דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שמשניק]

נתון שפורסם היום ע"י הלמ"ס שאולי מספר חלק גדול מהסיפור:

• מאזן ההגירה הבינלאומי היה שלילי, כך שנגרעו מאוכלוסיית הישראלים כ-28 אלף איש.

• פירוט מאזן ההגירה: הגיעו לארץ כ-25 אלף עולים חדשים וכ-5 אלף במסגרת איחוד משפחות. בנוסף, חזרו לארץ כ-21 אלף ישראלים שהיגרו לחו"ל, ויצאו ממנה כ-79 אלף ישראלים שהיגרו לחו"ל.

 

[עומק הסיכוי]

נתון שפורסם היום ע"י הלמ"ס שאולי מספר חלק גדול מהסיפור:

הכל תלוי בפילוח המדויק של האוכלוסיה שירדה

 

[בית שימשי]

הכל תלוי בפילוח המדויק של האוכלוסיה שירדה

מסתבר שזה לא חרדים.

 

[עומק הסיכוי]

מסתבר שזה לא חרדים.

ומי שעלו?

 

[אז נדברו]

‏תופעת ה״מחיר בפרטי״ הגיעה גם ליזמי הנדלן.
אינטרס היזמים הוא שלא יהיה לצרכנים בתודעה מחירים נמוכים יותר כי ביום שתנאי השוק יאפשרו את הפסקת המבצעים הם רוצים לשמר את המחיר הגבוה, לכן כאשר הם מוכרים בפחות זה בצורת מבצעי ריהוט/מימון או דואגים לשווק את זה בדרכים שלא ישפיעו תודעתית. (יניב דביר)

 

[8821]

שאלת השאלות בימים אלו איך תשפיע הריבית (שצפויה לרדת ברבע אחוז בחודש הקרוב)
התחזית שלי היא כך (אשמח לשמוע את דעתכם)

הריבית דווקא תקפיא את שוק הדיור כי כולם יחכו להורדות נוספות שצפויות עד סוף שנה
ושיסתיים ההורדות בריבית (שיצטרף אליהם עוד ירידות בלמ"ס של החודשים הקרובים בנוסף לזה שהלמ"ס מפגר בחודשיים והציבור קלט שהמחירים יורדים כולל כל המנבאים כאן בפורום שהמחירים יעלו רק שדמם קולם,לפחות תגידו שצדקנו אחרי כל הגיחוכים שלכם אבל כנראה שעם המציאות אין מה לומר ושתיקה כהודאה)

יתחיל גלגל הפוך המחירים במרכז יתחילו לעלות או לפחות יתמתן הירידה כי אנשים הפסיקו לקנות במרכז כי הריבית גבוהה ודווקא בפריפריה שהמחירים עלו בשנתיים האחרונות כי רוב המשקיעים עברו לשם (עקב הריבית הגבוהה ומחירים גבוהים במרכז) יתחילו לרדת (במקומות שהרוב קונים הם לא ירדו אבל להערכתי רוה הרוכשים בפריפריות בדגש על פריסלים הם משקיעים כי קשה לי להאמין שהיום שרוב הבניה בפריפריה כולם התחילו לאהוב אותה ולעבור לשם)

ומה שיקרה עוד זה שהרבה משקיעים שמחכים למכור (בעיקר פריסליים) יתחילו להציף את השוק כך שלעומת הכמות הקונים שיעלו יעלה כמות המוכרים (גם המוכרים יושבים על הגדר ורק לחוצים וקבלנים מוכרים היום) וגם אל תשכחו שהשוק לא קפא היום אלא עבר לפריפריה (בקניה או בהשקעה) כך שלא צפוי ביקוש ענק ודאי לא בבת אחת (כי אין למה למהר בשונה מ-21 שעלה בגלל שרצו לנצל את הריבית הנמוכה ,הריבית היום יכולה רק לרדת) ויש היצע גדול ולהרבה אנשים אין את הכסף

בקיצור לכל מי שבונה על עליות מחירים בירידת הריבית שיחשוב שוב
(אבל תסמכו על הקבלנים שיצליחו להפעיל לחץ פסיכולוגי אם כי מי ששרד עד היום את כל המבצעים והתחכומים הם שוק יותר קשיח)

רוצה לשמוע את דעתכם בעניין.

