מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[avim10]

אולי גמני הייתי צריך לפרסם מאמר, במקום כל החזרתיות והתגובות שהולכות לאיבוד.

זה
הלוואי שהיה מאמר שיתעדכן ויתמצת את ההמלצות עם ההטיות השונות.
[בתור אחד שקורא וקורא ובכ"ז נאבד ושואל שאלות שמטריחות אותך להשיב על דברים שכבר כתבת... בהזדמנות זו יישר כח מיוחד לך ול @בית שמשניק על הסבלנות הנדירה]

 

[זכויותינו]

מה קורה באמת עם הפרוייקטים בדימונה?

 

[בית שמשניק]

מה קורה באמת עם הפרוייקטים בדימונה?

אצל יואב את רמי (הגרלה 1931) חתמו חוזים לפני מספר חודשים.

 

[משל]

יש אתר XPLAN שמרכז את תוכניות התב"ע בכל הארץ על המפה. אפשר לראות בתב"ע בערך מה הולך להיות תמהיל הדירות, בהנחה שהקבלן לא יעשה שינוי תב"ע.

מספר הגרלה?
יפה שהבעיה היחידה שלכם הוא רק עיכוב ברכישת דירה נוספת...

יש אתר XPLAN שמרכז את תוכניות התב"ע בכל הארץ על המפה. אפשר לראות בתב"ע בערך מה הולך להיות תמהיל הדירות, בהנחה שהקבלן לא יעשה שינוי תב"ע.

מספר הגרלה?
יפה שהבעיה היחידה שלכם הוא רק עיכוב ברכישת דירה נוספת..אח

תזכרי, שבניגוד למחירי הנדל"ן שעלו מאז שזכית, המחיר שאת אמורה לשלם על הדירה שלך לא עולה. כלומר, יש לך את ההזדמנות שכל אדם היה רוצה, לשלם על דירה במחירי הנדל"ן של לפני כמה שנים. בנוסף, אם אני לא טועה, את הרי תוכלי למכור את הדירה בעבור 7 שנים ממועד ההגרלה, אבל כל עוד לא קראו לך לחתום על חוזה את גם לא משלמת משכנתא, והכסף שלך, אני מקווה, מושקע במקומות שהוא גם עושה רווחים. אני לא מכיר אפשרות כלכלית טובה יותר מהמצב אליו נקלעת.
אבל יש כאן מומחים ממני שאולי יגידו לך אחרת.

מצטרף לכל מילה , אחרי טיפול בעשרות זכיות , בציבור יש טעות נפוצה ואכזבה מכך שיש עיכובים רבים וממושכים אחרי הזכייה, וכבר שמעתי על רבים שהתייאשו וביטלו, והאמת היא שכמה שהפרויקט מתעכב יותר, הוא נעשה ריווחי יותר.

הסיבה לכך

 

[משל]

תזכרי, שבניגוד למחירי הנדל"ן שעלו מאז שזכית, המחיר שאת אמורה לשלם על הדירה שלך לא עולה. כלומר, יש לך את ההזדמנות שכל אדם היה רוצה, לשלם על דירה במחירי הנדל"ן של לפני כמה שנים. בנוסף, אם אני לא טועה, את הרי תוכלי למכור את הדירה בעבור 7 שנים ממועד ההגרלה, אבל כל עוד לא קראו לך לחתום על חוזה את גם לא משלמת משכנתא, והכסף שלך, אני מקווה, מושקע במקומות שהוא גם עושה רווחים. אני לא מכיר אפשרות כלכלית טובה יותר מהמצב אליו נקלעת.
אבל יש כאן מומחים ממני שאולי יגידו לך אחרת.

כמה שהפרויקט מתעכב יותר הוא נעשה ריווחי יותר, והסיבה לכך במחיר למשתכן עיקר הרווח הוא בקניה והמכירה קונים בזול ומוכרים הרבה יותר יקר , מתעסק עכשיו עם כמה זכיות שמוכרים בכפול , ככל שהבניה מתעכבת זמן ההשקעה מתקצר, והמחיר הנמוך שהיה בזכיה נשאר, ואחרי זמן קצר ממשים את הרווח

 

[עוד עו"ד]

לצערי, ולצערם של כולם, זה כבר לא עובד מזה זמן רב.
חבל!

