התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[ניק 147254]

ויזניץ

לויז'ניץ יש בעיות אחרות לא הקו הירוק, והראיה שהם עכשיו כמעט השתתפו בקבוצת רכישה....

כתוצאה מכל הנ"ל הגיע אוכלוסייה חלקה חלשה, מה שהיום ברגע שחמש חסידיות מבוססות מגיעות וחלקם כבר הגיעו אז זה מייצר במקום אוכלוסייה יציבה ובריאה לא פחות מב"ש וביתר (רק במחירים שונים...)

אני מחזק את דבריך גם בביתר הראשונים שהגיעו זה השכבה החלשה....

 

[די]

תברר עם הם קיבלו את זה, אני יודע שהם תבעו, אך שקל הם לא ראו

אבל האיחור היה רק 5 חודשים. בקבוצת רכישה אפשר להיתקע בכיף 10 שנים (לא מכיר את הקבוצה כאן)

מכל הממליצים לשלוח כאן אברכים לכל המקומות הנידחים החל מעכו שנמצאת בצפון עיר מעורבת עם בני דודים ועד לקצה השני

לא המלצתי על עכו. עמנואל מקום מעולה.
רק המלצתי לעשות בעמנואל מודל של רכישה מרוכזת מיזם כמו שעשו בעכו. ולא קבוצת רכישה.

 

[לווינסון]

זה לא נושא הנתון לוויכוח, אתה יודע מכיר ומאמין בעסקנים או בקהלה זו או אחרת אבל זה ממש לא משכנע לא את מי שלא מכיר אותם...
במקרה הזה אני גם מאמין שזה לא סתם קשקוש, כי אני יודע שמדובר באנשים נאמנים לגמרי, וגם אני יודע שבבאיאן כבר יושבים על המדוכה כבר הרבה מאוד זמן ומיצו כבר את כל האפשרויות איך ניתן לעזור לאברכים ויש שם גם אנשים מביני עניין שלא הולכים על כל פרויקט....

אני כבר כתבתי כמה פעמים, ואכתוב שוב
קבוצת רכישה = מיטה חולה אין קבוצת רכישה שהיא לא מיטה חולה
אך מה שאני אומר כאן שלפי הפרסומים (הרי אף אחד לא ראה את ההסכמים) זה הולך להיות מיטה חולה אך של חולה במצב קל.
ולכן אני אכתוב שוב למי שיש לו כסף שלא יקנה שם, אך מי שאין לו מספיק הון עצמי שיילך על זה [כי אין לו אפשרות אחרת לקנות דירה] ויבדוק מול אנשי מקצוע האם זה שווה לו להכנס לזה או לא.
ובקשר למה שכתבת אני לא אומר לך שאני מאמין בהם אך הם מתמצים בנושא יותר טוב ממני וממיך גם אברהם סלונים סם כסף בהר יונה ומצליח שם מעל המצופה, וגם בצאנז בטבריה ועד מקומות. הם פשוט בעלי מקצוע שיש להם הרבה מאוד ניסיון בנושא ואין לי שום הכרות לא אישית ולא לא אישית עפ העסקנים!

 

[לווינסון]

אתה גם נופל לסיסמאות!
תענה לי רק על שאלה אחת, במקרה שהפרויקט נתקע כמה שנים מכל סיבה שהיא, מי מפסיד מהמצב?
העסקנים של באיאן יכניסו את היד לכיס?
מי ישלם?
נאמנות זה מעולה, אנשים טובים זה עוד יותר.
אני שואל סה"כ שאלה אחת, מי ישלם???

ת זה ניידע בחוזים!
אין ענין לשאול את אותו שאלה בכמה ברציות ולחשוב לקבל תשובה אחרת {איך אמר אינשטיין...}

 

[לווינסון]

זה גם אני מאוד רוצה, אבל צריך לעשות זאת בצורה מסודרת עם יזמים וכו', בשביל שהשם של עמנואל ימשיך לעלות ולפרוח, ולא יחזור להיות מה שהיה לפני זה.
ואפילו אם זה יעלה קצת יותר יקר.
סבתא שלי [ושל כולנו] היתה אומרת: "אנחנו לא מספיק עשירים בשביל לקנות בזול"...
ואידך זיל גמור.

אחד שהוא כן מספיק עשיר קוראים לו אברהם סלונים......

