דיון מחירי הדירות לאן?

[שואל לעניין]

אלה שמוכרים או שיש להם דירה - רוצים שהמחירים יעלו (70% מהאוכלוסייה במדינה), ואלה שאין להם נכס - רוצים שהמחירים ירדו (30%).

חולק עליך
גם בלי לחשב את זה שאני בסוף רוצה לקנות יותר דירות מהדירה שיש לי עכשיו (לילדים), אני מעדיף תיאורטית ירידה דרסטית של 50% במחירי הדירות בארץ.
ככה כשאשפר דיור אוסיף רק 100 אלף לדירה גדולה ולא 200 (+תיווך ומיסים שנגזרים מזה)
וגם אם אני חושש מחדלות פירעון על המשכנתא, אני וודאי לא רוצה שיעלה עוד!

היחידים שרוצים בעליות הם אותם שיש להם יותר דירות ממה שהם צריכים בשביל לגור (ממש לא 70%) או שעוזבים את הארץ לצמיתות

 

[בית שמשניק]

אני חיפשתי לפני חצי שנה דירות ביד 2 בבית שמש יכלת למצוא ב1.8 היום לא תמצא כזה דבר

כאן יש 7 מודעות של דירות עד 1.89M (כולן בשכונות חדשות עם ממ"דים). אחרי התמקחות אולי ניתן יהיה לסגור חלק מהן יותר באיזור 1.8M.

ShieldSquare Captcha

 

[פתרון דיור]

כאן יש 7 מודעות של דירות עד 1.89M (כולן בשכונות חדשות עם ממ"דים). אחרי התמקחות אולי ניתן יהיה לסגור חלק מהן יותר באיזור 1.8M.

ShieldSquare Captcha

1. מתוך כמה דירות?
2. דירות עם חסרונות שמורידות במחיר! מה שמשקף בעקיפין שהמחיר האמיתי גבוה יותר!

 

[בית שמשניק]

1. מתוך כמה דירות?
2. דירות עם חסרונות שמורידות במחיר! מה שמשקף בעקיפין שהמחיר האמיתי גבוה יותר!

1. 137.
2. נכון מאד.

באתי רק להראות שיש עדיין כמה דירות במחירים הנ"ל, אבל ברור שרוב הדירות המקבילות יקרות יותר, וכמו שכתבתי כבר למעלה שלאחר תקופה ממושכת של קיפאון במחירים לאחרונה אני רואה מגמת עלייה קלה ברמה ד'.

 

[בין אדם לחבירו]

אינני יודע
אם זה נחשב בועה שתתפוצץ אבל בהחלט שהנסיון למשוך שם את המחיר למעלה נכשל
ורואים את הפרסום הנואש של הקבלנים שכבר עם דירות בשלבים מתקדמים
פשוט יש שם היקפי בניה מאד גדולים
וזה עדיין פרפריה מאד רחוקה שבשנה האחרונה הדרך הפכה לסיוט
ברוב שעות היום זה כבר שעה וחצי כמעט שעתיים נסיעה מבני ברק
רוב הפרוייקטים עדיין מעורבים וחוץ מגבעת המורה ורחוב אחד של ויזניץ
לא יודע אם זה הרבה יותר אנ"ש והומגני מחריש למשל
מה שכן מי שחולם על וילה עם חצר גדולה באזור מתחרד ברצינות יש בעפולה עילית לא מעט מציאות ישנות לשיפוץ
במחירים סבירים

אתה מכיר את עפולה?
איזה קבלנים אתה מתכוון?
רוב הפורייקטים שיווקו ונמכרו לחרדים

 

[בית שמשניק]

דירות

טופס האכלוס הגיע, הדירות במגדלים לא נמכרו: מה יעשו היזמים?​

הקבלנים טוענים כי נתוני הלמ"ס לגבי היקף הדירות "על המדף" לא משקפים את המציאות בשטח במלואה, אך בדוחות החברות הציבוריות משתקף קושי אמיתי, גם אם נקודתי • מעשרות דירות לא מכורות במתחם החם ביותר במזרח תל אביב ועד למחצית פרויקט שטרם נמכר במרכז נתניה • אילו פרויקטים מגמגמים בישורת האחרונה?​

יובל ניסני05:49

ספוילר: הכתבה

שיא בכמות הדירות החדשות שעל המדף / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

אחד הנתונים הבולטים המבטאים את האתגר הגדול שאיתו מתמודד שוק המגורים בעת הנוכחית הוא מספר הדירות הלא מכורות שאותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לתקופה. למעשה, מאמצע שנת 2021 נתון זה הכפיל את עצמו ויותר.

מדובר בנתון אשר, על פניו, מבטא את מספר הדירות ש"על המדף" - דירות המוצעות למכירה ושהקבלנים טרם מכרו. משמע, הנתון אמור לשקף במידה לא מעטה את הקושי של הקבלנים למכור דירות. אמנם הקבלנים טוענים, במידה רבה של צדק, כי הנתון לא משקף במלואו את המציאות בשטח, אך כיוון מגמה שכזה בהחלט מעיד על אתגר משמעותי שאיתו מתמודד הענף.

מבדיקה
מדובר בנתון אשר, על פניו, מבטא את מספר הדירות ש"על המדף" - דירות המוצעות למכירה ושהקבלנים טרם מכרו. משמע, הנתון אמור לשקף במידה לא מעטה את הקושי של הקבלנים למכור דירות. אמנם הקבלנים טוענים, במידה רבה של צדק, כי הנתון לא משקף במלואו את המציאות בשטח, אך כיוון מגמה שכזה בהחלט מעיד על אתגר משמעותי שאיתו מתמודד הענף.

