דיון מחירי הדירות לאן?

[ברוך פינחס]

בלי להכנס לדיון על ההגדרה
עצם זה שמדובר פה על גוש מול גוש וכו׳
זה התקדמות עצומה ביחס למה שהלך פה רק לפני מספר חודשים
מי שפקפק קלות בעגל הזהב של הירידות, היה כמעט לבד במערכה אבודה נגד הגוש היחיד כמעט ששלט פה.

פשוט עבר זמן ונגמרה המלחמה והשוק התחיל להתעורר,
ונביאי הירידות צריכים להסביר למה הירידות לדעתם ישארו לנצח...

 

[8821]

ובכל זאת המחירים בירושלים לא עוצרים
וכל דירה בשכונות שהאמריקאים מתעניינים בהם, נחטפת מיד ולא משנה לא המחיר ולא המצב.

ולכן יש מעל 8000 דירות חדשות למכירה
ואחוזי מכירה בירושלים פחותים מת"א
אבל כך זה שמנהלים את השוק מחו"ל
ולגבי מחירי הדירות בריכוזים חרדים האשכול פה פחות מדבר על אזורים מסוימים אלא באופן כללי
ואפשר להתווכח האם הם ירדו וירדו אבל עיקר הירידה זה במקומות אחרים (כת"א והמרכז והדרום)
ואח"כ נשאלת השאלה האם זה ישפיע גם על הריכוזים החרדים אבל אנחנו עדיין לא שם
מה שבטוח שהמחירים לא עלו דרסטית בריכוזים החרדיים (אני יודע מראש שתווכח עם זה)

 

[ברוך פינחס]

יש כאלו שיודעים לזהות מראש מה עומד לקרות לפי האוירה בשוק, ולא רק עם ניתוח של נתונים כמו במעבדה......
כמו התחזית הזו שפורסמה בכלכליסט בתאריך 10.12.25
נחמה בוגין, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, ציינה כי ״המגמה של ההאטה בכמות מכירת הדירות ניכרת בדו״חות השונים, החל מסקירת האוצר וכלה גם בדו״חות הבורסאיים של חברות הנדל״ן".
לדבריה, "אוקטובר היה בחציו עם חגים ולכן קשה להתייחס אליו כחודש שבאמת מייצג את מצב השוק. נראה כי דווקא נובמבר מציג היפוך מגמה מסוים והתעוררות בקרב רכישת הדירות. אני סבורה כי נמשיך לראות דשדוש מסוים שימשיך איתנו עד לאמצע הרבעון הראשון של 2026, לאחריו במידה ולא יהיו שינויים מדיניים נראה התפרצות של הביקושים הכלואים הקיימים כיום״.

מכיון שכבר נראה שהיא כנראה צדקה קצת יותר מגלית בן נאים שמחפשת תירוצים בין הררי מסמכים וחוזים.
כדאי לקחת את התחזית שלה להמשך בחשבון ולדבריה תהיה התפרצות ביקושים

 

[יוני322]

אם היה מדובר בשנה רגילה עם ביקוש נורמלי והיה נשאר היצע אתה צודק.
אבל מדובר בשנתיים שלוש שבהם אחוז מאוד גבוה מאלו שמתכוונים לרכוש דירה - ישבו על הגדר והמתינו.
כך שצריך לחשב את היתרה של הדירות מול צורך של 3 שנים [בניכוי אלו שכן רכשו] ולא מול השנה האחרונה בלבד.

אני באמת מנסה להבין מה אתה אומר.
אם משנת 2022 בונים יותר מ60000 דירות כל שנה, ושתינו מסכימים שצריך פחות, זה אומר שיש יותר היצע מביקוש פר כל שנה. אתה אומר שנשאר היצע כי אנשים לא קנו, עדיין הביקוש בהכרח חייב להיות פחות מההיצע, כי גם אם היו קונים ההיצע היה עודף על הביקוש.

בנוסף לזה כתבו כאן כמה פעמים שלא מדובר בהיצע של דירות מוכנות שנמצאות על המדף.

ובנוסף לזה כבר כתבתי לך כמה פעמים שזה לא משנה, משנה המגמה. ואם לפני שלוש שנים היינו בשיא שהיה על 54 אלף והיום אנחנו על 80 אלף זה אומר שההיצע גדל משמעותית מאד. גם פעם זה לא כלל רק דירות מכורות...