המחשבון של אתר סיכויי הזכייה (משה פ.) לא נותן בעצם את אותם החישובים?
(לי פחות יוצא להשתמש במחשבון)

 

[בית שמשניק]

המחשבון של אתר סיכויי הזכייה (משה פ.) לא נותן בעצם את אותם החישובים?
(לי פחות יוצא להשתמש במחשבון)

ההבדל הענק הוא שהמחשבון של ר' משה זה רק על ההגרלה הנוכחית, בעוד שמחשבון טל זכריה זה על כל ההגרלות שכבר היו...

 

[דניאל90]

אשמח לשאלה!
דירה להשקעה דרך ההגרלה הנוכחית - מה עדיף?
נוף הגליל? קרית עקרון? או קרית ביאליק?
לא מדבר רק על גודל הפליק אלא גם מבחינת שכרות וכו׳…

 

[צחי קרמר]

תכלס אחרי השינוי מה האחוזים בקריית עקרון?
למה אין המלצות על כפר וורדים?
ואשמח להבין איך מגיעים למחשבון של טל זכריה אני תמיד נתקע בבלוג

 

[בית שמשניק]

תכלס אחרי השינוי מה האחוזים בקריית עקרון?
למה אין המלצות על כפר וורדים?
ואשמח להבין איך מגיעים למחשבון של טל זכריה אני תמיד נתקע בבלוג

1. כרגע 1.29%. ראה כאן: https://hagralot-dira.vercel.app/
2. בכפר ורדים מדובר בצמודי קרקע יקרים.
3. לצערי הבלוג שלו נסגר והמחשבון כבר לא עובד.

 

[יואל זוהר]

שואל בשביל חבר
האם שווה לו בכלל להירשם כרגע בהגרלות

 

[בית שמשניק]

שואל בשביל חבר
האם שווה לו בכלל להירשם כרגע בהגרלות

זכייה כנראה ודאית בפרוייקט צביון חרדי.
אם הוא חושב על מגורים במקום (ויש לו אפשרות לדירות היקרות יותר), לא הייתי נרשם כרגע כלל כדי לא לאבד את האופציה הזו.
אם מדובר בכל מקרה להשקעה, אפשר להירשם למקומות עם רווחים דומים בהתאם ליכולת.

 

[עוד עו"ד]

זה
הלוואי שהיה מאמר שיתעדכן ויתמצת את ההמלצות עם ההטיות השונות.
[בתור אחד שקורא וקורא ובכ"ז נאבד ושואל שאלות שמטריחות אותך להשיב על דברים שכבר כתבת... בהזדמנות זו יישר כח מיוחד לך ול @בית שמשניק על הסבלנות הנדירה]

אנחנו ממילא כבר בשבוע האחרון, אלא אם כן ימצאו לנו עוד סיבות מתחת לאדמה לדחות שוב.
והנתונים שכבר התעכבתי עליהם פה בהרחבה בגדול נותנים תמונה די מלאה, ואידך זיל גמור וענייני העדפה אישית.

בכל אופן לתועלת הציבור, מעלה תקציר המלצות לפי הנתונים שכבר העלתי פה, מעודכן להיום. כולל השינוי בקרית עקרון. הוספתי הסברים / המלצות כמה שורות מתחת לכל עיר, כי ראיתי שאנשים לא קוראים / מבינים את הנתונים וצריכים הסבר.

כל הנתונים הם לפי ממוצע שעשיתי בין שמאות השמאי הממשלתי לנתוני מחירי הדירות בפועל מרשות המיסים (מדל"ן) לפי דירת 4 ח'. טבלת הנתונים מופיעה בספוילר בראש העמוד, תחת "קישור מעודכן לטבלה".

3 הערים המומלצות:

נוף הגליל - רווח: 445,993 ש"ח, מחיר קנייה: 1.08 מיליון, אחוזי רווח: 41.13%, סיכויי זכייה: 2.62%.
(מובילה בפער ענק בסיכויי הזכייה בהגרלה זו, רווח יפה ומכובד באחוזים על ההשקעה, שכונה יפה, עיר פריפריה ומעורבת אבל לא במחירי מבצע סוף העונה כעפולה ומצפה רמון. זולה / בינונית לקנייה).

