דרוש מידע פרוייקט דיור ברמלה לבוגרי ישיבת עטרת שלמה

[חזן הדגול]

כמה תיאוריות שכל אחד מעלה על ליבו

 

[האס$]

שאלה: איך הוא לא הולך להסתבך עם החוקים לגבי עמותות? הרי ככל הידוע לי (ואני לא חדש בתחום) לעמותה אסור להעביר כסף לחברה או לאנשים פרטיים בלי שקיפות שעומדת במטרות העמותה. וחסר לו שיסתבך עם זה משהו או שמישהו יפתח בבדיקה או חקירה וכבר כל מי ששם את כספו על קרן הרש"ב יצטרך להמתין נצח עד שיסתיימו הבירורים. זה שהוא יודע לגייס סכומי כסף מכובדים לא יעזור לו להושיע את הפרוייקט כי הוא לא יוכל להעביר לשם כספי תרומות.

א) אף אחד לא תורם כסף המקסימום זה שגבירים מעמידים הלוואה ליזם במקום הערבויות ובמקום הלוואות קבלן שעולים הון עתק
ב) למיטב ידעתי לעטרת שלמה יש עמותה שכל מטרתה היא עזרה לבוגרי עטרת שלמה העמותה כבר כיום מגלגלת למעלה מ 10,000,000 ש"ח בשנה תרומות מחו"ל חלק ממטרות העמותה הם עזר נישואין לבוגרי עטר"ש כך שלא נראה לי יהיה בעיה מבחינת מטרות העמותה

תומכי תורה דקהילת חניכי ישיבת עטרת שלמה (ע"ר) | גיידסטאר - אתר התאגידים של ישראל | משרד המשפטים

בגיידסטאר תמצאו את המידע המקיף והאמין ביותר אודות העמותה. שם הארגון: תומכי תורה דקהילת חניכי ישיבת עטרת שלמה (ע"ר). מספר ארגון: 580473601. מטרות הארגון: לנהל פעילות תורה וחסד הכוללת תמיכות כספיות, חלוקת הלבשה, מוצרי מזון, הפעלת מפעלי מזון, גמ"ח וכל דבר הכלול בעזרה לנזקקים, עזר נישואין, צרכי...

www.guidestar.org.il

נא לחשוב לפני שכותבים

 

[חצרון]

ב) למיטב ידעתי לעטרת שלמה יש עמותה שכל מטרתה היא עזרה לבוגרי עטרת שלמה העמותה כבר כיום מגלגלת למעלה מ 10,000,000 ש"ח בשנה תרומות מחו"ל חלק ממטרות העמותה הם עזר נישואין לבוגרי עטר"ש רק תבינו באיזה סכומים הגרש"ב מחזיק את הבוגרים שלו מידי שנה

זה העמותה של המכירת חד פעמי והבשר, לא קשור לבוגרים (בחמישי הזה יש מכירה בב"ב לכלל הציבור, סתם דוגמה)

 

[שמח-לעזור]

לעמותה אסור להעביר כסף לחברה או לאנשים פרטיים בלי שקיפות שעומדת במטרות העמותה

ולמה שזה לא יעמוד?
יש מספיק עמותות שבנו פרויקטי נדל״ן

 

[אור גנוז]

זה העמותה של המכירת חד פעמי והבשר, לא קשור לבוגרים (בחמישי הזה יש מכירה בב"ב לכלל הציבור, סתם דוגמה)

זו גם העמותה של המכירה
היא קשורה בקשר עמוק גם לבוגרים
(באופן כללי לכל מיני מיזמים מעניינים של הגרש"ב סורוצקין...)

 

[שמאלי קיצוני]

סתם כך מי זה היזם מימושים?
בחיפוש לא מופיע אתר עם פרויקטים של יזם כזה.
יש יזם מגשימים עם 9 פרויקטים כל פרויקט הוא בניין אחד (תמ"א 38 וכדומה)
בכנס הוא הראה כל מיני פרויקטים שלהבנתי מתבצעים בשיתוף עם יזמים אחרים.
האם מימושים בנוי לתכנן ולבנות פרויקט של 800 דירות?
האם הצפי של היזם לגבי הלו"ז של אישור התוכניות ריאלי?