נראה לי ש @בית שמשניק כתב על האתר הזה שהניתוחים שלהם לא משהו...
מקווה שאני לא טועה.

א מדובר באדם רציני מאד ואם אתה לא מכיר תעשה גוגל
ב תתייחס לעובדות

 

[צופה לישועה]

כפי שכתבתי בהודעות שנמחקו
אני פורש מלהגיב פה כפי שנהגתי בעבר, עד לחודש הבא.
נראה איך הדברים יתפתחו
כולם כבר הבינו שיש כאן אינטרסנטים
ויש 2 צדדים למטבע

נחכה חודש חודשיים ונראה מה המציאות בשטח תגיד

 

[ברוך פינחס]

אני באמת מנסה להבין מה אתה אומר.
אם משנת 2022 בונים יותר מ60000 דירות כל שנה, ושתינו מסכימים שצריך פחות, זה אומר שיש יותר היצע מביקוש פר כל שנה. אתה אומר שנשאר היצע כי אנשים לא קנו, עדיין הביקוש בהכרח חייב להיות פחות מההיצע, כי גם אם היו קונים ההיצע היה עודף על הביקוש.

ובנוסף לזה כבר כתבתי לך כמה פעמים שזה לא משנה, משנה המגמה. ואם לפני שלוש שנים היינו בשיא שהיה על 54 אלף והיום אנחנו על 80 אלף זה אומר שההיצע גדל משמעותית מאד. גם פעם זה לא כלל רק דירות מכורות...

א מדובר באדם רציני מאד ואם אתה לא מכיר תעשה גוגל
ב תתייחס לעובדות

יכול להיות שאתה צודק
אני לא בטוח שיהיו עליות לנצח בינתיים האוירה בשוק לא נראית כך.
אשמח מאוד לגלות שטעיתי ויש בסוף יותר היצע והמחירים יעצרו ולא יעלו, ואתחיל סוף סוף לישון רגוע בלילות....

 

[ברוך פינחס]

אם משנת 2022 בונים יותר מ60000 דירות כל שנה, ושתינו מסכימים שצריך פחות,

אתה יכול להביא נתון מדויק כמה צריך כל שנה ?
בהתחשב בכך שחלק מהדירות נקנות על ידי משקיעים, וחלק על ידי תושבי חול, ועולים חדשים ובניכוי היורדים מת"א והדירות הלא חוקיות אצל החרדים.
את הערבים אף פעם לא חשבנו בתוך זה .

 

[מנגנת]

ונביאי הירידות צריכים להסביר

יש כאן מישהו שחושב שהדירות מתומחרות היום כערכן האמיתי?

משהו מוזר בטיעונים פה, טוענים גם שמחירי הדירות נגזרים בעיקר מיחס ביקוש היצע, באופן מכריע יותר משאר הגורמים, וגם שקיים ביקוש כבוש. ממה נפשך, אם ככל שיש ביקוש מחיר השוק האמיתי עולה, למה א"כ הקונים הנוכחיים כובשים את ביקושם ולא קונים. ואם הביקוש אינו הפרמטר הקובע את המחיר, מדוע הוא נוסק אי שם לעננים.

 

[ברוך פינחס]

טוענים גם שמחירי הדירות נגזרים בעיקר מיחס ביקוש היצע, באופן מכריע יותר משאר הגורמים, וגם שקיים ביקוש כבוש.

אף אחד לא טען את 2 הטענות גם יחד....
מי שחושב שיהיו ירידות דרסטיות בונה על כך שהמחירים נגזרים בעיקר מיחס ביקוש היצע, ולדעתו יש עודף.
אחזור שוב ושוב נדלן זה לא רק נתונים זה גם המון פסיכולוגיה.

 

[צדיק תמים]

ממה נפשך, אם ככל שיש ביקוש מחיר השוק האמיתי עולה, למה א"כ הקונים הנוכחיים כובשים את ביקושם ולא קונים

כי חושבים שיירד עוד

 

[שמח-לעזור]

יש כאן מישהו שחושב שהדירות מתומחרות היום כערכן האמיתי?

נשמח לשמוע מה ״הערך האמיתי״ של דירות, ועל פי מה הוא נקבע

 

[ניק 149280]

ונביאי הירידות צריכים להסביר למה הירידות לדעתם ישארו לנצח...