 

[לווינסון]

כנראה שרוב הציבור חושב כך! מתוך קבוצת קהילות המונות יחד 7,000 משפחות הגיעו לכנס אולי 150 אנשים
שכנראה חלקם מחותנים אוש כמה אנשים ממשפחה אחת או סתם אנשים שמעניים אותם...
כנראה שרוב האנשים לא מתלהבים מאוד מזה, אבל מישהו שרוצה לעשות עכשיו משהו שעדיין בהשגתו
אז כנראה שהם נרשמו לזה,
(גילוי נאות אני תושב קרית גת, ויחד עם זאת אני סבור שקרית גת יקרה בהרבה וכבר איננה פתרון
ועמנואל עדיין נותנת אפשרות למשפחות חסידיות לקנות דירות,)

זה ממש לא נכון
כל החסידיות כבר עשו כנסים פנימיים עם מאות משתתפים כל אחד
הכנס הזה היה מיועד לכלל חסידי והוא מוגדר כהצלחה מסחררת

זה לא רק זה זה כבר כנס הרשמה לפרוקט הראשון שכולל 96 דירות והיו שם 150 דירות ובשבוע הבא יש גם כנס בבני ברק...

 

[יוסי ה]

למה לא עולה לכאן הסכמים כתובים.. חוזים...
@הנדלניסט @לווינסון
@איצ'ה קו המידע
אולי הגיע תורו של "הגנת הצרכן" שיבדוק את הנושא לעומק כמו שהוא בקי ורגיל... ויאיר את עיני הציבור לטוב או למוטב
תודה רבה

 

[יוסי ה]

השורות הבאות נכתבות בבושה וכאב, אני לא מכיר את היזמים ואת פרטי העסקה אבל יכול לומר לכם דבר אחד - אל תסמכו על ועדות הדיור של הקהילות - באטראכט מטראסקעט נישט צוזאמען.

יותר נכון שאציג כאן שאלות וגם עובדה אחת כואבת: הכל נסמך על המודעות שצורפו כאן. אם יתברר שאני טועה - אבקש מהנהלת האתר למחוק את ההודעה. אבל בבקשה אל תעבירו כסף לפני שקראתם את הדברים ובדקתם היטב.

א. קודם כל חשוב שהציבור יבין את הסדר גודל של האירוע - הרעיון של המיזם הוא להגיע ל1200 דירות. מוצג מחיר של מיליון שקל לדירה. מדובר כאן על מיליארד ומאתיים שקל!!! זה סכום דמיוני!! מי ינהל אותו ? ועדת הדיור? האם יש להם ניסיון בסכומים האלו??

ב. יש נקודה פשוטה שחייבים להבין וכבר כתבו אותה לפני חכמים באשכול הזה: הרעיון של קבוצת רכישה בנוי על עקרון אחד ופשוט - לחסוך ברווח היזמי. זהו. חוץ מזה - כל ייתר העלויות הן זהות לחלוטין לרכישה מול קבלן. לכו תבדקו כמה מרוויח קבלן/יזם, כיום המצב הוא שאם יש רווח של 15% היזם שמח עד לשמים. עכשיו תוסיפו עלות נוספת של בערך 10% למארגן והמנהל של הקבוצה, עם מה נשארתם?

ג. הניסיון הוכיח שבסופו של יום - במקרה הטוב - העלות של דירה בקבוצת רכישה היא זהה לרכישה מול קבלן. כמה עולה דירה בעמנואל? נניח מיליון מאתיים. עכשיו תכפילו ב1200 דירות = אנחנו מגיעים לכמעט מיליארד וחצי שקל!!! נשאל שוב - על מי אנחנו סומכים???

ד. אתן דוגמה אחת מהמודעה ותראו כמה צריך לבדוק ולא להאמין: המודעה אומרת שיש "תוכנית איך להיפטר ממס" או משהו דומה. אשאל שאלה פשוטה - על איזה מס אתם מדברים? מע"מ , מס רכישה? תגידו לי אנשים - אתם לגמרי מדומיינים???? מי יוותר לכם.

אני יכול קצת להסביר: אדם פרטי יכול להינצל ממע"מ ומס רכישה במקרים מסוימים. אבל אם יש גורם מארגן - מתקיימת חובת המס. במקרה שלנו אין סיכוי בעולם (ככל הידוע לי ואני עוסק הרבה בתחום) להינצל מהחבות.

