דיון מחירי הדירות לאן?

[ברוך פינחס]

דווקא זה מאוד הצליח ולכן הם ממשיכים הלאה לשווק את הפרויקט, זה פרויקט מטורף עם מאות דירות אולי גם מעבר

יכול להיות שהם הצליחו לשווק את זה לחרדים תמימים שחושבים שעשו את עיסקת חייהם והם ממשיכים הלאה

 

[9696]

מדובר כמובן בפרויקט פינוי בינוי בבית שמש הוותיקה, אילו תמיד היו המחירים שם +-.
צריך גם לבדוק מי בדיוק היזם, האם יש ערבויות, התחייבות לאיכלוס, כיווני אוויר של הדירה ועוד.
חוץ מזה צריך לבדוק כמה מ"ר הדירה. אם מדובר ב4 חדרים 80 מ"ר, יוצא 23,625 ש"ח למ"ר...

כדאי לבדוק גם הצמדה למדד
כי אם זה להרבה שנים המחיר הסופי יהיה מאוד גבוה

 

[זיי גיזונט]

ומספר הנפשות בישראל היה 40 אחוז פחות

זה לא באמת משנה כמה היו גרים, משנה כמה דירות חסר

 

[בית שמשניק]

מכלכליסט

 

[די]

הבעיה המרכזית בפרויקט הזה שהוא לא מותאם לאוכלוסיה המקומית.

בעיה קלאסית בהמון פרויקטים של פינוי בינוי.
גם לדוגמא בבת ים או ירושלים (ובוודאי בפריפריה) יש מקומות שהרמה של הפרויקט לא מתאימה לסביבה/לדיירים הוותיקים. כמובן בונים על ג'נטרפיקציה.

 

[ברוך פינחס]

בעיה קלאסית בהמון פרויקטים של פינוי בינוי.
גם לדוגמא בבת ים או ירושלים (ובוודאי בפריפריה) יש מקומות שהרמה של הפרויקט לא מתאימה לסביבה/לדיירים הוותיקים. כמובן בונים על ג'נטרפיקציה.

מתאים לערים במרכז לא לבית שמש שיש לה שם של עיר חרדית

 

[דג תמנון]

מתאים לערים במרכז לא לבית שמש שיש לה שם של עיר חרדית

לדעתי, אם היזם שם ישכיר את הדירות ל5 שנים לצעירים מקומיים הוא יוכל למכור את כל הפרויקט לחילונים.
בייחוד לאחר התקדמות הפ''ב ברחוב ביאליק הסמוך ובניית מע''ר צפון 10 דקות הליכה משם.

 

[די]

מתאים לערים במרכז לא לבית שמש שיש לה שם של עיר חרדית

במחיר הנכון אפשר להביא ציבור כללי לבית שמש (לא יודע אם זה טוב לציבור החרדי).
בסופו של דבר זה מיקום אטרקטיבי, 40 דק' ברכבת לת"א, 20 דק' לירושלים. האיזור של בית שמש הוותיקה כבר מאוד מפותח כיום עם קניונים וכו' ויתפתח עוד בעתיד. מתוכנן גם רכבת חדשה מהירה לירושלים. טובל בנוף ירוק (הטוסקנה של ישראל).

 

[ספרא רבא]

מכלכליסט
צפה בקובץ המצורף 2127698

שים לב, שעסקאות שוק יד שניה + חדשות = כלל העסקאות בשוק החופשי.
אבל מחיר למשתכן לא נכלל בשום אחד משני הקטגוריות הקודמות. אז אם "כולל מחיר למשתכן" מגיע ל-4,518 דירות, אפשר להבין שמדובר ב-879 דירות, זינוק של 79%.
לעומת שנה שעברה, שלפי החשבון הקודם יוצא שבתקופה המקבילה היו 504 דירות בלבד.
אז למה "עסקאות בשוק החופשי" זכו לשורה נפרדת, למרות שכבר מובן משורות אחרות, ואילו נתוני "מחיר למשתכן" מובלעים?
כדי להגדיל את הדרמה ושלא נקבל שורה ירוקה בודדת.