הם לא נביאי הירידות הם בסך הכל חולמים שיצליחו לקנות מתי שהוא דירה ומנסים להסביר זאת לכולם

 

[shimשימי]

נשמח לשמוע מה ״הערך האמיתי״ של דירות, ועל פי מה הוא נקבע

מה שבטוח שהערך האמיתי של דירות בוודאי נקבע לפי עלות הבנייה
ועלות בנייה של 100 מטר היום
ויתקנו אותי אם אני טועה
קרוב למיליון שח

ממילא כל מה שנשאר זה עלות הקרקע....

האם מחיר הקרקע שמסופסר לכאורה על ידי רמי הוא מחיר אמיתי?

התשובה ,היא שזה לא רלוונטי .
זה המציאות ,וכל עוד זה לא ישתנה זה המחיר

 

[shimשימי]

הם לא נביאי הירידות הם בסך הכל חולמים שיצליחו לקנות מתי שהוא דירה ומנסים להסביר זאת לכולם

זה הרבה יותר מיזה.
תאר לך שמישהו בתחילת האשכול בשנת 2020
זרם עם התיאוריות שהעלו בתחילתו
שנימקו על בסיס נתונים ריאליים....
למה מחירי הדיור לכאורה אוטוטו קורסים...

ותאר לך שהוא הסביר לשווער ולאשתו ולכולם למה לא כדאי לקנות דירה בבית שמש למשל....(למי שזוכר את האשכול של
"האם מחירי הדיור בבית שמש מוצדקים"

ותאר לך שהוא יכל לקנות (מכיר מקרה כזה אישית) דירה במיליון שש מאות חמישים 130 מטר
עם גינה 50 מטר בבית שמש ..... (דופלקס מרהיב.....) עם חניה ומחסן


והיום הוא לא יודע מה לעשות....

זה באמת מעציב....

אבל ספיצפית אם לרגע נתעלם מהתיאור לעיל
יש היגיון בטענות היום ספיצפית
אם כי עדיין אני חושב שההוגנים שבהם(למשל יצחק 77 )
מסכים לטענה שקניית דירה ראשונה למגורים
עדיין כדאית בשום שכל
ככה שלא כולם מוטים פה

 

[ניק 149280]

זה הרבה יותר מיזה.
תאר לך שמישהו בתחילת האשכול בשנת 2020
זרם עם התיאוריות שהעלו בתחילתו
שנימקו על בסיס נתונים ריאליים....
למה מחירי הדיור לכאורה אוטוטו קורסים...

ותאר לך שהוא הסביר לשווער ולאשתו ולכולם למה לא כדאי לקנות דירה בבית שמש למשל....(למי שזוכר את האשכול של
"האם מחירי הדיור בבית שמש מוצדקים"

ותאר לך שהוא יכל לקנות (מכיר מקרה כזה אישית) דירה במיליון שש מאות חמישים 130 מטר
עם גינה 50 מטר בבית שמש ..... (דופלקס מרהיב.....) עם חניה ומחסן


והיום הוא לא יודע מה לעשות....

זה באמת מעציב....

אבל ספיצפית אם לרגע נתעלם מהתיאור לעיל
יש היגיון בטענות היום ספיצפית
אם כי עדיין אני חושב שההוגנים שבהם(למשל יצחק 77 )
מסכים לטענה שקניית דירה ראשונה למגורים
עדיין כדאית בשום שכל
ככה שלא כולם מוטים פה

לצערי אני מכיר כמה מקרים כאלו
ואני אוסיף על חברים שיכלו בהרבה יותר זול מזה לקנות דירה במחיר למשתכן בבית שמש והם פחדו לקפוץ למים שמא המחיר ירד (אמנם נשארו להם דירות גדולות וקצת יותר יקרות לבחור כי הם היו מהאחרונים ברשימת הזוכים... אבל המימון שהם יכלו לקבל....... איזו עגמת נפש הייתה להם לאחר הזינוק הגדול)

 

[השקעות R הון]

תזכורת:
כלל ראשון בפורום:

1. בפורום השקעות חובה לשמור על שיח מכובד ומכבד, ולא לרדת בשום אופן לפסים אישיים.

אנא שמרו על הכללים,
זה לא נחמד לחסום משתמשים.
בברכה, מקצועי בלבד, והשקעות Rהון

 

[יוני322]

זה הרבה יותר מיזה.
תאר לך שמישהו בתחילת האשכול בשנת 2020
זרם עם התיאוריות שהעלו בתחילתו
שנימקו על בסיס נתונים ריאליים....
למה מחירי הדיור לכאורה אוטוטו קורסים...