ה. עכשיו נספר לכם בזהירות ובושה על וועדת הדיור של בעלזא ותבינו שאי אפשר לסמוך על הדבר הזה. בתמצית - חברה מסוימת מכרה עסקה כביכול טובה לעסקני החסידות והובטחו טובות הנאה כלשהן לגורמים מסוימים. העסקה הייתה קבר!! למאתיים משפחות. העובדות התגלו בדרך כלשהי - ומכאן והלאה לא עזר כלום כלום כלום בשביל להוריד אותם מהסיפור. זהו כתבתי על זה מספיק.

ו. אז על מי אתם נשענים ? על היזם?? יופי! כתבו כאן שהוא מסר 1000 מפתחות של דירה. באתר שלו זה לא מופיע . תבדקו. אתם יודעים מה? נניח ומסר 1000 מפתחות, יופי הוא גדול, נכון? אז שיתחייב למחיר סופי בהסכמים כתובים ולא יקח שקל שכ"ט עד שיעמוד ביעד.

ז. לסיכום - אל תחתמו על כלום לפני שמוצג דוח שמאי מהימן על כל הסיפור הזה. אל תחתמו לפני שהבנתם את כל ההסכמים - והם רבים - הסכם רכישה, הסכם ניהול , הסכם שיתוף, הסכם שכ"ט ואין לי מושג עוד על מה יחתימו אתכם . אל תהיו טיפשים בבקשה.

המאמר שהבאת מעלה נקודות חשובות שכל רוכש נדל"ן נבון צריך לקחת בחשבון, במיוחד כשמדובר במודל של קבוצת רכישה (או מודל דומה). עם זאת, חשוב לבחון את הטענות מול העובדות שמוצגות במודעות שצירפת.

הנה ניתוח של הטענות המרכזיות ותגובה עניינית המבוססת על הקיים:

1. מיליארד ש"ח​

• טענת ברנדווין: מדובר בסכום דמיוני שדורש ניסיון ניהול שאין לוועדות הדיור.
• המענה: במודעות כתוב במפורש שכל הבנייה מנוהל על ידי "חברת ניהול מקצועית ביותר בשוק" בליווי רו"ח חיצוני וחברת הנדסה. כלומר, הוועדה היא הגוף המארגן, אך הניהול הכספי והביצועי הופקד בידי אנשי מקצוע.

2. הכדאיות הכלכלית מול קבלן​

• טענת ברנדווין: החיסכון בקבוצת רכישה הוא קטן, ולעתים מחיר הסופי זה למחיר קבלן.
• המענה: המודעה טוענת למחיר של "עד כמיליון ש"ח . כדי לענות על טענתך, יש לבדוק מהו מחיר השוק הנוכחי לדירה בעמנואל (במכירה ישירה מקבלן). אם מחיר קבלן הוא גבוה מעל מיליון ש"ח, הרי שיש כאן בשורה כלכלית. תבדוק באיזורים המדוברים...

3. סוגיית המיסוי​

• טענת ברנדווין: אי אפשר להיפטר ממס, והבטחה כזו היא דמיונית.
• המענה: במודעה לא נכתב ש"ייפטרו" ממס, אלא שיש "ייעוץ מס מהרגע הראשון" כדי לחשב את המסך בצורה נכונה ומסודרת ולמנוע הפתעות. בנדל"ן, תכנון מס יכול לחסוך מספר לגיטימיות רכישה , וזה כנראה מה שהתכוונו במודעה.

4. ליווי בנקאי וביטחונות​

• טענת ברנדווין: אל תסמכו על הבטחות, דרשו ביטחונות.
• המענה: המודעה מדגישה "ליווי בנקאי מלא" . זהו קריטי – ליווי בנקאי בנק בוחן את אומרות הפרויקט, את הדו"ח השמאי (דו"ח אפס) ואת הקבוצה של קבוצת ביעדים. הבנק לא משחרר כספים ללא התקדמות בבנייה, וזהו מנגנון ההגנה החזק ביותר של הרוכשים.

