גמ"ח משכנתא

[פרישמן]

כל משכנתא חדשה של סכום גדול יחסית (נניח מעל 700) ולתקופה גדולה יחסית (נניח מעל 20 שנה), היא מורכבת מהרבה משתנים, שהאדם המצוי לא מבין בהם מה יותר טוב לו, ומה יותר טוב בכלל.
לא רק שהבקשה מורכבת מבחינת מבחן הכנסות או ערך הנכס וכדו'.
ולכן ללכת בלי יועץ זה יכול להיות לכאורה מפתה לחסוך את הX אלפים שהוא לוקח, אך במבחן התוצאה לאורך השנים אפשר לשלם על זה טבין ותקילין... וחבל... יעידו כל אלו שלקחו משכנתאות גדולות לבד ובאים אחרי כמה שנים לנסות לרכך את הנזקים (שלפעמים כבר נעשו בגלל המדד) ולמחזר וכו'.

ללכת לבד לבנק לדעתי זו אופציה במשכנתא יחסית קטנה ו/או לזמן יחסית קצר שאז האופצייה לנזק היא קטנה עשרות מונים. או במחזור שכבר יש משהו קיים, ובד"כ אפשר רק לשפר.

מראש היה ברור שיועצים יגידו שחייבים אותם, אבל לגופם של דברים:
נניח ואני לא מבין, הלכתי לבנק אחד וקיבלתי הצעה x. אני לא מבין את הפרטים אבל כן מבין כמה אני צריך לשלם בכל התקופה. הלאה, הלכתי לעוד בנקים ועכשיו יש לי כמה הצעות, אני חוזר לבנק הראשון או השני ומראה את הכל ומי שיתן את ההצעה היותר טובה, אקח.
בזה אין הבדל בין יועץ לכל אחד.
מי שלא מסתדר שיקח יועץ.
חבל שבמקום לתת עצות איך להסתדר לבד יש כאן כאלה שנותנים עצות איך לא להסתדר לבד..
וזה בסדר, טוב לשמוע את כולם

 

[פרישמן]

דבר ראשון יוזמה מצוינת,
יועצים שרוצים לעזור בשמחה, ואנחנו מודים על כך מראש.
יועצים שרוצים לגרום לנו להבין שחייבים יועץ אין מקומכם כאן, תודה. (ומסתבר שאתם חושבים כך כי זה העתיד שלכם.)
זה אשכול למי שרוצה להסתדר לבד,
ברור?
וכיון שכך נשמח שלא תסבכו אותנו,
שווב זה ממש משמח שאתםן כאן לעזור,
מקווה שהנקודה ברורה.

תודה.
אני מתכנן לעשות סוג של הדרכה מקצועית, אבלזה יקח זמן לערוך את זה. כמובן שגם לזה יהיו הערות וביקורות ואצטרך להיות מוכן לספוג ולענות על הכל..
בסוף גם יועצים ייכנסו לאשכול הזה לקבל רעיונות.

 

[058JJ]

מראש היה ברור שיועצים יגידו שחייבים אותם, אבל לגופם של דברים:
נניח ואני לא מבין, הלכתי לבנק אחד וקיבלתי הצעה x. אני לא מבין את הפרטים אבל כן מבין כמה אני צריך לשלם בכל התקופה. הלאה, הלכתי לעוד בנקים ועכשיו יש לי כמה הצעות, אני חוזר לבנק הראשון או השני ומראה את הכל ומי שיתן את ההצעה היותר טובה, אקח.
בזה אין הבדל בין יועץ לכל אחד.
מי שלא מסתדר שיקח יועץ.
חבל שבמקום לתת עצות איך להסתדר לבד יש כאן כאלה שנותנים עצות איך לא להסתדר לבד..
וזה בסדר, טוב לשמוע את כולם

הלוואי הייתי יועץ, או לכה"פ יודע כמו יועץ, אתה יכול להסתכל כאן בפורום שאני בעצמי מתייעץ עם היועצים...