גם לי בחיפוש עלה מימושים מגשימים
שם מופיע גם פרוייקט בירושלים בשכונת עין הכרם וגם ברוממה ושם זה כבר חמשה בנינים

 

[אל על w]

אין לי מושג אם זה קשור אבל אלפי משפחות עדיין (!) לא קיבלו החזרים על תשלום מראש במכירות החגים(!)
הנימוק של עטרת שלמה הוא קשיים משפטיים בהעברת כסף מחשבון העמותה לחשבונות הפרטיים של המשפחות.
כנראה שגם גוף גדול ומנוסה ובולדוזר וכל הסופרלטיבים שתרצו - לא יכול לפתור כל בעיה ולא יכול לצפות מראש כל רגולציה, במקרה של אותם אלפי משפחות זה מסתכם בתרומה למוסדות עטרת שלמה (בלי סעיף 46), במקרה של רוכשי הקריה החדשה אין לדעת.
רק אומר שהשערוריה הזאת שאלפי משפחות לא מקבלות חזרה את הכסף שלהם במשך כל כך הרבה זמן היתה מדליקה אצלי נורה אדומה והייתי מתייעץ אלף פעמים לפני שאני מפקיד סכום כ"כ גדול בשלב כ"כ התחלתי של הפרויקט וודאי לא מקבל את ההחלטה בנמהרות מהרגע להרגע.
תחשבו על זה טוב טוב ואל תפחדו גם לשלם למומחה בתחום כדי להבטיח שאתם לא מניחים את כספכם על קרן הצבי

 

[- - Click - -]

ברמה ה'2 זה ריברייה+"מגשימים מדף"
גם חברת "מגשימים מדף" היא בבעלות פוטש
יש לו המון חברות על שמו...

המון חברות על שם אדם אחד??
לא נשמע כל כך טוב..

 

[9696]

המון חברות על שם אדם אחד??
לא נשמע כל כך טוב..

יש את זה להמון חברות,
בטח בכזה מקרה שיש לו הרבה שותפים ועדיף לו שיהיו שותפים בפרויקט ספציפי ולא בחברה הראשית שלו

 

[- - Click - -]

יש את זה להמון חברות,
בטח בכזה מקרה שיש לו הרבה שותפים ועדיף לו שיהיו שותפים בפרויקט ספציפי ולא בחברה הראשית שלו

הסבר מעניין..
אבל עדיין לא מניח את הדעת.

חברה עם מוניטין והצלחות לעולם לא תחליף את המותג שלה.
אם שווה להחליף את השם לכל פרוייקט בדרך כלל זה אומר שהפרויקט הקודם לא מחמיא לחברה..

תחשוב למשל, שהמותג 'עטרת שלמה' היה מתחלף ל"בניין ישראל" או ל"טבוח טבח והכן"

 

[אל על w]

@די
אשים נפשי בכפי, ואנסה לטעון שדבריי אינם קשקוש כלל ועיקר. ואם אחר ה*עיון* בדברים עדיין תוכיח שאני טועה, אשמח לחזור בי.

אני דנתי בהשוואה בין העסקה הזו, לבין רכישת דירה באחיסמך ב1880000 (להלן 1900000 בשביל להקל על החישובים.)
לצורך הדיון אניח כעת שהדירה כאן עולה 1500000(כי מחסן למיטב הבנתי כלול במחיר, וחנייה גם באחיסמך לא מקבלים, למרות שיש למעשה היכן לחנות.)

כעת נתקדם לחישובי הריבית\שכירות.
ואקדים את הנקודה החשובה ביותר להבנת כל העניין, והיא, שכסף שווה כסף. ומאז העלאות הריבית וגם אחרי ההורדות, הרבה כסף. אין זה משנה אם אתה לוקח משכנתא ומשלם ריבית-שווי הכסף, או שיש לך כסף ואתה מפקיד אותו בבנק ומקבל ריבית בתמורה.

נכון שהבנק נוהג לקחת יותר ולתת פחות, אבל זה העיקרון. וכדי להקל על ההשוואות שאני הולך לעשות, אני אניח ריבית שווה לכל המקרים של 4%.
עוד נניח שב5 השנים הקרובות לא ישתנו המחירים באחיסמך, כך שידמה לרמלה שם אנו יודעים כיום את המחיר עוד 5 שנים.

כעת נראה מה נותן ומקבל הן הקונה באחיסמך והן הקונה ברמלה.
באחיסמך הוא שילם 1900000 כיום. אחרי 5 שנים תהיה לו דירה בשווי הזה וחיסכון תשלומי השכירות. **אבל הוא נתן את שווי הכסף למשך השנים האלו**. לפי 4% זה יוצא 380000 !!! לחלק ל60 חודשים= 6330 לחודש !!! (שזה מן הסתם יותר ממה שעולה באמת השכירות שם. הסיבה שלא כולם מוכרים, שמים את הכסף בפיקדון ומשלמים שכירות מהריבית, היא מכיוון שיש חשש תמידי לעליית מחיר הדירה.)

