דיון מחירי הדירות לאן?

[9696]

בכתבה זו יש טענה מעניינת שיכולה לגרום לעיכובים רבים בבניית יח"ד מה שעלול להוריד את ההיצע ולהעלות את מחירי הדיור https://www.nadlancenter.co.il/article/12241

 

[אשרינו שאנו יהודים]

צודק. וגם לאביסרור אין נוף לים. ההבדל ביניהם הוא שאביסרור קנה את הקרקעות ב2021 וגינדי קנה ב2025.

מכיר משווק שפירסם מודעות בביתר עילית על 20/80 ב75 אל"ש למ"ר באביסרור.

 

[פרישמן]

לדעתי, יזיז ועוד איך יזיז.
תמחור של מוצר זה ענין שרובו פסיכולוגי (מבצעי 9.99 וכו'), וברגע שקבלן מסויים מוריד מחיר בצורה כה חדה, קשה מאד לשכנע אנשים אחרים לשלם יותר ולקנות ביוקר, בוודאי אצל ישראלים שטבוע חזק בDNA שלהם לא לצאת "פראיירים". לכן גם אם גינדי יעיפו את כל הפרוייקט ביום-יומיים, יהיה קשה מאד לקבלנים אחרים לבקש סכומים גבוהים יותר, אלא א"כ הם יצליחו לבדל את עצמם משמעותית, כמו ישראל קנדה למשל.

אכן העיפו את הפרויקט..

אחרי הורדת המחיר: גינדי החזקות מכרה 450 דירות בשדה דב בפחות משבוע | כלכליסט

מדובר ב־63% מתוך 708 דירות בפרויקט. נתונים אלה כוללים 90 חוזים חתומים ו־360 רוכשים שילמו מקדמה ואמורים לחתום על חוזה בימים הקרובים. בקצב זה תושלם המכירה בתוך שבועיים-שלושה

www.calcalist.co.il

ספוילר

בעקבות הורדת המחיר הדרמטית: גינדי החזקות מכרה 450 דירות בשדה דב
מדובר ב־63% מתוך 708 דירות בפרויקט. נתונים אלה כוללים 90 חוזים חתומים ו־360 רוכשים שילמו מקדמה ואמורים לחתום על חוזה בימים הקרובים. בקצב זה תושלם המכירה בתוך שבועיים-שלושה
אמיתי גזית
|
06:00, 12.06.25
בתוך פחות משבוע גינדי החזקות הצליחה למכור 450 דירות בפרויקט שלה בשדה דב, 63% מ־708 הדירות שהיא תבנה בסך הכל, בעקבות הורדת מחיר משמעותית שביצעה. על פי מידע שהגיע לכלכליסט, הנתונים האלה כוללים 90 חוזים חתומים, ו־360 רוכשים שילמו מקדמה ואמורים לחתום על חוזה בימים הקרובים. החברה הבטיחה שמחיר הדירות יתחיל ב־49 אלף שקל למטר רבוע, זאת לעומת 75־80 אלף של למ"ר בפרויקטים השכנים. מחיר הדירה מתייקר ככל שעולים בקומות.
מדובר בקצב מכירות גבוה ביחס למספר הדירות שנמכרו בשדה דב עד עתה, על פי נתונים גלויים: ישראל קנדה שקנתה מגרשים בשטח לפני קרוב לארבע שנים דיווחה לבורסה על 228 דירות מכורות. מדיווחים לרשות המסים עולה כי חברת אביסרור וקבוצת נחמיאס מכרו יחד עוד כ־140 דירות. ייתכן שהחברות האלה מכרו עוד דירות ואת הדיווח עליהן עדיין לא רואים בנתוני רשות המסים. בכל מקרה, בהנחה שכל הלקוחות שנרשמו ושילמו מקדמה יחתמו על ההסכם, כמות הדירות המכורות של גינדי החזקות בתוך שבוע גדולה בכ־20% מאשר של שלוש החברות האלה גם יחד בארבע שנים. אם הקצב הזה יימשך, אפשר להעריך בזהירות כי תוך שבועיים-שלושה כל הדירות בפרויקט ימכרו.