 

[ברוך פינחס]

לדעתי, אם היזם שם ישכיר את הדירות ל5 שנים לצעירים מקומיים הוא יוכל למכור את כל הפרויקט לחילונים.

הוא צריך כיסים עמוקים בשביל זה...

 

[ברוך פינחס]

שים לב, שעסקאות שוק יד שניה + חדשות = כלל העסקאות בשוק החופשי.
אבל מחיר למשתכן לא נכלל בשום אחד משני הקטגוריות הקודמות. אז אם "כולל מחיר למשתכן" מגיע ל-4,518 דירות, אפשר להבין שמדובר ב-879 דירות, זינוק של 79%.
לעומת שנה שעברה, שלפי החשבון הקודם יוצא שבתקופה המקבילה היו 504 דירות בלבד.
אז למה "עסקאות בשוק החופשי" זכו לשורה נפרדת, למרות שכבר מובן משורות אחרות, ואילו נתוני "מחיר למשתכן" מובלעים?
כדי להגדיל את הדרמה ושלא נקבל שורה ירוקה בודדת.

אז מה אתה טוען?
שכל הטבלה הזו היא מניפולציה ?

 

[ספרא רבא]

אז מה אתה טוען?
שכל הטבלה הזו היא מניפולציה ?

כל עוד אין שם שקרים או מידע מעוות לא הייתי מגדיר את זה כך. אבל יש כאן רצון להבליט מגמה שלילית. מה הסיבה? לא יודע.

 

[יוסף זרודינסקי]

כל עוד אין שם שקרים או מידע מעוות לא הייתי מגדיר את זה כך. אבל יש כאן רצון להבליט מגמה שלילית. מה הסיבה? לא יודע.

 

[יוסף זרודינסקי]

טוב, זו לא קושיא. כל כלי תקשורת כולל כולם מחפשים דרמות - אחרת לא יצרכו את התוכן שלהם. רוצים דוגמה טריה? סופה הנוכחית איך קוראים לה? במקרה נודע לי שאנחנו בעיצומה של ’סופה נוראית ועוצמתית!’ בחוץ לא הבחנתי במשהו מידי מיוחד...

 

[דג תמנון]

טוב, זו לא קושיא. כל כלי תקשורת כולל כולם מחפשים דרמות - אחרת לא יצרכו את התוכן שלהם. רוצים דוגמה טריה? סופה הנוכחית איך קוראים לה? במקרה נודע לי שאנחנו בעיצומה של ’סופה נוראית ועוצמתית!’ בחוץ לא הבחנתי במשהו מידי מיוחד...

תשאל את תושבי יבנה אם לא קרה שום דבר מיוחד, וכדאי שתשמור את דבריך עד מוצ''ש.

 

[דג תמנון]

טוב, זו לא קושיא. כל כלי תקשורת כולל כולם מחפשים דרמות - אחרת לא יצרכו את התוכן שלהם. רוצים דוגמה טריה? סופה הנוכחית איך קוראים לה? במקרה נודע לי שאנחנו בעיצומה של ’סופה נוראית ועוצמתית!’ בחוץ לא הבחנתי במשהו מידי מיוחד...

כלומר, אני מסכים שכלי התקשורת מחפשים להקצין וברוב חלקי הארץ מזג האוויר אינו ראוי לכינוי סופה, אבל כמות המילימטרים שירדה בהחלט ראויה לכינוי משהו מיוחד.

 

[יהודיפשוט]

מכלכליסט
צפה בקובץ המצורף 2127698

יש אולי את הטור של נשיא לשכת רואי החשבון על הדוחות של חברות הנדלן שהתפרסם בכלכליסט?
(ראיתי רק את הפוסט) ומעניין אותי מאוד הכתבה המלאה
נראה לי גם יעניין את החברה פה

 

[ברוך פינחס]

מכלכליסט
צפה בקובץ המצורף 2127698

ספוילר: הכתבה המלאה מכלכליסט

[

צניחה חופשית בשוק הדיור: הקבלנים מכרו רק אלף דירות באוקטובר​

הניסיונות של היזמים להכניס רוכשים חדשים לשוק נכשלו: מכירת דירות חדשות צנחה ב־42% בשוק החופשי לעומת ספטמבר. ירידות דומות נרשמו גם בשוק היד השנייה, ובקרב משפרי דיור ומשקיעים. זהו אחד החודשים החלשים ביותר ב־20 השנים האחרונות מלבד אוקטובר 23'​

