דיון מחירי הדירות לאן?

[Shainec]

יזמים גדולים מעסיקים הרבה אנשי מקצוע וחייבים עוד פרויקטים כדי שהללו לא ישבו בטל ואם יפטרו יהיה כתבות על גל פיטורים ומשם החברה קורסת

 

[ברוך פינחס]

יזמים גדולים מעסיקים הרבה אנשי מקצוע וחייבים עוד פרויקטים כדי שהללו לא ישבו בטל ואם יפטרו יהיה כתבות על גל פיטורים ומשם החברה קורסת

כל התירוצים הללו צריכים להוכיח הפוך
קבלן ששומר על העסק שלו ובחברות גדולות יש פיקוח הדוק של אנשי מקצוע.
שהם צריכים להתריע ולהזהיר מחששות של מינוף מעבר ליכולת של החברה לפי המצב הצפוי בשוק.
אם אנשי המקצוע בחברות היו חושבים שהשוק הולך לרדת הם היו עושים ברקס חזק מאוד.
ולא לוקחים סיכון שהחברה תקרוס והם ילכו הבייתה בשוק שבו המון חברות קורסות...

ובעיקר השאלה על הבנקים
אנשי המקצוע שלהם היו צריכים להגיד לקבלנים לפחות תורידו את הרגל מהגז לפני שתבקשו עוד מימון.
גידול של 31% תקראו שוב 31% !!!!
מצריך הסבר חד מאוד.
אחרת זה אומר שהם בטוחים ברווח שלהם גם כשיש שליש דירות יותר מהיום !!!!!

 

[וואי]

בעיקר השאלה על הבנקים
אנשי המקצוע שלהם היו צריכים להגיד לקבלנים לפחות תורידו את הרגל מהגז לפני שתבקשו עוד מימון.
גידול של 31% תקראו שוב 31% !!!!
מצריך הסבר חד מאוד.
אחרת זה אומר שהם בטוחים ברווח שלהם גם כשיש שליש דירות יותר מהיום !!!!!

הבנקים רוצים שהמניות שלהם יעלו ובשביל זה הם צריכים לדחוף בדוחות כמה שיותר רווחים מכמה שיותר קבלנים.
לכן הרבה פעמים בסוף רבעון אפשר להשיג משכנתאות יותר טובות...
האם יום אחד הכל יתפוצץ??? אין לדעת.
אבל בהחלט יכול להיות ששנה הבאה מדדי המניות בעולם יעשו 10% והמדדים בישראל יעשו מינוס 50%.

 

[עוד עו"ד]

אני כותב כךך מלחץץץץץץ
הנתון הזה הכניס אותי לחרדה ממש מה שאני רואה זה קבלנים שבטוחים בעלייה מטורפת של מחירים ולכן מוכנים להגדיל את המלאי ב 31%!!!!
ולסכן את עצמם ואת כל הענף שלהם וכל הבנקים וכו' שותפים לזה.
צריך הסבר יותר משכנע....

חוץ מההסברים הנכונים שאמרו פ, בית שמשניק, גלובס, אמת מארץ תצמח, וכו'.
תחשוב שהעבודה שלך היא ייצור בגדים. זה מה שאתה יודע לעשות והשאיפה שלך מיום היותך לעצמאי היא להיות יצרן כמה שיותר גדול ומצליח.

אז באופן הרגיל איך שבני אדם מונעים ופועלים, אם יש הצפה בבגדים אתה לא תשב מובטל ותפטר עובדים, במחשבה שאם כולם יעשו כמוך המחיר יעלה (שלא לדבר על זה שמאד קשה עד בלתי אפשרי לתזמן את כוחות השוק), אלא תמשיך בעבודתך ותמשיך לקוות שלמרות שהרווח יירד, אתה עדיין תהיה היצרן הגדול והמצליח בשוק.

כמובן צודק שלא שווה לקנות קרקע לבנייה כשאתה מעריך שהמחיר ירד ברמה כזו שתפסיד מהקנייה והבנייה, אבל כל עוד הקבלנים מעריכים ששולי הרווח רק נשחקים, הם לא ילכו ללמוד מקצוע אחר או לנוח בחוף במקום לעשות את מה שהם יודעים ומקווים מיום עומדם על דעתם, להתפתח ולגדול במקצוע שלהם. סדנא דארעא חד הוא.

 

[ברוך פינחס]

חוץ מההסברים הנכונים שאמרו פ, בית שמשניק, גלובס, אמת מארץ תצמח, וכו'.
תחשוב שהעבודה שלך היא ייצור בגדים. זה מה שאתה יודע לעשות והשאיפה שלך מיום היותך לעצמאי היא להיות יצרן כמה שיותר גדול ומצליח.

אז באופן הרגיל איך שבני אדם מונעים ופועלים, אם יש הצפה בבגדים אתה לא תשב מובטל ותפטר עובדים, במחשבה שאם כולם יעשו כמוך המחיר יעלה (שלא לדבר על זה שמאד קשה עד בלתי אפשרי לתזמן את כוחות השוק), אלא תמשיך בעבודתך ותמשיך לקוות שלמרות שהרווח יירד, אתה עדיין תהיה היצרן הגדול והמצליח בשוק.

כמובן צודק שלא שווה לקנות קרקע לבנייה כשאתה מעריך שהמחיר ירד ברמה כזו שתפסיד מהקנייה והבנייה, אבל כל עוד הקבלנים מעריכים ששולי הרווח רק נשחקים, הם לא ילכו ללמוד מקצוע אחר או לנוח בחוף במקום לעשות את מה שהם יודעים ומקווים מיום עומדם על דעתם, להתפתח ולגדול במקצוע שלהם. סדנא דארעא חד הוא.