מבדיקה מקיפה שערך גלובס בדוחות החברות הציבוריות בתחום, עולה כי האתגר הזה בהחלט משתקף בשטח.

עשרות דירות טרם נמכרו בפרויקט היוקרה​

על פי הבדיקה, עשרות דירות לא נמכרו עדיין בפרויקטים בערים שונות בישראל שמתקרבים לאכלוס - קרי לא מדובר בתופעה המאפיינת אזור מסוים בלבד. אחד הפרויקטים המרכזיים הוא פרויקט East& (איסט אנד) באזור שנחשב כיום למבוקש במיוחד, סמוך למתחם ToHa בתל אביב. הפרויקט, המשותף לחברות רבוע כחול נדל"ן, קבוצת סופרין, קבוצת וייס, GF נדל"ן ובולטהאופ, כולל 390 יחידות דיור (מהן 60 דירות בנות השגה המוקצות לעירייה ולא נכללות במספרים שנציג) ועוד כ־32 אלף מ"ר של שטחי משרדים.

מדובר בפרויקט שקיבל טופס אכלוס (טופס 4) כבר ביולי השנה. השיווק של כלל שטחי המשרדים הושלם בספטמבר האחרון, אך ב"אגף" המגורים הקושי רב יותר: לפי דוח חברת סופרין, מתוך 330 הדירות בפרויקט נמכרו עד לסוף ספטמבר האחרון רק 271, ו־59 דירות עדיין המתינו לרוכשים. למעשה, מתחילת שנת 2025 נמכרה רק דירה אחת בפרויקט, על פי דוח החברה המסכם את הרבעון השלישי. מהחברות היזמיות נמסר ש"כרגע מתנהלים תהליכים מתקדמים לגבי 13 דירות נוספות, שש מהן על סף חתימה".

בפרויקט MOMENTUME של חברת עמרם אברהם במרכז העיר נתניה, מתוך 90 דירות נמכרו נכון לסוף הרבעון השלישי 34 דירות, ולפי החברה נכון לכתיבת שורות אלו נמכרו כמחצית. זאת למרות שבניית הפרויקט אמורה להסתיים בתוך חודשים בודדים, כך לפי דוח החברה. טופס 4 כבר התקבל לשטחי המסחר והמשרדים אך לא לשטחי המגורים.
גורמים המעורים בנעשה סביב הפרויקט מציינים שהקושי הוא בעיקר במכירת הדירות בקומות הנמוכות, שבהן אין נוף פתוח לים וששדה הראייה מסביב מוסתר על ידי בניינים. לדברי אותם גורמים "זה מוצר שקשה יותר למכור כרגע, אבל גם הן יימכרו בסופו של דבר".

פרויקט נוסף שנראה כי יש בו קושי מסוים הוא פרויקט מתחם הכלנית באור יהודה, של קבוצת יובלים. מדובר בשלב א' של פרויקט פינוי־בינוי בשדרת הכלנית בעיר, הכולל 328 יח"ד ועוד כ־300 מ"ר של שטחי מסחר. 261 דירות בפרויקט מיועדות לשיווק (הנותרות הן דירות המיועדות לבעלי הדירות בבניינים הישנים), והפרויקט קיבל החודש טופס אכלוס - אך 38 דירות בו טרם נמכרו. מתחילת השנה נמכרו בפרויקט שבע דירות.

על פרויקט Exchange של חברת אזורים, בצומת עלית ברמת גן, כבר דיווחנו בשבוע שעבר: מדובר על פרויקט שבו יוצעו 355 יח"ד, והחברה שואפת לקבל טופס אכלוס עבורו עד סוף השנה - למרות שניזוק מפגיעת טיל איראני במהלך מבצע "עם כלביא". מתחילת השנה נמכרו רק שלוש דירות בפרויקט, בהן דירה אחת בשטח 243 מ"ר בקרוב ל־11 מיליון שקל. נכון להיום, ישנן עוד 72 דירות שטרם נמכרו במגדל.

גורמים בשוק העריכו בשיחה עם גלובס כי הסיבה לקצב האיטי נעוצה בין היתר באותה פגיעת טיל, שעצרה את השוק לתקופה מסוימת, וכן הם מציינים כי הקושי בשוק היוקרה בתל אביב־יפו, שבו מתמודד המגדל הלכה למעשה על אף שהוא ממוקם פיזית ברמת גן, משחק גם הוא תפקיד.

לקבוצת אשטרום שני פרויקטים שבהם השיווק טרם הושלם - על אף שבנייתם כבר הסתיימה. מדובר על מספר לא גדול של דירות, אך עצם העובדה שהפרויקטים כבר הושלמו היא הבולטת כאן. בפרויקט החברה ברחוב העצמאות 77 בהרצליה, מתוך 26 דירות לשיווק שמונה לא נמכרו, נכון לסוף הרבעון השלישי. בפרויקט ברחוב תרע"ד 6 ברמת גן, שש מתוך 17 דירות טרם נמכרו.

לגלובס נודע כי מסוף הרבעון ועד לכתיבת שורות אלו נמכרו רוב הדירות הנותרות בפרויקט תרע"ד 6 ברמת גן, ונותרה למכירה דירה אחת. בפרויקט בעצמאות 77 בהרצליה נותרו שש דירות, רובן דירות גן.

ה"מאני טיים" של הקבלנים מתחיל באכלוס​

מבחינות רבות הסיטואציה הזאת היא המבחן האמיתי עבור החברות, שכן ברגע שהתקבל טופס האכלוס - שעון החול מתהפך: הדירות שטרם נמכרו גוררות מרגע זה תשלומי ארנונה, ועד בית ועוד, וכל עוד הן לא נמכרו התשלומים האלה מועמסים על החברה. מרגע האכלוס מתחיל "המאני טיים" שבו החברות במרוץ אחר הזמן כדי למכור את הדירות ולמנוע הגדלה של הוצאותיהן.