 

[זה מה שאני]

'בונים עתיד': מסכמים את שנת הנדל"ן בתוכנית מיוחדת - אמס

שנת תשפ"ה מגיעה לסיומה בימים הקרובים, וב'קול חי' אנחנו מסכמים עבורכם את כל מה שהתרחש בזירת הנדל"ן במגזר החרדי | על המגמות, הפרויקטים והנתונים המפתיעים והמרתקים | צפו כעת בתוכנית המיוחדת

www.emess.co.il

 

[227]

בחזרה לויכוחים הסוערים על מחירי הדירות בב"ב,
חבר שלי קנה דירה באיזור סוקולוב רד"ק , 145 מ"ר, קומה ראשונה, לא חזית וגם לא כ"כ עורף, בניין לא חדש אבל מטופח, עם אופציה לעוד 20 מ"ר, לא משופצת, במחיר של 21.3 למ"ר.
אז נכון שהם חפשו הרבה זמן, אבל בסוף רואים בבירור צניחה של המחירים.

 

[שמח-לעזור]

2 מודעות שראיתי אתמול
דירת 3 חדרים + יחידה ב2.4
דירת 4 חדרים ב2
באבן גבירול וגבעת רוקח, לא זוכר מי מה

 

[ברוך פינחס]

כל המנבאים כאן בפורום שהמחירים יעלו רק שדמם קולם,לפחות תגידו שצדקנו אחרי כל הגיחוכים שלכם אבל כנראה שעם המציאות אין מה לומר ושתיקה כהודאה

אני לא בטוח ששתיקה כהודאה.
קצת מפחיד כאן באשכול הזה להביע דעה אחרת...
לא ברור אם כל כותבי התחזיות הם מקצועיים בנדלן, או אברכים שקנו דירות והם "מבינים".
וכשמישהו שהוא יכול להיות איש מקצוע רציני מאוד מביע דעה טיפה שונה, מיד הוא חוטף.
ואם הפרשנות שלו היא גם אחרת, או שהוא מביא איזה פרט שמוכיח שלא הולכת להיות ירידה בלתי נמנעת.
מיד מפרשים את דבריו לכיוון מאוד מסויים.
ברור שכולם השתתקו....
אז אם אתם סומכים על האשכול הזה בתור המדד שלכם למחירי הדיור.
כדאי שתבדקו למה אלו שלא טוענים שהמחירים ירדו השתתקו.
אני לא מביע דעה לגופו של עניין
רק לגופו של אשכול....

 

[בניאל]

ממליץ לחזור לאשכול של 23 גם שם בכל הכוח מחירים הולכים לקרוס 14 אלף למטר וכל הטענות שהמחירים הולכים לעלות נתקלו בתגובות ... והינו בדיוק באותו מצב של ירידה ואין ויכוח שקבלנו פיק עליה שאפילו גדולי המאמנים בעליה לא ציפו לכזה דבר
אני ממליץ קצת לא לצעוק בזמן שכל המגמות מסמנות שירידה הולכת [אמנם נבואה ניתנה לשוטים]כנראה לעליה במשך הזמן ואז אי אפשר לדעת האם מתונה או שנחטוף פו שוב בבת אחד כולם ירצו לקנות אחרי שיגמרו כל המניפולציות ממשרד השיכון שמחפשים פתרונות בשקל ועד חובבי דרמות

 

[shimשימי]

בקיצור לכל מי שבונה על עליות מחירים בירידת הריבית שיחשוב שוב
(אבל תסמכו על הקבלנים שיצליחו להפעיל לחץ פסיכולוגי אם כי מי ששרד עד היום את כל המבצעים והתחכומים הם שוק יותר קשיח)

רוצה לשמוע את דעתכם בעניין.

אני מאלה שחושבים וחשבו שלאורך זמן (20 שנה ואילך
המחירים יעלו ו יתכן שאף דרמטית

והסכמתי כבר מלפני שנתיים בערך שלקנות להשקעה זה חסר טעם בזמן הנוכחי משלל סיבות

אבל נשארתי בהחלט עם אותה הדעה
שלחשוב שמדינה שעודדה עליות מחירים במשך כל כך הרבה שנים ויש כל כך הרבה נהנים מכך
תגרום למפלה או לא תנסה למנוע זאת
זה בעייני הזוי
ולכן אני עומד על כך שלמי שיש יכולת כלכלית לקנות למגורים שיקנה (אם כי כיום אפשר יותר לאט
ולבדוק וכו' וזה רק זמן לנצל את ההזדמנות....)

