זרקור מקומי בית שמש רמה ד 5

[שעיה שור]

תתווכח עם קבלן הביצוע "אחמד עמלה" שהבאתי בכתבה לעיל.
הוא טוען שהוא נכנס לפרויקטים כקבלן ביצוע עם רווח של 3% מהפרויקט
(10% מעלות הבניה)
מתוך הכתבה: אם מדובר בחוזה פאושלי (הצעת מחיר "פיקס" מהקבלן, בה משוקלל גם נושא ניהול הסיכונים מצידו, ולכן הוא לוקח "פרמיה" מראש. יש מי שקורה לזה חוזה "עד המפתח")

אז אולי לא הבנתי אותך, בדרך כלל כשמדברים על מספרי אחוזי רווח מדברים על רווח מתוך העלות, כלומר ליזם נניח 15% רווח מתוך העלות שלו, וקבלן ביצוע נניח 10% רווח מתוך העלות שלו כלומר עלות הבניה,
מדבריך נראה שדיברת על 3% מעלות הפרויקט שזה בעצם אומר שהוא מרוויח גם על הקרקע ושאר ההוצאות של היזם.
אם כך זה משהו אחר, זה אומר שהוא בעצם נכנס עם היזם שותף בפרויקט, סוג של קומבינציה.

 

[די]

אז אולי לא הבנתי אותך, בדרך כלל כשמדברים על מספרי אחוזי רווח מדברים על רווח מתוך העלות, כלומר ליזם נניח 15% רווח מתוך העלות שלו, וקבלן ביצוע נניח 10% רווח מתוך העלות שלו כלומר עלות הבניה,
מדבריך נראה שדיברת על 3% מעלות הפרויקט שזה בעצם אומר שהוא מרוויח גם על הקרקע ושאר ההוצאות של היזם.
אם כך זה משהו אחר, זה אומר שהוא בעצם נכנס עם היזם שותף בפרויקט, סוג של קומבינציה.

היזם מרוויח 15% מכל הפרויקט.
אנחנו מדברים על שפיר שבונה את רמה ד'5 בהיקף של כ1.5 מיליארד ש"ח ומשמש גם כיזם וגם בחברת ביצוע, גם של המגורים וגם של מבני הציבור (ותשתיות ומסחר).
מה שאמרתי שאם רווח של קבלן ביצוע הוא 3% מכל הפרויקט, ורווח של יזם מגורים הוא 15% מכל הפרויקט, אז כאן שפיר שמשמש בשני הכובעים, מרוויח 7% מכל הפרויקט, וזה רווח הגיוני וממוצע בין הרווח של קבלן של תשתיות לבין הרווח של יזם מגורים.

 

[די]

הנה הנתונים לפי הצפי ב2021 (מיד לאחד הכניסה לשותפות עם נתיב) לעומת הצפי היום
דבר מעניין שהצפי בבת ים ובאר יעקב שגם כן נרכשו ב2021, היה רק 4.2-4.4% רווח גולמי.

 

[דג תמנון]

וואו!
בת ים ובאר יעקב פשוט עשו דרך הפוכה בתכלית מהפרוייקט בבית שמש.
מה יכול להיות ההסבר לכך? ב2021 הם לא ידעו שהם צריכים לבנות בבית שמש גם תשתיות ומבני ציבור?
מה דעתכם?

 

[די]

וואו!
בת ים ובאר יעקב פשוט עשו דרך הפוכה בתכלית מהפרוייקט בבית שמש.
מה יכול להיות ההסבר לכך? ב2021 הם לא ידעו שהם צריכים לבנות בבית שמש גם תשתיות ומבני ציבור?
מה דעתכם?

יכול להיות שיש עוד נתונים
לדוגמא בפרויקט בבית שמש ד'5 יש גם שטחי מסחר שמופיעים בנפרד, אבל לא ראיתי כמה אחוזי רווח יהיה מזה.
וכן יש דיור מוגן שלכאורה לא מופיעים בטבלה הזו כי אי אפשר למכור את הדירות, אבל יהיה מזה רווח (ואולי אפשר לעשות שינוי תב"ע על הדיור מוגן ולהפוך את זה לדירות רגילות).
ברור שב2021 הם ידעו שצריך לבנות תשתיות ומבני ציבור, אבל מחיר הבנייה עלה. תראה את נתוני העלויות נכון ל2021 לעומת 2024 (1.2 מיליארד לעומת 1.6 מיליארד עלייה של כ40%, אם כי שפיר טוענים שמלכתחילה הם לא הבינו נכון את העלויות).
מופיע גם מחיר ממוצע למ"ר שהם ימכרו את הדירות, אבל זה מעורב מחיר מופחת עם שוק חופשי אז לא ברור בכמה בדיוק הם ימכרו בשוק החופשי.
ייתכן שגם בבת ים ובאר יעקב יש שטחי מסחר שלא מופיעים בטבלה הזו.
בקיצור שפיר לא טיפשים.

