דיון מחירי הדירות לאן?

[ניק 149280]

אומר לך על מישהו ממש קרוב ,שלא הסכים לקנות באזור מסויים ששנה לפני כן יכל לקנות יותר בזול
וכשהוא דיבר איתי
הסברתי לו שאין פה שום התנהגות רציונלית
והוא הסכים איתי ,ועדיין אמר שהוא לא מסוגל...

ולכן הוא קנה במקום אחר .

לכן ,הכי חשוב להיצמד לנתונים ,לדעות ולשיח מכבד ,ואין צורך לשלול ישר דעה שונה
בדיוק כמו שאמר השקעות R HON

אף אחד לא שולל דעה שונה

אומר לך עלי באופן אישי ,אני אישית בשלב מסויים ,כבר די ממזמן
טענתי שרכישה דירה להשקעה היא דבר לא כדאי
ואמרתי את זה כבר לפני שנתיים בערך...

הנקודה היא לא הדיון עצמו
הנקודה היא שיש פה אנשים שנותנים הרגשה
שאסור לקנות דירה
ומי שקונה דירה למגורים
הוא אדם שוטה חסר דעת

ולכן היה מקום קצת למתן את השיח

ולתת אבחנה ברורה בין דירה ראשונה לדירה שנייה

וזה מדוייק האבחנה בין דירה ראשונה לשניה אבל יש הרבה אנשים שמפחדים להתקדם / להתחייב וחבל

 

[יוני322]

אומר לך עלי באופן אישי ,אני אישית בשלב מסויים ,כבר די ממזמן
טענתי שרכישה דירה להשקעה היא דבר לא כדאי
ואמרתי את זה כבר לפני שנתיים בערך...

הנקודה היא לא הדיון עצמו
הנקודה היא שיש פה אנשים שנותנים הרגשה
שאסור לקנות דירה
ומי שקונה דירה למגורים
הוא אדם שוטה חסר דעת

ולכן היה מקום קצת למתן את השיח

ולתת אבחנה ברורה בין דירה ראשונה לדירה שנייה

יש כאן אנשים שחושבים שמי שלא קונה דירה גם ראשונה הוא עושה טעות ענקית לא משנה מה המצב שלו, מה המצב בשוק, מה גובה הריבית, או מה החלופות שהוא יכול לעשות בשוק ההון.
מנגד יש אנשים שחושבים שאסור לקנות דירה בכל מצב,
לא חושב שהטענות כאן אמורים להיות סביב העמדות האלו.

 

[shimשימי]

יש כאן אנשים שחושבים שמי שלא קונה דירה גם ראשונה הוא עושה טעות ענקית לא משנה מה המצב שלו, מה המצב בשוק, מה גובה הריבית, או מה החלופות שהוא יכול לעשות בשוק ההון.
מנגד יש אנשים שחושבים שאסור לקנות דירה בכל מצב,
לא חושב שהטענות כאן אמורים להיות סביב העמדות האלו.

לא ,אין אף אדם שחושב שלקנות דירה ראשונה
כאשר אין היתכנות כללית ....

ואם יש שיציג את עצמו


אין אדם כזה!!!

ואם יש אשמח שיציג את עצמו


אבל מהסוג השני כמעט כל הודעה פה בפורום נותנת הרגשה שמי שקונה דירה (אפילו ראשונה)
הוא בגדר או פושע או טיפש

 

[מנגנת]

אף אחד לא טען את 2 הטענות גם יחד....
מי שחושב שיהיו ירידות דרסטיות בונה על כך שהמחירים נגזרים בעיקר מיחס ביקוש היצע, ולדעתו יש עודף.
אחזור שוב ושוב נדלן זה לא רק נתונים זה גם המון פסיכולוגיה.

מי שחושב שהמחירים יעלו מסביר זאת בנימוק של ביקושים כבושים. כך שגם הוא מצדד בקשר ישיר בין מחיר לביקוש.
זה מה שהבנתי מקריאה באשכול, אולי לא הבנתי נכון.