5. בדיקה מוקדמת​

• טענת ברנדווין: אל תחתמו בלי דו"ח שמאי והבנת הסכמים.
• המענה: כאן אתה צודק לחלוטין – וזה נכון לכל עסקה. המודעה עצמה מזמינה ל"הרשמה מוקדמת ובירורים". שלב הבירורים הוא הזמן לבקש לראות את הדו"ח השמאי, את החוזה הניהול ואת המסמכים בדיוק הליווי הבנקאי.

 

[משרדי3]

@יוסי ה
נו באמת, אתה מביא כאן ניתוח של AI?
זה לא רציני

 

[יוסי ה]

האם אפשר לקבל תשובות על שאלות אלו מכל הממליצים?​

1. היבטים משפטיים ובטיחות הכסף​

• הסכם הליווי: "האם כבר נחתם הסכם ליווי מול בנק מסויים? אם כן, מול איזה בנק? אם לא, באיזה שלב נמצא המשא ומתן מול הבנק?" (זהו המנגנון המגן על הכסף שלנו).
• חשבון נאמנות: "האם הכספים שמועברים (ה-30,000 ש"ח והשלומים הבאים) מופקדים חשבון נאמנות סגור של הפרויקט שמנוהל על ידי עו"ד/הבנק, או שהם עוברים ישירות ליזם?"
• רישום הקרקע: "מה הסטטוס המשפטי של הקרקע כרגע? האם היא רשומה על שם היזם? האם תירשם הערת אזהרה לטובת הרוכשים מיד עם השלום הראשון?"

2. סוגיית המחיר והתקציב​

• סופיות המחיר: "המודעה מציינת 'עד מיליון ש"ח'. האם זהו מחיר סופי שמעוגן בחוזה, או שעלולה להשתנות עליית מדד תשומות הבנייה או שינויים בשטח?"
• דו"ח אפס: "האם ניתן לעיין בדו"ח אפס' (דו"ח כלכלי של שמאי מקרקעין) המאפשר לבנות את הפרויקט במחיר שהוצג?"
• עלויות נוספות: "האם המחיר כולל את שכר הטרחה של חברת הניהול, עו"ד, ייעוץ המס והפיתוח הסביבתי, או שיש תשלומים נוספים מעבר למיליון ש"ח?"

3. ניהול וביצוע​

• זהות חברת הניהול: "מי היא חברת הניהול המקצועית לה זכרה במודעה?
• לוחות זמנים: "מתי מתוכננת תחילת הבנייה (עלייה על הקרקע) ומתי מתוכננת המסירה? האם יש בחוזה פיצוי על עיכוב במסירה?"

4. מיסוי ותיקון​

• היבטי מס: "לגבי 'ייעוץ המס' שמוזכר – האם מדובר בתכנון מס שחוסך את מס הרכישה באופן חוקי? האם יש חוות דעת של מומחה מס שמגבה את המבנה של העסק?"
• בנייה: "האם הפרויקט כבר קיבל אישורי בנייה מהוועדה המקומית, או שהוא נמצא בשלב התוכנית בלבד?"

 

[יוסי ה]

@יוסי ה
נו באמת, אתה מביא כאן ניתוח של AI?
זה לא רציני

קבל את האמת ממי שאמרה...

 

[לווינסון]

קבל את האמת ממי שאמרה...

תסתכל בהסכמים ויהו לך תשובות, חבל עךל הזמן של כולנו שיש כמה טרחנים שכל הזמן מפחידים את הציבור "בגלל מודלים דומים שהיו בציבור החרדי בעבר" אך את המינומום היושרה אין להם לכתוב שהם לא ראו חוזה וגם לא למדו לקרוא חוזה וכפי הניראה גם בחייהם לא קראו חוזה

 

[ברנדוויין]

המאמר שהבאת מעלה נקודות חשובות שכל רוכש נדל"ן נבון צריך לקחת בחשבון, במיוחד כשמדובר במודל של קבוצת רכישה (או מודל דומה). עם זאת, חשוב לבחון את הטענות מול העובדות שמוצגות במודעות שצירפת.

הנה ניתוח של הטענות המרכזיות ותגובה עניינית המבוססת על הקיים:

1. מיליארד ש"ח​

• טענת ברנדווין: מדובר בסכום דמיוני שדורש ניסיון ניהול שאין לוועדות הדיור.
• המענה: במודעות כתוב במפורש שכל הבנייה מנוהל על ידי "חברת ניהול מקצועית ביותר בשוק" בליווי רו"ח חיצוני וחברת הנדסה. כלומר, הוועדה היא הגוף המארגן, אך הניהול הכספי והביצועי הופקד בידי אנשי מקצוע.