וברמלה, כמה כסף הוא שם כעת למשך 5 שנים? התשובה האמיתית היא 785000(בהנחה שהמחיר הוא 1500000), מדוע זה כך, אסביר למטה.
הסכום הזה אומר בעצם שווי שנתי של 31400 שמשולם רק כדי לקבל את העסקה. בלי תמורה מיידית.
אבל אם נשווה לאופציה של ל'שים' בעסקה 1900000 בשביל לקבל שכירות גם, הרי שכאן נשאר לנו עוד 1115000 שב'שווי' שלהם שהוא 44600 לשנה, אפשר לשלם שכירות בנחת, ושלום על ישראל ודירתו.



הסיבה שנכון לחשב ברמלה שנדרש לשלם 785000 כעת. למעשה הם דורשים 400 מיד, ואת השאר, 1100000 מעוד שנה וחצי, עד עוד 5 שנים לפי ההתקדמות.
בהנחה שזה יהיה בערך שוה בשוה, הרי שנכון לומר שהם דורשים 550000 בעוד שנה וחצי ו550000 בעוד 5 שנים.
כש'מנרמלים' את זה כמה כסף בפועל צריך לתת למשך 5 שנים הסכום הוא 785000. קחו מחשבון ותראו ישועות.

א) אם אתה לא חייב כל חודש להחזיר את המשכנתא אין סיכוי שתחסוך את אותו כסף כל חודש בצד.
ב) אם אתה משלם את השכירות אתה בכ"א לא מרוויח את הריבית, אתה לא יכול מצד אחד לבנות על ריבית שנתית של מעל 4% וביד השניה לגרוע מהקרן בשביל השכירות.
אם כך אני מעדיף לסיים כמה שיותר מהר את המשכנתא מאשר לשלם א. שכירות של 5-7 שנים. ב. לסיים משכנתא עוד 35-37 שנים...

 

[ביד של בורא עולם]

אין לי מושג אם זה קשור אבל אלפי משפחות עדיין (!) לא קיבלו החזרים על תשלום מראש במכירות החגים(!)
הנימוק של עטרת שלמה הוא קשיים משפטיים בהעברת כסף מחשבון העמותה לחשבונות הפרטיים של המשפחות.
כנראה שגם גוף גדול ומנוסה ובולדוזר וכל הסופרלטיבים שתרצו - לא יכול לפתור כל בעיה ולא יכול לצפות מראש כל רגולציה, במקרה של אותם אלפי משפחות זה מסתכם בתרומה למוסדות עטרת שלמה (בלי סעיף 46), במקרה של רוכשי הקריה החדשה אין לדעת.
רק אומר שהשערוריה הזאת שאלפי משפחות לא מקבלות חזרה את הכסף שלהם במשך כל כך הרבה זמן היתה מדליקה אצלי נורה אדומה והייתי מתייעץ אלף פעמים לפני שאני מפקיד סכום כ"כ גדול בשלב כ"כ התחלתי של הפרויקט וודאי לא מקבל את ההחלטה בנמהרות מהרגע להרגע.
תחשבו על זה טוב טוב ואל תפחדו גם לשלם למומחה בתחום כדי להבטיח שאתם לא מניחים את כספכם על קרן הצבי

החתימה היא מול היזם ולא מול עטרת שלמה
ואגה שבוע שעבר הרבה משפחות קיבלו את ההחזר על המכירה

 

[אל על w]

החתימה היא מול היזם ולא מול עטרת שלמה
ואגה שבוע שעבר הרבה משפחות קיבלו את ההחזר על המכירה

שים לב דיברתי על דרך החשיבה שהובאה כאן שאם מדובר בסורוצקין אז מקסימום הוא יכול לגייס עוד כסף מנדיבים וכו'.
ועל זה עניתי שזה לא הולך ככה, יש רגולציה והבאתי את הדוגמא למכירה של החגים.
לפי מה שאתה אומר אגב יש תשובה יותר פשוטה לתהייה שלהם - החוזה באמת לא מול עטרת שלמה וגם ההנחה כביכול היא על ידי גוף נפרד ולא הישיבה עצמה מה שבשורה התחתונה מנקה את הישיבה מכל אחריות ופועלת כגוף מתווך בלבד.
גם נכון לרגע זה עדיין לא חזר אלי שקל מתוך סכום לא מבוטל ששילמתי בחגים...

 

[- - Click - -]

קשקוש, עטרת שלמה מחזיקה לפחות 10 עמותות ע"ש.
החברות שכתובות ברשויות לא מעלה ולא מוריד.
ודו"ק.

ברור,
עמותות קש היא מחזיקה לרוב כמנהג המדינה לערבב כסף מהכא להתם,
ולעולם לא תדע מי מימן את מה ולמה..