לענין פסיכולוגיה- אכן, גם אני באתי לחזק את האמירה שהקשר בין התנועה במחיר לבין יחס הביקוש-היצע הוא די חלש בשנים האחרונות.

 

[מנגנת]

נשמח לשמוע מה ״הערך האמיתי״ של דירות, ועל פי מה הוא נקבע

באופן כללי זהו המחיר שבו מוכר וקונה מתרצים לבצע עסקה.
כיום לא מתבצעות עסקאות, כלומר בפשטות- המחירים לא במקום. לא?

 

[ניק 149280]

אבל עצם הדיון הוא קריאת תיגר על הקונצנזוס שהנדל"ן תמיד עולה. זה הקונצנזוס. לא הפוך. נכון, קריאת התיגר הזו "מחירי הדירות לאן" טומנת בחובה ספק בעליות, אבל בוא לא נתבלבל מהו עגל הזהב.

זה עגל הזהב שהוכיח את עצמו יפה מאוד לצערינו ולשמחת המשקיעים
למרות כל הסיבות ההגיוניות באמת שכבר מזמן היו אמורות להשפיע על ירידת מחירי הנדלן בצורה דרסטית כבר לפני שנים משהו לא זז ולהיפך

 

[די]

לא ,אין אף אדם שחושב שלקנות דירה ראשונה
כאשר אין היתכנות כללית ....

מה דעתך לגבי מי שקונה את הדירה הראשונה שלו בפריסייל.
כלומר יש לו רק 300 אלף ש"ח ולכן הוא שם את זה כאופציה על דירה ב90/10 על דעת למכור את הדירה עוד 4 שנים כדי "לא לפספס" את עליית המחירים. אין לו אפשרות להשלים את העסקה. אם מחירי הדירות לא עולים הוא מפסיד את כל כספו. כמובן הוא קונה את הדירה בירושלים בירת האמריקאים שכמובן המחיר כל הזמן רק עולה למרות שהדולר יורד.
(לדעתי זה עיקר הדיון כאן)

 

[ברוך פינחס]

כי חושבים שיירד עוד

הם לא נביאי הירידות הם בסך הכל חולמים שיצליחו לקנות מתי שהוא דירה ומנסים להסביר זאת לכולם

מי שרוצה לחלום חלומות לעצמו שמה שהוא לא יכול לקנות היום הוא יצליח בהמשך, שיחלום.
אבל מי שמסביר את זה לכולם ומוכר לוקשן לזוצים שלא לקנות זה פשע.
כי זוצים שיכולים לקנות היום בקושי רב או עם משכנתא צריכים לנצל את המצב של השוק כעת.
או שהם לא יכולים והם צריכים לקבל החלטה לעבור לפריפריה, אבל להפסיק לחלום חלומות.
כמובן שזה באופן כללי. אם מדברים על מקום שבו הייתה קפיצת מחירים בלי פרופורציה והשוק כנראה יתקן את עצמו בהמשך זה בהחלט נכון. [למשל מקומות מסויימים בבית שמש, אני לא מכיר שכונות אבל כנראה שיש שם מקומות עם מחירים שלפעמים ברחו מהמציאות...].
אבל באופן כללי עכשיו זה הזמן לקנות.

 

[shimשימי]

מה דעתך לגבי מי שקונה את הדירה הראשונה שלו בפריסייל.
כלומר יש לו רק 300 אלף ש"ח ולכן הוא שם את זה כאופציה על דירה ב90/10 על דעת למכור את הדירה עוד 4 שנים כדי "לא לפספס" את עליית המחירים. אין לו אפשרות להשלים את העסקה. אם מחירי הדירות לא עולים הוא מפסיד את כל כספו. כמובן הוא קונה את הדירה בירושלים בירת האמריקאים שכמובן המחיר כל הזמן רק עולה למרות שהדולר יורד.
(לדעתי זה עיקר הדיון כאן)

דעתי לא חשובה .
והייתי מתייעץ לפני

אבל באופן כללי , נראה לי שלא נכון אף פעם להיכנס לעסקה שאין דרך לדעת כבר בתחילתה איך מסיימים אותה
ואין לזה שום קשר לנדלן בדווקא

גם בשוק ההון ,יבוא אדם ויטען שמאוד כדאי להלוואות כסף מהבנק להשקיע בסנפ בדיוק שהוא ירד 20 אחוז...