דותן לוי
15:13, 10.12.25

צניחה חדה נרשמה במכירת הדירות בחודש אוקטובר, כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר לענף הנדל"ן שפורסמו היום (ד'). בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בסך הכל (דירות חדשות ויד שנייה), כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בירידה של ,12% לעומת אוקטובר 2024, ובהשוואה לחודש הקודם זו כבר ירידה של 35% בהיקף העסקאות שבוצעו.
הירידה בולטת במספר העסקאות שבוצעו בשוק החופשי שמספרן עמד על 3,639 דירות, ירידה של 40% בהשוואה לחודש הקודם.

פלח השוק של יד שנייה, ששמר על ירידות מתונות יותר מאלה של שוק הדירות החדשות, רשם אף הוא האצה בירידות במהלך החודש, עם ירידה של 39% בהשוואה לחודש הקודם, זאת לאחר שגם בספטמבר נרשמה ירידה בשיעור של כ־25% לעומת אוגוסט.
פלח השוק של רוכשי דירה ראשונה ירד גם הוא בחדות בשיעור של 30% לעומת החודש הקודם, מה שמעיד על כך שכל הניסיונות של היזמים להכניס רוכשים לשוק לא מצליחים והרוכשים ממשיכים לשבת על הגדר ביתר שאת.

צלילה בבאר שבע ובאשקלון​

גם בשוק משפרי הדיור חלה ירידה ברכישת דירות בשיעור של 44% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי אוקטובר נמצא כי רמה זו באוקטובר השנה היא מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר מקדים אותו רק אוקטובר 23'.


בחודש אוקטובר הסתכמו מכירות הקבלנים ב־1,917 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה של 14%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב־1,038 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 23'. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 29% בהיקף הדירות החדשות שנמכרו וירידה של 42% במכירות אלו בשוק החופשי בלבד.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה במכירות בחודש אוקטובר הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזור טבריה, שבו מספר הדירות שנמכרו הגיע ל־27, אך עדיין מדובר בעלייה בהשוואה לעבר.

באופן חריג הוביל אזור המרכז את המכירות הללו באוקטובר, עם 203 דירות שנמכרו, רמה המהווה עדיין ירידה של 23% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. כמו כן, מתוך כלל הדירות שנרכשו באזור זה, עשרות דירות נרכשו על ידי קרן ריט.
ניתוח של המכירות באזור הדרום מצא כי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מתחילת השנה (ינואר־אוקטובר), רק בקריית גת נרשמה עלייה במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, 311 דירות, לעומת 253 אשתקד. בנתיבות, אשר הובילה מכירות אלו השנה, נרשמה ירידה מתונה במכירות, עם 970 דירות שנמכרו בה, ירידה של 2% בהשוואה לינואר-אוקטובר אשתקד. בשש הערים האחרות הבולטות באזור זה נרשמה ירידה חדה במכירות באותה תקופה, כאשר בולטת במיוחד באר שבע, שבה נמכרו 361 דירות חדשות בשוק החופשי מתחילת השנה, לעומת 844 דירות בינואר-אוקטובר אשתקד. אשקלון בולטת אף היא, עם 430 דירות שנמכרו השנה, ירידה של 44% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש אוקטובר על 6 מיליארד שקל, ירידה של 7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זוהי ירידה מתונה יחסית וההסבר לכך הוא בין היתר בקבלת תשלומים נדחים על עסקאות של דירות שנמכרו על הנייר.

עסקאות יד שנייה בחודש אוקטובר הגיעו ל־2,601 דירות, וגם במקרה זה מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז חודש אוקטובר 2023. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות בפלח שוק זה הקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם עלייה של 17%, אולם עדיין מדובר ברמה נמוכה מאוד של עסקאות.
שני פלחי שוק נוספים שבהם נרשמו ירידות, רכישות משפרי הדיור שהסתכמו ב־1,018 דירות, ירידה חדה של 29% בהשוואה לאוקטובר 2024, וירידה של 44% בהשוואה לחודש הקודם. רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב־2,741 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, ירידה של 4% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 30% בהשוואה לחודש הקודם.