עפולה - רווח: 532,493 ש"ח, מחיר קנייה: 764K, אחוזי רווח: 74.12%, סיכויי זכייה: 1.24%.
(שילוב יפה של סיכויי זכייה + רווח באחוזים מהגבוהים בהגרלה זו, זולה לקנייה).

מצפה רמון - רווח: 511,871 ש"ח, מחיר קנייה: 644K, אחוזי רווח: 79.46%, סיכויי זכייה: 1.02%.
(עיר הנידחת, אבל מובילה ברווח באחוזים בהגרלה זו - מבצע סוף העונה, זולה לקנייה).

בני מקום - מי שבן מקום בכל עיר (חוץ ממעלות) שיכול לעמוד במחירי העיר שלו, שיבחר בעיר שלו במקום מצפה רמון שקצת מפגרת מאחור בסיכויי הזכייה מול נוף הגליל ועפולה.

כאמור, נוף הגליל ועפולה עדיפים לכאורה על מצפה רמון המרוחקת, עקב סיכויי הזכייה הגבוהים יותר שלהם.
לעניין העדיפות הפנימית בין נוף הגליל לעפולה כל אחד שיפעל כהבנתו. נוף הגליל עם סיכויי זכייה יותר מכפולים, אבל עפולה עם רווח גבוה יותר וסיכויי זכייה לא רעים. תלוי אם אתם מעדיפים סיכויי זכייה כפולים או רווח כמעט כפול באחוזים.

אלו 3 הערים המומלצות על ידי לכל התקציבים, מלבד אלו שמתקשים עם פריפריה ובעיקר פריפריה רחוקה.

ערים נוספות אפשריות למתקשים עם ערי פריפריה:

קרית ביאליק - רווח: 550,827 ש"ח, מחיר קנייה: 1.29 מיליון, אחוזי רווח: 42.75%, סיכויי זכייה: 1.06%.
(רווח ממוצע ונאה באחוזים בדומה לנוף הגליל, וסיכויי זכייה סבירים אך לא מתקרבים לנוף הגליל. פריפריה אך משתייכת למרחב חיפה הגדול. זולה / בינונית לקנייה).

קרית גת - רווח: 613,767 ש"ח, מחיר קנייה: 1.38 מיליון, אחוזי רווח: 44.39%, סיכויי זכייה 0.86%.
(רווח טוב ומקום טוב אבל סיכויי זכייה נמוכים. כיום כבר לא מומלצת).

כפר ורדים - רווח: 715,483 ש"ח, מחיר קנייה: 1.6-2.5 מיליון, אחוזי רווח: 34.60%, סיכויי זכייה: 1.23%.
(יקרה לקנייה, וילות 137 מ"ר ב1.6 מיליון, ווילות 212 מ"ר ב2.5 מיליון, צפונית מאד בקו נהריה, יישוב כפרי מבוסס. בגלל שמדובר בוילות מתועשות בסטנדרט אחיד, קשה להשוות במחיר לוילות יוקרה אחרות ב"עבודת יד". שימו לב, המחיר המופיע באתר סיכויי הזכייה של משה פ. אינו נכון - בגלל דרך חישוב שונה לצמודי קרקע).

קרית עקרון - רווח: 467,370 ש"ח, מחיר קנייה: 1.72 מיליון, אחוז רווח: 27.22%, סיכויי זכייה: 1.29%.
(סיכויי זכייה גבוהים, רווח נמוך באחוזים ובש"ח ב 4-5 ח', אבל במרכז וסמוכה לרחובות לחובבי המרכז. גם אם מחשבים לפי יבנה שדי דומה לה הרווח נמוך, אבל יתכן בהחלט פוטנציאל עתידי. יש מעט רעש מטוסים מתל נוף. יקרה לקנייה).

רעננה - רווח: 934,543 ש"ח, מחיר קנייה: 2.45 מיליון, אחוז רווח: 38.10%, סיכויי זכייה: 1.30%.
(יקרה מאד לקנייה, רווח לא גבוה באחוזים, אבל בגלל שיקרה מאד לקנייה רווח גבוה בש"ח, עיר פופולרית ואיכותית במרכז).