אבל עטרת שלמה לא תפרסם בשום אופן מכירת בשר שעל ידי "תנה לנו בשר ונאכלה" גם אם זה שם העמותה המותג שיופיע בפרסום הוא אך ורק עטרת שלמה או מבית עטרת שלמה וכו'.
ואין צריך להאריך,
שהרי אין לחוש שבוגר עטרת שלמה לא יוכל להבין בקל חילוק כל כך דק..

 

[גאונית]

הכתבה המלאה מדה מרקר
הנחה של 800 אלף שקל לדירה: ישיבת דגל ליטאית רכשה קרקע ברמלה לטובת שכונה חדשה לבוגריה
עטרת שלמה, אחת הישיבות הגדולות בציבור החרדי־ליטאי, רכשה באמצעות חברת היזמות מימושים קרקע ב-240 מיליון שקל ■ בוגרי הישיבה ישלמו 14.5 אלף שקל למ"ר בלבד במקום 22.5 אלף שקל, ויתחייבו לגור בדירות שבע שנים לפחות ■ הקרקע צמודה לשכונת ג'ואריש, ולאנשי הישיבה הובטח שתיבנה חומה בין המתחמים

15:54 • 01 בפברואר 2026
דיווח יבשושי של חברת אלמוג לפני כשבועיים הודיע על מכירת 35 דונם שבבעלותה ברמלה תמורת כ-220 מיליון שקל. אלא שמאחורי הדיווח מסתתר סיפור שמסעיר את החברה החרדית. הקרקע בדרום רמלה, מצפון לכביש 431 ובסמוך לשכונת ג'ואריש, נרכשה על ידי חברת מימושים שבבעלות איש עסקים חרדי, המתכננת להקים במקום פרויקט מגורים ייעודי לבוגרי אחת הישיבות הגדולות בחברה הליטאית, עטרת שלמה.

הישיבה שהקים ומנהל הרב שלום בער סורוצקין, מראשי הישיבות החזקים בציבור החרדי־ליטאי, מונה כ-1,000 בחורים לצד אלפי אברכים נשואים הלומדים בכוללים שהקים סורוצקין. אתמול (מוצאי שבת) התקיים בישיבה אירוע הרשמה לרכישת הדירות, שבו שילמו הנרשמים דמי רצינות של 500 שקל וחתמו על טופס שבו מפורטות העלויות הצפויות ומועדי התשלומים הראשונים: בעת החתימה הם מחויבים לשלם 3.5% ממחיר הדירה (כ-50 אלף שקל), עד 15 במרץ הם ישלמו 3.5% נוספים, ועד 1 במאי עוד כ-300 אלף שקל. שאר התשלומים יידרשו "לפי קצב הבנייה".

שיתוף הפעולה עם מימושים מותיר לה רווחים נמוכים יחסית של כמה עשרות מיליוני שקלים, אבל היא חוסכת הוצאות שיווק. כך, לפי טופס ההרשמה, המחיר של מ"ר בפרויקט "לאחר המענק לבוגרי הישיבה" יהיה 14.5 אלף שקל במקום 22.5 אלף שקל — כלומר, הנחה של כ-800 אלף שקל לדירת 100 מ"ר. בנוסף, לפי מקורות שנחשפו להבטחות שהושמעו בכנס אתמול, המחיר כולל "חבילת הטבות בשווי 100 אלף שקל", שבה מזגנים, סורגים ושכר הטרחה לעורכי הדין. מנגד, הרוכשים מחויבים לגור בדירות שבע שנים לכל הפחות.
שיווק הדירות נעשה עוד לפני השלמת ההסכם לרכישת הקרקע, ככל הנראה כדי לממן את העסקה. לפי הדיווח של אלמוג לבורסה, העסקה מתבצעת בשלבים: 25 מיליון שקל כבר שולמו במעמד החתימה, ושאר 195 מיליון השקלים ישולמו בחודשים הקרובים - 44 מיליון שקל עד 7 באפריל ו-151 מיליון שקל עד 7 במאי – כלומר, כשבוע לאחר שרוכשי הדירות מחויבים להשלים את התשלומים הראשונים.

אם תצליח הישיבה למכור לבוגריה 800 דירות, שעבורן תקבל 400 אלף שקל עד 1 במאי, יהיו לה יותר מ-300 מיליון שקל שאותם היא מחויבת לשלם לטובת ההוצאות הנלוות עד לתחילת העבודות.

תוספת של 100 דירות לתוכנית המקורית

הקרקע שרכשה מימושים היא חלק מרצועה של 115 דונם שנכללים בתוכנית להקמת השכונה החדשה מטע זיתים, שאושרה ב-2022 וכוללת כ-1,000 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה. שם התוכנית נגזר ממאות עצי הזית הוותיקים שמצויים כיום על הקרקע, וכחלק מהתנאים להיתר הבנייה הם יועתקו על ידי היזמים.