2. הכדאיות הכלכלית מול קבלן​

• טענת ברנדווין: החיסכון בקבוצת רכישה הוא קטן, ולעתים מחיר הסופי זה למחיר קבלן.
• המענה: המודעה טוענת למחיר של "עד כמיליון ש"ח . כדי לענות על טענתך, יש לבדוק מהו מחיר השוק הנוכחי לדירה בעמנואל (במכירה ישירה מקבלן). אם מחיר קבלן הוא גבוה מעל מיליון ש"ח, הרי שיש כאן בשורה כלכלית. תבדוק באיזורים המדוברים...

3. סוגיית המיסוי​

• טענת ברנדווין: אי אפשר להיפטר ממס, והבטחה כזו היא דמיונית.
• המענה: במודעה לא נכתב ש"ייפטרו" ממס, אלא שיש "ייעוץ מס מהרגע הראשון" כדי לחשב את המסך בצורה נכונה ומסודרת ולמנוע הפתעות. בנדל"ן, תכנון מס יכול לחסוך מספר לגיטימיות רכישה , וזה כנראה מה שהתכוונו במודעה.

4. ליווי בנקאי וביטחונות​

• טענת ברנדווין: אל תסמכו על הבטחות, דרשו ביטחונות.
• המענה: המודעה מדגישה "ליווי בנקאי מלא" . זהו קריטי – ליווי בנקאי בנק בוחן את אומרות הפרויקט, את הדו"ח השמאי (דו"ח אפס) ואת הקבוצה של קבוצת ביעדים. הבנק לא משחרר כספים ללא התקדמות בבנייה, וזהו מנגנון ההגנה החזק ביותר של הרוכשים.

5. בדיקה מוקדמת​

• טענת ברנדווין: אל תחתמו בלי דו"ח שמאי והבנת הסכמים.
• המענה: כאן אתה צודק לחלוטין – וזה נכון לכל עסקה. המודעה עצמה מזמינה ל"הרשמה מוקדמת ובירורים". שלב הבירורים הוא הזמן לבקש לראות את הדו"ח השמאי, את החוזה הניהול ואת המסמכים בדיוק הליווי הבנקאי.

באופן אישי מעולם לא השתמשתי בבינה מלאכותית והאמת שאני גם לא יודע איך משתמשים, אבל כל פעם מחדש משעשע לראות את הדבר הזה ..

נקודות נוספות: א. לגבי מה שפרסמו לגבי "איך להינצל מהמס" - ממה שאני מצליח להבין כנראה מישהו שם התבלבל וישר רץ לספר לרוכשים שהפעם זו עסקה זהב כי הפעם אפשר לדפוק את המערכת..
אז זהו שלא. הם ישלמו כמו כולם מע"מ על הקרקע ולגבי מס הרכישה = בעלי דירה נוספת ישלמו 8%.

ב. כמה כותבים כאן ציינו שהפרסום בנוגע למס הוא כדי שלא יהיה כאן אירוע של יזמות על כל המשתמע. אז גם זה לא נכון - במקרה של אירוע יזמות הרוכשים הם המרוויחים הגדולים, הם מקבלים את כל ההגנות של חוק המכר (בטחונות פיצויים ועוד), מי שמפסיד הוא מי שממונה חוק המכר (או בתי המשפט - אבל גם הממונה יהיה כאן) הכיר בו כיזם ובמקרה שלנו - לא מבין למה שזה יקרה.
בכל מקרה, כמו שרבים כאן המליצו - דיון רציני הוא רק מול ההסכמים.

 

[יוסי ה]

בכל מקרה, כמו שרבים כאן המליצו - דיון רציני הוא רק מול ההסכמים.

מי יכול להעלות לכאן את ההסכמים הכתובים?
@לווינסון

 

[שמואל הבר]

אתה לגמרי צודק!!

