דרוש מידע פרויקט אחיסמך בשערי עכו

[יששכר יעקב]

משהו שפחות עלה כאן בדיון ולא שמו לב אליו מספיק
חתימת המשכנתה היא במקביל לחתימת חוזה
דהיינו שכל חשבונות הבנק צריכים להתאים לגובה המשכנתה של 70 % מהדירה (גם אם אתם צריכים פחות!)
אמורים לקבל ביום יומיים הקרובים מכתב מפורט על זה מהמשרד

הסיפור הוא שהבנק המלוה נותן את כל המשכנתאות, אמור להיות בריביות הכי טובות שיש (גם הבנק המלווה, גם 1000 תיקים במכה אחת) אבל כמובן שכל אחד יבדוק את ההצעה שהוא יקבל ויבדוק אותה

כל אחד שלוקח משכנתה חייב לקחת מהבנק הזה (אא"כ הוא מוכן לשעבד נכס אחר ולהוציא משכנתה לשיפוצים וכדו' ואז כאילו משלם מהון עצמי את כל הדירה)

כדי לבטח את הפרויקט כל אחד יצטרך להוציא אישור עקרוני מהבנק הזה על כל הסכום שהוא לא שילם בחתימת חוזה

בקיצור, גם אם יש לכם בפרויקט דירה של 1,200,000 עם הון עצמי של 600,000 אתם צריכים להחזיק מספיק הכנסות למשכנתה של 900,000 (כמובן שיש קומבינות עם הכנסה נמוכה שמספיקה למשכנתה צמודת מדד של 900,000 או ללא צמודה 600,000) אבל זה העיקרון

 

[דג תמנון]

כל אחד שלוקח משכנתה חייב לקחת מהבנק הזה (אא"כ הוא מוכן לשעבד נכס אחר ולהוציא משכנתה לשיפוצים וכדו' ואז כאילו משלם מהון עצמי את כל הדירה)

למה?
האם אין ליווי בנקאי רגיל?
כדי לחסוך ליזם עלויות מימון? (סיבה טובה, אני רק רוצה להבין)

 

[יששכר יעקב]

למה?
האם אין ליווי בנקאי רגיל?
כדי לחסוך ליזם עלויות מימון? (סיבה טובה, אני רק רוצה להבין)

גם וגם וגם
גם מהירות עבודה
גם ריביות טובות יותר (לטענתם, נחיה ונראה)
גם תנאים יותר לערבות ולליווי

 

[ג'נטלמן]

לא כל כך הבנתי...
א. האם למעשה צריך לקחת את המשכנתא עכשיו?
ב. האם הפרוייקט יקבל עכשיו הלוואה מהבנק על חשבוני?
ג. האם יש קשר בין זה לבין הערבות בנקאית?

 

[יששכר יעקב]

לא כל כך הבנתי...
א. האם למעשה צריך לקחת את המשכנתא עכשיו?
ב. האם הפרוייקט יקבל עכשיו הלוואה מהבנק על חשבוני?
ג. האם יש קשר בין זה לבין הערבות בנקאית?

המשכנתא נחתמת עקרונית (אישור עקרוני) במקביל לחתימת החוזה והתשלום של ה-25% (לערך)
היא נלקחת בפועל מתי שנגמר לך ההון העצמי ואתה מעוניין להתחיל לשלם על הדירה מהמשכנתה

הפרויקט מציע הלוואות בלון למי לשא יכול לשלם במהלך הבנייה, על פניו זה פיתוי לא כלכלי בעליל (מייקר דירת 4 חדרים ממוצעת בכ-60,000, דהיינו במשכנתה 110,000 ש"ח)

אם הבנק יהיה טפחות יש שם "כפי יכלתך" שזה פתרון טוב הבעיה היא שזה מסלול קל"צ

 

[בעל מוסר]

דהיינו שכל חשבונות הבנק צריכים להתאים לגובה המשכנתה של 70 % מהדירה (גם אם אתם צריכים פחות!)