שנשי עטרת שלמה קיימו שיח עם עיריית רמלה, ולפי מקורות שמכירים את העסקה, הזכויות הקיימות על הקרקע עם כ-700 דירות יוגדלו ל-800 דירות על ידי תיקון שתבצע הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לפי המקורות, העירייה גם התחייבה בפני עטרת שלמה להקים גדר ענקית בין השכונה החדשה לשכונת ג'ואריש, שנחשבת למוקד פשיעה, ודרכי הגישה לשכונה יהיו מכיוון כביש 431, כך שהיא תהיה מנותקת מג'ואריש.

מימושים, שמבצעת את העסקה עבור עטרת שלמה, תהיה גם היזמת והמבצעת של הפרויקט. לפי מקורות שמעורבים בעסקה, היא תרוויח כמה עשרות אלפי שקלים בודדים לכל יחידת דיור שתבנה. החברה, שיוזמת מיזמי מגורים בכל רחבי הארץ, נמצאת בבעלותו של איש העסקים יחיאל פוטש ומנוהלת על ידי רובי שולמן. פוטש עלתה לכותרות לפני שנה, כשלקחה חלק בעסקה לרכישת קרקעות בבית שמש בכ-900 מיליון שקל.

בניית פרויקטים ייעודים לקהילות חרדיות, תוך ויתור משמעותי על רווח יזמי, אינה דבר חדש ובוצעה בעבר גם באחיסמך, ובשנה האחרונה משווק פרויקט במבנה דומה גם בעכו. בקהילות חסידיות מקובל להציע ליזמים רכישה במתכונת שדומה לקבוצת רכישה, וכך להשיג הנחות משמעותיות או אפילו ליזום פרויקטים ייעודים. ואולם זו הפעם הראשונה שישיבה, ובמיוחד ליטאית, יוזמת פרויקט מגורים מוזל לבוגריה.

 

[חיה10]

א) אם אתה לא חייב כל חודש להחזיר את המשכנתא אין סיכוי שתחסוך את אותו כסף כל חודש בצד.
ב) אם אתה משלם את השכירות אתה בכ"א לא מרוויח את הריבית, אתה לא יכול מצד אחד לבנות על ריבית שנתית של מעל 4% וביד השניה לגרוע מהקרן בשביל השכירות.
אם כך אני מעדיף לסיים כמה שיותר מהר את המשכנתא מאשר לשלם א. שכירות של 5-7 שנים. ב. לסיים משכנתא עוד 35-37 שנים...

אני רואה שדבריי לא הובנו דיים, ושמעתי שגם בכוללי עטר"ש כשדנו בעסקה חזרה ועלתה הטענה ש'נוספים כאן מאות אלפי ש"ח על שכירות'. לכן אנסה שוב להסביר את הנראה לענ"ד, והאמת תורה דרכה.

בפוסט הקודם השוויתי לקניית דירה באחיסמך. כעת נפשט יותר, ונשווה לאותה דירה עצמה ברמלה, לו הייתה מוכנה היום, מול המקרה שלנו שתהיה מוכנה בעוד 5 שנים לכל היותר לפי דברי היזמים.

ואקדים שוב, שבהינתן סביבת ריבית גבוהה, כמו שאנו חווים בשנים האחרונות, ולמיטב ידיעתי לא צפוי שינוי *משמעותי*, הרי שמשפטים כמו 'לשלם שכירות לפח' 'לגמור את המשכנתא מוקדם' הם שגויים בחלקם או אפי' לחלוטין.
להפך. כמעט כל אחד ששוכר דירה, בעצם מקבל 'מתנה' מהמשכיר שלו, כמו שאסביר מיד. וגם מי שמסיים לשלם משכנתא, עדיין 'משלם' אותה בדרך דומה.

וכל כך למה, מפני שכיום לכסף יש ערך. כשאתה לוקח מיליון שח מהבנק במשכנתא, (שזה פשוט הכסף שהבנק נותן הכי 'בזול' לדירה ראשונה) תשלם נניח 4% לשנה שזה אומר 40,000 ואם תפקיד מיליון בבנק הרי שתקבל 4% אליך. את אותם 40,000. כמובן שהמספר 4% הוא דוגמא בשביל הבנת העניין, אבל הוא גם די נכון, כשכמובן הבנקים מחפשים לתת פחות על שלך ולקחת יותר על שלהם.