אבל ע"פ הבנתי הדלה, מקצוע 'יועץ משכנתאות' לא נולד בשביל אנשים שמעדיפים לשלם 7+ א"ש העיקר לא להסתובב יום יומיים בבנקים או בטלפונים לבנקים...
אלא מ'ידע' עצום שהם לומדים וצוברים על סוגי ההלוואות והמרכיבים שלהם,
התאמת התמהיל ללווה לפי האופציות וההכנסות ה'אמיתיות' שלו,
התוכניות לפירעון מוקדם או שלא,
מסלולי ריבית גבוהה כפיתיון וכו' וכו',
וכמובן כושר מיקוח שאין לאדם רגיל, גם בגלל שהוא לא מביא הרבה תיקים וגם בגלל שאפשר לסובב אותו בדברים שהוא אפילו לא מבין בהם...
הבונוס אצל יועץ שהוא גם מגיש את המסמכים וכו' ומוריד הרבה עבודה, אבל על זה לא משלמים אלפי שקלים.
כמובן שכל אחד יכול לגשת לבנק לבד, ואת ההצעה שקיבל להראות ולהתייעץ עם יועצים ואפילו כאן בפורום... אבל בד"כ זה לא יגיע לאותה רמה של הישג.. ויצא שכרו בהפסדו.

 

[פרישמן]

הלוואי הייתי יועץ, או לכה"פ יודע כמו יועץ, אתה יכול להסתכל כאן בפורום שאני בעצמי מתייעץ עם היועצים...

אבל ע"פ הבנתי הדלה, מקצוע 'יועץ משכנתאות' לא נולד בשביל אנשים שמעדיפים לשלם 7+ א"ש העיקר לא להסתובב יום יומיים בבנקים או בטלפונים לבנקים...
אלא מ'ידע' עצום שהם לומדים וצוברים על סוגי ההלוואות והמרכיבים שלהם,
התאמת התמהיל ללווה לפי האופציות וההכנסות ה'אמיתיות' שלו,
התוכניות לפירעון מוקדם או שלא,
מסלולי ריבית גבוהה כפיתיון וכו' וכו',
וכמובן כושר מיקוח שאין לאדם רגיל, גם בגלל שהוא לא מביא הרבה תיקים וגם בגלל שאפשר לסובב אותו בדברים שהוא אפילו לא מבין בהם...
הבונוס אצל יועץ שהוא גם מגיש את המסמכים וכו' ומוריד הרבה עבודה, אבל על זה לא משלמים אלפי שקלים.
כמובן שכל אחד יכול לגשת לבנק לבד, ואת ההצעה שקיבל להראות ולהתייעץ עם יועצים ואפילו כאן בפורום... אבל בד"כ זה לא יגיע לאותה רמה של הישג.. ויצא שכרו בהפסדו.

יכול להיות שבהרבה מקרים אתה צודק.
בכל זאת תרשה לי לספר לך מה קרה לחבר שלי. הוא היה ילד טוב כמו כולם והלך ליועץ וקיבל את ההצעה והיה צריך לשלם ליועץ 15k +מע"מ, והוא ביקש שאלווה לו. אמרתי לו קח את ההצעה שקיבלת ולך עם זה לבנק מזרחי בגאולה ותראה להם ונראה מה הם יתנו. הם אכן נתנו הצעה יותר טובה והוא חסך גם את הכסף ליועץ וגם משכנתא יותר זולה.

 

[זבדיה]

יכול להיות שבהרבה מקרים אתה צודק.
בכל זאת תרשה לי לספר לך מה קרה לחבר שלי. הוא היה ילד טוב כמו כולם והלך ליועץ וקיבל את ההצעה והיה צריך לשלם ליועץ 15k +מע"מ, והוא ביקש שאלווה לו. אמרתי לו קח את ההצעה שקיבלת ולך עם זה לבנק מזרחי בגאולה ותראה להם ונראה מה הם יתנו. הם אכן נתנו הצעה יותר טובה והוא חסך גם את הכסף ליועץ וגם משכנתא יותר זולה.