מי שמשלם עכשיו הון עצמי של 50 אחוז מתשלום הדירה למה צריך אישור על 70 אחוז?

בקיצור, גם אם יש לכם בפרויקט דירה של 1,200,000 עם הון עצמי של 600,000 אתם צריכים להחזיק מספיק הכנסות למשכנתה של 900,000 (כמובן שיש קומבינות עם הכנסה נמוכה שמספיקה למשכנתה צמודת מדד של 900,000 או ללא צמודה 600,000) אבל זה העיקרון

לא מובן בכלל
תמיד גובה ההחזר הוא עד שליש מההכנסה הפנויה
מה הקשר בין זה ל70 אחוז מהדירה אם אני לוקח רק 50 אחוז משכנתא

גם מהירות עבודה
גם ריביות טובות יותר (לטענתם, נחיה ונראה)
גם תנאים יותר לערבות ולליווי

מהירות עבודה של מי?
מה שייך ריביות יותר טובות כל עוד אני לוקח מימון יותר משאני צריך ?
איזה תנאים יותר לליווי אם יש מימון מיידי מהרוכשים זה לא נקרא ליווי


מה יעשו משפרי הדיור??????????
הריביות שישלמו עד לכניסה לדירה הולכות להיות רצחניות
גם ריבית על ההון העצמי וגם ריבית על ה70 אחוז
לא נורמלי

 

[יששכר יעקב]

אף אחד לא יניח את ה-50 אחוז בתחילת הבנייה
אף אחד לא משלם לקבלן יותר מהקצב שהוא דורש
לכן הם רוצים לדעת שאתה מאושר מבחינת הבנק למשכנתה בגובה הזה

לא מובן בכלל
תמיד גובה ההחזר הוא עד שליש מההכנסה הפנויה
מה הקשר בין זה ל70 אחוז מהדירה אם אני לוקח רק 50 אחוז משכנת

פשוט, אם תיקח נניח משכנתה ל20 שנה, סכום של 350,000 תשלם משהו כמו 2200 בחודש, לזה צריך הכנסה של 5500
אם תרצה אישור למשכנתה של 700,000 תצטרך להציג הכנסות של 11000

מהירות עבודה של מי?
מה שייך ריביות יותר טובות כל עוד אני לוקח מימון יותר משאני צריך ?
איזה תנאים יותר לליווי אם יש מימון מיידי מהרוכשים זה לא נקרא ליווי


מה יעשו משפרי הדיור??????????
הריביות שישלמו עד לכניסה לדירה הולכות להיות רצחניות
גם ריבית על ההון העצמי וגם ריבית על ה70 אחוז
לא נורמלי

לא הבנת
לא מחייבים אותך לקחת משכנתה מלאה
רוצים אישור עקרוני
בשביל זה צריך הכנסות מתאימות
בפועל תשלום כמה שתרצה במשכנתה

למשפרי דיור שלא רוצים לשלם במהלך הבנייה זה באמת בעיה קשה שלא ברור מה יהיה הפתרון
באחסיסמך נתנו את ההלוואות בלון שבעיניי זה עצת אחיתופל, משהו נוראי בחישוב כלכלי פשוט
אני לא יודע מה הם מציעים באמת
יש גם את הנושא של דירה שנייה שהיא בהגדרה דירה יחידה כי מתכננים למכור את הראשונה, שם ממש תלוי לאיזה בנק הולכים.... ומעניין איפה יסגרו

 

[בעל מוסר]

עדיין לא מובן כי ריביות אתה מקבל באישור עקרוני לפי 70% משכנתא
כך שאם אתה לא צריך את כל ה70% אז זה ממש ריביות יקרות לך
ככה שכולם יצטרכו למחזר אחרי הכניסה לדירה

לגבי משפרי דיור זה אמנם מייקר את מחיר הדירה הריביות של הלוואת הבלון
אבל מי שאין לו היום דירה ומשלם שכירות אז לכל תקופת הבנייה השכירות שלו תעלה הרבה יותר מהריביות על הבלון