"נמשיך לראות דשדוש מסוים"​

מבצעי המימון שהיו הקטר העיקרי שמשך את הרוכשים אל השוק, ירדו מעט בהשוואה לחודש הקודם, ושכיחות הטבות המימון הגיעה ל־26% בחמשת האזורים שנבדקו. שיעור נמוך משמעותית בהשוואה לרמת השיא שנרשמה במרץ 2025, אך גם בהשוואה לחודשים קודמים מדובר בירידה. בפילוח הטבות המימון לפי אזורים בלטה עלייה באזור ת"א שם הגיע שיעור ההטבות ל־39% מכלל המכירות, עלייה של 9% בהשוואה לחודש הקודם וגבוה מחודש מרץ 2025 שבו הגיעו הטבות המימון לשיא. עם זאת, מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי באזור זה באוקטובר נמוך יותר ממחצית מרמתן במרץ 2025.
באזור באר שבע בלטה הירידה בשכיחות הטבות המימון אשר הגיעו לשיעור של 28% בלבד, לעומת 43% בחודש הקודם ושיעור של 60% בחודש מרץ השנה. פלח המשקיעים מדשדש גם הוא, ורכישות המשקיעים באוקטובר הסתכמו ב־759 דירות בלבד, ירידה של 36% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים נמצא כי הירידה ברכישות הקיפה שמונה מתוך עשרה אזורי מיסוי מקרקעין. אזור המרכז בולט עם זינוק חריג של 75% ברכישות אלו שהסתכמו ב־149 דירות, אולם שליש מהרכישות בוצעו על ידי קרן ריט. מנגד, ירידה חדה בשיעור של 35% נרשמה ברכישות המשקיעים באזור באר שבע, כאשר אלו הסתכמו ב־80 דירות בלבד.
נחמה בוגין, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, ציינה כי ״המגמה של ההאטה בכמות מכירת הדירות ניכרת בדו״חות השונים, החל מסקירת האוצר וכלה גם בדו״חות הבורסאיים של חברות הנדל״ן".

לדבריה, "אוקטובר היה בחציו עם חגים ולכן קשה להתייחס אליו כחודש שבאמת מייצג את מצב השוק. נראה כי דווקא נובמבר מציג היפוך מגמה מסוים והתעוררות בקרב רכישת הדירות. אני סבורה כי נמשיך לראות דשדוש מסוים שימשיך איתנו עד לאמצע הרבעון הראשון של 2026, לאחריו במידה ולא יהיו שינויים מדיניים נראה התפרצות של הביקושים הכלואים הקיימים כיום״.
]

שים לב, שעסקאות שוק יד שניה + חדשות = כלל העסקאות בשוק החופשי.
אבל מחיר למשתכן לא נכלל בשום אחד משני הקטגוריות הקודמות. אז אם "כולל מחיר למשתכן" מגיע ל-4,518 דירות, אפשר להבין שמדובר ב-879 דירות, זינוק של 79%.
לעומת שנה שעברה, שלפי החשבון הקודם יוצא שבתקופה המקבילה היו 504 דירות בלבד.
אז למה "עסקאות בשוק החופשי" זכו לשורה נפרדת, למרות שכבר מובן משורות אחרות, ואילו נתוני "מחיר למשתכן" מובלעים?
כדי להגדיל את הדרמה ושלא נקבל שורה ירוקה בודדת.

אז מה אתה טוען?
שכל הטבלה הזו היא מניפולציה ?

כל עוד אין שם שקרים או מידע מעוות לא הייתי מגדיר את זה כך. אבל יש כאן רצון להבליט מגמה שלילית. מה הסיבה? לא יודע.