נשמע לי לא הגון להשתמש בהצעה שיועץ השיג לך בשביל להתמקח עם בנק, ואח"כ לא לשלם לו.

 

[זבדיה]

נניח ואני לא מבין, הלכתי לבנק אחד וקיבלתי הצעה x. אני לא מבין את הפרטים אבל כן מבין כמה אני צריך לשלם בכל התקופה. הלאה, הלכתי לעוד בנקים ועכשיו יש לי כמה הצעות, אני חוזר לבנק הראשון או השני ומראה את הכל ומי שיתן את ההצעה היותר טובה, אקח.
בזה אין הבדל בין יועץ לכל אחד.

ואז אחרי כמה שנים הריביות יורדות, ואתה רוצה לעשות מיחזור,
ואופס,
יש לך קנסות יציאה של עשרות אלפי שקלים...

 

[הכל לטובה:):)]

טוב, נראה שהאשכול סטה מהנושא---
רק רוצה להבהיר--- את המשכנאות שעשיתי -- היה לאחר למידה מעמיקה מאד של הנושא!
לא רוצה לזלזל ח""ו ביועצים - ובאמת מהתרשמות פה בפורום הרמה והמקצועיות של היועצים-מעולה!
אבל רק רוצה לשתף – לאחרונה יצא לי לעזור בכמה מיחזורי משכנתא לקרובי משפחה, אחרי שראיתי שנלקחו להם מסלולים צמודי מדד ל-30 שנה(!). בפועל – הקרן רק עלתה, התשלומים עלו, ומה שהתחיל כ"עסקה טובה" הפך להפסד של מאות אלפי שקלים בפועל.

הכי מתסכל היה לדעת שהמסלולים האלה נבנו בעצת יועצים(!) שהם לקחו מתוך מטרה לא להסתבך. אבל בגלל חוסר היכרות עם הנושא, הם פשוט סמכו על מה שהיועץ אמר – כי "בשביל זה לקחנו יועץ, לא?"
בקיצור- צריך יועץ בשביל לבחור יועץ

טיפ שלי-- כשאתם לוקחים יועץ- תלמדו לפני את הנושא- תבינו איך הכל עובד, מה אחוז הריביות בשוק, וכו....


טיפ נוסף- בנוסף להתמקחות על אחוזי הריבית עם הבנק- תקצרו את תקופת ההחזר ותחסכו כמה מאות אלפים!

 

[הון ובית]

דבר ראשון יוזמה מצוינת,
יועצים שרוצים לעזור בשמחה, ואנחנו מודים על כך מראש.
יועצים שרוצים לגרום לנו להבין שחייבים יועץ אין מקומכם כאן, תודה. (ומסתבר שאתם חושבים כך כי זה העתיד שלכם.)
זה אשכול למי שרוצה להסתדר לבד,
ברור?
וכיון שכך נשמח שלא תסבכו אותנו,
שווב זה ממש משמח שאתםן כאן לעזור,
מקווה שהנקודה ברורה.

ראשית, נחמד מאד שהחלטת שאת קובעת מי מקומו ואיפה..
אבל צורת השיח הזו לא נעימה, ולא מקובלת. בפורום כאן אנחנו שומרים על שיח מכבד.
וכאן אני אכתוב, ברור?
מקווה עבורך שהנקודה ברורה.

שנית, יש כאן בפורום יועצים מקצועיים ומעולים שעוזרים בלי סוף - נותנים מזמנם ומקצועיותם עבור הציבור באמת ללא מטרות רווח, ומה שסגנון ההודעה הזו והאשכול בכלל גורמים - זה פשוט לגרום לחוסר רצון לעזור.
אני מכיר לא מעט יועצים מהשורה הראשונה שפשוט הפסיקו לענות כאן, בגלל התחושה שהם מצידם עוזרים - לעיתים ממליצים באמת לקחת ייעוץ מקצועי - ומה שזה גורם, זה לאשכולות ושיח כזה.
אז למה לעזור?!..
ומי שנפגע מזה זה כל הכלל גדול.