 

[ברוך פינחס]

מה דעתך לגבי מי שקונה את הדירה הראשונה שלו בפריסייל.
כלומר יש לו רק 300 אלף ש"ח ולכן הוא שם את זה כאופציה על דירה ב90/10 על דעת למכור את הדירה עוד 4 שנים כדי "לא לפספס" את עליית המחירים. אין לו אפשרות להשלים את העסקה. אם מחירי הדירות לא עולים הוא מפסיד את כל כספו. כמובן הוא קונה את הדירה בירושלים בירת האמריקאים שכמובן המחיר כל הזמן רק עולה למרות שהדולר יורד.
(לדעתי זה עיקר הדיון כאן)

זה לא עיקר הדיון כאן.
אבל מי שיודע לעשות את העיסקה הזו ומתייעץ עם אנשי מקצוע באיזה פרויקט ספציפי לעשות אותה ובאיזה מחיר לקנות יכול לעשות פיס.
מי שרוצה לחסוך את התשלום למתווך המקצועי וילך לבד כנראה יפסיד את כל כספו או שיתמזל מזלו.

 

[יוסף זרודינסקי]

אחרי התבוננות בנושא מתברר בדיוק להיפך! מדד מחירי הדירות עלה ב 2025 ב0.1 והאינפלציה עלתה ב2.6,
מה שאומר שמחירי הדירות ירדו ריאלית ב 2.5% בשנה האחרונה!
ואם נצרף לכך את הריבית שירדה בכמה עשיריות האחוז ולטווח הארוך מדובר בחיסכון של עשרות אלפי ש"ח!
יוצא שמי שחיכה במשך הזמן (ולבינתיים קיבל סיוע בשכר דירה ונרשם להגרלות מחיר מטרה)ולא קנה דירה
לא רק שלא הפסיד, אלא רק הרויח בחיסכון של כמאה אלף ש"ח (עם הריביות אף יותר!)
ואם המצב ימשך כך גם בשנה הקרובה שמחירי הדירות יעלו פחות מקצב האינפלציה,
אין שום סיבה לרוץ לקנות! אפשר להניח את הכסף בקרן כספית, (ולבינתיים לקבל הטבות ממשלתיות למחוסרי דיור..)
וכמובן שכל זה מתייחס לנתונים היבשים של הלמ"ס, ואם נצרף את ההטבות המשמעותיות מאוד לאחרונה
כמו משכנתא של מליון ללא ריבית ועוד הטבות מרחיקות לכת מדובר בחיסכון של מאות אלפי ש"ח!
ולראשונה אפשר להגיד שמי שחיכה בשנה האחרונה ולא קנה דירה לא רר שלא הפסיד אלא הרויח!
כמובן שיש מקומות ספציפיים שמחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ומי שקנה דירה הרויח.

לא לגמרי הבנתי, איפה בפועל הוא יראה את הרווח שלו - כשעכשיו יבוא לרכוש נכס באותו מחיר כמו לפני שנה נומינלית הוא אמור להרגיש טוב יותר מזה שערך הכסף נשחק בינתיים? או שהעלו לו בינתיים את המשכורת? ההון העצמי אולי (שבטח שוכב לו בצד) שעליו הוא קיבל 4% בקרן כספית, זה הרווח הריאלי העצום? (אני מניח בצד את השכירות, נניח ששילמו לו מדינה ושווער).