כעת נלך לכל דירה ששוויה 2 מיליון. בין אם הקונה ירש את כל הכסף, ובמקום להניח אותו בבנק ולקבל 80,000 שנתי קנה את הדירה. ובין אם לא היה לו שקל ואת כל ה2 מיליון קימבן מהבנק בריבית של 80,000 לשנה, עלות הכסף קיימת בשניהם. וגם אם התחיל במסלול הלקחת מהבנק את הכל או חלק, והחזיר לו את אשר לקח הקרן עם הריבית, הרי שכעת הגיע למצבו של היורש הנ"ל, שעדיין 'משלם' את ה4% שיכול לקבל מהבנק.

ובמקרה של השכרת הדירה הזו, עלות הכסף שמושקע בה, 80,000 לשנה. לחלק ל12 חודשים 6666. א"כ דירה כזו שמושכרת בפחות מכך, המשכיר בעצם מפסיד. וזו המציאות ברוב המוחלט של הדירות.(ביחידות יכול להיות שונה מעט)
הסיבה לכך שבעלי הדירות מוכנים לכך, היא מפני שהם בונים על עליית מחירי הדירות לאורך זמן. אבל אם אליהו הנביא יגיד שגם מחירי הדירות וגם הריבית הולכים להישאר כך, הרי שמחירי השכירות יקפצו מיד.


והנה הגענו למקרה דנן. באופן שהדירה הייתה מוכנה כעת, והיה צריך לשלם 1,500,000 עכשיו, הרי שעלות הכסף הייתה 60,000 לשנה לפי 4%.
עכשיו השאלה היא, כמה היא עלות הכסף במציאות הנוכחית? לדעתי התשובה היא ש850,000 בערך משולמים מיד, ו650,000 בערך בקבלת מפתח. ההסבר, למטה בסוגריים.
**א"כ נכון יהיה לומר שעל ה1,500,000 יש להוסיף 4% שנתי מ850,000 שזה 34,000 כפול 5 שנים, 170,000 ש"ח. שאותם אכן לא היינו משלמים לו הדירה הייתה קיימת.
אבל יש גם את ה650,000 שאותם, ואת העלות השנתית שלהם בסך 26,000 כן היינו משלמים אם הדירה הייתה מוכנה, וכעת נחסך סכום זה עבור תשלום יותר מחצי מתשלומי השכירות.
(והאמת שחישבתי בשביל הקלות 4% ריבית, אבל במציאות ממוצע המשכנתא שהבנק נותן הוא 5% מה שאומר חיסכון של 37,500 שיכול להתפנות לשכירויות, ואת החשבון על ה850,000 אולי אפשר להשאיר על 4% כי לקבל במציאות יותר מזה על כסף קיים, קשה. א"כ חלקו אולי כן יהיה משכנתא ודו"ק)

אגב זה די דומה לעסקת מחיר למשתכן קלאסית שנעשית לפי חוק מכר ולא 20-80 וכדו', רק ששם זה מנורמל ל55% בהתחלה ו45% בסוף, וכאן מחמת ה400,000 זה מעט יותר. וכן כאן העלות של ה850,000 היא לחמש שנים ולא לשלוש או שלוש וחצי שנים.

(דוגמא. נניח אני קונה דירה במיליון ש"ח שישולמו בחמשה חלקים שווים לאורך 4 שנות בנייה. 200 בהיתר 200 כעבור שנה, 200 כעבור עוד שנה , 200 כעבור עוד שנה, ועוד 200 בקבלת מפתח. למעשה נכון להסתכל על זה כאילו שילמתי חצי מיליון בהיתר וחצי מיליון בקבלת המפתח. התשלום הראשון מתקזז מול האחרון, השני מול הרביעי והאמצעי מתחלק.
בפועל התשלומים לפי חוק מכר יכולים להיות מהירים יותר, ובפועל הנרמול מגיע ל55% בהתחלה ו45% במסירת מפתח.
במקרה שלנו ה'נרמול' מורכב יותר מכיון שיש את ה400,000 של ההתחלה. והתוצאה היא בערך 850 בהתחלה ו650 בסוף. ליתר פירוט פנה לבינה המלאכותית הקרובה אל ביתך.)
@בית שמשניק אשמח לחוות דעתך.

 

[hishtadlut]

אני רואה שדבריי לא הובנו דיים, ושמעתי שגם בכוללי עטר"ש כשדנו בעסקה חזרה ועלתה הטענה ש'נוספים כאן מאות אלפי ש"ח על שכירות'. לכן אנסה שוב להסביר את הנראה לענ"ד, והאמת תורה דרכה.

בפוסט הקודם השוויתי לקניית דירה באחיסמך. כעת נפשט יותר, ונשווה לאותה דירה עצמה ברמלה, לו הייתה מוכנה היום, מול המקרה שלנו שתהיה מוכנה בעוד 5 שנים לכל היותר לפי דברי היזמים.