אגב, יש כאן באשכול בערך 2-3 שמזדהים עם מה שכתבת, אבל ככל והשיח תקין, זה עניינכם בלבד.

 

[הון ובית]

ועכשיו לגופם של דברים.
רוב ההמלצות הם (באחריות, אפ' שהמייעצים יגידו לך שזה משתנה זה בגדל סתם דיבורים, אולי יש יועצים שממליצים לנצל את ההלוואת זכאות ולקחת בין 100 ל200 אלף ש"ח צמוד מדד עיין ב //www.kolzchut.org.il/ קבלת משכנתא לזכאים תברר אצל הסובבים)
לקחת שליש קל"צ ושתי שליש מל"צ
קל"צ זה קבועה לא צמודה, מל"צ זה משתנה לא צמודה,
המילה הראשונה מתייחסת לריבית זאת אומרת קבועה זה ריבית קבועה לפי מה שלקחת,
משתנה זה רק פעם בכמה שנים ע"פ רוב לפי שווי האגרות חוב, זאת אומרת לפי המחיר שהמדינה משלמת למי שמלווה לה באותה תקופה,
איך בודקים לכמה שנים?
אתה בודק כמה אתה יכול להחזיר חודשית בערך לוקח קצת מרווח, ומחשבן לפי שווי משתנה של בין 510 ל550 ש"ח לכל מאה אלף ש"ח החזר חודשי ל30 שנה ובערך 630 ל20 שנה ואומר לבנק לכמה חודשים אתה רוצה את ההלוואה 20 שנה זה כמובן 240 חודשים ו30 שנה זה 360
ועוברים מבנק לבנק וכו' ע"פ רוב תקבל הצעות יותר טובות מדרך יועץ.!

זהו??
את נשמעת אדם חכם - בזה מסתכמת כל תורת המשכנתאות?
קלצ מלצ?
מה עם פריים במרווח נמוך מאד?
מה עם מק"מ?
מה עם עוד המון שיקולים של הצמדות לשיפורי מרווח?
מה עושה מישהו שיש לו יכולת החזר נמוכה ממה שכתבת?
מה עם קצ לתקופה קצרה, להימנע מסיכון להיוון? למי שזה מתאים..
ועוד המון שיקולים של פירעונות מוקדמים.

אגב, לסקרנות.. קלצ - מלצ
אם בנק אחד מציע ריבית נמוכה יותר בקלצ וגבוהה במלצ, והשני יציע גבוהה בקלצ ונמוכה במלצ, מה עדיף??
אם ליועצי משכנתאות אין כאן מקום - איך תדעי מה התשובה?..

דיי חלש לסכם ככה נושא שלוקח ללמוד חודשים רבים.

 

[פרישמן]

זהו??
את נשמעת אדם חכם - בזה מסתכמת כל תורת המשכנתאות?
קלצ מלצ?
מה עם פריים במרווח נמוך מאד?
מה עם מק"מ?
מה ועוד המון שיקוחיםעם הצמדות לשיפורי מרווח?
מה עושה מישהו שיש לו יכולת החזר נמוכה ממה שכתבת?
מה עם קצ לתקופה קצרה, להימנע מסיכון להיוון? למי שזה מתאים..
ועוד המון שיקולים של פירעונות מוקדמים.

אגב, לסקרנות..
אם בנק אחד מציע ריבית נמוכה יותר בקלצ וגבוהה במלצ, והשני יציע גבוהה בקלצ ונמוכה במלצ, מה עדיף??
אם ליועצי משכנתאות אין כאן מקום - איך תדעי מה התשובה?..

דיי חלש לסכם ככה נושא שלוקח ללמוד חודשים רבים.

אז אתה ממליץ לסגור את האשכול?

 

[הון ובית]

אז אתה ממליץ לסגור את האשכול?