התשובה הזו כמו התשובות הקודמות יכולות להיות נכונות אם התחלות הבנייה היו נשארות כמו בשנה הקודמת.
אבל לחלוטין הם לא מסבירות עלייה של 31% !!!!
בשביל להשאיר את החברות כמו שהן ולא לפטר עובדים וכו' וגם אם מאמינים שיש שולי רווח מספיק גדולים
כל אלו סיבות טובות בשביל לא לצמצם את הבנייה למרות הסיכון לירידת מחירים גדולה בכל הארץ
וגם הסיבות שכתבו כאן ובגלובס שיש הרבה דירות שהם מחוייבים לבנות בגלל מחיר למשתכן הסכמי דיירים ועוד.
עדיין ברור שיש לפחות כמות גדולה של דירות שתלויה בהחלטה של הקבלנים.
ולא הגיוני בשום צורה להגדיל את השוק ב 31%.
זו התנהלות של חברה שגורמת לפשיטת רגל, כשהמכירות נעצרות למנף את העסק עוד ועוד ועוד.
אם היו כמה חברות בודדות כאלו מילא.

אבל בכל חברות הבנייה בכל השוק התנהלו כך?
בכל הבנקים לא היה איש מקצוע אחד שהרים דגל אדום????

אבל בהחלט יכול להיות ששנה הבאה מדדי המניות בעולם יעשו 10% והמדדים בישראל יעשו מינוס 50%.

מעניין שכל חברות דירוג האשראי לא חשבו על זה....
גם אלו שחיפשו איך להוריד את דירוג האשראי בזמן המלחמה.
גם האקונומיסט שדירג את ישראל ככלכלה השלישית בעולם, גם הדו"ח האחרון של ה OECD ועוד.
זה מאוד שקוף שהשוק הישראלי מבוסס על הייטק ונדלן, אם הנדלן בסכנת קריסה הכלכלנים הבינלאומיים היו מזהים את זה מזמן.
הרבה הרבה לפני הגולשים החשובים של פרוג.
וגם הקבלנים מבינים יותר טוב מכולנו את השוק, ואם הם מתנהלים בצורה שהם בטוחים ברווח שלהם.
כנראה שהם צופים שהביקושים ועוד יגברו על כל שאר הסיבות הטובות והנכונות שנכתבו כאן בלי סוף.
וכנראה שלדעתם צפוי זינוק אדיר במחירים רח"ל....

 

[ברוך פינחס]

יש לי שאלה מה המטרה של האשכול הזה?
לעודד את עצמינו שאוטוטו השגעון של מחירי דירות הזויים וזוצים שמצטופפים ביחידות פיציות עומד להסתיים?
או לחשוב מה כל אחד יכול לעשות בשביל הילדים שלו לעתיד.
גם אני רוצה מאוד לשכנע את עצמי שעוד מעט המחירים ירדו ואוכל לחתן בקלי קלות.
אבל מה יקרה אם התחזיות היפות והחלומות המקסימים יתבדו???

 

[די]

עד כדי כך שהם מסכנים את עצמם בשביל להוכיח את התחזית האינטרסנטית שלהם???

אתה בעצם מציע לקבלנים לסגור את הבסטה וללכת הביתה. כמובן זה לא אפשרי מבחינתם. וה31% הנוספים יכולים לבוא מצד קבלנים חדשים שנכנסו לשוק, או קבלנים וותיקים בהתחדשות עירונית לדוג' שהם יודעים שאם הם לא יתפסו את הפרויקט יבוא מישהו אחר ויתפוס (עוד עו"ד כבר כתב את הטענה הזו)
הבעיה הגדולה כאן היא לא הקבלנים, כי הם משלמים פחות על הקרקע ויש להם שולי רווח גבוהים. הבעיה היא המשקיע החרדי המתוחכם שבטוח שהוא יותר חכם מכולם, ואין לו שולי רווח כלל כי הוא בונה על אקזיט.

יש לי שאלה מה המטרה של האשכול הזה?

המטרה היא לדעת מחירי הדירות לאן. כל אחד יעשה עם זה מה שהוא רוצה. גם אם יש סיכון שהמחירים יירדו זה לא שולל אפשרות שהמחירים יעלו וכל צעד צריך לקחת בחשבון את כל האפשרויות.
ודרך אגב להזהיר את קלי הדעת מהשקעות נדל"ן מפוקפקות (פריסייל ממשווקים בעלי לשון חלקלקה), שאנשים הפסידו עליהם כבר מאות אלפי ש"ח בשנים האחרונות.

 

[אמת מארץ תצמח]

יש לי שאלה מה המטרה של האשכול הזה?
לעודד את עצמינו שאוטוטו השגעון של מחירי דירות הזויים וזוצים שמצטופפים ביחידות פיציות עומד להסתיים?
או לחשוב מה כל אחד יכול לעשות בשביל הילדים שלו לעתיד.
גם אני רוצה מאוד לשכנע את עצמי שעוד מעט המחירים ירדו ואוכל לחתן בקלי קלות.
אבל מה יקרה אם התחזיות היפות והחלומות המקסימים יתבדו???

לא יודע.
מה שבטוח שהמטרה שלו היא לא שאלה שוב של אותה שאלה 25 פעם באותו עמוד.
שאלת, ענו לך.
לא חידשת דבר.