באמת שלא ראיתי את הסכמים ולכן כתבתי שאם רוצים לדון ברצינות על גופה של הצעה אז כמו שגם אתה כתבת - צריך לראות את כל הפרטים והם נמצאים בהסכמים ובדו"ח השמאי (=שמאות שמעריכה כמה תעלה הבניה, וחייבים שהשמאי יהיה כמובן ניטראלי, כי אם הוא לא - אז הוא יכול לשחק עם המספרים).
כל האמור, חלילה לא בא להמעיט מערכם הרב של כלל העוסקים במלאכת הקודש!!

בנוסף, יש נקודה אחת חשובה מאוד שיש אנשים שלא מכירים ואני מנסה להציג כאן, וכדאי שהרוכשים יתבוננו בה והיא - שיש הבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה בקבוצת רכישה.
ברכישה אצל קבלן - יש בחוק כל מיני הגנות על הרוכש ולכן לקבלן אין אפשרות לשנות את המחיר או את זמן המסירה של הדירה ובנוסף יש גם אחריות על הבניה ועוד ועוד. גם כדאי לדעת שאף קבלן לא ינסה להתחכם בגלל שהוא יכול מאוד להסתבך והמערכת בכללותה נוטה לטובת הרוכש.

ברכישה אצל קבוצת רכישה - הרוכש הוא בעצם האחראי על כל הדברים, שזה אומר שהוא קונה בעצמו את הקרקע, הוא מביא את הקבלן. בפועל הרוכשים לא עושים את זה בעצמם כי יש מארגנים ומנהלים שעושים את זה, אבל באמת האחריות עומדת לפתחו של הרוכש, ולכן אם המחיר יצא בסוף כפול ממה שהבטיחו לו או שזמן הבניה לקח 15 שנים - אין לו למי לבוא בטענות.

יש עוד כמה דברים חשובים שכדאי למי ששוקל לקנות בקבוצת רכישה לדעת: אז ניתן כאן כמה מושגים כלליים שיקלו על אלו שמעוניינים לבחון את ההצעה.

דבר ראשון - כדאי להשתמש במונחים הנכונים, למשל - מה שכתבתי "רכישה אצל קבוצת רכישה" זה מינוח לא נכון, כי הרי אתה לא קונה מאיזה גורם, אתה הרי היזם - ולכן הנכון לומר - הצטרפות לקבוצת רכישה.

מארגן הקבוצה - הוא מי שאיגד את כל הקבוצה. המינוח הנכון הוא - מארגן.

מנהל הקבוצה - הוא מי שמקבל את ההחלטות עבור הקבוצה כמו מי יהיה הקבלן, המפקח ועוד. המינוח הוא מנהל או חברת ניהול.

כאן נצרף עוד כמה מושגים לתועלת אלו שמעוניינים להעמיק יותר:

מושגי מס רכישה ומע"מ בקרקעות ובדירות - אצל רוכש פרטי, יזם וקבוצת הרכישה:

א. מס רכישה קרקע - כל רוכש קרקע חייב במס 6% מסך עלות הקרקע.
ב. מס רכישה דירה - כל רוכש דירה חייב במס 8% מסך עלות הדירה.
ג. יזם - משלם על הקרקע מס רכישה 6%, ובנוסף משלם מסך עלות הקרקע מע"מ של 18%.
ד. קבוצות רכישה - משלמות מע"מ על הקרקע כמו קבלן, ומס רכישה על הדירה כמו אצל רוכש פרטי.
ה. קבוצות רכישה קטנות מאוד - עם הרבה מזל ישלמו מס רכישה רק על הקרקע אבל מהמע"מ על הקרקע - הם לא יפטרו.

עוד מושגים כלליים בקבוצות הרכישה:

ו. גורם מארגן - כשיש בקבוצת הרכישה גורם אחד שמאגד את כולם - החבות כמו בסעיף ד.
ז. יזם בתחפושת - אם אותו גורם מתנהל כמו יזם - למשל כשמתחייב למחיר דירה סופי, במקרה שכזה כל הוראות חוק המכר חלות עליו.

דוגמא מהמקרה של העסקה בעמנואל: מדובר בקבוצה גדולה מאוד ולכן כמעט בוודאות מוחלטת הם ישלמו מס רכישה 8% כפי העלות הכוללת של הדירה + 18% מע"מ מסך עלות הקרקע.
נניח והקרקע עולה 250,000 שקל והעלות הכוללת של הדירה היא 1,000,000 שקל, מס הרכישה הוא 80,000 שקל והמע"מ 45,000 שקל.