 

[דג תמנון]

ברור שב2021 הם ידעו שצריך לבנות תשתיות ומבני ציבור, אבל מחיר הבנייה עלה. תראה את נתוני העלויות נכון ל2021 לעומת 2024 (1.2 מיליארד לעומת 1.6 מיליארד עלייה של כ40%, אם כי שפיר טוענים שמלכתחילה הם לא הבינו נכון את העלויות).

ובבת ים ובא''י זה לא השפיע?

(זו הסיבה ששאלתי של תשתיות)

 

[די]

ובבת ים ובא''י זה לא השפיע?

ברור שהם ידעו מלכתחילה שבבית שמש הם צריכים לבנות תשתיות ומבני ציבור.
עלויות הפרויקט בבת ים עלה בערך ב10%
באר יעקב בערך 12%
ייתכן וההבדל הוא שבאר יעקב עלות הפרויקט מתחלקת בערך חצי חצי בין עלות הקרקע ועלות הבניה.
לעומת בית שמש שעלות הבניה בערך פי 4 מעלות הקרקע (את הקרקע בבית שמש קיבלו "חינם" חוץ מדמי פיתוח).
ולכן עליית מחיר הבניה משפיעה יותר על עלות הפרויקט בבית שמש לעומת באר יעקב.
לגבי בת ים אולי הם התחילו לבנות שם יותר מוקדם כך שעלות הבניה פחות השפיעה או אולי מצאו דרך בניה תעשייתית זולה.
בכל אופן אין לנו את התמונה המלאה.

 

[אהרילע]

 

[אהרילע]

 

[אברך כולל]

מה שפיר דורש ממשרד השיכון?

 

[בית שימשי]

5.פרויקט בית שמש-סעיף12.6לחלק א' לדוח השנתי
בהמשך לסעיפים12.6(ה"ש7) ו-12.6.1לחלק א' לדוח השנתי אודות פרויקט בית שמש, ואודות
המגעים שנוהלו על ידי חברת הפרויקט מול רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון ביחס להארכת
תוקף הסכם הפיתוח ביחס לפרויקט ולהתאמות שונות הנדרשות בפרויקט בעקבות המצב
הביטחוני והשלכותיו מעדכנת החברה כי למועד הדוח הוזמנה חברת הפרויקט לשימוע בפני
הרשות שעתיד להיערך בחודש ספטמבר2025במסגרתו תציג את טיעוניה.

 

[אהרילע]

מהי ההחלטה שהתקבלה בתיק לפני מספר ימים?
והאם זה קשור לשימוע שהיה אמור להתקיים בימים אלו??

 

[שמחה פ]

מה כתוב בהחלטה ?

 

[אהרילע]

הייתה החלטה נוספת בתיק בימים האחרונים.

 

[טוב ועוד יותר טוב]

?

 

[דג תמנון]

זה כנראה דחיית דיון.

 

[אהרילע]

שפיר פרסמה את דו"ח הרבעון השלישי.
https://maya.tase.co.il/he/reports/companies/1703663?attachmentType=pdf1

 

[ישראל @]

לא נוגעים שם בכלל בענין המשפטי מול משרד השיכון רק על קניית המניות של נתיב

 

[שמחה פ]

לא נוגעים שם בכלל בענין המשפטי מול משרד השיכון רק על קניית המניות של זה

זה נראה שזה כלל לא סיפור וזה יפתר איך שהוא
כי אם זה מבחינתם בעיה מעותית היו חייבים לכתוב את זה בדוח
לדעתי זה בשורה משמחת לזוכים @בית שמשניק מה דעתך

 

[די]

בפרויקט יהיו 1,257 דירות, מתוכן 121 דירות מיועדות להשכרה ל10 שנים.