מלבד שהבנק ידרוש התחלת בניה מקבלן שכבר רכש קרקע, ולא ייתן לו לדשדש - כי זה רק יגביר את הסיכון. (אם המחירים רק יירדו, אז עדיף לו להתקדם כמה שיותר, ולהספיק למכור במחיר הנוכחי... ובעיקר ככל שיש התקדמות, כך יותר קל למכור, וכן הלקוחות צריכים להזרים עוד כסף, וכך יש יותר כסף עצאמי בקופה מאשר סיכון הבנק)
ומה לעשות, רוב התחלות הבניה של עכשיו - הם מגרשים שנקנו לפני שנתיים שלוש - בשיא השוק.
כך שכל שאלתך היא מהטענה שלך (שעוד לא הוכחה) ש'השוק רותח', ו'לא שמענו' שהמגרשים נמכרים בזול יותר.

 

[ברוך פינחס]

מי אמר שלא?
ויותר מכך:
מי אמר שמוכרי המגרשים לא מבינים את המצב ומוכרים במחיר נמוך יותר - מה שמאפשר חזרה שולי רווח לקבלן?

כתבה בדה מרקר​

מחירי הקרקעות נופלים, אבל זה לא יפריע לקבלנים למכור דירות ביוקר​

הכנסותיה של רשות מקרקעי ישראל ב-2024 צנחו ב-40%, ובאוצר גובר הלחץ על קיצוץ במבצעי ההגרלות הממשלתיים ■ אלא שהמגמה לא גורמת לקבלנים להוריד מחירים, והם מצביעים על העלייה במחירי התשומות ■ שמאי: "הדירות יימכרו במחירי השוק, בלי קשר למחיר המגרש"

לפי הכתבה הזו אתה צודק לחלוטין !!!
גם במינהל חושבים כמוך. אבל בטוחים שהם גרמו לזה ולא ירידת המחירים הצפויה.

על בסיס נתוני רשות מקרקעי ישראל קבעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מחירי הקרקעות לקבלנים ויזמים ירדו בממוצע ב 21% בשנתיים האחרונות​

מודל חישובי חדש של הלמ"ס שמתבסס על נתוני מכרזים של רשות מקרקעי ישראל מצא כי בין 2022-2024 הייתה ירידה דרמטית ממוצעת של 21% במחירי הקרקעות לקבלנים ויזמים​

ספוילר

[

​

סוג:
הודעות דוברות
תאריך פרסום:
17.02.2025

ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל : "לפי שיטת החישוב החדשנית של הלמ"ס, הנתונים מראים לראשונה שחור על גבי לבן כיצד השיווקים הגבוהים מתחילים לתת את אותותיהם על שוק הנדל"ן. הנתונים מדגישים את חשיבות המשך שיווק הקרקעות לבנייה רוויה, המהווה כ-90% מיחידות הדיור בישראל המהווה את עמוד השדרה של השוק.
מדובר באינדיקציה ברורה לכך שהמדיניות שלנו להגדלת ההיצע מתחילה להשפיע בפועל. העבודה המאומצת של עובדי רשות מקרקעי ישראל והיקף השיא בשיווקי קרקעות בשנים 2021-2024 אשר הצליחו להביא לירידת מחירי הקרקעות בשיעור של למעלה מ-20%. רשות מקרקעי ישראל תמשיך לפעול בנחישות כדי להגדיל את היצע יחידות הדיור בכל רחביה של מדינת ישראל, ונמשיך במלוא המרץ להגדיל את ההיצע ולהוריד את מחירי הדיור."*
מסמך חדש שפורסם לאחרונה על ידי הלמ"ס מצביע על ירידה משמעותית במחירי הקרקעות למגורים בישראל . המסמך מתבסס על ניתוח נתוני מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שעוהגו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באמצעות מודל חישובי חדש שפותח בלמ"ס. המסמך קובע כי בשנים אלו נרשמה ירידה של כ-21% במחירי הקרקעות למגורים, לאחר שהמחירים הגיעו לשיא בשנת 2022.
על פי המדד, ניתן לראות שלאחר שמחירי הקרקעות הגיעו לשיאם בשנת 2022, נרשמה ירידה חדה של כ-31.4% במחירי הקרקעות לבנייה רוויה בשנת 2023.
הירידה החדה במחירי הקרקע מגיעה לאחר שני עשורים של עליות מחירים משמעותיות בשוק הקרקעות למגורים. מאז שנת 2004, שנת הבסיס של המדד החדש, מחירי הקרקעות לבנייה רוויה עלו פי 3.7, בעוד שמחירי הקרקעות לבנייה צמודת קרקע עלו פי 3. המדד הכללי, המושפע בעיקר מהבנייה הרוויה, המהווה
כ-90% מיחידות הדיור, עלה בתקופה זו פי 3.6.
בנוסף, בקרקעות לבנייה צמודת קרקע נרשמה ירידה חדה של כ-16.2% בשנת 2023, שאחריה באה התאוששות של 9.6% בשנת 2024. בסך הכל, מחירי הקרקעות לבנייה צמודת קרקע נמצאים כיום ברמה של כ-8% מתחת לשיא שנרשם בשנת 2022.
המדד החדש המתפרסם לראשונה, מתבסס כאמור על ניתוח מכרזי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל, תוך התחשבות במאפיינים שונים של הקרקעות כמו מיקום גיאוגרפי, גודל המגרש, מספר יחידות הדיור המתוכננות ורמת מחירי הדירות באזור. הנתונים החדשים מצביעים על שינוי מגמה משמעותי בשוק הקרקעות למגורים בישראל, לאחר שנים של עליות מחירים מתמשכות.
קישור למסמך אמידת השינויים במחירי הקרקעות בישראל]