שימו לב לא לפספס את הסיום....
לדבריה, "אוקטובר היה בחציו עם חגים ולכן קשה להתייחס אליו כחודש שבאמת מייצג את מצב השוק. נראה כי דווקא נובמבר מציג היפוך מגמה מסוים והתעוררות בקרב רכישת הדירות. אני סבורה כי נמשיך לראות דשדוש מסוים שימשיך איתנו עד לאמצע הרבעון הראשון של 2026, לאחריו במידה ולא יהיו שינויים מדיניים נראה התפרצות של הביקושים הכלואים הקיימים כיום״.

 

[אופקים 1]

שימו לב לא לפספס את הסיום....
לדבריה, "אוקטובר היה בחציו עם חגים ולכן קשה להתייחס אליו כחודש שבאמת מייצג את מצב השוק. נראה כי דווקא נובמבר מציג היפוך מגמה מסוים והתעוררות בקרב רכישת הדירות. אני סבורה כי נמשיך לראות דשדוש מסוים שימשיך איתנו עד לאמצע הרבעון הראשון של 2026, לאחריו במידה ולא יהיו שינויים מדיניים נראה התפרצות של הביקושים הכלואים הקיימים כיום״.

גם אוקטובר 24 היה חודש של חגים
כך שמתוך הנחה שנתונים של חודש מייציג משהו, הירידה כן מייצגת את המצב בשוק
ולא ברור מה הקשר לשינויים מדיניים לבין ביקושים אמיתיים
אם הביקושים הם אמיתיים הם יתפרצו בין כה וכה
ואם הם של משקיעים, אז אין סיבה שהמשקיעים יתפרצו פתאום

 

[ברוך פינחס]

עוד כתבה מכלכליסט

בניינים בתל אביב. רשמה את הירידה החדה ביותר בהחזר החודשי ברבעון, בשיעור של 5.6% (צילום: אוראל כהן)



מדד אלרוב

תוך רבעון: ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה ירד ב־70 אלף שקל​

ספוילר: הכתבה המלאה

[

על פי המדד, הבוחן את היכולת לרכוש דירה, מחירי הדירות ירדו בממוצע ברבעון השלישי ב־1.7% לעומת הקודם, וההון העצמי לרכישת דירת 4 חדרים ירד בכ־70 אלף שקל. למרות השיפור, ההחזר החודשי הממוצע עומד על כ־11 אלף שקל לעומת 8,000 שקל ב־2022. הורדת הריבית עדיין לא השפיעה, אך אולי תשנה את נכונות הרוכשים לחזור לשוק​

דותן לוי
06:20, 30.11.25

עוד בטרם חלה בשבוע שעבר ההורדה בשיעור הריבית ברבע אחוז, מצבם של רוכשי הדירות ברבעון השלישי של השנה (יולי-ספטמבר) השתפר במידה קלה בזכות רצף של שינויים בפרמטרים המשפיעים על היכולת לרכוש דירה ובראשם מחירי הדירות. לפי מדד היכולת לרכוש דיור של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על שם קולר באוניברסיטת תל אביב, המתפרסם מדי רבעון בשיתוף כלכליסט, מחירי הדירות ב־12 הערים שנבחנו במדד הם בעלי ההשפעה הגדולה ביותר על מדדי ההחזר וההון העצמי. מחירי הדירות ירדו בממוצע ב־1.7% במהלך הרבעון ביחס לרבעון הקודם, ונרשמה עלייה ממוצעת של 0.4% בהשוואה לרבעון השלישי ב־2024.
המדד משקלל את הריבית על המשכנתאות, את גובה ההכנסה של משקי הבית ואת מחירי הדירות, והוא מתחלק לשני מדדים - ההחזר החודשי, שעליו משפיעים מחירי הדיור ושיעורי הריבית על הלוואות המשכנתא, ומדד ההון העצמי המושפע גם מהכנסות משקי הבית. לפי המדד, הריבית המשתנה (שאינה צמודה) ירדה מ־5.05% ברבעון השני ל־4.99% ברבעון השלישי, והריבית הקבועה (שאינה צמודה) נותרה ללא שינוי על 4.86%. במונחים שנתיים, ירדה הריבית הממוצעת מרמה של 5.08% לרמה של 4.95%. לצד אלה, ההכנסה החודשית נטו של משק בית עלתה בממוצע במהלך הרבעון השלישי של 2025 לעומת הרבעון שקדם לו בשיעור של כ־1.4%. במונחים שנתיים, מדובר בעלייה ממוצעת של 4.1% בהכנסה החודשית נטו של משקי הבית.