 

[ניק 149280]

מי שרוצה לחלום חלומות לעצמו שמה שהוא לא יכול לקנות היום הוא יצליח בהמשך, שיחלום.
אבל מי שמסביר את זה לכולם ומוכר לוקשן לזוצים שלא לקנות זה פשע.
כי זוצים שיכולים לקנות היום בקושי רב או עם משכנתא צריכים לנצל את המצב של השוק כעת.
או שהם לא יכולים והם צריכים לקבל החלטה לעבור לפריפריה, אבל להפסיק לחלום חלומות.
כמובן שזה באופן כללי. אם מדברים על מקום שבו הייתה קפיצת מחירים בלי פרופורציה והשוק כנראה יתקן את עצמו בהמשך זה בהחלט נכון. [למשל מקומות מסויימים בבית שמש, אני לא מכיר שכונות אבל כנראה שיש שם מקומות עם מחירים שלפעמים ברחו מהמציאות...].
אבל באופן כללי עכשיו זה הזמן לקנות.

אני מכיר הרבה יותר אנשים שקנו ושמחו מאשר אנשים שקנו ואחרי הרבה זמן הצטערו(בשניהם הצליחו לקנות בדוחק רב )

 

[די]

למשל מקומות מסויימים בבית שמש, אני לא מכיר שכונות אבל כנראה שיש שם מקומות עם מחירים שלפעמים ברחו מהמציאות

כידוע בית שמש היא בירת האמריקאים ונחשבת בעיני הציבור גם הליטאי כשכונה בירושלים. אם לדעתך המחירים בבית שמש הולכים לרדת אז בירושלים כנראה המחירים הולכים לקרוס.

 

[די]

נראה לי שלא נכון אף פעם להיכנס לעסקה שאין דרך לדעת כבר בתחילתה איך מסיימים אותה

תתווכח איתו

יכול לעשות פיס

 

[shimשימי]

תתווכח איתו

לא מתווכח ,אני חושב שברוב רובם של המקרים זה דבר לא נכון לעשות אותו ובטח שלא להמליץ בציבור
באופן פרטני יתכן שיהיו מקרים עם תשובה שונה.

לפעמים אנשים חושבים שהנתונים האישיים שלהם שווים לכולם ...

 

[ברוך פינחס]

כידוע בית שמש היא בירת האמריקאים ונחשבת בעיני הציבור גם הליטאי כשכונה בירושלים. אם לדעתך המחירים בבית שמש הולכים לרדת אז בירושלים כנראה המחירים הולכים לקרוס.

לא אמרתי שהמחירים בבית שמש הולכים לרדת.
אמרתי שיש מקומות שהשוק קצת התנתק מהמציאות כמו שקרה בדירות היוקרה בתל אביב.
ובשביל להביא דוגמא חרדית כתבתי על בית שמש שאולי זה גם נכון שם
וגם יש מקומות בבית שמש שכנראה זה קרה, אני לא מכיר את בית שמש בשביל להגיד איפה ,
אבל נראה כמתבונן מבחוץ שלא כל המחירים בעיר באמת נכונים וחלקם הושפעו משכונות אחרות או ממקומות שבהם גרים חוצניקים.
מאוד יכול להיות שאני טועה לחלוטין על בית שמש.
אבל יש עוד מקומות בארץ שצפויה בהם ירידה וצריך לבדוק כל מקום לגופו.
אבל הגישה הכללית של לא לקנות עכשיו ולשבת על הגדר עומדת להגיע לקיצה.

לא מתווכח ,אני חושב שברוב רובם של המקרים זה דבר לא נכון לעשות אותו ובטח שלא להמליץ בציבור
באופן פרטני יתכן שיהיו מקרים עם תשובה שונה.

לפעמים אנשים חושבים שהנתונים האישיים שלהם שווים לכולם ...