ואקדים שוב, שבהינתן סביבת ריבית גבוהה, כמו שאנו חווים בשנים האחרונות, ולמיטב ידיעתי לא צפוי שינוי *משמעותי*, הרי שמשפטים כמו 'לשלם שכירות לפח' 'לגמור את המשכנתא מוקדם' הם שגויים בחלקם או אפי' לחלוטין.
להפך. כמעט כל אחד ששוכר דירה, בעצם מקבל 'מתנה' מהמשכיר שלו, כמו שאסביר מיד. וגם מי שמסיים לשלם משכנתא, עדיין 'משלם' אותה בדרך דומה.

וכל כך למה, מפני שכיום לכסף יש ערך. כשאתה לוקח מיליון שח מהבנק במשכנתא, (שזה פשוט הכסף שהבנק נותן הכי 'בזול' לדירה ראשונה) תשלם נניח 4% לשנה שזה אומר 40,000 ואם תפקיד מיליון בבנק הרי שתקבל 4% אליך. את אותם 40,000. כמובן שהמספר 4% הוא דוגמא בשביל הבנת העניין, אבל הוא גם די נכון, כשכמובן הבנקים מחפשים לתת פחות על שלך ולקחת יותר על שלהם.

כעת נלך לכל דירה ששוויה 2 מיליון. בין אם הקונה ירש את כל הכסף, ובמקום להניח אותו בבנק ולקבל 80,000 שנתי קנה את הדירה. ובין אם לא היה לו שקל ואת כל ה2 מיליון קימבן מהבנק בריבית של 80,000 לשנה, עלות הכסף קיימת בשניהם. וגם אם התחיל במסלול הלקחת מהבנק את הכל או חלק, והחזיר לו את אשר לקח הקרן עם הריבית, הרי שכעת הגיע למצבו של היורש הנ"ל, שעדיין 'משלם' את ה4% שיכול לקבל מהבנק.

ובמקרה של השכרת הדירה הזו, עלות הכסף שמושקע בה, 80,000 לשנה. לחלק ל12 חודשים 6666. א"כ דירה כזו שמושכרת בפחות מכך, המשכיר בעצם מפסיד. וזו המציאות ברוב המוחלט של הדירות.(ביחידות יכול להיות שונה מעט)
הסיבה לכך שבעלי הדירות מוכנים לכך, היא מפני שהם בונים על עליית מחירי הדירות לאורך זמן. אבל אם אליהו הנביא יגיד שגם מחירי הדירות וגם הריבית הולכים להישאר כך, הרי שמחירי השכירות יקפצו מיד.


והנה הגענו למקרה דנן. באופן שהדירה הייתה מוכנה כעת, והיה צריך לשלם 1,500,000 עכשיו, הרי שעלות הכסף הייתה 60,000 לשנה לפי 4%.
עכשיו השאלה היא, כמה היא עלות הכסף במציאות הנוכחית? לדעתי התשובה היא ש850,000 בערך משולמים מיד, ו650,000 בערך בקבלת מפתח. ההסבר, למטה בסוגריים.
**א"כ נכון יהיה לומר שעל ה1,500,000 יש להוסיף 4% שנתי מ850,000 שזה 34,000 כפול 5 שנים, 170,000 ש"ח. שאותם אכן לא היינו משלמים לו הדירה הייתה קיימת.
אבל יש גם את ה650,000 שאותם, ואת העלות השנתית שלהם בסך 26,000 כן היינו משלמים אם הדירה הייתה מוכנה, וכעת נחסך סכום זה עבור תשלום יותר מחצי מתשלומי השכירות.
(והאמת שחישבתי בשביל הקלות 4% ריבית, אבל במציאות ממוצע המשכנתא שהבנק נותן הוא 5% מה שאומר חיסכון של 37,500 שיכול להתפנות לשכירויות, ואת החשבון על ה850,000 אולי אפשר להשאיר על 4% כי לקבל במציאות יותר מזה על כסף קיים, קשה. א"כ חלקו אולי כן יהיה משכנתא ודו"ק)

אגב זה די דומה לעסקת מחיר למשתכן קלאסית שנעשית לפי חוק מכר ולא 20-80 וכדו', רק ששם זה מנורמל ל55% בהתחלה ו45% בסוף, וכאן מחמת ה400,000 זה מעט יותר. וכן כאן העלות של ה850,000 היא לחמש שנים ולא לשלוש או שלוש וחצי שנים.

