דיון מחירי הדירות לאן?

[פרישמן]

בהנחה שהדברים הבאים קרוב לודאי מובנים לכבודו הוא יוכל להתאמץ להבין את המסקנה.
כמובן כל ההנחות ללא מלחמת עולם / וכדו'
1. רוב היהודים ימשיכו לגור בארץ ישראל גם בעוד 20 שנה.
2. קצב הלידות ימשיך להיות מעל 2 לידות לאשה
3. יש מחיר שעולים חומרי בנייה
4. אנשים צריכים בית לגור
5. מי שלא גר בבית משלו משלם שכירות
באם תחבר את כל הנתונים
תבין שיש שווי מוצק לדירה בארץ ישראל לפחות באזור שומר תומ"צ.
וככל שהשווי יתקרב למינימום משם תהיה רק עלייה.
נ.ב. באם זה יגיע למינימום המוצק יהיה הרבה דם [כלכלי כמובן] ברחובות.

הדבר היחיד שנכון במה שכתבת זה שיש שווי מוצק למחיר דירה. אתה יודע מהו? עלות ההקמה כלשונך, או בעברית: עלות הבנייה.

 

[וואי]

הדבר היחיד שנכון במה שכתבת זה שיש שווי מוצק למחיר דירה. אתה יודע מהו? עלות ההקמה כלשונך, או בעברית: עלות הבנייה.

ומרגע סיום הבניה אותו שווי פוחת והולך, בדיוק כמו רכב או מקרר או כל דבר אחר.

 

[א. ש. ט.]

פשרות שלישית וריאלית,
בנק ישראל יאפשר לקחת משכנתאות גם לתקופה של 40 שנה בדומה למשכנתאות חוץ בנקאיות,
ואז חוץ מזה שהמחירים יעלו בחדות, על כל שקל שניקח מהבנק נחזיר שקל וחצי...

ההבדל בין 30 ל 40 שנה , ממש קטן,
כך שזה לא ישפיע הרבה

 

[בית שימשי]

פתאום יש לקבלנים תלונות על הלמ״ס
יש להם חוש הומור מיוחד

לעצם העניין (שיש הרבה דירות שבכלל לא בשיווק וכוללים אותם בשם דירות על המדף) זה נתון עובדתי, אבל עדיין גם בלי זה מספרי הדירות על המדף גבוהים.
אבל כל זה בזמן שאחוז המשקיעים יורד וגם הקונים ממתינים לעוד ירידה (או לא בלחץ לקנות) ומה יקרה אם הספינה תשנה כיוון:

אני יכתוב כאן תובנה קטנה שלי.
יכול להיות ירידות ומשמעותית וגם להימשך תקופות ארוכות
אבל כאשר יהיו [גם אם בתשצ צפונה] עליות חזקות צריך לתפוס ומהר תוך חודשיים שלושה כי שנדלן עולה זה בקפיצות גדולות

 

[רוצה בחיים]

הדבר היחיד שנכון במה שכתבת זה שיש שווי מוצק למחיר דירה. אתה יודע מהו? עלות ההקמה כלשונך, או בעברית: עלות הבנייה.

טוב אז אני מבין שאנחנו חלוקים ב4 דברים ולכן לדעתך:

1. רוב היהודים לא ימשיכו לגור בארץ ישראל גם בעוד 20 שנה.
2. קצב הלידות לא ימשיך להיות מעל 2 לידות לאשה
3. יש מחיר שעולים חומרי בנייה- בזה אנחנו מסכימים
4. אנשים לא צריכים בית לגור
5. מי שלא גר בבית משלו לא משלם שכירות

 

[וואי]

טוב אז אני מבין שאנחנו חלוקים ב4 דברים ולכן לדעתך:

1. רוב היהודים לא ימשיכו לגור בארץ ישראל גם בעוד 20 שנה.
2. קצב הלידות לא ימשיך להיות מעל 2 לידות לאשה
3. יש מחיר שעולים חומרי בנייה- בזה אנחנו מסכימים
4. אנשים לא צריכים בית לגור
5. מי שלא גר בבית משלו לא משלם שכירות

אני אחדד את דבריו,
כיון שכל הסעיפים נכונים גם לגבי מקרר או מכונת כביסה ( פשוט תחליף את המילה 'בית' ב'מקרר' ואת המילה 'לגור' ב'לשמור אוכל')
אין שום משמעות לנכונותם או אי נכונותם של סעיפים אלו

 

[החברונע'ר]