כאמור, מאז אמצע שנת 2021 מספר הדירות שהלמ"ס מגדירה כלא מכורות ("הדירות החדשות שנותרו למכירה" כהגדרתה בסקירות התקופתיות) יותר מהכפיל את עצמו. אם ביוני 2021 המספר עמד על פחות מ־40 אלף דירות, הרי שבסוף ספטמבר האחרון הוא עמד על 83,920 דירות. מספר זה הלך ועלה ביתר שאת בשנתיים האחרונות, שכן בתחילת שנת 2023 היינו עדיין סביב כ־50 אלף דירות שנותרו למכירה.

יש לציין שהמספר הזה לא בהכרח משקף את מספר הדירות שממתינות ריקות לרוכשים, בשל הדרך שבה הלמ"ס מחשבת את הנתון - מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה פחות מספר הדירות שנמכרו בתקופה, זאת על בסיס מספר היתרי הבנייה שהוצאו. במציאות שבה מרבית הדירות בישראל נמכרות "על הנייר", אפשר להניח בביטחון רב כי לא מעט מהדירות הכלולות בהגדרה הן דירות כאלו - כלומר לא דירות שהקבלנים "לחוצים" על מכירתן באופן מיידי. לפני כשנתיים, כאשר גלובס התעמק בנתון זה, היו בקרב הקבלנים מי שטענו כי מתוך מספר זה, שיעור הדירות שבנייתן הסתיימה בפועל הוא פחות מ־10%.

ובכל זאת, הנתונים שהוצגו כאן מראים כי קיים קושי מסוים - והוא בוודאי לא נמצא רק אצל אותן חברות שנכללו בכתבה. העובדה שיותר ויותר פרויקטים מושלמים או קרובים לסיום, גם במרכז אזורי הביקוש, וטרם הצליחו למכור את כל הדירות המוצעות בהם - מעידה על אתגר שנראה כי לא היה כמותו בשנים קודמות.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

דירות

טופס האכלוס הגיע, הדירות במגדלים לא נמכרו: מה יעשו היזמים?​

​

[/SPOILER]

אני לא מאמין
בכתבה שהעלו כאן רואים על נתניה - שיש בו פרוייקט של עמרם אברהם שיש בו דירות שעדיין לא נמכרו

מענייו מה יעשו מי שרכש בשיווק שעל ידי גברת חני ש. דירות על הנייר , שלפי זיכרוני היא שיווקה שם (ויתכן שאני טועה)
ועוד שילמו דמי ליויי גבוהים ....

 

[פתרון דיור]

אני לא מאמין
בכתבה שהעלו כאן רואים על נתניה - שיש בו פרוייקט של עמרם אברהם שיש בו דירות שעדיין לא נמכרו
צפה בקובץ המצורף 2118798
מענייו מה יעשו מי שרכש בשיווק שעל ידי גברת חני ש. דירות על הנייר , שלפי זיכרוני היא שיווקה שם (ויתכן שאני טועה)
ועוד שילמו דמי ליויי גבוהים ....

אפרופו עמרם אברהם...

מכירותיה של עמרם אברהם נחתכו בשליש – והיא עדיין החברה שמכרה הכי הרבה דירות השנה

בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה מכרה החברה 1,035 דירות, נתון שאמנם הופך אותה לשיאנית המכירות השנה, אך גן משקף ירידה של 30% בהיקף המכירות לעומת אשתקד....

www.nadlancenter.co.il

 

[זיי גיזונט]

אולי זה הפתרון החדש?
ראשי רשויות ראש העין ושומרון במהלך משותף: "להקים עיר בשומרון כדי למנוע 7.10 שני":
שנתיים לאחר פרסום תוכנית "מיליון בשומרון", הוקמה על בסיסה חווה - מעל ראש העין. הבוקר פתחו ראש מועצת שומרון יוסי דגן וראש עיריית ראש העין רז שגיא במהלך משותף מול הממשלה לבנות בשטח החווה שבשומרון עיר - כדי להגן על ראש העין ולמנוע 7.10 שני. העיר תקרא "ראש העין מזרח" - ולפי תוואי השטח יוכלו לגור בה 130,000 תושבים. רז שגיא אמר: "העיר בשומרון תהיה חגורת המגן של ראש העין". יוסי דגן הצהיר: "ההתיישבות היא גם ציונות - וגם ביטחון למדינה.

 

[בית שמשניק]

אולי זה הפתרון החדש?
ראשי רשויות ראש העין ושומרון במהלך משותף: "להקים עיר בשומרון כדי למנוע 7.10 שני":
שנתיים לאחר פרסום תוכנית "מיליון בשומרון", הוקמה על בסיסה חווה - מעל ראש העין. הבוקר פתחו ראש מועצת שומרון יוסי דגן וראש עיריית ראש העין רז שגיא במהלך משותף מול הממשלה לבנות בשטח החווה שבשומרון עיר - כדי להגן על ראש העין ולמנוע 7.10 שני. העיר תקרא "ראש העין מזרח" - ולפי תוואי השטח יוכלו לגור בה 130,000 תושבים. רז שגיא אמר: "העיר בשומרון תהיה חגורת המגן של ראש העין". יוסי דגן הצהיר: "ההתיישבות היא גם ציונות - וגם ביטחון למדינה.

דורות עילית?

 

[דג תמנון]

דורות עילית?

אתה יכול להיות בטוח בכמעט 100% שמדובר שם בקרקעות מדינה.