מדד ההחזר החודשי אומד את התשלום החודשי הממוצע שמשק בית נדרש לשלם עבור הלוואת המשכנתא בשיעור מימון של 70% מערך הדירה, ובתנאי שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מהכנסות משק הבית. ברבעון השלישי של 2025 ירד ההחזר החודשי בשיעור של כ־2.1% בהשוואה לרבעון הקודם – מ־11,338 שקל ל־11,099 שקל (ירידה של 239 שקל בהחזר החודשי הממוצע עבור דירת 4 חדרים). ברבעון המקביל אשתקד עמד ההחזר החודשי הממוצע על 11,203 שקל, כך שהירידה השנתית היא בשיעור של כ־0.9% (ירידה של 104 שקל בהחזר החודשי עבור דירת 4 חדרים טיפוסית). עוד עולה מהמדד כי 70% ממשקי הבית בישראל לא יכולים לרכוש דירת 4 חדרים ב־10 מתוך 12 הערים שבמדד (בכולן מלבד באר שבע וחיפה).
בהשוואה לרבעון הקודם, סכום ההחזר החודשי ירד בכל 12 הערים שבמדד בשיעור של כ־2.1%, ב־7 מתוך 12 הערים במדד חלה ירידה בהחזר החודשי: בתל אביב נרשמה הירידה החדה ביותר, בשיעור של 5.6%, וירידות נרשמו גם בבני ברק, רמת גן , פתח תקווה, חיפה, ראשון לציון, ובאר שבע עם ירידה של 0.3%. עלייה בהחזר החודשי נרשמה בחדרה – בשיעור של 6.1%, וכן בערים אשדוד, בת ים, רחובות, וירושלים. בהשוואה שנתית (לרבעון המקביל אשתקד) ירד ההחזר ב־6 מתוך 12 הערים שנבחנו – בתל אביב (בשיעור של 6.0%), וכן בפתח תקווה ראשון לציון, רחובות, אשדוד וחיפה. עלייה בהחזר החודשי בשנה האחרונה נרשמה בחדרה בשיעור של 13.4%, וכן בירושלים, רמת גן, בת ים, בני ברק ובאר שבע.
מדד ההון העצמי בוחן את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים ב־12 ערים בישראל, כאשר התשלום החודשי הנדרש להחזר המשכנתא עומד על שיעור של 30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. לעומת הרבעון שקדם לו, ברבעון השלישי של 2025 ירד ההון העצמי הנדרש בממוצע ארצי בכ־70 אלף שקל (מ־1.505 מיליון שקל ל־1.434 מיליון שקל) שמשקפים ירידה בשיעור של כ־4.7%. בחישוב שנתי, ירד ההון העצמי הנדרש בכ־56 אלף שקל (מכ־1.490 מיליון שקל ל־1.434 מיליון שקל), המהווים ירידה בשיעור של כ־3.8%.


התוצאות העירוניות שנרשמו במדד ההון העצמי מעידות על ירידה בהון העצמי הנדרש בהשוואה לרבעון הקודם ב־7 מבין 12 הערים שנבחנו. בתל אביב נרשמה הירידה הנומינלית הגבוהה ביותר – כ־248 אלף שקל וירידות נרשמו גם בבאר שבע, חיפה, פתח תקווה, בני ברק, רמת גן וראשון לציון. עלייה בהון העצמי נרשמה בחדרה, אשדוד, בת ים, ירושלים ורחובות.
בחישוב שנתי, ירד ממוצע ההון העצמי הנדרש ב־9 מבין 12 הערים שנבחנו: בבאר שבע, חיפה, פתח תקווה, תל אביב, ראשון לציון, רחובות, אשדוד, בני ברק ובת ים. עליות נרשמו בחדרה, ירושלים ורמת גן.