הלמ"ס: קרקע הינה אחת מהתשומות המשמעותיות בבניית דירה והיא מהווה הגורם המרכזי לבידול המרחבי ברמות מחירי הדירות. עבודה זו אומדת באמצעות מודל הדוני את השינויים שחלו במחירי הקרקעות בשנים 2004 ועד 2024 על בסיס מכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ממצאי העבודה מראים כי בשנים 2004-2024 עלו מחירי הקרקע ב-263%. עם זאת, בעוד שבקרקעות לבנייה רוויה עלו המחירים ב-270%, עליית מחירים מתונה יותר נרשמה בבנייה צמודת קרקע של 211%. כמעט בכל שנות המדידה נמצאו עליות במחירי הקרקעות. ירידות במחירי הקרקעות נרשמו ב-3 שנים בלבד. הירידה הראשונה התרחשה בשנת 2012 (11.4%) לאחר מחאת יוקר הדיור שפרצה בקיץ 2011. ירידת מחירים קלה של כ-1.5% התרחשה בשנת 2017 עם כניסת שיווקי הקרקעות לתוכניות ממשלתיות. ירידת מחירים משמעותית יותר נרשמה בשנת 2023 (31.4%) לאחר העלייה החדה בריבית. בשנת 2022 הגיעו מחירי הקרקעות לרמתם הגבוהה ביותר. משנת 2022 ועד 2024 חלה ירידה של כ-21% במחירי הקרקעות.



מתוך פרסום של קבוצת שדות:
חברת הנדל"ן המובילה בארץ, המתמחה בהשבחת קרקעות ובנדל"ן מניב ברמה הגבוהה ביותר.......
שוק הקרקעות בישראל חווה שינויים משמעותיים בשנים האחרונות, ומגמות שנת 2025 צפויות להמשיך ולעצב את הדרך בה משקיעים, יזמים ורוכשי קרקעות מתכננים את צעדיהם. עליית המחירים, התרחבות ההשקעות בפריפריה, פיתוח תשתיות והשפעות כלכליות שונות משפיעים על שוק הקרקעות ועל ההזדמנויות הקיימות בו.

במאמר זה נסקור את המגמות המרכזיות בשוק הקרקעות לשנת 2025, נבין אילו אזורים צפויים ליהנות מעליית ערך ואילו אתגרים צפויים להשפיע על המשקיעים.
המשך עליית מחירי הקרקעות – לאן זה הולך?
מחירי הקרקעות בישראל נמצאים במגמת עלייה מתמשכת, וזאת עקב הביקוש הגבוה והיצע הקרקעות המוגבל. בשנת 2024 נרשמה עלייה ממוצעת של 9% במחירי הקרקעות, כאשר הערים הגדולות כמו תל אביב, ירושלים ורמת גן חוו עליות מחירים אף גבוהות יותר של 10%-12%.

תחזיות לשנת 2025 מצביעות על כך שהמגמה תימשך, אך בקצב מעט מתון יותר, עם עליות מחירים בטווח של 5%-7%. עם זאת, אזורים מסוימים שבהם מתוכננים פרויקטים משמעותיים של פיתוח תשתיות עשויים לראות עליות חדות יותר בערך הקרקעות.

שאלות ותשובות נפוצות – מגמות שוק הקרקעות בישראל 2025​

1. מהן מגמות שוק הקרקעות בישראל 2025 באופן כללי?
   המגמות מצביעות על עלייה בביקוש לקרקעות באזורים מתפתחים, מעבר להתחדשות עירונית במרכז והתרחבות ההשקעות בקרקעות חקלאיות עם פוטנציאל הפשרה.
2. האם יש שינוי משמעותי במחירי הקרקעות בשנת 2025?
   כן. מגמות שוק הקרקעות בישראל 2025 מצביעות על עליית מחירים מתונה באזורים פריפריאליים, ויציבות יחסית באזורי ביקוש שנמצאים תחת מגבלות תכנון.
3. ספוילר: המשך השאלות