בימים האחרונים הופיעו ברשתות החברתיות ובמדיה המסורתית ניתוחים שפקפקו בהצעה. אבל מאות רוכשים שבחנו את הנתונים עדיין חשבו שהעסקה אטרקטיבית.
על פי בדיקת כלכליסט, המחיר הסופי של הדירות בפרויקט אכן זול משמעותית מפרויקטים אחרים במתחם. כמובן שיש עלויות נוספות שכל קונה צריך לקחת בחשבון, במיוחד עלויות מימון ההלוואה בתקופת הבנייה. אולם לא מדובר באסטרטגיה מתוחכמת שנועדה להסתיר מידע מהקונים, אלא בעיקר מדיניות שנולדה בעקבות הנחיות של בנק ישראל ומהצורך של החברה לצמצם סיכונים ולהוזיל לעצמה את עלויות המימון. החיסכון הזה מתגלגל בחלקו בסופו של עניין גם למחיר הדירות.

בדיקה של עסקאות שבוצעו בפועל מלמדת כי המחיר הממוצע של הדירות שנמכרו הוא כ־6.3 מיליון שקל. השטח הממוצע של הדירות המכורות הוא 111 מ"ר. כך שמחיר מ"ר ממוצע הוא כ־56 אלף שקל. המחיר הזה כולל דירות פנטהאוז שאצל גינדי החזקות נמכרו בכ־70 אלף שקל למ"ר ומושכות את הממוצע כלפי מעלה. אגב, חברות אחרות שפועלות בשדה דב אך גם באזורים אחרים בתל אביב מתמחרות דירות מיוחדות כאלה בתעריף גבוה בהרבה, 100 אלף שקל למ"ר ואף יותר.

מרכיב נוסף בעלות הדירה עבור הרוכש הוא כאמור הריבית על ההלוואות עד קבלת הדירה. כמובן שתמיד יש גם ריבית על המשכנתא שנוטלים עם קבלת הדירה, אך זה מרכיב שקיים בכל פרויקט. יוצאת דופן היא העובדה שגינדי החזקות הפסיקה את מבצעי המימון (80–20) בעקבות הנחיות בנק ישראל. היא אולי אחת החברות הראשונות, אך לא האחרונה שתפעל כך. אגב, מבצעי המימון הם האירוע יוצא הדופן משום שהם הפכו נפוצים רק בשנים האחרונות, עם עליית הריבית. מסלולים שבהם רוכשים משלמים בפעימות על פי התקדמות הבנייה – שיטת התשלום שחזרו אליה כעת בגינדי החזקות – היו הסטנדרט בעבר הלא כל כך רחוק.

בשיטה זו, רוכש נדרש לשלם במשך תקופת הבנייה בסך הכל 60% מהמחיר, ועם קבלת המפתח את 40% שנותרו. כ־35%-30% משולמים באמצעות הון עצמי שהקונים מביאים מהבית, סכום שעליו לא משולמת ריבית. את 30% האחרים שנחוצים לתשלום בתקופת הבנייה אפשר לקבל מהבנק בהלוואת בלון, שנושאת בדרך כלל ריבית של כ־3.5%. לא צריך לגייס את כל הסכום בבת אחת אלא בכמה פעימות, עד קבלת מפתח. ההלוואה הזו תעלה בסך הכל כ־400 אלף שקל אותם יש להוסיף למחיר הדירה. כאשר משקללים גם את העלות הזו המחיר הממוצע למ"ר של דירה בפרויקט הוא 59.5 אלף שקל. מחיר שמייצר הנחה של כ־%25־28% לעומת המחיר בפרויקטים אחרים במתחם.
בהסכמים עם הקונים החברה מבטיחה למסור את הדירות במגרש שבו נבנה המגדל בתוך 76 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה, ובמגרשים שבהם נבנים בניינים נמוכים יותר בתוך 55 חודשים לאחר הוצאת היתר הבנייה. הערכות הן כי ייקח לחברה להוציא היתר בנייה כשנה וחצי כך שההתחייבות של החברה היא למסור דירות תוך כשמונה שנים. לוח הזמנים הזה כולל מקדם בטחון משום שדניה סיבוס, החברה הקבלנית שתבנה את המתחתם, התחייבה ללוחות זמנים מוקדמים בכעשרה חודשים, והיא צפויה קבל לבונוס אם תשלים את הבנייה מהר יותר.
מרכיב נוסף שייקר דירות שלושה חדרים הוא חניה, למי שמתעקש לקנות כזו. תקן החניה שנקבע על ידי עיריית תל אביב באופן גורף לכל הפרויקטים הוא 0.8 חניות לדירה. במילים אחרות מספר החניות נמוך ב־20% ממספר הדירות. התקן הזה נקבע בגלל הקרבה של הרובע החדש למערכת הסעת המונים ובמיוחד לקו הירוק של הרכבת הקלה. לכן דירות שניים ושלושה חדרים בפרויקט נמכרות ללא חניה, ורוכשי דירות גדולות יותר מקבלים חניה. מי שקונה דירת שלושה חדרים באחת הקומות הגבוהות יכול להוסיף למחיר 230 אלף שקל ולקבל חניה, אך האופציה הזו לא קיימת במקרה של רוכשי דירות שני חדרים.
מגינדי החזקות נמסר: "מבלי להיכנס לפרטים המספריים, אנחנו מאשרים שקצב המכירות בפרויקט שלנו בשדה דב מתקדם באופן מרשים, וההתעניינות הגבוהה באה לידי ביטוי בפגישות רבות עם רוכשים פוטנציאליים. המחיר האטרקטיבי בו בחרנו לפתוח נועד לאפשר לכל מי שחפץ בכך – בין אם אלה זוגות צעירים או משפחות – לרכוש דירה בפרויקט.
"אנו מאמינים כי המהלך הוא סנונית ראשונה בהורדה של יוקר המחיה, ולא רק בתוך תל אביב, אלא גם במעגלים החיצוניים שסביבה, בזכות יצירת סטנדרט חדש של מחירים ונגישות. גינדי החזקות מאמינה מאוד בפוטנציאל האדיר של מתחם שדה דב, ואנו בטוחים שיש שם מקום לכולם. אנו מאחלים הצלחה גם ליתר הגורמים הפועלים באזור".