(דוגמא. נניח אני קונה דירה במיליון ש"ח שישולמו בחמשה חלקים שווים לאורך 4 שנות בנייה. 200 בהיתר 200 כעבור שנה, 200 כעבור עוד שנה , 200 כעבור עוד שנה, ועוד 200 בקבלת מפתח. למעשה נכון להסתכל על זה כאילו שילמתי חצי מיליון בהיתר וחצי מיליון בקבלת המפתח. התשלום הראשון מתקזז מול האחרון, השני מול הרביעי והאמצעי מתחלק.
בפועל התשלומים לפי חוק מכר יכולים להיות מהירים יותר, ובפועל הנרמול מגיע ל55% בהתחלה ו45% במסירת מפתח.
במקרה שלנו ה'נרמול' מורכב יותר מכיון שיש את ה400,000 של ההתחלה. והתוצאה היא בערך 850 בהתחלה ו650 בסוף. ליתר פירוט פנה לבינה המלאכותית הקרובה אל ביתך.)
@בית שמשניק אשמח לחוות דעתך.

בהשוואה לדירה באחיסמך
תתקבל שכירות לדירה של לפחות 5,000
בשנה 60,000 זה 3.3%
בנוסף חוסכים את מדד תשומות הבנייה שעולה לפחות ב2% בשנה
(אם בפרויקט יהיה פטור ממדד זה ישנה את המשוואה)
נ.ב. מעבר לזמינות המיידית יש באחיסמך עוד עדיפויות כמו גובה הפרויקט, שכנים של הפרויקט, כמות החרדים בשכונה, חניות

 

[די]

ובמקרה של השכרת הדירה הזו, עלות הכסף שמושקע בה, 80,000 לשנה. לחלק ל12 חודשים 6666. א"כ דירה כזו שמושכרת בפחות מכך, המשכיר בעצם מפסיד. וזו המציאות ברוב המוחלט של הדירות.(ביחידות יכול להיות שונה מעט)
הסיבה לכך שבעלי הדירות מוכנים לכך, היא מפני שהם בונים על עליית מחירי הדירות לאורך זמן. אבל אם אליהו הנביא יגיד שגם מחירי הדירות וגם הריבית הולכים להישאר כך, הרי שמחירי השכירות יקפצו מיד.

הרווח של המשכיר הוא גם שאחרי סיום המשכנתא הדירה שלו ויש לו רווח נקי, והשוכר ממשיך לעולם לשלם שכירות.

לא הבנתי את החשבון שלכם. הרי גם ברמלה ישלמו משכנתא רק יתחילו עוד כמה שנים אבל ישלמו את אותם ריביות (חוץ מפער של 150 אלף במחיר שמגיע ל300 אלף בפועל כולל הריבית, אבל זה מתקזז עם 300 אלף שכירות).

ברמלה נראה שהפרויקט יהיה מאוד צפוף סטייל בני ברק, מצד שני נראה שיהיו 2 מעליות ואולי מפרט גבוה יותר מאחיסמך. מצד שלישי ברמלה יש את ג'ואריש צמוד, ושכונה יותר קטנה.

אבל השאלה מה קורה אם התוכניות ברמלה לא מאושרות, ואז עוד שנתיים הכסף חוזר רוכשים, והם נשארים בנקודת ההתחלה רק אחרי הוצאות של שנתיים שכירות, ואולי עליית מחירי הדירות.

בקיצור גם לבוגרים אני לא רואה עדיפות ברורה לרמלה לעומת אחיסמך.

 

[חצרון]

אני חושב שהפרויקט הזה ואבני חושן רק יגרמו להעלאת המחיר באחיסמך....
עד היום אמרו שאחיסמך קרובה לירושלים ובני ברק, היום כבר אומרים שרמלה קרובה לאחיסמך...

 

[חיה10]

הרווח של המשכיר הוא גם שאחרי סיום המשכנתא הדירה שלו ויש לו רווח נקי, והשוכר ממשיך לעולם לשלם שכירות.

לא הבנתי את החשבון שלכם. הרי גם ברמלה ישלמו משכנתא רק יתחילו עוד כמה שנים אבל ישלמו את אותם ריביות (חוץ מפער של 150 אלף במחיר שמגיע ל300 אלף בפועל כולל הריבית, אבל זה מתקזז עם 300 אלף שכירות).

הטענה שלי מדברת גם על אחרי שסיים המשכיר את המשכנתא שלו, כשיש לו רווח כביכול 'נקי', גם אז, בסביבת הריבית דהיום המשכיר מפסיד, כי עלות הכסף המושקע בדירתו גבוה מתקבולת השכירות וכמו שפירטתי.

2. שים לב שבפוסט הזה בכוונה השוויתי למקרה בו אותה דירה ברמלה הייתה מוכנה היום, ולא לדירה באחיסמך.