ירושלים בני מקום - רווח: 1.03 מיליון ש"ח, מחיר קנייה: 2-2.8 מיליון, אחוז רווח: 43.56%, סיכויי זכייה: 1.21%.
(הר הצופים (2M) יקרה לקנייה וקטמון (2.8M) יקרה מאד לקנייה, רווח גבוה באחוזים ובש"ח. רק לבני מקום שיכולים לעמוד בקנייה היקרה, חסרת סיכוי לכל היתר).

בית שמש בני מקום - מומלצת לבני מקום בלבד שיכולים לעמוד במחיר הקנייה, חסרת סיכוי לכל היתר.

 

[The Music Princess]

מה עדיף להשקעה לבעלי הון עצמי מתאים? נתניה או כפר ורדים?

 

[בית שמשניק]

מה עדיף להשקעה לבעלי הון עצמי מתאים? נתניה או כפר ורדים?

מבחינת השקעה נטו - נתניה לכאורה יותר מבוקשת וסחירה לקנייה ולשכירות. (מבחינת סיכויים - כפר ורדים עדיפה).

 

[זכויותינו]

אצל יואב את רמי (הגרלה 1931) חתמו חוזים לפני מספר חודשים.
צפה בקובץ המצורף 2078702

מה עם הגרלה 2420?

 

[בית שמשניק]

מה עם הגרלה 2420?

זו הגרלה שהתקיימה שנה שעברה, בשכונה חדשה יותר (יוני נתניהו). נראה שעדיין באמצע תכנון שם.
באתר של הקבלן כתוב שבקרוב יעלו תוכניות

פרויקט שכונת יוני נתניהו, דימונה - אדני ארץ

על הפרויקט תכניות דירה מפרט מכר מיקום והדמיות פרויקט אדני דימונה בשכונה החדשה יוני נתניהו אדני דימונה שכונת יוני נתניהו דימונה 412 יח"ד איכלוס: 2029 במסגרת הפרויקט יבנו 412 יח"ד בנות 3,4,5,6 חד' פנטהאוזים ודירות גן. הדירות ישווקו חלקם לשוק החופשי וחלקם במסגרת מחיר מטרה. הפרויקט הינו חלק מתכנית...

adnei-eretz.com

 

[זכויותינו]

זו הגרלה שהתקיימה שנה שעברה, בשכונה חדשה יותר (יוני נתניהו). נראה שעדיין באמצע תכנון שם.
באתר של הקבלן כתוב שבקרוב יעלו תוכניות

פרויקט שכונת יוני נתניהו, דימונה - אדני ארץ

על הפרויקט תכניות דירה מפרט מכר מיקום והדמיות פרויקט אדני דימונה בשכונה החדשה יוני נתניהו אדני דימונה שכונת יוני נתניהו דימונה 412 יח"ד איכלוס: 2029 במסגרת הפרויקט יבנו 412 יח"ד בנות 3,4,5,6 חד' פנטהאוזים ודירות גן. הדירות ישווקו חלקם לשוק החופשי וחלקם במסגרת מחיר מטרה. הפרויקט הינו חלק מתכנית...

adnei-eretz.com

זה הגרלה שווה?

 

[זה מה שאני]

זו הגרלה שהתקיימה שנה שעברה, בשכונה חדשה יותר (יוני נתניהו). נראה שעדיין באמצע תכנון שם.
באתר של הקבלן כתוב שבקרוב יעלו תוכניות

פרויקט שכונת יוני נתניהו, דימונה - אדני ארץ

על הפרויקט תכניות דירה מפרט מכר מיקום והדמיות פרויקט אדני דימונה בשכונה החדשה יוני נתניהו אדני דימונה שכונת יוני נתניהו דימונה 412 יח"ד איכלוס: 2029 במסגרת הפרויקט יבנו 412 יח"ד בנות 3,4,5,6 חד' פנטהאוזים ודירות גן. הדירות ישווקו חלקם לשוק החופשי וחלקם במסגרת מחיר מטרה. הפרויקט הינו חלק מתכנית...

adnei-eretz.com

זה כתוב כבר לפני ההגרלה

 

[בלי להסתבך מדי]

מישהו יודע מה מחירי הדירות הצפויים בבית שמש בהגרלה הקרובה?