@רוצה בחיים לדעתי הנתונים שלך נכונים.
אבל בגלל שחייבים הון עצמי שהולך וגודל כל הזמן והשכירות יקרה אז מי שלא מתחיל עם הון עצמי מתרחק מהחלום לקנות דירה.
ולכן-גם אם הוא משלם שכירות מופקעת זה לא ישנה את היכולת שלו להשיג הון עצמי.
אז נשארנו עם האפשרות של משקיעים. ומשום מה (אולי הריבית) יש פחות משקיעים שקונים בשביל להשכיר. (זה לא סותר משקיעים בשביל עליית ערך)

 

[פרישמן]

טוב אז אני מבין שאנחנו חלוקים ב4 דברים ולכן לדעתך:

1. רוב היהודים לא ימשיכו לגור בארץ ישראל גם בעוד 20 שנה.
2. קצב הלידות לא ימשיך להיות מעל 2 לידות לאשה
3. יש מחיר שעולים חומרי בנייה- בזה אנחנו מסכימים
4. אנשים לא צריכים בית לגור
5. מי שלא גר בבית משלו לא משלם שכירות

אתה מצחיק אותי אבל אענה לך ברצינות. כמובן שהיה עדיף שתעבור על העמודים הקודמים כדי לקבל תמונת מצב מפורטת יותר, לשיקולך כמובן.

בקצרה, כל מה שאתה מדבר עליו זה בעצם הביקוש - הצורך בדירות. אתה וודאי צודק שיש ילודה וריבוי טבעי, ולכן יש צורך ביותר דירות כמובן. אבל למה לדבר באוויר? 4 מהסעיפים שלך במספרים: כמות העלייה השנתית של משקי בית בשנים האחרונות עומדת על כ-45 אלף מידי שנה.
לגבי הסעיף הראשון, עוד 20 שנה המספר יהיה הרבה יותר.

הסבר:

[דוגמה: יש רעב ויש מזון, האוכל ממלא את הצורך של הרעב. ככה בדירות, מה שדיברת זה הרעב ועכשיו צריך לדבר על המזון, כלומר, על הדירות.]

דירה זה כמו כל מוצר אחר, קח לדוגמה אתרוגים לפני סוכות ואחרי סוכות, למה יש הבדל במחיר? כי אנשים מוכנים לשלם ואין הרבה אתרוגים טובים. ככה דירות אם אין - המחיר עולה, ואם יש - המחיר יורד.

שים לב; לעומת השנים שעברו, עכשיו בונים! והרבה! יש עכשיו בערך 184,000 דירות בבנייה ועוד בערך 400,000 שיש להם כבר היתר והם יכולים להתחיל לבנות.

אז אם אמרנו שהצורך השנתי הוא כ-45,000 דירות נוספות בשנה, עכשיו בונים מידי שנה כ-70,000 דירות נוספות.

אם תעבור על כמות הדירות החדשות שאנשים קנו בפועל בשנים האחרונות, זה הרבה פחות ממה שבנו ולכן נשאר העודף.

לפי ההיגיון הפשוט, הכיוון אליו אנו צועדים הוא שבמצב הזה אם הוא יימשך ללא שינוי ממש משמעותי שיקנו עכשיו מאה אלף דירות (לא יכול להיות בכלל..) תהיה ירידת מחירים. כי עליית מחירי הדירות הייתה לא בגלל שאיכות חיים כאן עלתה, אלא בגלל המחסור - פשוט לא בנו, ובשנים האחרונות הכל השתנה.

השתדלתי להסביר לך ואם יש לך עוד שאלה, שאל.

 

[רוצה בחיים]

@רוצה בחיים לדעתי הנתונים שלך נכונים.
אבל בגלל שחייבים הון עצמי שהולך וגודל כל הזמן והשכירות יקרה אז מי שלא מתחיל עם הון עצמי מתרחק מהחלום לקנות דירה.
ולכן-גם אם הוא משלם שכירות מופקעת זה לא ישנה את היכולת שלו להשיג הון עצמי.
אז נשארנו עם האפשרות של משקיעים. ומשום מה (אולי הריבית) יש פחות משקיעים שקונים בשביל להשכיר. (זה לא סותר משקיעים בשביל עליית ערך)

כולם צודקים.
אבל פשוט לא קוראים מילה במילה.
אני מאלו שכותבים כאן בכמה אשכולות מקבילים במשך תקופה ארוכה שיש היצף גדול וכן שההון העצמי מוגבל וכדו'.
כולל היום שנכנסתי שוב בצורה מנומקת במשווק הנדל"ן ה"מסוקרן" התורן.....
כאן

דיון - מחירי הדירות לאן?