ותאר לך שהוא הסביר לשווער ולאשתו ולכולם למה לא כדאי לקנות דירה בבית שמש למשל....(למי שזוכר את האשכול של
"האם מחירי הדיור בבית שמש מוצדקים"

ותאר לך שהוא יכל לקנות (מכיר מקרה כזה אישית) דירה במיליון שש מאות חמישים 130 מטר
עם גינה 50 מטר בבית שמש ..... (דופלקס מרהיב.....) עם חניה ומחסן


והיום הוא לא יודע מה לעשות....

זה באמת מעציב....

אבל ספיצפית אם לרגע נתעלם מהתיאור לעיל
יש היגיון בטענות היום ספיצפית
אם כי עדיין אני חושב שההוגנים שבהם(למשל יצחק 77 )
מסכים לטענה שקניית דירה ראשונה למגורים
עדיין כדאית בשום שכל
ככה שלא כולם מוטים פה

מה אתה בעצם אומר, שבגלל שהיה אנשים(שאגב.. זה לא אותם אנשים שכאן עכשיו, הדיונים כאן עלו אוקטבה בשנה שנתיים האחרונות שבהם המצדדים להפסקת העליות די צדקו.. )שחשבו לפני חמש שנים שהמחירים ירדו וטעו , אז המחירים לעולם לא יכולים לרדת???

 

[shimשימי]

לצערי אני מכיר כמה מקרים כאלו
ואני אוסיף על חברים שיכלו בהרבה יותר זול מזה לקנות דירה במחיר למשתכן בבית שמש והם פחדו לקפוץ למים שמא המחיר ירד (אמנם נשארו להם דירות גדולות וקצת יותר יקרות לבחור כי הם היו מהאחרונים ברשימת הזוכים... אבל המימון שהם יכלו לקבל....... איזו עגמת נפש הייתה להם לאחר הזינוק הגדול)

אומר לך על מישהו ממש קרוב ,שלא הסכים לקנות באזור מסויים ששנה לפני כן יכל לקנות יותר בזול
וכשהוא דיבר איתי
הסברתי לו שאין פה שום התנהגות רציונלית
והוא הסכים איתי ,ועדיין אמר שהוא לא מסוגל...

ולכן הוא קנה במקום אחר .

לכן ,הכי חשוב להיצמד לנתונים ,לדעות ולשיח מכבד ,ואין צורך לשלול ישר דעה שונה
בדיוק כמו שאמר השקעות R HON

 

[די]

אלא בעיקר את הרוב הדומם, זה שלא "מבין" כל כך גדול

הרוב הדומם לא מכיר את הלמ"ס אלא הוא מדבר עם החברים שלו ויודע שיש ירידות שמגיעות גם ל20%.

אבל היו כאן כמה ירושלמים שלא ממש מכירים עצירת מחירים.

מעניין למה בירושלים היה את אחד משיעורי ביטולי הדירות הגבוהים בארץ 3.1%, כלומר המון אנשים שהחליטו לוותר על הדירה ולשלם לקבלן קנס ענק.
דרך אגב גינדי משווק עכשיו בשדה דב את הפנטהאוזים שלו (הדירות הטובות) מ65 למ"ר (מודעה באיילון). בהצלחה לכל החרדים שקנו ב80 ותכננו למכור ב100 למ"ר.

 

[shimשימי]

מה אתה בעצם אומר, שבגלל שהיה אנשים(שאגב.. זה לא אותם אנשים שכאן עכשיו, הדיונים כאן עלו אוקטבה בשנה שנתיים האחרונות שבהם המצדדים להפסקת העליות די צדקו.. )שחשבו לפני חמש שנים שהמחירים ירדו וטעו , אז המחירים לעולם לא יכולים לרדת???

אומר לך עלי באופן אישי ,אני אישית בשלב מסויים ,כבר די ממזמן
טענתי שרכישה דירה להשקעה היא דבר לא כדאי
ואמרתי את זה כבר לפני שנתיים בערך...

הנקודה היא לא הדיון עצמו
הנקודה היא שיש פה אנשים שנותנים הרגשה
שאסור לקנות דירה
ומי שקונה דירה למגורים
הוא אדם שוטה חסר דעת

ולכן היה מקום קצת למתן את השיח

ולתת אבחנה ברורה בין דירה ראשונה לדירה שנייה