נ.ב. לדעתי זו רק ההתחלה

 

[ש.ז.י.]

אם זה נכנס למדד, זה יכול להוריד את הממד של דירות יד ראשונה בכ8%!!!!!.
אני לא יודע אם הם משקללים אופציה לרכישת דירה כמו חוזה רגיל.

 

[נווה שמיר]

7% מדירות של 5M זה כ350K, תכפיל ב700 (היו בעבר מקרים שהוא מכר פרוייקט שלם בימים בודדים) וקיבלת 245M, סכום נחמד למדי.

כאן (מתוך כתבה בדה מרקר) כתוב שגינדי תגבה 9.5% בתשלום הראשון

בגינדי החזקות אומרים כי התשלום הראשון שתדרוש בחתימת החוזה הוא 9.5% ממחיר הדירה, והחברה ידועה במבצעי מימון אגרסיביים שבהם התשלום הראשוני יורד עד ל-7% ואף פחות מזה. הלקוח יכול לעצור את המדד על ידי הקדמת תשלומים, אבל נראה שבכל מקרה מחיר הדירה בפועל יהיה רחוק ממחיר הגימיק השיווקי. מה גם שההצעה כוללת חניה אחת ואופציה למחסן, ששטחו אינו נכלל בחישוב.

לפי החשבון בכתבה שהם בקצב של מכירת כל הפרויקט בממוצע של 6.3 מיליון יוצא שגנדי גייס 418 מיליון

 

[8821]

היצע וביקוש • ירידה חדה ברכישת דירות ומלאי הדירות למכירה מזנק לשיא – JDN

משבר אמון או תיקון מתבקש? שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להציג נתונים שמעידים על בלימה חדה בפעילות. לאחר תקופה ממושכת של עליות מחירים, כעת מסתמנת ירידה ברכישות דירות – הן מצד זוגות צעירים והן מצד משקיעים – במקביל לעלייה דרמטית במלאי הדירות הלא מכורות, שמגיע לשיא חדש של כמעט 80,000 יחידות דיור

www.jdn.co.il

 

[בית שמשניק]

תגובה שכתבתי כשבוע לאחר מתקפת ה7/10:

קשה מאד להעריך מה יהיה.
על נקודה אחת אני מוכן להסתכן ולהמר: הפער בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד יתחדד יותר...

לדעתי, אחרי שהציבור נוכח לראות בימים האחרונים את ההרס העצום של הבניינים ללא ממ"ד לעומת אלו שעם ממ"ד, הפער בין שני המוצרים הללו יתעצם הרבה יותר - הן בשוק הקנייה והן בשוק השכירות.

 

[א. ש. ט.]

תגובה שכתבתי כשבוע לאחר מתקפת ה7/10:

לדעתי, אחרי שהציבור נוכח לראות בימים האחרונים את ההרס העצום של הבניינים ללא ממ"ד לעומת אלו שעם ממ"ד, הפער בין שני המוצרים הללו יתעצם הרבה יותר - הן בשוק הקנייה והן בשוק השכירות.