קודם כל: אני מבין שאתה פחות אוחז מנדל"ן אז למה אתה רוכש ברמה ד'? מעבר לזה מה שאני כותב זה שאם י'היו ירידות משמעותיות (בפריפרי'ה) זה י'הי'ה ל3 עד גג 5 שנים (ואני לא חושב שתהי'ה ירידה משמעותית שלא י'הי'ה שווה להשקיע) בכל אופן אנחנו בוחרים פרויקטים בפינצטה עם מחירים שהם יותר זולים מהמחיר הנוכחי של...

www.prog.co.il

וכאן

דיון - מחירי הדירות לאן?

קודם כל: אני מבין שאתה פחות אוחז מנדל"ן אז למה אתה רוכש ברמה ד'? מעבר לזה מה שאני כותב זה שאם י'היו ירידות משמעותיות (בפריפרי'ה) זה י'הי'ה ל3 עד גג 5 שנים (ואני לא חושב שתהי'ה ירידה משמעותית שלא י'הי'ה שווה להשקיע) בכל אופן אנחנו בוחרים פרויקטים בפינצטה עם מחירים שהם יותר זולים מהמחיר הנוכחי של...

www.prog.co.il

רק שיש כאן שני כותבים הדוגלים בירידה עד שלא שמו לב על מה הם מגיבים.
ציינתי שני דברים שהקפיצו אותם כמו טיל....

1. שיש גבול שעד אליו יכולים מחירים וכתבתי שכמו שמחיר לא יכול לעלות ללא גבול כך הוא לא יכול לרדת ללא גבול [מדובר בדירה למגורים בארץ ישראל]

מה שכן נכסים [שראויים למגורים] לא יכולים לעולם לרדת כמו שלא יכולים לעולם לעלות...

2. שכאשר תתחיל עלייה [גם מדובר בעוד עשור] הרי שתוך תקופה לא ארוכה היא תהיה משמעותית.

אני יכתוב כאן תובנה קטנה שלי.
יכול להיות ירידות ומשמעותית וגם להימשך תקופות ארוכות
אבל כאשר יהיו [גם אם בתשצ צפונה] עליות חזקות צריך לתפוס ומהר תוך חודשיים שלושה כי שנדלן עולה זה בקפיצות גדולות

המצחיק הוא שאם היו נדבקים להודעה השנייה בלבד ניחא. כי על כך ניתן להתווכח [למרות שיש לי על זה מתודולגיה ארוכה ולכן לא אפרוס כאן את כלל הטיעונים].

רק מה שהם נדבקו בעיקר לטיעון הראשון.
ועל זה התחילו להתווכח.
בטענות שבאפריקה עולה יותר זול ושיש הרבה היצע....
אין מה להתווכח באם הירידות הופכות לדת שצריך גם להאמין בה לנצח ולעולמים

ולכן אומר תרגיעו, אף אחד לא אמר שאין ירידות או שהם לא יימשכו, רק אמרו שהם לא יימשכו לנצח.
עד היכן הם יגיעו ומה יהיה עומקם גם אתם לא יודעים.

למען הספורט רק דוגמאות קטנות על המורכבות נניח ויש 2 מליון דירות מאושרות ונניח שהתשתיות שלהם מוכנות [שכחתם משום מה שתקציב התשתיות לכל התכניות המאושרות מגיע מתקבולי המכר של הקרקע למשל...] אז מה אתם חושבים שיזמים יפשטו רגל וימשיכו לבנות בחינם?? ויספקו לכם את כל ההיצע שאושר בהינף אצבע בוותמ"ל??
חשבתם כמה מתוך ההיצע תלוי בתמורות של תמ"א 38 ופינוי בינוי וברגע שזה לא כלכלי זה פשוט לא יוצא לפועל???
ברור שיתקבע בסוף רף תחתון מסויים למחירים וממנו תהיה עלייה מסויימת.
לפי הריבית או לפי אזורי ביקוש משתנים או לפי עליית השכירות או האינפלציה או שסתם בתקופה קשה של הבורסות תהיה נהירה לדירות....[כולל של המוסדיים, חשבתם למשל מה יקרה ברגע שבו למוסדיים יהיה שווה לקנות דירות??
סתם למען ההבנה מופרש במשק כמאה מליארד ש"ח לפנסיות רק מהשכירים בשנה אחת]

 

[בית שימשי]

אבל בגלל שחייבים הון עצמי שהולך וגודל כל הזמן והשכירות יקרה אז מי שלא מתחיל עם הון עצמי מתרחק מהחלום לקנות דירה.