זה רשות הרבים - וככל והשיח תקין, ובגדול הוא באמת כזה
[אחרת מתפקידי היה לסגור אותו בעצמי]
- אין בעיה שהוא יתקיים.
רק מה, תעשו את החושבים שלכם לבד.
יש כאן אנשי מקצוע שרוצים לעזור, לעיתים ישנה המלצה אמיתית, שעם כל הכאב על כמה אלפים שעולה ייעוץ, הנזק של משכנתא לא נכונה יהיה פי כמה וכמה.
אם אתם רוצים להסתדר לבד, זכותכם המלאה.
אבל אם תבריחו יועצים, לא יודע אם הם ירצו לעזור, ונמצא הכלל הציבור מפסיד.

 

[הון ובית]

אמרתי לו קח את ההצעה שקיבלת ולך עם זה לבנק מזרחי בגאולה ותראה להם ונראה מה הם יתנו. הם אכן נתנו הצעה יותר טובה והוא חסך גם את הכסף ליועץ וגם משכנתא יותר זולה.

מציע לשאול רב אם זה היה מותר.
אם זה היה בהסכמת היועץ, אין בעיה.
אבל אחרת - זה פשוט למנף עבודה של מישהו אחר, להשתמש בה - ולא לשלם לו.
לענ"ד זה ממש גזל.

 

[#ג'וקר]

אגב, לסקרנות.. קלצ - מלצ
אם בנק אחד מציע ריבית נמוכה יותר בקלצ וגבוהה במלצ, והשני יציע גבוהה בקלצ ונמוכה במלצ, מה עדיף??

רבה! אבל מה באמת התשובה [לא כדאי שתיקח אותי לחתן...]
נראה לי שהתשובה קל"צ נמוך
כי קל"צ ודאי נשאר איתך וגם אם תמחזר תשלם קנסות, מאידך משתנה..
אבל אני לא בטוח בתשובה...

 

[הון ובית]

רבה! אבל מה באמת התשובה [לא כדאי שתיקח אותי לחתן...]
נראה לי שהתשובה קל"צ נמוך
כי קל"צ ודאי נשאר איתך וגם אם תמחזר תשלם קנסות, מאידך משתנה..
אבל אני לא בטוח בתשובה...

מאידך למאידך, הרי מל"צ זהו הסכום הגדול של ה2/3 מסכום המשכנתא - לא עדיף שהריבית הנמוכה תשפיע עליו?

 

[#ג'וקר]

מאידך למאידך, הרי מל"צ זהו הסכום הגדול של ה2/3 מסכום המשכנתא - לא עדיף שהריבית הנמוכה תשפיע עליו?

היה ברור שהשאלה על חלוקה ותמהיל שווה [שליש שליש..]
אתה רוצה להגיד שגם ב2/3 מל"צ יש לדון?
או שאולי תגיד לנו את התשובה באופן שהקל"ץ שליש והמל"צ 45-50% [מצוי יותר]

 

[הון ובית]

היה ברור שהשאלה על חלוקה ותמהיל שווה [שליש שליש..]
אתה רוצה להגיד שגם ב2/3 מל"צ יש לדון?
או שאולי תגיד לנו את התשובה באופן שהקל"ץ שליש והמל"צ 45-50% [מצוי יותר]

לא הבנתי מה אתה מתכוון.
מישהי הציעה כאן שהתמהיל הגנרי הוא 1/3 קלצ - 2/3 מלצ.
ורק נשאר לקבל הצעות מהבנקים. על זה הגבתי.

על איזה תמהיל אתה מדבר?

 

[הון ובית]

אבל כן מבין כמה אני צריך לשלם בכל התקופה.

החלק הזה - הוא בהחלט חלק מהרעיון של בנק ישראל, לרפורמת השקיפות בתחום המשכנתאות.
אבל אני שואל שאלת תם - האם אתה חושב שבאמת תישאר עם המשכנתא לכל תקופת ההלוואה -30 שנה, או אפילו רק 25 שנה?...
אם לא, מה זה עוזר לך הנתון הזה?