הלוואי שבסוף המלחמה המחירים ירדו

לא יהיה לא חמאס ולא חיזבאללה לא איראן ולא תימן...
כך שלא יצטרכו ממד
אמן!!

 

[בית שמשניק]

זינוק של למעלה מ-20% בהיצע בתוך שנה: מס' הדירות החדשות הלא מכורות כבר נושק ל-80 אלף

על רקע נתוני המכירות החלשים בתחילת 2025, מספרן של הדירות "על המדף" ממשיך לעלות במהירות. באפריל 25', נמכרו 2,350 דירות חדשות, ירידה של כ-33%...

www.nadlancenter.co.il

 

[פרישמן]

ירידה מינורית אמנם, אבל ירידה היא ירידה, לא יעזרו כאן תירוצים (לפני המערכה באיראן) ותואם לדברים שכתבנו כאן מזה חודשים.

הכיוון הוא ירידה, נשאר לשאול כמה ולאן.

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס: מחירי הדירות ממשיכים לרדת במתינות חודש שני ברציפות

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס: מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ 2025 – אפריל 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו חודש קודם לכן...

www.nadlancenter.co.il

ספוילר

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס: מחירי הדירות ממשיכים לרדת במתינות חודש שני ברציפות
מדד מחירי הדירות של הלמ"ס: מחירי הדירות ממשיכים לרדת במתינות חודש שני ברציפות
מדד מחירי הדירות של הלמ"ס: מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ– אפריל לעומת מחירי העסקאות שבוצעו חודש קודם לכן, מחירי הדירות ירדו ב-0.1%. זהו החודש השני ברציפות שבו מחירי הדירות מראים ירידה בשיעור מינורי זה. בשנה האחרונה עדיין חלה התייקרות בשיעור של 5.1%. מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.3%

הבלימה במחירי הדירות בישראל נמשכת, כך עולה ממדד מחירי הדירות שמפרסמת הערב (א') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). על פי הלמ"ס, מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ 2025 – אפריל 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו חודש קודם לכן, בפברואר 2025 – מרץ 2025, מחירי הדירות ירדו ב-0.1%. זהו החודש השני ברציפות שבו מחירי הדירות מראים ירידה בשיעור מינורי זה.

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי מרץ – אפריל 2025, לעומת מרץ – אפריל 2024, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-5.1%.

במחירי הדירות החדשות דווקא חלה עלייה קלה לפי הלמ"ס, זאת כאשר מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ – אפריל 2025, לעומת פברואר – מרץ 2025, נמצא כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.4%. עם זאת, בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית, מדובר בעליית מחיר מתונה יותר של 0.1%. עוד נמצא כי שיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון, ירד מ-16.6% בחודש מרץ ל- 11.9% בחודש אפריל.

בבחינת שינוי מחירי הדירות לפי מחוזות, נמצא כי במחוז י-ם חלה עליית מחיר חדה יחסית בשיעור1.2% ואילו במחוז צפון חלה ירידת מחיר בשיעור1.3%-, בחיפה לא חל כל שינוי במרכז חלה עליה של 0.3% במחוז תל אביב ירידה בשיעור 0.6%- ובדרום ירידה של 0.2%-.
ברמה השנתית נרשמו שינויי המחיר הבאים לפי מחוזות: צפון (9.5%), ירושלים (6.9%), תל-אביב (5.3%), חיפה (5.3%), דרום (3.8%) ומרכז (2.9%).

עלייה של 6% בתוך שנה במדד תשומות הבניה

מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.3% בחודש מאי 2025, בהשוואה לחודש אפריל 2025 . בשנים עשר החודשים האחרונים (מאי 2025 לעומת מאי 2024) עלה מדד המחירים לצרכן ב-3.1%.

בשכר הדירה החודשי, עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עליה של 2.7%, ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 5.2%.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש מאי 2025 ב-0.1% והגיע ל-138.6 נקודות לעומת 138.4 נקודות בחודש קודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות). מתחילת השנה עלה מדד זה ב-3.7%.מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ללא שכר עבודה ירד ב-0.2%.


בשנים עשר החודשים האחרונים (מאי 2025 לעומת מאי 2024) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב-6% בשל העליה במחירי שכר העבודה ב-10.3% וחומרים ומוצרים ב-3.0%.