   [/
   [*]כיצד משפיעות תכניות הממשלה על השוק בשנת 2025?
   יוזמות כמו האצת הפשרת קרקעות ובינוי בפריפריה משפיעות על זמינות הקרקע, אך עדיין קיים פער בין היצע לביקוש בעיקר במרכז הארץ.
   [*]מהי השפעת התחבורה הציבורית על שוק הקרקעות?
   פרויקטים תחבורתיים כמו הרכבת הקלה ומערכת המטרו משפיעים ישירות על מגמות שוק הקרקעות בישראל 2025, וגורמים לעלייה בביקוש לאזורים סמוכים לתחנות מתוכננות.
   [*]האם ישנה מגמה של העדפת קרקע חקלאית על פני קרקע לבנייה?
   השקעה בקרקעות חקלאיות גוברת, בעיקר בשל מחירן הנמוך והתקווה להפשרה עתידית. עם זאת, הסיכון גבוה יותר לעומת קרקע שכבר מיועדת לבנייה.
   [*]אילו אזורים בולטים בגידול בביקוש לקרקעות?
   אזורים כמו הצפון, מזרח השפלה ויישובים סביב באר שבע מראים עלייה בפעילות, בין היתר בשל תמריצים ממשלתיים ופרויקטי תשתית עתידיים.
   [*]מה קורה עם היתרי בנייה והליכי תכנון?
   למרות הרצון לקצר הליכים, מגמות שוק הקרקעות בישראל 2025 עדיין מתמודדות עם חסמים תכנוניים, הגורמים לעיכוב בפיתוח ומגבילים את ההיצע.
   [*]האם יש שינוי בדפוסי ההשקעה של משקיעים פרטיים?
   כן. משקיעים פונים יותר להשקעות בקבוצות, ברכישת חלקי קרקע, ובחיפוש אחר נכסים לא מסורתיים כמו קרקעות מסחריות וחקלאיות.
   [*]כיצד משפיעה הריבית על רכישת קרקעות?
   ריבית גבוהה מקשה על מימון הקרקע, מה שמאט את קצב העסקאות, אך גם יוצר הזדמנויות לרוכשים עם הון עצמי גבוה.
   [*]מהן התחזיות להפשרת קרקעות בשנים הקרובות?
   התכנון לשנים הבאות כולל המשך הפשרת קרקעות באזורים נבחרים, אך מגמות שוק הקרקעות בישראל 2025 מראות שההתקדמות איטית מהמתוכנן בפועל.
   [*]האם השוק מושפע ממשקיעים זרים?
   בשוליים. מרבית הפעילות בשוק הקרקעות נעשית על ידי משקיעים מקומיים, אם כי יש עניין הולך וגובר מצד יהדות התפוצות בפרויקטים ארוכי טווח.
   [*]מהו היחס בין קרקע לבנייה למגורים לעומת קרקע למסחר ותעשייה?
   הקרקע למגורים עדיין מובילה בביקוש, אך ישנה התחזקות בהתעניינות בקרקעות לייעודים מעורבים, במיוחד באזורים של התחדשות עירונית.
   [*]כיצד משפיעה המדיניות הסביבתית על שוק הקרקעות?
   דרישות סביבתיות מחמירות יותר משפיעות על זמינות הקרקע, ומעודדות תכנון מבוסס קיימות וצפיפות גבוהה במרכזי הערים.
   [*]מהי השפעת ההתחדשות העירונית על מגמות שוק הקרקעות?
   ההתחדשות מחליפה חלק מהביקוש לקרקעות פנויות, אך גם יוצרת צורך בשטחים משלימים לבנייה ציבורית, חינוך ותחבורה.
   [*]מהן הדרכים לזהות מגמות השקעה חדשות בקרקעות?
   ניתוח תוכניות מתאר, מעקב אחרי פיתוח תשתיות, בדיקות נתוני עסקאות והבנה של מדיניות הממשלה הן הכלים המרכזיים לזיהוי מגמות.
   [*]מהם הסיכונים המרכזיים ברכישת קרקע בשנת 2025?
   סיכונים כוללים תהליכי תכנון ארוכים, היעדר ודאות תכנונית, מסים בלתי צפויים וחוסר נזילות. חשוב לבדוק היטב כל עסקה.
   [*]האם יש התעניינות גוברת בקרקעות באזורי תעסוקה?
   כן. עקב מעבר לעבודה היברידית ודרישה לשטחי תעשייה לוגיסטיים, ישנה עלייה בביקוש לקרקעות באזורי תעשייה מתפתחים.
   [*]האם מגמות שוק הקרקעות בישראל 2025 מצביעות על פוטנציאל רווח?
   במקרים רבים כן, במיוחד כאשר מדובר בהשקעה מושכלת בקרקעות עם תכנון מתקדם או במיקומים אסטרטגיים.
   [*]כיצד משפיעה המדיניות הכלכלית הכללית על התחום?
   אינפלציה, שינויי ריבית, תמיכות ממשלתיות ותמריצים משפיעים על עלויות הקרקע ועל כדאיות ההשקעה לאורך זמן.
   [*]מהם הכלים המרכזיים לקבלת החלטה נכונה בתחום הקרקעות?
   שימוש בשמאות מקצועית, ליווי משפטי, ניתוח תוכניות מתאר עדכניות, ומעקב שוטף אחרי מגמות שוק הקרקעות בישראל 2025 – הם הבסיס להחלטה מושכלת.]

 

[אמת מארץ תצמח]

@ברוך פינחס - מוכן להמר בסבירות של 90% - זה כתבה של AI.
לגוף העניין: הטענה שהמגרשים נמכרים במחיר זול יותר - היא טענה עובדתית על פי עסקאות בפועל.
הטיעון האם הקבלנים יצליחו למכור במחיר גבוה או נמוך, זה השערה לכל דבר - וגם לא בטוח שהקבלן אומר בכתבה את מה שאוחז.

 

[ברוך פינחס]

@ברוך פינחס - מוכן להמר בסבירות של 90% - זה כתבה של AI.

בפוסט נתתי קישור לכתבה בדה מרקר וגם לנתונים של רמ"י והלמ"ס וזה הקישור למאמר של שדות.
האם התכוונת לומר שדה מרקר עשו כתבה על סמך נתונים של AI???

לגוף העניין: הטענה שהמגרשים נמכרים במחיר זול יותר - היא טענה עובדתית על פי עסקאות בפועל.
הטיעון האם הקבלנים יצליחו למכור במחיר גבוה או נמוך, זה השערה לכל דבר - וגם לא בטוח שהקבלן אומר בכתבה את מה שאוחז.