 

[shimשימי]

שאלתי את הבינה המלאכותית: מה לדעתך הצפי של מחירי הדירות
מהתשובות של גמיני - שכתב שבחודשים האחרונים המחירים עולים (לא נכון עובדתית) והפניה לנתונים אחרים עד שהוא חזר בו עם תשובה מפתיעה למה הוא טעה הבנתי שכדאי לשאול עוד בינות
מצרף קבצים של גמיני , צ'אט gpt וגרוק שלא הצליח למצוא ירידות בתל אביב!!! מוזר...

• ספוילר: סיכום

  • 
    Gmini : התכתבות המנתחת את שוק הנדל"ן, שבה המודל מתקן את תחזיתו הראשונית (עלייה) ומסיק כי השוק עובר ל"שוק של קונים" עם ירידות מחירים ריאליות, זאת בעקבות נתונים על זינוק בהתחלות הבנייה והצטברות מלאי דירות לא מכורות.
  • gpt.: תחזית לשנת 2026 הצופה התמתנות בשוק עקב ריבית גבוהה ומלאי גדול. הקובץ כולל סימולציה המנתחת את היצע הדירות שייכנס לשוק בשנים 2024-2027 בהתבסס על דוחות תכנון ודוחות כספיים שצורפו לשיחה.
  • Grok: תחזית הצופה עליות מחירים מתונות (4%-7%) ב-2026. הקובץ מציג ניתוח היסטורי של נתוני הבנייה בעשור האחרון ומסביר את השינוי באופן הצגת הנתונים על ידי הלמ"ס (התמקדות בהיצע לעומת ביקוש).

ספוילר: סיכום מורחב

להלן השוואה מקיפה בין שלושת הניתוחים שהוצגו בקבצים. ההשוואה מחולקת לשני חלקים: המהלך הכללי (הנרטיב והמסקנה הסופית) והניתוח הספציפי של נתוני התחלות הבנייה.

1. השוואה כללית: מהלך הדברים והמסקנה הסופית​

ההבדל המרכזי בין המודלים הוא בפרשנות של היצע הדירות (המלאי). בעוד Gmini רואה במלאי הגבוה סימן לירידות מחירים, Grok רואה במחסור בדירות גמורות סימן לעליות, ו-GPT צופה קיפאון.

מאפיין	Gmini (הקובץ Google)	GPT (הקובץ gpt)	Grok (הקובץ Grok)
מהלך הניתוח	"התפכחות ותיקון": התחיל עם צפי לעליות, אך לאחר שהמשתמש איתגר אותו, זיהה טעות בנתוני 2024, תיקן את עצמו בחדות ושינה את המסקנה ל"שוק של קונים"11111111.	"המהנדס הזהיר": ניתוח אנליטי המתמקד בפער שבין התחלות (גבוהות) לבין גמר בנייה (נמוך). נמנע מתחזיות דרמטיות ומצביע על קיפאון ושחיקה2222.	"האופטימי": נשען על ניתוח היסטורי רחב. טוען שלמרות ההתחלות הגבוהות, המחסור המיידי בדירות מוכנות יוביל לעליות מחירים מתונות3333.
תחזית מחירים	ירידות / שוק של קונים: צופה המשך ירידות ריאליות, במיוחד לאור המלאי הגדול שנצבר אצל הקבלנים והריבית הגבוהה4444.	קיפאון / התמתנות: צופה שוק איטי, שחיקת מחירים או ירידות מתונות. לא רואה היתכנות לעליות חדות כל עוד הריבית גבוהה והמלאי לא נספג5555.	עלייה מתונה: צופה עלייה של כ-4%-7% ב-2026. מזהיר מפני גירעון דיור עתידי אם קצב גמר הבנייה לא ידביק את הביקוש6666.
השורה התחתונה	הכוח עבר לקונים. יש לנצל את הלחץ של הקבלנים ואת המלאי הלא מכור כדי להשיג הנחות7777.	עדיף להמתין או לחפש הזדמנויות נקודתיות. השוק מוצף בהיצע עתידי שעדיין בבנייה8888.	זהו זמן סביר לרכישה לפני שהמחירים יעלו שוב, במיוחד באזורי פריפריה9.

---

2. השוואה ממוקדת: ניתוח "התחלות הבנייה"​

שלושת המודלים מסכימים על הנתונים היבשים (יש זינוק בהתחלות), אך חלוקים לחלוטין לגבי המשמעות של הנתון הזה עבור הרוכש.

א. הנתונים (ההסכמה)​

• 
  זינוק ב-2025: כל שלושת המקורות מציינים זינוק משמעותי בהתחלות הבנייה ברבעון השני של 2025, בשיעור של כ-40% ביחס לרבעון המקביל אשתקד101010101010101010.
  
  
  
  
  
• 
  נתוני 2024: לאחר התיקון של Gmini, כולם מסכימים ששנת 2024 לא הייתה שנת שפל דרמטית בהיצע כפי שחששו תחילה, אלא הציגה מספרים יציבים יחסית של כ-65,000 התחלות בנייה111111111111111111.
  
  
  
  
  
• 
  היתרי בנייה: קיימת הסכמה על כך שיש צבר גדול של היתרי בנייה (כ-80,000 בשנה), מה שמעיד על פוטנציאל היצע עתידי גדול12121212.
  

ב. הפרשנות (המחלוקת)​

1. גישת Gmini: "ההצפה"

• הניתוח: ריבוי התחלות הבנייה יוצר "פקק" של דירות. מכיוון שהקונים יושבים על הגדר (בגלל הריבית), הדירות הללו הופכות למלאי לא מכור ("דירות על המדף")13131313.
  