לא המלצתי לציבור, כתבתי שמי שמבין טוב בנדלן ויש לו יועץ מקצועי לא בהכרח שעיסקה כזו לא נכון לעשות אותה, שזה בערך מה שאמרת... אולי קצת יותר...

 

[שמח-לעזור]

באופן כללי זהו המחיר שבו מוכר וקונה מתרצים לבצע עסקה.
כיום לא מתבצעות עסקאות, כלומר בפשטות- המחירים לא במקום. לא?

אם לא תימכר אפילו דירה אחת בישראל, אז נכון
כל עוד שנמכרת אפילו דירה אחת ביום זה אומר שכוחות השוק פועלים

באופן כללי חשוב לשים לב
מחיר כל מוצר שהוא, נקבע רק בגלל יחס היצע ביקוש

השאלה היא מה הגורמים המשפיעים על הביקוש
ריבית זולה / לחץ ממחסור עתידי / משקיעים - יכולים לגרום לעליית ביקוש
ריבית גבוהה / תקווה להצפה עתידית / מלחמה (ביקוש כבוש) - יכולים לגרום לירידת ביקוש

בשונה מהיצע שזה נתון קשיח שמשתנה לאט

 

[מנגנת]

אם לא תימכר אפילו דירה אחת בישראל, אז נכון
כל עוד שנמכרת אפילו דירה אחת ביום זה אומר שכוחות השוק פועלים

באופן כללי חשוב לשים לב
מחיר כל מוצר שהוא, נקבע רק בגלל יחס היצע ביקוש

השאלה היא מה הגורמים המשפיעים על הביקוש
ריבית זולה / לחץ ממחסור עתידי / משקיעים - יכולים לגרום לעליית ביקוש
ריבית גבוהה / תקווה להצפה עתידית / מלחמה (ביקוש כבוש) - יכולים לגרום לירידת ביקוש

בשונה מהיצע שזה נתון קשיח שמשתנה לאט

אוקי, לקחת את כל התחום וכללת אותו במילה ביקוש.
אני אנסה לקרוא את האשכול דרך העיניים האלה, ההבנה שלי בטח תשתפר.

מבחינתי, כל הגורמים שמנית בעינם עומדים, ואינם מכונים "ביקוש" במגוון הטיות. אבל זה בסופו של דבר ענין סמנטי.

 

[שמח-לעזור]

אוקי, לקחת את כל התחום וכללת אותו במילה ביקוש.
אני אנסה לקרוא את האשכול דרך העיניים האלה, ההבנה שלי בטח תשתפר.

חבל על המאמץ
זה העיניים שלי
ויש פה מגוון רחב של דעות וצורות חשיבה
(ואגב, לא רק ה״תחום״ הזה בנוי על ביקוש, אלא כל מוצר סחיר בעולם אי פעם)

מבחינתי, כל הגורמים שמנית בעינם עומדים, ואינם מכונים "ביקוש" במגוון הטיות. אבל זה בסופו של דבר ענין סמנטי.

הם באמת לא מכונים ביקוש
אלא גורמים לביקוש
בשונה מלחם שהביקוש שלו מיידי
יש את המינימום שצריך בשביל שכל האזרחים ישבעו

בדירות הביקוש נגזר מגורמים ארוכי טווח קדימה ואחורה
שחלקם ברורים וחלקם ממש לא

 

[מנגנת]

הם באמת לא מכונים ביקוש
אלא גורמים לביקוש
בשונה מלחם שהביקוש שלו מיידי
יש את המינימום שצריך בשביל שכל האזרחים ישבעו

בדירות הביקוש נגזר מגורמים ארוכי טווח קדימה ואחורה
שחלקם ברורים וחלקם ממש לא

לחם הוא מוצר צריכה.
דירה היא גם מוצר צריכה וגם מכשיר פיננסי...
יש יותר גורמים שמשפיעים וביותר אופנים. ניתן לומר שהגורמים משפיעים על שוק הדירות, למה להגיד ביקוש. בעיני זו מילה מטעה בהקשרים מסוימים.