היזמים יקצצו בהטבות?​

ירידת הריבית שעליה החליט בשבוע שעבר נגיד בנק ישראל, לא הובילה לשינוי משמעותי במצב הרוכשים, אך היא בהחלט בנתה ציפיות בקרב רוכשי דירות שמתקשים או חוששים להיכנס לשוק בתנאים הנוכחיים, וכן בקרב יזמי הנדל"ן שהמתינו לתחילת הורדת הריבית במשך כשנתיים. שני הצדדים מקווים כי הורדת הריבית מסמנת שינוי מגמה והכנסת מומנטום חיובי לענף, אך המצב הנוכחי עדיין רחוק משינוי אמיתי שיחזיר את הענף כמה שנים אחורה.
המדד נערך על ידי פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה, וד״ר דנה נייער, עמיתת מחקר במכון. לדברי פרופ' בן שחר, השינוי הוא הקלה מסוימת אבל אנחנו עדיין נמצאים בסביבות ריבית גבוהות. "ההשפעה המיידית היא על עלויות המימון של היזמים: ההלוואות של היזמים נלקחות לתקופה קצרה, ואם הם לקחו אותן בריבית משתנה, זה יוריד להם את עלויות המימון. ועוד, זה ישפיע על ההלוואות החדשות שייקחו בהמשך. המשך ירידת ריבית בעתיד עשוי גם להפחית את המוטיבציה שלהם להמשיך ולהציע מבצעי הנחה ותנאי מימון מיוחדים לרוכשים – כפי שהציעו בעת האחרונה", הוא הסביר.
בנוגע לרוכשים אומר בן שחר כי המצב מורכב יותר. לדבריו, “הורדת הריבית משפיעה על הריבית קצרת הטווח, כלומר משורשרת למרכיב הריבית המשתנה במשכנתא – שם מיד רואים ירידה בהתאם. אבל משכנתאות רבות ניטלו בריבית קבועה והתמסורת של הריבית הקצרה של בנק ישראל לריבית המשכנתא הארוכה היא פחותה. כך אנחנו עדיין רואים שזוג צעיר שרוכש היום דירת 4 חדרים בשיעור מימון של 70% ב־12 הערים הגדולות נדרש להחזר משכנתא חודשי ממוצע של כ־11 אלף שקל. נכון שההחזר הזה כבר הגיע ל־11,600 שקל לחודש בשיא, אבל זה עדיין הרבה יותר מהתשלומים החודשיים בגובה 8,000-7,000 שקל שבהם היינו לפני כמה שנים. אם נראה ירידה בריבית המשכנתא בשיעור של 0.25% גם במסלול של ריבית קבועה ולא רק במסלול של הריבית המשתנה – זה עשוי להוריד כ־275 שקל מההחזר החודשי הממוצע (לרוכשי דירת 4 חדרים בשיעור מימון של 70%). ירידה של 1% בריבית במסלולי המשכנתא השונים תפחית מההחזר האמור יותר מ־1,000 שקל בחודש״.

פרופ' דני בן שחר. “בריבית קבועה כבר מגולמת ציפייה להורדת ריבית בעתיד”
(צילום: מיכה לובטון)

בנוגע לריבית הקבועה שגם היא ירדה, בן שחר מסביר כי כאן באות לידי ביטוי ציפיות הציבור. "בריבית הקבועה כבר מגולמת הציפיה להורדת הריבית בעתיד. אם הציבור סבור שיהיו בעתיד הנראה לעין הורדות נוספות של ריבית בנק ישראל, ציפיות אלה מגולמות בריבית הקבועה הנוכחית״. לפי רמת הביקושים הנמוכה היום בשוק הנדל״ן, נראה שיש בציבור ציפייה לירידת ריבית עתידית. כך, מחכים שהריבית תרד כדי להיכנס לשוק. אך בן שחר אומר כי התרחיש החיובי עשוי להתהפך אם ירידת הריבית — אם תתממש — תגדיל את הביקוש לדירות במצב שבו ההיצע לא יספק את עליית הביקושים באופן בר־קיימא. "יש קשר בין הריביות לבין מחירי הדירות. ככל שריבית המשכנתא יורדת, זה מוזיל את מחיר הדירה. זה גורם למשקי בית ומשקיעים להיכנס לשוק, אבל אם ההיצע לא יתאים את עצמו, זה יגרום למחירי הדירות לשוב ולעלות".
]