אני מאד ממליץ - וככה אני עושה בכל בדיקה - לחשב זאת סביבות 5 שנים מהיום.. איזה תמהיל יהיה יותר זול.
ותרשה לי לגלות לך, שזה ממש לא תלוי זה בזה !
יש תמהילים שב5 שנים, יהיו זולים הרבה יותר מאחרים - על אף שלכל התקופה הם יקרים הרבה יותר, וכן להיפך.
אבל אם אנחנו מאמינים וחושבים שתוך כמה שנים ריביות ירדו ונרצה למחזר,
"כל התקופה" הוא הנתון האחרון שנכון לחשוב עליו!
ומי מדבר בכלל על עמלות היוון שלא משתקפות כאן.

בקיצור, באמת מאחל בהצלחה עם המון אהבה בלב..
אבל השכל, לא בהכרח שותף לאיחולים. לצערי.
ההחלטה תמיד תישאר שלכם. רק שיהיו לכם את כל השיקולים הנכונים.

 

[בני המיבין]

@הון ובית
דבר ראשון תודה רבה על כך שאתה מפנה מזמנך העמוס לטובת כוללנו ללא שום מטרת רווח
בכל אופן אשמח לדעת מה דעתך בתקופה זו על הלוואת זכאות?

 

[איש מזל]

אבל רק רוצה לשתף – לאחרונה יצא לי לעזור בכמה מיחזורי משכנתא לקרובי משפחה, אחרי שראיתי שנלקחו להם מסלולים צמודי מדד ל-30 שנה(!). בפועל – הקרן רק עלתה, התשלומים עלו, ומה שהתחיל כ"עסקה טובה" הפך להפסד של מאות אלפי שקלים

הצילו!!!!!
זה נכון ????
אם כן זה פשוט זוועה
הרי כל מה שאנחנו לוקחים יועצים זה לא להרגיש חכמים גדולים ולתת למומחים לעשות את העבודה
@הון ובית מה אתה עונה אם זה נכון (היינו אם זה לא מקרי קיצון) מה הפאנץ' ביועצים
הרי ממ"נ אם אתה לא מבין אתה יכול ליפול בפח ואם אתה מבין אז למה יועץ
אולי התשובה היא שאתה לא מבין ביצירת המשכנתא אבל אחרי שיוצרים אותה לבדוק אותה אצל אחרים?

 

[הון ובית]

@הון ובית
דבר ראשון תודה רבה על כך שאתה מפנה מזמנך העמוס לטובת כוללנו ללא שום מטרת רווח
בכל אופן אשמח לדעת מה דעתך בתקופה זו על הלוואת זכאות?

קצת התעצלתי לכתוב לבד.. אז נתתי לAI לכתוב. הוספתי בסוגריים מרובעים הערות שלי.
ובכן..


ההחלטה האם לקחת הלוואת זכאות במשכנתא - היא מורכבת ותלויה במצבכם האישי, ובתנאי השוק. יש לה יתרונות וחסרונות שכדאי להכיר היטב לפני קבלת החלטה:

יתרונות הלוואת זכאות:

• ריבית נמוכה: הריבית בהלוואת הזכאות לרוב נמוכה מהריבית הממוצעת בשוק עבור מסלולים דומים, ובמקרים מסוימים לא יותר מ-3%. היא יכולה להיות נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת לאותו מסלול.
• פירעון מוקדם ללא קנסות: ניתן לפרוע את הלוואת הזכאות בכל עת ללא עמלות פירעון מוקדם. זהו יתרון משמעותי, במיוחד בהשוואה למסלולים אחרים במשכנתא שעלולים לגרור קנסות גבוהים במקרה של פירעון מוקדם [במיוחד בקל"צ, או מלצ 5 שנים ומעלה..].
• הנחה בעמלות פירעון מוקדם במסלולים אחרים: עצם קיומה של הלוואת זכאות בתמהיל המשכנתא יכולה להוזיל קנסות יציאה במסלולים אחרים של המשכנתא [אחרי שנה 10%, אחרי שנתיים 20%, אחרי 3 שנים - 30%, אחרי 4 שנים 40%. זאת לעומת משכנתא שאינה משלבת זכאות - ששם ההנחות, אחרי 3 שנים 20%, ואחרי 5 - 30%].
• שמאות מוזלת: תעודת הזכאות מפחיתה את עלות השמאות לסכום קבוע ונמוך יחסית (כ-269 ש"ח), לעומת עלויות שמאות שיכולות להגיע למאות ואף אלפי שקלים [זה יתרון לא רלוונטי, מכיון ששמאים ששומעים על זה, לא רוצים להגיע.. וממילא יש לשלם להם רגיל].
• סיוע במקרה של קשיים: במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא, משרד הבינוי והשיכון [ומשרד הרווחה] מתווך בין הלווה לבנק, מה שמקשה על הבנק לממש את הנכס ומאפשר ללווה לפרוס מחדש את המשכנתא בוועדה מיוחדת. מומלץ, גם אם סילקתם את רוב סכום הזכאות, להשאיר סכום קטן שימשיך לרוץ כדי לשמר את ההטבה הזו.