אני הבאתי חיזוק לתשובתך.
אתה טוען שהמחירים של הדירות כיום והגידול החד בהתחלות הבנייה לא משקפים את הירידה כי זה נתונים של שנים קודמות.
ולטענתך הנתון הקובע הוא מחירי הקרקע, הבאתי לך ראיות שהמחירים יורדים ונתון של חברה שמשווקת שטוענת שהם עלו ב 2025.

 

[אמת מארץ תצמח]

בפוסט נתתי קישור לכתבה בדה מרקר וגם לנתונים של רמ"י והלמ"ס וזה הקישור למאמר של שדות.
האם התכוונת לומר שדה מרקר עשו כתבה על סמך נתונים של AI???

ניסוח הכתבה הוא AI

אני הבאתי חיזוק לתשובתך.

לא באתי בטענות עליך, אלא ניתחתי את החומר שהבאת.
כי הנוסח הוא מעצבן ומעייף, מי שמרפרף על האשכול לא יבין בדיוק מי אמר מה אמר.

אתה טוען שהמחירים של הדירות כיום והגידול החד בהתחלות הבנייה לא משקפים את הירידה כי זה נתונים של שנים קודמות.
ולטענתך הנתון הקובע הוא מחירי הקרקע, הבאתי לך ראיות שהמחירים יורדים ונתון של חברה שמשווקת שטוענת שהם עלו ב 2025.

פרסום של חברה על 'מגמה'.
נו נו.

 

[ר' יהונתן]

אני כותב כךך מלחץץץץץץ
הנתון הזה הכניס אותי לחרדה ממש מה שאני רואה זה קבלנים שבטוחים בעלייה מטורפת של מחירים ולכן מוכנים להגדיל את המלאי ב 31%!!!!
ולסכן את עצמם ואת כל הענף שלהם וכל הבנקים וכו' שותפים לזה.
צריך הסבר יותר משכנע....

אתה ממש יכול להירגע אין סיבה להיכנס ללחץ
הקבלנים בונים בכמויות כי הם ירוויחו הרבה גם אם הם ימכרו ב20% פחות
הם מעדיפים את זה מאשר לשבת בבית בלי לבנות
ואין סיבה שתתעקש ותכתוב שוב ושוב הבנו את דעתך

 

[אלי באבא]

תשובה הזו כמו התשובות הקודמות יכולות להיות נכונות אם התחלות הבנייה היו נשארות כמו בשנה הקודמת.
אבל לחלוטין הם לא מסבירות עלייה של 31% !!!!
בשביל להשאיר את החברות כמו שהן ולא לפטר עובדים וכו' וגם אם מאמינים שיש שולי רווח מספיק גדולים
כל אלו סיבות טובות בשביל לא לצמצם את הבנייה למרות הסיכון לירידת מחירים גדולה בכל הארץ
וגם הסיבות שכתבו כאן ובגלובס שיש הרבה דירות שהם מחוייבים לבנות בגלל מחיר למשתכן הסכמי דיירים ועוד.
עדיין ברור שיש לפחות כמות גדולה של דירות שתלויה בהחלטה של הקבלנים.
ולא הגיוני בשום צורה להגדיל את השוק ב 31%.
זו התנהלות של חברה שגורמת לפשיטת רגל, כשהמכירות נעצרות למנף את העסק עוד ועוד ועוד.
אם היו כמה חברות בודדות כאלו מילא.

אבל בכל חברות הבנייה בכל השוק התנהלו כך?
בכל הבנקים לא היה איש מקצוע אחד שהרים דגל אדום????

השאלה הנכונה היא- למה קבלנים עדיין קונים קרקעות.

ואת הנתונים האלה לא הבאת.

איך ששאלת - למה הם מתחילים לבנות - זה לא שאלה

מה אתה רוצה ?
מה היזמים יכולים לעשות.?
יש לו קרקע, הוא חייב לבנות.

הם חייבים לבנות.

זה קרקע שהם לא קנו אותה היום וגם לא אתמול,
הוצאת היתר בניה, זה לפחות שנתיים.
אז מה השאלה למה לפני שנתיים,
ולפני כמעט שלוש שנים קבלנים קנו קרקעות. [דירות שהבניה התחילה בתחילת 25]
אתה מעודכן כמה זמן לוקח להוציא היתר בניה בחלם. [לפי דו''ח מבקר המדינה בין 2-5 לשנים]
וגם אם הם חשבו שזה הולך לכיוון של האטה,
הם לא חלמו שיהיה האטה של יותר מ10% כך שזה עדיין ריווחי להם.
אם הם התחילו בניה בתחילת השנה, זה יתכן קרקע נרכשה אפי' ב2022,
ואפי' לפני כן.
הם קנו קרקעות בשיא התקופה, הם רבו על הקרקע.
ואם זה קרקע שהם קנו ב 2023 שהתחיל להירגע הם קנו אותה ב30% הנחה,
הם היו בטוחים שהם עשו את עסקת חייהם.
תחשוב שהיזם ראה קרקע ששנה לפני עלתה 300 מיליון ב200 מיליון,
והמחיר של הדירות עולה לפי הלמ''ס, הוא לא יקנה??????

אדרבה הירידה אז במחירי הקרקעות היא ההוכחה שהם כן חששו,
בתקופה ההיא הרבה מכרזים של רמ''י חזרו ולא סתם.

 

[ברוך פינחס]

השאלה הנכונה היא- למה קבלנים עדיין קונים קרקעות.

ואת הנתונים האלה לא הבאת.