 

[יששכר יעקב]

עדיין לא מובן כי ריביות אתה מקבל באישור עקרוני לפי 70% משכנתא
כך שאם אתה לא צריך את כל ה70% אז זה ממש ריביות יקרות לך
ככה שכולם יצטרכו למחזר אחרי הכניסה לדירה

לגבי משפרי דיור זה אמנם מייקר את מחיר הדירה הריביות של הלוואת הבלון
אבל מי שאין לו היום דירה ומשלם שכירות אז לכל תקופת הבנייה השכירות שלו תעלה הרבה יותר מהריביות על הבלון

כיום אין כבר כל כך משמעות בריבית להקצאת הון (מה שהיה עושה פער גדול באחוז המימון)
בכל מקרה אישור עקרוני תקף לזמן לא ארוך מידי ככה שתמיד תוכל להגיש אישור חדש כשתסיים לתת את ההון העצמי ותרצה לקחת משכנתה

 

[משבצת נדל"ן - חריש]

משהו שפחות עלה כאן בדיון ולא שמו לב אליו מספיק
חתימת המשכנתה היא במקביל לחתימת חוזה
דהיינו שכל חשבונות הבנק צריכים להתאים לגובה המשכנתה של 70 % מהדירה (גם אם אתם צריכים פחות!)
אמורים לקבל ביום יומיים הקרובים מכתב מפורט על זה מהמשרד

הסיפור הוא שהבנק המלוה נותן את כל המשכנתאות, אמור להיות בריביות הכי טובות שיש (גם הבנק המלווה, גם 1000 תיקים במכה אחת) אבל כמובן שכל אחד יבדוק את ההצעה שהוא יקבל ויבדוק אותה

כל אחד שלוקח משכנתה חייב לקחת מהבנק הזה (אא"כ הוא מוכן לשעבד נכס אחר ולהוציא משכנתה לשיפוצים וכדו' ואז כאילו משלם מהון עצמי את כל הדירה)

כדי לבטח את הפרויקט כל אחד יצטרך להוציא אישור עקרוני מהבנק הזה על כל הסכום שהוא לא שילם בחתימת חוזה

בקיצור, גם אם יש לכם בפרויקט דירה של 1,200,000 עם הון עצמי של 600,000 אתם צריכים להחזיק מספיק הכנסות למשכנתה של 900,000 (כמובן שיש קומבינות עם הכנסה נמוכה שמספיקה למשכנתה צמודת מדד של 900,000 או ללא צמודה 600,000) אבל זה העיקרון

אם אני לא טועה בקבוצת רכישה ככה זה עובד בד''כ
הפרויקט הנ''ל זה קבוצת רכישה או יזם עם ליווי בנקאי רגיל?

 

[בעל מוסר]

אם אני לא טועה בקבוצת רכישה ככה זה עובד בד''כ
הפרויקט הנ''ל זה קבוצת רכישה או יזם עם ליווי בנקאי רגיל?

זה מסלול של יזם רגיל
רק שבתמורה לכך שריביות הליווי מושתות כביכול על הרוכשים המחיר יותר נמוך
בעצמם יזמי הקבוצה מורידים כל עול אפשרי מהיזם קבלן בתמורה לכך ששולי הרווח שלו מהפרויקט יהיו נמוכים מאוד
וימכור במחיר הנמוך מואוד שהם דרשו

 

[בעל מוסר]

כיום אין כבר כל כך משמעות בריבית להקצאת הון (מה שהיה עושה פער גדול באחוז המימון)
בכל מקרה אישור עקרוני תקף לזמן לא ארוך מידי ככה שתמיד תוכל להגיש אישור חדש כשתסיים לתת את ההון העצמי ותרצה לקחת משכנתה

אין שום בעיה
אבל לא צריך להטעות שבזכות הכח הנ"ל נקבל ריביות יותר טובות....
כל אחד הולך לשלם פה על הליווי הרבה כסף במצטבר
שהולכים להצטרף בלאוו הכי לשכירות או למשכנתא שיש לו כבר היום

 

[דג תמנון]

אם אני לא טועה בקבוצת רכישה ככה זה עובד בד''כ
הפרויקט הנ''ל זה קבוצת רכישה או יזם עם ליווי בנקאי רגיל?