  
  
  
• 
  המסקנה: היצע גבוה + ביקוש נמוך = לחץ חזק להורדת מחירים כדי להיפטר מהמלאי14141414.
  

2. גישת GPT: "הפער הטכני"

• הניתוח: יש הרבה התחלות בנייה, אבל זמן הבנייה התארך מאוד (כ-31-34 חודשים). לכן, ההיצע הזה הוא "על הנייר" וייקח לו זמן רב להגיע לשוק כדירות מוכנות למגורים15151515.
  
  
  
  
• 
  המסקנה: ההתחלות הגבוהות לא יורידו מחירים באופן מיידי כי הדירות לא מוכנות, אך הן ימנעו התפרצות מחירים בעתיד16161616.
  

3. גישת Grok: "המחסור המדומה"

• הניתוח: מדגיש את הפער בין התחלות (שעולות) לגמר בנייה (שיורד). הוא טוען שבטווח המיידי יש מחסור בדירות גמורות (ירידה של כ-12% בגמר בנייה), וזה מה שקובע את המחיר כרגע17171717.
  
  
  
  
• 
  המסקנה: למרות שיש התחלות בנייה, המחסור בדירות מוכנות ידחוף את המחירים למעלה בטווח הקצר (2026)18181818.
  

סיכום והמלצה להמשך​

אם אתה מחפש את התחזית הזהירה ביותר שטוענת לירידות, Gmini מספק את הטיעון החזק ביותר (מלאי תקוע). אם אתה חושש מפספוס הזדמנות לפני עליות, Grok הוא המודל שתומך בגישה זו. GPT נמצא באמצע.
האם תרצה שאצור טבלה מסכמת של "מספרים מוחלטים" (כמות דירות בהתחלה/גמר/מלאי) מתוך שלושת הקבצים כדי לראות מי מחזיק בנתונים העדכניים ביותר?

ההבנה של ג'מיני שהוא נפל למלכודת של הקבלנים והאינטרסנטים בשוק:
ציטוט:
הנה הסבר למה זה קרה ואיפה האמת נמצאת:.
1 האמירה הראשונה : "מגמת עלייה" (: זו התשובה המבוססת על הנתונים ה"יבשים" ברמה השנתית שנה מול שנה. כשמסתכלים עלכל 2025 מול ,2024 עדיין רואים פלוס קטן כ0.7% זו גם הזמירה שמשמיעים רוב האינטרסנטים בענף (קבלנים, בנקים) שמדבריםעל "מחסור בהיצע" כדי לשדר שהמחירים יעלו..2 האמירה השנייה: "מומנטום שלילי" זהו הניתוח המעודכן והנכון של המגמה הריאלית בחודשים האחרונים המציאות היא ירידה חודשית במחירים והצטברות של מלאי גדול אצל הקבלנים.
המסקנה הנכונה לקונה היא האמירה השנייה: האינסטינקט שלך היה נכון. השוק כרגע בבלימה, בירידה ריאלית, והכוח עבר לקונים

להסתמך על הגימני זה בערך כמו להסתמך על ניקים שדיברו בביטחון לפני 5 שנים
ובפרט שהגימני נוטה לענות לפי נטיות ליבו של השואל הרבה פעמים

 

[אז נדברו]

 

[szn]

דה מרקר:

מכירות הדירות נפלו, אך המשקיעים כבר מתמחרים את חזרת הרוכשים
יזמיות הנדל"ן הגדולות בישראל סיימו את ינואר־ספטמבר 2025 עם צניחה במכירות לעומת 2024 ■ עם זאת, מגמת ההאטה בענף היא כבר "חדשות ישנות" — והמשקיעים הגיבו בחיוב לדו"חות, מה שהתבטא בעליית המניות ■ הנתון שעודד את המשקיעים הוא קצב השיווק של הדירות — והם ממתינים ירידות ריבית נוספות שיחזירו את הקונים.

 

[יצחק77]

דה מרקר:

מכירות הדירות נפלו, אך המשקיעים כבר מתמחרים את חזרת הרוכשים
יזמיות הנדל"ן הגדולות בישראל סיימו את ינואר־ספטמבר 2025 עם צניחה במכירות לעומת 2024 ■ עם זאת, מגמת ההאטה בענף היא כבר "חדשות ישנות" — והמשקיעים הגיבו בחיוב לדו"חות, מה שהתבטא בעליית המניות ■ הנתון שעודד את המשקיעים הוא קצב השיווק של הדירות — והם ממתינים ירידות ריבית נוספות שיחזירו את הקונים.

צריך לבדוק לעומק ולהבין מי הם המשקיעים
זה יכול להיות מוסדיים שחייבים להשקיע מליונים כל חודש במשהו
וכרגע זה נראה להם הכי סולידי להשקיע במניות נדל"ן מדשדשות
ויש את הבנקים שחשופים בהלואות ענק ליזמים ומנסים לייצב את השוק
רק שלא נגלה בסוף כמו בהרצת מניות הבנקים שזה איזשהו סיבוב כספים בתוך המועדון
ימים יגידו

 

[szn]

מצורף הכתבה:

06:18 • 02 בדצמבר 2025
הרחבה
רוצה לקרוא תקציר של הכתבה?
מגזר הנדל"ן למגורים חווה כבר שנה האטה במכירות, והמשקיעים לא צריכים לחכות לדו"חות של חברות הנדל"ן כדי לראות מה מצב השוק. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), המחיר הממוצע של הדירות שנמכרו באוגוסט־ספטמבר 2025 ירד ב–0.3% לעומת יולי־אוגוסט.