חסרונות הלוואת זכאות:

• צמודה למדד: זהו חיסרון משמעותי. הלוואת הזכאות צמודה למדד המחירים לצרכן, מה שאומר שההחזר החודשי שלה משתנה ועשוי לעלות עם עליית המדד. אפקט העלייה הוא בריבית דריבית, כלומר, גם הקרן וגם הריבית עולות, וההחזר החודשי גדל באופן משמעותי לאורך זמן [מעבר לכך, את הריבית הזו ניתן לקבל ברוב הבנקים גם בלי זכאות].
• הבנקים לא תמיד אוהבים אותה: מכיוון שהיא פוגעת ברווחיותם, הבנקים לא תמיד ממהרים להציע אותה או עלולים "להעניש" בייקור ריביות במסלולים אחרים של המשכנתא כשלוקחים זכאות. עם זאת, אסור להם לעשות זאת באופן מפורש. [בבנק לאומי - מאד אוהבים אותה, ובעקבותיה ישפרו לכם ריביות בשאר התמהיל].
• הוצאת תעודת הזכאות אורכת זמן: התהליך כרוך בבירוקרטיה מול משרד הבינוי והשיכון ועשוי לקחת בין שבועיים לחודש, ולכן אם אתם זקוקים למשכנתא מהר, זה עלול לעכב את התהליך.
• חוסר גמישות בתנאים: לרוב, לא ניתן לקחת גרייס (תקופת חסד) בהלוואת הזכאות, וחייבים להתחיל לשלם את הקרן מהתשלום הראשון. כמו כן, ברוב הבנקים ניתן לקחת אותה בקפיצות של חמש שנים בלבד, ולא ניתן לפצל אותה.
• סכום מוגבל: סכום הלוואת הזכאות נקבע לפי שיטת ניקוד (שמתבססת על שנות נישואין, מספר ילדים, שירות צבאי/לאומי, גיל ועוד), והוא לרוב לא מספיק כדי לכסות את כל סכום המשכנתא הנדרש. את יתרת הסכום תצטרכו להשלים באמצעות משכנתא בנקאית רגילה.

לסיכום:
הלוואת הזכאות יכולה להיות כלי חסכוני ומשתלם, במיוחד בזכות הריבית הנמוכה והיעדר עמלות פירעון מוקדם. עם זאת, יש לזכור את חסרונה המהותי – ההצמדה למדד המחירים לצרכן, שעלולה להעלות את ההחזר החודשי לאורך זמן.

המלצה:
מומלץ מאוד לבחון את זכאותכם להלוואה זו, להוציא תעודת זכאות (ללא עלות מהותית, אך דורשת זמן), ולשקול בזהירות כיצד לשלב אותה בתמהיל המשכנתא הכולל שלכם. חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה שיוכל לבנות עבורכם תמהיל אופטימלי, תוך התחשבות ביתרונות ובחסרונות הספציפיים של הלוואת הזכאות בהקשר למצבכם הכלכלי והאישי. לעיתים, ייתכן שמומלץ לנצל רק חלק מסכום הזכאות או לשלבה באופן מוגבל בתמהיל.