ואם רק הבנייה היום עולה מיליון שקלים
אז שאף אחד לא יחשוב שדווקא מחירי הקרקעות הולכים ליפול למחיר אפסי

אף אחד לא פראייר....
ובטח שלא רמ"י....

וכשיגיע הזמן להשקעה אני בלי נדר ארשום מתי לענ"ד הזמן הזה יגיע (וזה הערכה כמובן ולא מעבר...)(ובגדול ברגע שכמות ההודעות פה
ביום תהיה בערך כמו כמות ההודעות של "האם מחירי הדיור בבית שמש מוצדקים" בתקופה שהאשכול נפתח....)

 

[ספרא רבא]

הריבית דווקא תקפיא את שוק הדיור כי כולם יחכו להורדות נוספות שצפויות עד סוף שנה

אנשים יעמדו על הגדר בגלל השליש הקבוע שגם אותו ניתן למחזר בקנס מופחת לאחר תקופה?
אגב, ריביות המל"צ מגלמות את ציפיות השוק לרמת ריבית נמוכה.

 

[די]

אז שאף אחד לא יחשוב שדווקא מחירי הקרקעות הולכים ליפול למחיר אפסי

אף אחד לא פראייר....
ובטח שלא רמ"י....

וינקי קוינט וכל בכירי משרד השיכון שאומרים שהם מעוניינים שמחירי הדירות (והקרקעות) ירדו, הם עובדים עליך...
אתה מניח את כל הבכירים של ה20 שנה האחרונות בסל אחד ובונה עליהם קונספירציה גדולה.
זה לא נכון, יש כאלו שרצו שהמחירים ירדו ויש כאלו שלא.
לדוגמא כחלון והבכירים בזמנו רצו שהמחירים ירדו ובאמת הם הצליחו להביא במחיר למשתכן מחירים הזויים נמוכים מכמה וכמה שנים לפני כן. (נכון זה היה הגרלה אבל תכלס לא היה קשה לזכות בהגרלה בזמנו ועשרות אלפים קיבלו דירות במחירים של כמה וכמה שנים אחורה).
גם הבכירים כיום מעוניינים שהמחירים ירדו.

 

[מעין רקובסקי]

וינקי קוינט וכל בכירי משרד השיכון שאומרים שהם מעוניינים שמחירי הדירות (והקרקעות) ירדו, הם עובדים עליך...
אתה מניח את כל הבכירים של ה20 שנה האחרונות בסל אחד ובונה עליהם קונספירציה גדולה.
זה לא נכון, יש כאלו שרצו שהמחירים ירדו ויש כאלו שלא.
לדוגמא כחלון והבכירים בזמנו רצו שהמחירים ירדו ובאמת הם הצליחו להביא במחיר למשתכן מחירים הזויים נמוכים מכמה וכמה שנים לפני כן. (נכון זה היה הגרלה אבל תכלס לא היה קשה לזכות בהגרלה בזמנו ועשרות אלפים קיבלו דירות במחירים של כמה וכמה שנים אחורה).
גם הבכירים כיום מעוניינים שהמחירים ירדו.

כן אבל בממשלה הנוכחית ,מי שהיה האחראי על משרד השיכון היה הבעלים של עשרות דירות בירושלים עצמה.
ולכן כל פעם שהמחירים יורדים הוא מפסיד מיליונים.
השאלה אם אין בזה סתירה ?!

 

[בית שמשניק]

נראה שבינתיים הכל תלוי באיזורים, כפי שזה מתבטא כבר בנתונים הרשמיים. יש מקומות עם ירידות משמעותיות, כדוגמת ת"א וערים נוספות במרכז, ויש מקומות שהמחיר אפילו עלה בהן בחודשים האחרונים, כדוגמת חיפה וערי הצפון.
בערים החרדיות המגמה לא ממש ברורה. אם ניקח לדוגמא את בית שמש, מצד אחד רואים האטה בתקופה האחרונה במחירי היד 2, מצד שני, הקבלנים לא ממש מורידים מחירים על הדירות החדשות. אתמול בלילה דיברתי עם המשווק של נתיב ברמה ה' והוא אמר לי שהם לא מרגישים שום האטה (למרות שיש בשכונה עוד מאות דירות בבנייה ועוד כ100 דירות למכירה בלוח יד 2...), והוא מצליח למכור שם דירות 3 חד' ב2.35M עם אכלוס לעוד 3 שנים...
כך שעדיין לא ברור בדיוק לאן כל העסק הזה הולך.