מדד מחירי חומרים ומוצרים ירד בחודש מאי 2025 ב-0.1% .מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי רשתות ברזל (ב-1.4%), מוליכים (ב-1.3%), ברזל לבנייה (ב-1.2%), צינורות לאינסטלציה חשמלית (ב-1.1%) ואבן (ב-0.9%).

מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה ב-0.5% בחודש מאי 2025.

 

[בית שמשניק]

מחוז ירושלים (הכולל את בית שמש) במגמה הפוכה לחלוטין מכל שאר הארץ:

 

[אשרינו שאנו יהודים]

המניות של חברות הנדלן שמתעסקות בהתחדשות עירונית משתוללות כולם מבינים שבסיום המלחמה יקודמו כאן פרוייקטי ענק במהירות כדי לקדם את עניין הממדים.
וזה כמבון גם יגרום לירידה במחירי הדירות.

 

[8821]

המניות של חברות הנדלן שמתעסקות בהתחדשות עירונית משתוללות כולם מבינים שבסיום המלחמה יקודמו כאן פרוייקטי ענק במהירות כדי לקדם את עניין הממדים.
וזה כמבון גם יגרום לירידה במחירי הדירות.

להיפך אחרי המלחמה לא יצטרכו (בעתיד הקרוב) ממדי"ם כי נגמרו האויבים (שיש להם טילים)
אבל לפעמים הפחד גובר על השכל

 

[אשרינו שאנו יהודים]

להיפך אחרי המלחמה לא יצטרכו (בעתיד הקרוב) ממדי"ם כי נגמרו האויבים (שיש להם טילים)
אבל לפעמים הפחד גובר על השכל

רוב הציבור בבורסה חושב אחרת.
תסתכל על התשואות המטורפות של הימים האחרונים. של החברות של תא נדלן.

 

[8821]

רוב הציבור בבורסה חושב אחרת.
תסתכל על התשואות המטורפות של הימים האחרונים. של החברות של תא נדלן.

כבר עניתי הציבור עובד עכשיו מרגש ופחד דבר איתי אחרי המלחמה...
במיוחד ככה הבורסה עובדת כמו האס אן אפ פי 500 שעולה ויורד לפי הכריזות של טראמפ

 

[בית שמשניק]

לדעתי, וכבר כתבתי זאת לעיל, המלחמה הנוכחית תחדד לכולם ששם המשחק הוא ממ"ד.
הביקושים לדירות בלי ממ"ד הולכים לצלול, אלא אם כן יש היתכנות לתמ"א/פינוי בינוי. אבל במקומות שאין היתכנות כזו, יהיה קשה מאד למכור.

 

[8821]

לדעתי, וכבר כתבתי זאת לעיל, המלחמה הנוכחית תחדד לכולם ששם המשחק הוא ממ"ד.
הביקושים לדירות בלי ממ"ד הולכים לצלול, אלא אם כן יש היתכנות לתמ"א/פינוי בינוי. אבל במקומות שאין היתכנות כזו, יהיה קשה מאד למכור.

ולדעתי זה רק הפחד שיעבור שנה אחרי שמלחמה תגמר (מי זוכר את הקורונה?)

 

[אשרינו שאנו יהודים]

לדעתי, וכבר כתבתי זאת לעיל, המלחמה הנוכחית תחדד לכולם ששם המשחק הוא ממ"ד.
הביקושים לדירות בלי ממ"ד הולכים לצלול, אלא אם כן יש היתכנות לתמ"א/פינוי בינוי. אבל במקומות שאין היתכנות כזו, יהיה קשה מאד למכור.

מצד שני ההיתכנות לפינוי בינוי תהיה בהרבה יותר מקומות תקציבים לעידוד פחות מתנגדים וכולי.

 

[בית שמשניק]

מצד שני ההיתכנות לפינוי בינוי תהיה בהרבה יותר מקומות תקציבים לעידוד פחות מתנגדים וכולי.

נכון. אבל הבעיה תהיה במתחמים שלא שווה ליזמים לעשות התחדשות, לדוגמא בניינים גבוהים משנות ה80 - כמו הבנין בבת ים שחטף את הטיל.

 

[מאמימוש]

מצד שני ההיתכנות לפינוי בינוי תהיה בהרבה יותר מקומות תקציבים לעידוד פחות מתנגדים וכולי.

אולי יהיה בזכות זה אפשרות לתקציבים/ הקלות מס/ קרקע משלימה
כדי שכן יהיה שווה ליזמים...