רוכשים שזו הדירה הראשונה שלהם - לא ישלמו מס רכישה.
בעלי דירה נוספת - ישלמו מס רכישה 8%.

מקווה שמישהו יקרא את ההודעה הזו...

כדאי שתדייק: מנהל הקבוצה לא מקבל החלטות עבור הקבוצה. ממש לא! מנהל הקבוצה דואג להביא הצעות לנציגות הקבוצה, ורק הם אלו שמחליטים לבסוף. הנציגות היא היחידה שיכולה לחייב את הקבוצה לכל דבר ועניין.
בנוסף, כדאי שתדגיש יותר מה שציינת רק בסוף ההודעה: לבעלי דירה ראשונה, הפטור ממס רכישה משמעותי ביותר. כך שמבחינת המע"מ ומס הרכישה, אין למעשה כל הבדל בין רכישה מיזם לבין הצטרפות לקבוצת רכישה.
בנוסף, לגבי הפטור ממע"מ על הקרקע, זה לא קשור לגודל הקבוצה. זה קשור למבחן אחר האם הקבוצה מוגדרת 'קבוצת רכישה' בהתאם לחוק, או לא (למשל האם יש גורם מארגן ועוד). תיתכן סיטואציה בה כמה מאות אנשים ירכשו קרקע יחד, ועדיין לא ישלמו מע"מ על הקרקע. זו כמובן סיטואציה נדירה, אבל אפשרית מבחינת החוק.

 

[שמואל הבר]

טעות עצומה היא בידך!
המארגנים מקבלים את הכסף כבר בהתחלה.
התשלום של ה190 אלף בהתחלה נועד בין היתר לכסות את הכסף הזה, את שאר הכסף לא צריך בהתחלה - וזה עיקר הכסף הבניה וכדו'.

גופי המימון (גם הבנקאיים וגם החוץ בנקאיים) אינם מאפשרים כיום שהמארגן יקבל את כל הכסף בהתחלה.

 

[שמואל הבר]

תמצא לי קבלן אחד של קבוצות רכישה ששילם פיצויים.............
אני כותב לך את כל זה מנסיון מר, לא סתם אני מתעב את המודל.

אני מכיר קבלן שהקבוצה מימשה לו ערבות בנקאית בסך של כ-6 מיליון ש"ח.

 

[שמואל הבר]

את המילים הללו ניתן לכתוב פחות או יותר על כל הודעה שנכתבת כאן בפורום, אנשים בסופו של דבר מעוניינים ללמוד מנסיונם של אחרים.
ילך מי שילך ליועץ כלכלי אובייקטיבי, הוא יאמר פחות או יותר את מה שכתבתי כאן, המודל ידוע, הסיכונים ידועים, והעבר ידוע.

זה פשוט לא נכון.
אני יועץ כלכלי ומסתובב בין לא מעט יועצים בתחום, ומה שכתבת בנחרצות יתר, פשוט לא נכון.
אין חובה 'לשפוך את התינוק עם המים'. יש כן חובה להיכנס למודל שכזה עם ליווי של יועצים ובעלי מקצוע מהשורה הראשונה כבר מההתחלה (לצערי, חלק מהקבוצות חושבות קצת 'דרך החור שבגרוש' וחושבים שלא צריך ייעוץ כבר מההתחלה), בכדי למזער את הסיכונים הקיימים ולהשיא את הפוטנציאל הכלכלי הטוב של המודל.

 

[יוסי ה]

שאלה של תם.
אם יש כבר כמה ששאלו את היועצים מטעמם שמבינים בתחום הזה ספציפי ...
מה צריך שכל אחד ישלם לאותו יועץ מטעמו..?
התשובה אחת היא, לא?

 

[שמואל הבר]

שאלה של תם.
אם יש כבר כמה ששאלו את היועצים מטעמם שמבינים בתחום הזה ספציפי ...
מה צריך שכל אחד ישלם לאותו יועץ מטעמו..?
התשובה אחת היא, לא?

יש שתי נקודות שלא בהכרח נפגשות אלא מקבילות:
1. הקבוצה שוכרת יועצים מהשורה הראשונה.
2. הפרטיים מתייעצים באופן עצמאי עם ידידים מבינים (בחינם או בתשלום).