את החלון הזה ומוצאים את עצמם עם ריבית שקפצה וקנסות בהמשך.

 

[למה זה תשאל לשמי]

באיזה שלב אתה מדבר על עידכון תמהיל?
אחרי האישור זכויות?

לא, על משכנתאות אחרות, אולי לא הבנתי נכון את השאלה הראשונה