מאז השיא באפריל השנה, השלים מדד מחירי הדירות ירידה מצטברת של 2.4%. בשוק הדירות החדשות הנמכרות על ידי הקבלנים, המחיר הממוצע ירד ב–0.8% לעומת יולי־אוגוסט, והירידה המצטברת מאז אפריל היא בשיעור של 4.3%. אז איזה מידע יכולים המשקיעים לקבל מהדו"חות?

ראשית, ישנה בעיה בנתון המכירות. נתוני המכירות בדו"חות הרבעוניים הם וולונטריים. רשות ניירות ערך לא מחייבת את יזמיות הנדל"ן לפרסם את נתוני המכירות, וללא כללים אחידים מחייבים — כל חברה יכולה לפרסם איזה נתון שהיא רוצה. זה עשוי כמובן להקשות על משקיעים להשוות בין ביצועי החברות ולהעריך מה יהיו תוצאותיהן בשנים הקרובות. זאת מכיוון שיזמיות הנדל"ן מכירות בהכנסות ממכירות רק על פי קצב הביצוע בפרויקט.

מס' הדירות שמכרו חברות יזמות מובילות
כתבות קשורות
תקווה למצפים להורדת ריבית? האינפלציה ללא שינוי; מחירי הדירות יורדים נתי טוקר
אם מחירי הדירות יירדו - תקבלו כסף חזרה: גם אאורה מנסה לפתות רוכשים סימי ספולטר
"חשבתי שתהיה יותר אופוריה אחרי המלחמה": יעקב אטרקצ'י מסכם רבעון באאורה יוסף חרש
כך, לדוגמה, אאורה (-1.14% 2165) שבשליטת יעקב אטרקצ'י, הנסחרת לפי שווי של 6.3 מיליארד שקל, מדווחת על מספר הדירות שמכרה אך לא מדווחת באיזה סכומים, אלא רק את הסכום המצטבר בפרויקטים. ישראל קנדה (-0.13% 1598) , שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, מדווחת על נתוני המכירות המצטברים ללא השוואה לתקופה מקבילה, כך שמשקיע שירצה לראות אם קצב המכירות עלה או ירד בחברות אלו יצטרך לערוך עבודת מחקר קצרה.

השאלה היא אם לא הגיע הזמן שרשות ניירות ערך תעשה סדר בדיווחי נתוני המכירות בדו"חות. הרשות עובדת על שינויים בכלל הגילוי הענפי במגזר הנדל"ן, וככל הנראה גם הנושא הזה נבחן.

מה מראים נתוני המכירות?

נתוני המכירות של יזמיות הנדל"ן למגורים מעידים כמובן על האטה במגזר. דמרי (-1.1% 38720) , לדוגמה, ענקית הנדל"ן הנסחרת לפי שווי של 8.6 מיליארד שקל, דיווחה על ירידה של 33% במספר הדירות שנמכרו בתשעת החודשים הראשונים של 2025 לעומת התקופה המקבילה ב–2024. התמורה ממכירת דירות בתשעת החודשים הראשונים ב–2025 ירדה בכ–24% לעומת התקופה המקבילה ב–2024.

עם זאת, תוצאות החברות מושפעות גם מתמהיל הדירות שנמכרות ובעיקר ממידת ההשתתפות של החברות במבצעי "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה". במבצעים אלו, המדינה מבטיחה את מכירת הדירות, אך הרווחיות עשויה להיות נמוכה יותר.

- פרסומת -

כך, לדוגמה, חברת אפי קפיטל (+0% 1779) שבשליטת אפרים שקדי, הנסחרת לפי שווי של 820 מיליון שקל, מכרה 757 דירות בתשעת החודשים הראשונים של 2025, לעומת 731 דירות בתשעת החודשים הראשונים של 2024.

מכירות הדירות של חברות יזמות מובילות במיליוני שקלים
עם זאת, תמהיל הדירות התהפך. ב–2024, רוב המכירות היו בשוק החופשי, ומבצעי 80/20 היוו חלק ניכר מהמכירות. ב–2025, עד כה, רוב המכירות היו במבצעי "מחיר למשתכן".

נתוני המכירות הם "חדשות של אתמול" עבור המשקיעים. כדי להבין מה יהיה מצבן של החברות בטווח הקצר־בינוני, המשקיעים בוחנים את קצב פתיחת הפרויקטים, השיווק ואת הצפי לרווח גולמי.

חברת אפריקה מגורים (-0.54% 27600) , למשל, דיווחה על מכירה של 186 דירות בתשעת החודשים האחרונים של 2025 — ירידה של 48% לעומת התקופה המקבילה ב–2024. התמורה ממכירת הדירות ירדה ב–53% בינואר־ספטמבר 2025, ל–456 מיליון שקל.

"אפשר לראות את מספר העסקות אחרי תקופת המאזן — 54 עסקות — ואני חושבת שזה מעיד יותר מהכל על חזרה של הרוכשים למשרדים"

רונית אשד
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים
צילום: ענבל מרמרי
עם זאת, המניה הגיבה בחיוב עם פרסום הדו"חות ועלתה בכ–5%. הסיבה העיקרית היא קצב השיווק שהציגה החברה. אפריקה מסרה כי כ–98% מהדירות המיועדות לאכלוס ב–2025–2026 כבר נמכרו, וכ–71% מהדירות המיועדות לאכלוס ב–2027 נמכרו. אפריקה צפויה להכיר בהכנסות של כ–5 מיליארד שקל בפרויקטים בביצוע שסיומם צפוי עד 2029. נתונים אלו העניקו ביטחון למשקיעים.