 

[לארג']

אתמול בלילה דיברתי עם המשווק של נתיב ברמה ה' והוא אמר לי שהם לא מרגישים שום האטה (למרות שיש בשכונה כ100 דירות יד2 למכירה...), והוא מצליח למכור שם דירות 3 חד' ב2.35M עם אכלוס לעוד 3 שנים...

איך 2.35 ל3 חדרים ברמה ה' כשברמה ד', 3 +אופציה מוכנה נמכרת אצל פרץ לוזון ב1.95 אכלוס מיידי ?

 

[חני 0278]

איך 2.35 ל3 חדרים ברמה ה' כשברמה ד', 3 +אופציה מוכנה נמכרת ב1.95 אכלוס מיידי ?

ברמה ד' דירות יד 2 יש גם ב1.8-1.85

 

[פרישמן]

נראה שבינתיים הכל תלוי באיזורים, כפי שזה מתבטא כבר בנתונים הרשמיים. יש מקומות עם ירידות משמעותיות, כדוגמת ת"א וערים נוספות במרכז, ויש מקומות שהמחיר אפילו עלה בהן בחודשים האחרונים, כדוגמת חיפה וערי הצפון.
בערים החרדיות המגמה לא ממש ברורה. אם ניקח לדוגמא את בית שמש, מצד אחד רואים האטה בתקופה האחרונה במחירי היד 2, מצד שני, הקבלנים לא ממש מורידים מחירים על הדירות החדשות. אתמול בלילה דיברתי עם המשווק של נתיב ברמה ה' והוא אמר לי שהם לא מרגישים שום האטה (למרות שיש בשכונה עוד מאות דירות בבנייה ועוד כ100 דירות למכירה בלוח יד 2...), והוא מצליח למכור שם דירות 3 חד' ב2.35M עם אכלוס לעוד 3 שנים...
כך שעדיין לא ברור בדיוק לאן כל העסק הזה הולך.

באמת בית שמש זה מקרה מיוחד.

בדקתי במדלן על העסקאות בכל העיר, כמה דירות נמכרו שם מתחילת השנה (1.1.25) והופתעתי שנמכרו מאז עד היום בבית שמש 700 דירות (ממוצע של כ-25K למ"ר).

אז מצד אחד יש שם הרבה בנייה, יש גם תוכניות קרובות מיידיות בהיקף של למעלה מ-5K יח"ד, בנוסף לדירות למכירה ביד 2 (כ-800 דירות למכירה בתקופה האחרונה, אני עוכב כל הזמן וכבר שנה זה ככה), ומצד שני אכן יש תנועה של קונים יחסית הרבה מעבר לערים אחרות.

 

[בית שמשניק]

איך 2.35 ל3 חדרים ברמה ה' כשברמה ד', 3 +אופציה מוכנה נמכרת אצל פרץ לוזון ב1.95 אכלוס מיידי ?

ברמה ד' דירות יד 2 יש גם ב1.8-1.85

גם אני שואל את את זה את עצמי, ואין לי תשובות ברורות. אבל זו מגמה כבר כמה שנים בבית שמש (ובעוד מקומות הארץ): הבדל של מאות אלפי ש"ח בין מחירי הקבלנים על הנייר למחירי השטח ביד 2, גם באותה שכונה ממש.
לפני כמה חודשים חבר סיפר לי שהבת שלו קנתה דירת יד שניה ברמה ה' 3 חד' כ85 מ"ר מושקעת יחסית בקצת פחות מ1.95M, ובמרחק יריקה ממש נתיב מוכר דירות בגודל הזה ב400K יותר עם אכלוס לעוד 3 שנים...
אז נכון, יתכן שהמפרט אצל נתיב טיפה יותר גבוה והקהל יותר חוצניק, ועדיין, הפערים בלתי נתפסים!