בקבוצות רכישה זה כך ממימון חוץ בנקאי בריבית של עד 10%...

כאן זו רכישה 'משפחתית' מיזם - וולסטון.

 

[די]

איזה תנאים יותר לליווי אם יש מימון מיידי מהרוכשים זה לא נקרא ליווי

גם אם הרוכשים משלמים מיד זה לא הולך ישר לקבלן אלא לבנק של הליווי הבנקאי שמשחרר לקבלן את הכסף לפי ההתקדמות (וכמובן הבנק של הליווי לא עובד בחינם).
דרך אגב שמעתי מיועץ שהוא יכול להוציא אישור עקרוני מיד (לכאורה גם בלי הכנסות).

 

[משכנתא בקצב שלך]

פשוט, אם תיקח נניח משכנתה ל20 שנה, סכום של 350,000 תשלם משהו כמו 2200 בחודש, לזה צריך הכנסה של 5500
אם תרצה אישור למשכנתה של 700,000 תצטרך להציג הכנסות של 11000

דרך אגב שמעתי מיועץ שהוא יכול להוציא אישור עקרוני מיד (לכאורה גם בלי הכנסות).

רק נדייק קצת.
כדי לקבל אישור עקרוני פורמלי [שלפי הבנתי זה מה שצריך כאן] ולא אישור עקרוני שאיתו באמת תיטלו את המשכנתא,
מספיק להצהיר על הכנסות מסויימות ולא יצטרכו הוכחות של תלושים עו"ש וכד'.

 

[יששכר יעקב]

רק נדייק קצת.
כדי לקבל אישור עקרוני פורמלי [שלפי הבנתי זה מה שצריך כאן] ולא אישור עקרוני שאיתו באמת תיטלו את המשכנתא,
מספיק להצהיר על הכנסות מסויימות ולא יצטרכו הוכחות של תלושים עו"ש וכד'.

כעיקרון זה נכון
פציפית כאן בפרויקט הם הולכים לדרוש יותר מהצהרה כדי להיות בטוחים שלא ייתקעו עם לקוחות שאין להם מאיפה לשלם

 

[יששכר יעקב]

גם אם הרוכשים משלמים מיד זה לא הולך ישר לקבלן אלא לבנק של הליווי הבנקאי שמשחרר לקבלן את הכסף לפי ההתקדמות (וכמובן הבנק של הליווי לא עובד בחינם).
דרך אגב שמעתי מיועץ שהוא יכול להוציא אישור עקרוני מיד (לכאורה גם בלי הכנסות).

לקוח שמשלם הון עצמי זכותו לשלם הכל בהתחלה ישר לקבלן, בנק שנותן משכנתה לא מוכן

 

[יששכר יעקב]

אין שום בעיה
אבל לא צריך להטעות שבזכות הכח הנ"ל נקבל ריביות יותר טובות....
כל אחד הולך לשלם פה על הליווי הרבה כסף במצטבר
שהולכים להצטרף בלאוו הכי לשכירות או למשכנתא שיש לו כבר היום

בכל פרויקט יש את העלויות האלו
הטענה אומרת שכרגע כשזה פרויקט קבלן, הלקוחות יקבלו ריביות טובות יותר בצורה הזאת של קבוצה
כמובן, אני מצטט, לא לוקח אחריות שזה באמת ככה

 

[די]

לקוח שמשלם הון עצמי זכותו לשלם הכל בהתחלה ישר לקבלן

לא

 

[יששכר יעקב]

לא

כלומר?
יש מניעה חוקית לשלם על הנייר?
לפחות כאן בפרויקט הם מצהירים שמי שלא רוצה להיות צמוד מדד יכול לשלם הכל מראש אם יש לו אפשרות כזו