לא חייב להתרחק מהחלום לקנות אפשר להתרחק מהמרכז.

 

[החברונע'ר]

לא חייב להתרחק מהחלום לקנות אפשר להתרחק מהמרכז.

נכון אבל לפעמים בגלל החלום לא קונים, וחבל.

 

[בית שימשי]

חשבתם כמה מתוך ההיצע תלוי בתמורות של תמ"א 38 ופינוי בינוי וברגע שזה לא כלכלי זה פשוט לא יוצא לפועל???

זה בדיוק מה שקורה עכשיו:
188 אלף דירות בבנייה פעילה – ירידה בגמר הבנייה נתוני 12 החודשים החולפים: רק 12 אלף דירות החלו להבנות במתחמי התחדשות עירונית. נרשם פער משמעותי בין היתרי הבנייה שניתנו לבין התחלות הבנייה

 

[מסוקרן]

חחחחח

מי אמר לך מתי קניתי שם בית ?
מה שהיה נכון בעבר , לא בטוח נכון היום , לא ?

בהחלט מה שהי'ה פעם לא בטוח היום,
אבל זה לא אומר שזה לא בטוח.

לגופו של עניין, ברור שאני חושב שההשתדלות הנכונה לחתן ילדים היא אכן בנדל"ן (לא רק , אבל בהחלט גם נדל"ן)
אבל וודאי שההשתדלות לא עוברת בפריסיילים !!!
גם לא כאלה שנבחרו עם פינצטה .
חד וחלק !

למה לא?
מה כזה גרוע בפריסייל?
יש ערבות בנקאית והתחייבות מהקבלן ואם אתה יודע איפה לקנות זו בהחלט יכולה להיות השקעה טובה (לפי חלק מהאנשים)

זו דעתי האישית , אבל לא רק דעתי שלי , אלא גם של כמעט כל המומחים (כמובן , הבלתי תלויים...)

לא קיים מישהו לא תלוי שאין לו אינטרס לצד מסוים.

אז מה כן ?
כתבתי כבר בעבר , שלדעתי קניה באיזור של פינוי בינוי , ואני מדבר על קניית דירה ישנה שהולכת לעבור פ"ב
(ויש הרבה מה להאריך בזה , ומי שירצה אשמח לתת כיווני מחשבה בפרטי , בשמחה)
היא אכן ההשתדלות לחתן ילדים .

יש באג מרכזי לפינוי בינוי שאתה נכנס לזה ואין לך מושג מתי אתה יוצא מזה,
ואם יש לך מושג= אוחז בשלב מתקדם,
אז זה מגולם במחיר.

דרך אגב - @מסוקרן אני עדיין במתח שאלתי שתי שאלות, ונשמח לקבל עליהם תשובה .

עניתי לך דף 1 אחרי ואני מצרף את הציטוט:

התכוונת ל10\90?
או לנוכלים שעושים 20\90?
אנחנו כיום בפריסיילים של 15\85,

אני מוכן לכתוב לך בפרטי (אם אתה רוצה תכתוב את המייל שלך),
לא חושב שבפורום שהרוב נגד נדל"ן ישרת אותי לכתוב באיזה משרד אני עובד,

לכן עושים עבודת שטח על ביקוש,
מי הקהל יעד שזה ימשוך ולמה?
והאם זה סיבה מספקת בשביל שסביר להניח שהקהל יגיע בהמוניו?
לכן יש יועצי נדל"ן ומשרדים שעוסקים רק בזה כמו יועצי משכנתאות,
ברור שלכל 1 יש את הכיוון שהוא נמשך אליו כמו שאמר לי מישהו מבוגר שהוא מעדיף את הכסף מתחת הבלטות....
בכל השקעה ישסיכונים מסוימים וזה לא אומר שההשקעה הספציפית לא נכונה,
מה שאני מסכים עם כולם זה שהשקעה כזאת צריכה להיות לטווח ארוך כדי שהמחירים בוודאות יעלו,
ולגבי חריש- יש מקום מסוים בארץ שאנחנו לא נוגעים בו כי יש בו יותר מדי סימנים להציע שגדול על הביקוש...