הבאתי נתונים בפוסטים קודמים בעל מחירי הקרקעות שהם תוצאה של ביקוש או חוסר ביקוש מצד הקבלנים.
אם לא מספיק לך... הנה עוד

ספוילר: כתבה מכלכליסט על עליית מחירי הקרקעות ב 2024

[

אחרי הפוגה של שנה: ב-2024 מחירי הקרקעות שבו לעלות​

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה מדד המציג את השינויים במחירי הקרקעות המיועדות לבניה רוויה ולצמודי קרקע בעשרים השנים האחרונות; עד 2024 עלו מחירי הקרקע ב-263%. ב-2023 נרשמה צניחה של מעל ל-30%, אך ב-2024 כבר רואים התאוששות​

דותן לוי
15:27, 17.02.25

דו"ח שהכינו בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנוגע למחירי הקרקעות מראה כי לאחר עליות של מאות אחוזים לאורך השנים, רק בשנת 2023 נצפה שינוי מגמה שהוביל לירידה בשיעור של 31.4% ובסיכום השנים 2023 ו-2024 ירדו מחירי הקרקעות ב-21% בהשוואה לשנת 2022 (המשקף ממוצע של הירידה ב-2023 ועלייה בשנת 2024).
ניתוח של שני העשורים האחרונים מצביע על כך שבשנים 2004-2024 עלו מחירי הקרקע עבור בנייה רוויה למגורים ב-263%, בעוד שמדד מחירי הדירות עלה בכ-230%. עליית מחירים מתונה יותר בשיעור של 211% נרשמה במדד מחירי הקרקעות לבנייה צמודת קרקע.

בשנים 2004 עד 2024 נרשמו ירידות שנתיות במחירי הקרקעות נרשמו ב-3 נקודות זמן, הירידה הראשונה התרחשה לאחר מחאת יוקר הדיור שפרצה בקיץ 2011 ב-2012 ירדו המחירים בשיעור של 11.4%, ירידת מחירים זניחה של 1.5% התרחשה ב-2017 כאשר החלו שיווקי הקרקעות של התוכניות בסבסוד ממשלתי (דוגמת מחיר למשתכן), והירידה המשמעותית מכולן נרשמה כאמור בשנת 2023 ועמדה על 31.4%.
יחד עם זאת מהטבלה שהציגו בלמ"ס עולה כי בשנת 2024 נרשמה עלייה הן במגרשים לבנייה רוויה (15.8%) והן במגרשים לבנייה של צמודי קרקע (9.6%), כך שנראה כי הירידה שראינו ב-2023 כבר מאחורינו והשוק חזר לעליות.

מהטבלה ניתן ללמוד כי העליות במחירי הקרקעות הגיעו לכ-20% בשנים מסוימות, ב-2010 עלו המחירים ב-20.6% בבנייה הרוויה וכ-30% במגרשים לצמודי קרקע, ולאחר מכן בשנת 2020 נרשמו עליות של 20%, וב-2022 זינקו מחירי הקרקעות ב-22% בבנייה הרוויה ובשיעור של כ-35% במגרשי לצמודי קרקע. גם העלייה במחירי הקרקעות ב-2024 נחשבת על ציר הזמן כעלייה משמעותית ובלתי סבירה לשנה אחת. ]

סקירת AI


האם יש ירידת מחירים בקניית קרקעות מאושרות לבנייה רוויה ?
כן, היו תנודות משמעותיות: הייתה
ירידה חדה של כ-31% ב-2023 במחירי קרקעות לבנייה רוויה לאחר שיא ב-2022, אך ב-2024 חלה התאוששות ועלייה של כ-16%, כך שמחירי הקרקעות חזרו לרמות של 2021, ובינתיים נמשכים שיאים במרכז, עם חששות לירידות נקודתיות כמו בשדה דב.
פרטים מרכזיים:

• מגמה כללית: לאחר שנים של עליות מחירים, השוק חווה ירידה משמעותית ב-2023 ואחריה עלייה ב-2024, מה שמצביע על תנודתיות.
• נתוני הלמ"ס: מדד הלמ"ס מראה ירידה כוללת של כ-21% בין 2022-2024, אך זה נובע מהצניחה של 2023, שכן ב-2024 חלה עלייה משמעותית.
• שנת 2023: ירידה של כ-31.4% בקרקעות לבנייה רוויה.
• שנת 2024: עלייה של כ-15.8% בקרקעות לבנייה רוויה.
• מגמות אזוריות: למרות הנתונים הכלליים, ישנם אזורים כמו מרכז הארץ ששברו שיאים, לצד תנודות כמו האטה אפשרית בתל אביב (שדה דב).
• השפעות: המגמות נובעות משילוב של היצע וביקוש, שינויי ריבית, תוכניות ממשלתיות והאטה/התאוששות בשוק הנדל"ן הכללי.

לסיכום: אין ירידה רציפה, אלא תנודתיות. לאחר ירידה חדה ב-2023, השוק התאושש ב-2024, אך יש לזכור שישנם אזורים ונקודות זמן שבהן ייתכנו ירידות מחירים נקודתיות, כמו בשדה דב, בעוד המגמה הכללית מורכבת, כפי שמתואר במדדים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באתר הממשלה ובענף הנדל"ן.