"אפשר לראות את מספר העסקות אחרי תקופת המאזן — 54 עסקות — ואני חושבת שזה מעיד יותר מהכל על חזרה של הרוכשים למשרדים", אומרת רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה מגורים. "אין לי ספק שאנחנו כבר בתחילתה של שינוי מגמה, ואני מעריכה כי ככל שיחזרו יותר רוכשים לשוק, נראה ירידה במבצעי הקבלנים".

- פרסומת -

הסיכונים רק מתחלפים

כל חברות הנדל"ן מדברות על עלייה במספר הלקוחות הפוטנציאלים במשרדי המכירות. בנוסף, ההפחתה בריבית בנק ישראל, שלפי הערכות צפויה לרדת ל–3.75% בתוך שנה, תיטיב עם החברות מכיוון שהיא תקטין את הוצאות המימון שלהן ותוזיל את עלות המשכנתאות לרוכשים. עם זאת, במקביל לחזרה למשרדים, חזרה גם ההפיכה המשטרית שמקדמת הממשלה ביתר שאת — והאי־ודאות הפוליטית עשויה לגרום לרוכשים הפוטנציאלים להמשיך "לשבת על הגדר".

"אם יהיה פתאום רבעון או שניים של ירידה בשיעור רווחיות, השוק פחות יאהב את זה. אבל אין פה סכנה אמיתית. בחברות הגדולות יש מספיק בשר לעשות גם התאמות כאלה ואחרות במחירים ועדיין להרוויח כסף"

רז דומב
רז דומב, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון
צילום: דוד בכר
"השנה הזו מתאפיינת במגמת האטה", אומר רז דומב, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, "אחרי שב–2024 מבצעי המכירות (80/20) דחפו את מכירות הקבלנים — השנה, המלחמה, אי־ירידת הריבית והשיח בתקשורת על צפי לירידת מחירים נוספת הובילו להאטה בשוק הדיור. שוק היד שנייה די נעצר, ולמשפרי דיור יש פחות ביטחון לרכוש דירה, כי הם מפחדים שלא יוכלו למכור את הדירה הקיימת. הכניסה לשנת בחירות עשויה להשפיע על הסנטימנט הכללי, אך קשה לדעת איך".

- פרסומת -

מדד ת"א בנייה (+0% 2043) , המרכז את חברות הבנייה והייזום למגורים, עלה מתחילת השנה ב–12% בלבד — לעומת עלייה של 43% במדד ת"א 125 (+0.37% 3490.22) . מניות הייזום למגורים רשמו תנודות חדות במהלך השנה: בתחילת השנה חלה ירידה משמעותית בשל חשש כי הגבלות בנק ישראל על מבצעי 80/20 יפגעו משמעותית בחברות, אך מלחמת ישראל־איראן הזניקה את המניות בציפייה להתאוששות מהירה בשוק הנדל"ן למגורים עם הסרת האיום הביטחוני.

תשואת המניות של חברות יזמות נדל"ן ומדד תא בנייה
ההתאוששות של שוק הנדל"ן עשויה להתארך ולהימשך גם עוד רבעון או שתיים. עם זאת, חברות הנדל"ן עדיין מדווחות על שיעורי רווח גולמי גבוהים של 20%–40%. גם אם הביקושים ייפגעו משמעותית, החברות החזקות יכולות להרשות לעצמן להוריד מחירים ולספוג ירידה קלה ברווחיות.

"אם יהיה פתאום רבעון או שניים של ירידה בשיעור רווחיות, השוק פחות יאהב את זה", אומר דומב. "אבל אין פה סכנה אמיתית. בחברות הגדולות, עם שיעור מכירות ועם שיעור רווחיות גבוה, יש מספיק בשר לעשות גם התאמות כאלה ואחרות במחירים ועדיין להרוויח כסף. ייתכן שיהיו רבעונים עם שיעורי רווחיות יותר נמוכים, אך אני עוד לא רואה את זה קורה כל כך מהר. יש להן עוד מספיק אורך רוח לחכות, גם אם הן ימכרו כרגע בקצב יותר נמוך

 

[ר' יהונתן]

לכל מכחישי ירידת מחירי הדירות בבני ברק
למעלה מ60 דירות יד 2 טאבו רגיל במחירים שכבר הרבה זמן בני ברק לא ראתה
וכנראה זה רק ההתחלה המרתונים האלו

 

[berigrin]

צפה בקובץ המצורף 2120315
לכל מכחישי ירידת מחירי הדירות בבני ברק
למעלה מ60 דירות יד 2 טאבו רגיל במחירים שכבר הרבה זמן בני ברק לא ראתה
וכנראה זה רק ההתחלה המרתונים האלו

??? ביד 2 בני ברק ההיצע מצטמצם מעט בחודשיים האחרונים. אבל ניחא. פרסומת יפה.

 

[אז נדברו]

בבקשה תעלה את התמונה בזיפ זה מאוד משמעותי בשבילי

מצורף

 

[אז נדברו]

כש-93% לא יודעים מה קרה למחירי הדירות בשנה האחרונה

מחירי הדירות נוגעים לכל אחד: מי ששוכר ומי שגר בדירה בבעלותו, מי שקנה ומי שמחפש עסקה, ומי שרק מנסה להבין אם הוא "יצא פראייר" - ובכל זאת, בנתון הבסיסי ביותר, רוב האנשים מבולבלים • הסיבה טמונה גם בנתוני הלמ"ס וגם בזיכרון האנושי

ספוילר: הכתבה המלאה

מאות אנשים השתתפו השבוע בחידון כלכלי במסגרת ועידת ישראל לעסקים של גלובס. הפרס היה כרטיס זוגי לפריז בעונה היקרה ביותר (שווי של 1,500 דולר). מוטיבציה מצוינת להילחם על כל תשובה. וכמו שקורה לא פעם, חוכמת ההמונים עבדה היטב ברוב השאלות: אינפלציה, שער הדולר, שווי האקזיטים, מס יסף, רך הכניסה לעשירון העליון. אבל דווקא בשאלה שהייתה נראית לי הפשוטה ביותר - מה קרה לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה למחירי הדירות בשנה האחרונה - כמעט כולם נכשלו.

לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות עלו ב-0.5% ב-12 החודשים האחרונים. ובכל זאת, 90% מהמשתתפים בחידון היו בטוחים שהמחירים ירדו: כמעט חצי סברו שירדו בחצי אחוז, עוד 41% בטוחים שהם ירדו באחוז שלם. רק 7.5% סימנו את התשובה הנכונה. ואפילו לא מדובר במדגם מייצג של ישראל, אלא על פניו זהו מדגם של אנשים שמתעניינים, קוראים, ומגיעים לוועידה כלכלית. והם טעו בגדול.

ולכן ההפתעה גדולה כל כך. מחירי הדירות הם נושא שנוגע לכל אחד: מי ששוכר ומי שגר בדירה בבעלותו, מי שקנה על הנייר ומחכה לראות מה יקרה לשאר השוק, מי שמחפש עסקה, ומי שרק מנסה להבין אם הוא "יצא פראייר" בדירה שקנה בעבר הקרוב או הרחוק. מאות אלפים עוקבים מדי חודש אחרי פרסום מדד מחירי הדירות. ובכל זאת, בנתון הבסיסי ביותר, האם המחירים עולים או יורדים, רוב האנשים בעיקר מבולבלים.

התחמקו מהמבצעים

ואולי זה קשור להתחמקות של הלמ"ס משקלול המבצעים במחירים הדירות. התחושה המוצדקת של האנשים שמכירים את השוק שהמחירים דה-פקטו ירדו בצורה חדה, בזמן שהלמ"ס מספרת לנו סיפור אחר לחלוטין.

רק בימים האחרונים דיווחה למשל חברת אפי קפיטל כי 95% מהדירות שהיא מכרה בשוק החופשי בחודשים האחרונים כללו מבצעי קבלנים והטבות. חברת דמרי דיווחה כי 51% מהדירות שלה נמכרו "בתנאי מימון מיטיבים", שכמובן שווים לקונים הרבה מאוד כסף. ואף על פי כן, כמו שאמר השבוע ד"ר דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלמ"ס, "למרות הביקורות, מחירי הדירות זה דבר אחד, ועלויות המימון זה דבר אחר. אין מדינה בעולם שעושה שעטנז בין מחיר הדירה ובין מחיר ההון, וגם הלמ"ס לא תחליף את מחירי העסקאות הרשמיים בהערכות סובייקטיביות".

מה עושות הכותרות

מעבר לכך, תוצאות החידון מספרות לנו משהו חשוב גם על הזיכרון שלנו, ובעיקר על איך שהכותרות מעצבות אותו. במשך שבעה חודשים רצופים מדווחת הלמ"ס על ירידות. 2.4% ירידה מצטברת מאז פברואר. שבע עמודות יורדות. שבע כותרות שמכריזות "מגמת ירידה". וכנראה שזה הספיק כדי למחוק מהזיכרון של רובנו את חמשת החודשים שקדמו לירידות, שבהם המחירים דווקא עלו ב־2.9%.

כבר ב־1956 כתב הפסיכולוג ג’ורג’ מילר את מאמרו המפורסם "The magical number seven", שבו טען שהמוח האנושי מחזיק כ־7 פריטי מידע בטווח הקצר, "פלוס מינוס 2". כלומר, כל עוד אתם זוכרים 5-9 מספרים שראיתם לפני רגע (פעם הבאה שאתם רואים רכב חולף תבדקו את עצמכם), אתם נמצאים בתוך טווח האנשים הנורמליים.

כשמול העיניים שלנו מופיעים שבעה חיצים ומספרים אדומים רצופים, אין מקום בראש לזכור אחרים שקדמו להם. וברגע שהכותרות מחזקות את התחושה, המציאות משתנה עבורנו, גם אם המספרים מספרים סיפור אחר.

פספסו את המטרו

ולא רק שוק הדיור סובל מפערי תפיסה. שאלה נוספת בחידון חשפה גם היא טעות מפתיעה: "תחת כמה רשויות מקומיות תעבור הרכבת התחתית, המטרו". שוב, נרשמה התרסקות בקהל. 17% ענו שהיא תעבור תחת 5 רשויות. 36% ענו שהיא תעבור תחת 10 רשויות. עוד 30% ענו שהיא תעבור תחת 15 רשויות. ורק 17% ידעו לענות את התשובה הנכונה - 24 רשויות מקומיות.

וכשמדובר בפרויקט התשתיות החשוב והגדול ביותר בתולדות המדינה, וכשלפנינו שנים קשות וארוכות של חפירת תחנות ואזורי תפעול בכל כך הרבה ערים, כשהמסים של כולנו ישלמו כ-200 מיליארד שקל על הבשורה הזו (וכבר שילמו כמה מיליארדים על תכנון וחפירות ראשונות), מדובר בבורות כמעט בלתי נתפסת. מתברר שהציבור - גם זה שמגיע לכנסים כלכליים - לא מפנים את השינוי, עד שממש חופרים לו מתחת הבית.

אפילו סדר גודל של פרויקט שישנה לחלוטין את הכלכלה, הנדל"ן, התחבורה ועוד, עבור מיליונים שחיים במטרופולין גוש דן, ועוד רבים אחרים שמגיעים אליה מדי בוקר.

גלובס