יש בזה משהו...
אבל בפועל הוא קובע את הרף ושום קבלן שמכבד את עצמו לא יוריד את המחיר יותר ממנו אלא א"כ השוק ההוא בקריסה (כמו מה שכתבתי על המקום שאנחנו לא נכנסים אליו בגלל ההיצע וכו'),

לכן אני אומר לטווח בינוני עד ארוך (תלוי איפה קנית),
לדעתי מינימום 5 שנים (בהנחה שקנית במקום נכון...)

אז שיחכה עוד קצת...

מישהו אמר שב"ב זה מקום טוב?
אני ידגיש: מביאים פה הרבה דוגמאות ספציפיות,
כמו שאני יגיד שהשקעתי במניי'ה של טבע והפסדתי ולכן שוק ההון זה מקום גרוע להשקיע...
הכל תלוי איפה איך ובאיזה צורה אתה משקיע ולא בסיפורים נקודתיים.

ולכן במרכז, בי"ש וכו' לא תהי'ה (לכאו') עליית מחירים דרסטית.

 

[יצחק77]

 

[פלפלפל]

היו ימים יפים פעם שביתד נאמן היה בקושי כמה דירות למכירה בבית שמש
מי שרואה כמה דירות יש היום יבין שהירידה מזמן פה

 

[יצחק77]

היו ימים יפים פעם שביתד נאמן היה בקושי כמה דירות למכירה בבית שמש
מי שרואה כמה דירות יש היום יבין שהירידה מזמן פה

מסכים עם כל מילה
תם הכסף + היצע עולה = ירידה
מי שעקב אחרי הודעותי כך זהיתי את הירידה בבני ברק לפני שנה וחצי שנתיים
כשלוח יתד טיפס מ120 דירות ל300 ומשם ל400 ואפי' הגיע ל500 ועכשיו מאוזן סביב 430-450
מה לא חטפתי כאן חלק מהניקים שנאמו בפאתוס על נדל"ן שעולה תמיד ועל בני ברק העיר המבוקשת וכו' וכו'
משום מה נעלמו לנו מהאשכול

 

[בית שמשניק]

מתח גדול לקראת פרסום מדד מחירי הדיור של הלמ"ס הצפוי היום.
הימור שלי: חודש שלישי רצוף של ירידות - כשהפעם השינוי החודשי יהיה גדול יותר (מינוס 0.3% עד מינוס 0.5%).
בכל מקרה, בשעה 18:30 נהיה חכמים יותר...

 

[כי אנו עמך]

כתבתי כבר בעבר , שלדעתי קניה באיזור של פינוי בינוי , ואני מדבר על קניית דירה ישנה שהולכת לעבור פ"ב
(ויש הרבה מה להאריך בזה , ומי שירצה אשמח לתת כיווני מחשבה בפרטי , בשמחה)
היא אכן ההשתדלות לחתן ילדים .

מסכים איתך, והסיבה המרכזית היא,
אחת הטענות המרכזיות היא שאין לאנשים הון עצמי, אבל בדירות פינוי בינוי, אתה קונה דירה במחירים זולים מאוד(900,000-1,500,000) ואחרי שהדירה תיהיה מוכנה עדיין זה יהיה דירה בגודל סביר, ועם מחיר הגיוני בהחלט ביחס למחירי הדירות ברחבי הארץ.
מה שכן זה לא נוצץ ביחס לפריסיילים ששם הצפי הוא 2-5 שנים, הליך של פינוי בינוי יכול לקחת 8-12 שנים, אבל יש כאן רווח ממשי שאתה רואה כאן והוא: 1. תוספת מטרים לדירה 2. דירה חדשה מהנילונים. 3. עליית ערך- ככל שמתקרבים למועד הפינוי- מחיר הדירה עולה.

 

[זה מה שאני]

מתח גדול לקראת פרסום מדד מחירי הדיור של הלמ"ס הצפוי היום.
הימור שלי: חודש שלישי רצוף של ירידות - כשהפעם השינוי החודשי יהיה גדול יותר (מינוס 0.3% עד מינוס 0.5%).
בכל מקרה, בשעה 18:30 נהיה חכמים יותר...

מה פורסם?

 

[לארג']

מחירי דירות יורדים חודש שלישי ברציפות: איבדו 0.3% נוספים

כך עולה ממדד מחיר הדירות שמפרסמת הערב (ג') הלמ"ס. מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.4%. למרות זאת ברמה השנתית עדיין נרשמה התייקרות של 3.9%...

www.nadlancenter.co.il