 

[יוסף זרודינסקי]

אותי זה גם מלחיץ...
אני יותר מידי מושקע בנדל”ן
אבל סתם תחשבו - התחלת בניה של היום זה דירות שיאוכלסו בעוד 4 שנים. אז הקבלנים צריכים לחשוב קדימה, על מה יהיה אז, ולא על מה קורה היום. ובטווח כזה כנראה שאין מי שחושב על המשך מגמת ירידה.
זה - תירוץ שלי, יתכן וגם הוא לא הכי חזק.
אבל כמדומני לא שמעתי ולו הארכה אחת שבטווח בינוני-ארוך המחירים לא יעלו.
שימו לב, כמה בעלי אינטרס חזקים יש לכך - כולל בנקים, קבלנים, מדינה. אז הם כנראה ימצאו דרך לכוון את כל הסיפור הזה.
אבל חוץ מזה - מצב שאנחנו אחרי מלחמה, אחרי כמה שנים בהם שוק היה מת, ועם צמיחה כלכלית מרשימה ותחזיות להמשך שלה, ועוד ירידות צפויות של ריבית, אלה הן נתונים שביחד יכולים לגרום לעליית מחירים במוקדם או במאוחר.

 

[א. ש. ט.]

הרבה זמן כבר לא הגבתי בשרור הזה....
כי נמאס כל הזמן ללעוס עוד פעם ועוד פעם אותם טענות,

מי שרוצה יכול לבדוק שכבר לפני כשנתיים היו כאן כמה וכמה ניקים וותיקים שהתחילו להביא טענות חזקות מוכחות ומבוססות על צפי של ירידה במחירים
הטענות האלו רק מתחזקות כל הזמן והיום יש כבר גם הרבה 'מומחים' הנאלצים להודות שאנחנו בירידה/צפי לירידה
וכל הוויכוח האם זה משמעותי או זמני וכו' וכו'

מנגד יש כל הזמן את אותם הטוענים על סמך רגשות ותחושות בטן
הרי הנדל"ן תמיד בעלייה...
הקבלנים יודעים הכי טוב...
וכן טענות שונות ומגוונות שהצד השווה שבהם שלא שווה לצור ע"פ צלוחית...

ולסיכום, אין כאן עניין של 'וויכוח' או 'מנצח' וכדומה
כל אחד רוצה ומתפלל שיהיה הכי טוב לכולם
הבקשה רק אחת, כשאתם כותבים הודעה או תגובה השתדלו:
1. לא לחזור על הודעות קודמות
2. תביאו עובדות/נתונים/דברים שיוכיחו את מה שכתבתם

בהצלחה רבה!!

 

[ברוך פינחס]

הבקשה רק אחת, כשאתם כותבים הודעה או תגובה השתדלו:
1. לא לחזור על הודעות קודמות
2. תביאו עובדות/נתונים/דברים שיוכיחו את מה שכתבתם

המלצה שלישית
להביא נתונים ולא לחזור על דעות מוקדמות ולכתוב שיש נתונים מוכחים לצד אחד ותחושות בטן לצד אחר..

אגב לי אישית אין דעה ברורה בנושא.
אני חושב שזה מצב לא ברור שמאוד קשה להעריך מה יקרה.
אני כן חושב שלא יהיו שינויים דרסטיים וקיצוניים מאוד לכאן ולכאן.

 

[ברוך פינחס]

מי שרוצה יכול לבדוק שכבר לפני כשנתיים היו כאן כמה וכמה ניקים וותיקים שהתחילו להביא טענות חזקות מוכחות ומבוססות על צפי של ירידה במחירים
הטענות האלו רק מתחזקות כל הזמן והיום יש כבר גם הרבה 'מומחים' הנאלצים להודות שאנחנו בירידה/צפי לירידה
וכל הוויכוח האם זה משמעותי או זמני וכו' וכו'

זה באמת סיפור ישן....
פוסט שכתבתי בחודש אלול....

קצת מפחיד כאן באשכול הזה להביע דעה אחרת...
לא ברור אם כל כותבי התחזיות הם מקצועיים בנדלן, או אברכים שקנו דירות והם "מבינים".
וכשמישהו שהוא יכול להיות איש מקצוע רציני מאוד מביע דעה טיפה שונה, מיד הוא חוטף.
ואם הפרשנות שלו היא גם אחרת, או שהוא מביא איזה פרט שמוכיח שלא הולכת להיות ירידה בלתי נמנעת.
מיד מפרשים את דבריו לכיוון מאוד מסויים.
ברור שכולם השתתקו....
אז אם אתם סומכים על האשכול הזה בתור המדד שלכם למחירי הדיור.
כדאי שתבדקו למה אלו שלא טוענים שהמחירים ירדו השתתקו.
אני לא מביע דעה לגופו של עניין
רק לגופו של אשכול....

 

[ברוך פינחס]

ממליץ לחזור לאשכול של 23 גם שם בכל הכוח מחירים הולכים לקרוס 14 אלף למטר וכל הטענות שהמחירים הולכים לעלות נתקלו בתגובות ... והינו בדיוק באותו מצב של ירידה ואין ויכוח שקבלנו פיק עליה שאפילו גדולי המאמנים בעליה לא ציפו לכזה דבר
אני ממליץ קצת לא לצעוק בזמן שכל המגמות מסמנות שירידה הולכת [אמנם נבואה ניתנה לשוטים]כנראה לעליה במשך הזמן ואז אי אפשר לדעת האם מתונה או שנחטוף פו שוב בבת אחד כולם ירצו לקנות אחרי שיגמרו כל המניפולציות ממשרד השיכון שמחפשים פתרונות בשקל ועד חובבי דרמות