דיון מחירי הדירות לאן?

[שמח-לעזור]

לא הצלחתי לדחוס את זה בשום דרך שהיא משום מה
קישור לדרייב

אף אחד לא יכול להעלות מחיר יש מאין של מוצר לא מבוקש. נקודה.
מה כן? אפשר קצת לסחרר ביקושים קיימים ולנקז אותם מעט יותר לכיוון דירות חדשות וכדומה.

ברור!
השאלה האם אפשר להשפיע שהמחיר לא ירד ואפילו אולי ימשיך לעלות…

היה תקופה שבאמת היה מחסור בהיצע
והשוק התרגל לחשוב שיש חוסר ביחס לביקוש

אחרי כמה שנים הממשלה התחילה לאשר ולקדם בניה מסיבית
אבל היזמים הצליחו לשלוט בהיצע דרך עיכוב בניה מצד אחד
ומצד שני לחזק את התחושה בשוק שהחוסר עדיין קיים דרך אינסוף ראיונות וכתבות (בתשלום)

 

[דג תמנון]

ברור!
השאלה האם אפשר להשפיע שהמחיר לא ירד ואפילו אולי ימשיך לעלות..

אולי ממש בקטנה ולתקופת זמן מוגבלת.
אין הרבה לאיפה לשחק עם זה לדעתי.

 

[שמח-לעזור]

אולי ממש בקטנה

אם מנכים את מבצעי הקבלנים בשנתיים האחרונות המחירים עלו בסביבות האינפלציה

ולתקופת זמן מוגבלת.

אולי עכשיו התקופה הזאת נגמרת?

 

[דג תמנון]

אם מנכים את מבצעי הקבלנים בשנתיים האחרונות המחירים עלו בסביבות האינפלציה

אולי עכשיו התקופה הזאת נגמרת?

אולי, אבל אין מה להציב את הבנקים כאשמים.

 

[מאמימוש]

אי אפשר לדעת
בעבר היו שנים שמחירי הדירות גם ירדו

 

[שמח-לעזור]

אולי, אבל אין מה להציב את הבנקים כאשמים.

אולי הם לא אשמים, אבל הם אלה שגורמים ליזמים לא להוריד מחירים בכל מצב

 

[דג תמנון]

אולי הם לא אשמים, אבל הם אלה שגורמים ליזמים לא להוריד מחירים בכל מצב

נראה לי שמיציתי
נשאר באי הסכמה.

 

[שמח-לעזור]

הם קנו רק 50% מהשטח.
תחשב שוב.

העלות פיתוח לדירה זה 150k

בתוכנית המקורית הם רוצים לבנות 12,800 דירות על כל המגרש
6,400 על חצי ממנו = 140k לדירה
בתרחיש הפסימי גרינברג יאשר להם רק 8,000 דירות
4,000 על חצי ממנו = 225k לדירה
אבל מצד שני הם יקבלו אישור לחמש מגדלים של 250k מ״ר
שאם הם יבנו חצי מהם, זה 125k מ״ר שטחי תעסוקה ומסחר!

האם זה זול? (רק בשביל לקבל כיוון

ספוילר: GPT

בהתבסס על נתונים ממכרזים ופרויקטים בעיר בית שמש בעשור האחרון, ניתן להעריך את העלויות הממוצעות של קרקע ופיתוח לדירה כדלקמן:

עלות קרקע ממוצעת לדירה

המחירים השתנו במהלך השנים, אך ניתן להבחין במגמות הבאות:

• 2010: במכרז של רשות מקרקעי ישראל, נמכרו מגרשים לבניית 1,355 דירות במחיר ממוצע של כ־215,000 ש”ח לקרקע לדירה.
• 2021: במכרז נוסף של רמ”י, השווי הממוצע לקרקע לדירה, כולל הוצאות פיתוח, עמד על 525,000 ש”ח לפי השומה, אך לאחר תוצאות המכרז טיפס ל־770,000 ש”ח, עלייה של 47%.
• 2024: במכרז בשכונת נווה שמיר, שווקו קרקעות לבניית 296 דירות תמורת 121 מיליון ש”ח, כלומר כ־409,000 ש”ח לדירה, כולל הוצאות פיתוח.

בהתחשב בנתונים אלו, ניתן להעריך כי העלות הממוצעת של הקרקע לדירה בבית שמש בעשור האחרון נעה בין 215,000 ש”ח ל־770,000 ש”ח, תלוי במיקום ובשנה.

עלות פיתוח ממוצעת לדירה
הוצאות הפיתוח כוללות חיבור לתשתיות, סלילת כבישים, מדרכות ועוד.

• 2010: באותו מכרז של רמ”י, מתוך סך של 290 מיליון ש”ח, כ־168 מיליון ש”ח יועדו לעבודות פיתוח, כלומר כ־124,000 ש”ח לדירה.
• 2015: במכרז נוסף, עלות הפיתוח הוערכה בכ־300,000 ש”ח לדירה, אך בעקבות משא ומתן הופחתה בכ־40,000 ש”ח.

לכן, ניתן להעריך כי עלות הפיתוח הממוצעת לדירה בבית שמש בעשור האחרון נעה בין 124,000 ש”ח ל־300,000 ש”ח, בהתאם לפרויקט ולשנ

סיכום

שנה	עלות קרקע ממוצעת לדירה	עלות פיתוח ממוצעת לדירה
2010	215,000 ש”ח	124,000 ש”ח
2015	נתון לא זמין	300,000 ש”ח (לפני הפחתה)
2021	770,000 ש”ח	כלול במחיר הקרקע
2024	409,000 ש”ח (כולל פיתוח)	כלול במחיר הקרקע

יש לציין כי המחירים משתנים בהתאם למיקום, סוג הפרויקט, תנאי המכרז והוצאות הפיתוח הנלוות.

 

[תנו רבבן]

היום 7,581 תוצאות

נכון להיום (20/05/2025)
89,124 תוצאות
הפרש של 16,165 מודעות
עלייה של 49.73 דירות חדשות נוספות ביום
עלייה של 1,491.9 לחודש ועלייה של כ347.65 לשבוע
כמובן שזה כולל את כלל הנכסים ביד2 (עושים חיפוש נדל"ן למכירה)

במדלן 36920 דירות 10566 עם ירידת מחיר
יד 2 89195 דירות 7900 עם ירידת מחיר

 

[אחת--]

במדלן 36920 דירות 10566 עם ירידת מחיר
יד 2 89195 דירות 7900 עם ירידת מחיר

ומה היה תמיד?
כלומר זה חדש? או שתמיד אנשים ניסו במחיר גבוה את מזלם - ואם לא הלך הורידו.

 

[תנו רבבן]

בינתיים במדלן עלה ב1 וביד-2 ב7...

 

[פרישמן]

ומה היה תמיד?
כלומר זה חדש? או שתמיד אנשים ניסו במחיר גבוה את מזלם - ואם לא הלך הורידו.

לא בדקתי בעבר אבל כשסתם דפדפתי לחפש דירות (הרבה פעמים בשנים האחרונות), לא זוכר כל כך הרבה דירות שצויין עליהם 'ירד המחיר'. מה שכן סביר שזו אפשרות חדשה שלא הייתה בעבר ולא צויין אם ירד המחיר, אבל שוב אינני יודע.

 

[פרישמן]

אז מה יש לנו בעצם עד עכשיו:

1. יש ירידה מסוימת במחירי דירות יד2 (עדיין לא ברור בדיוק בכמה בכל מקום ומקום).

2. מבצעי הקבלנים מבטאים ירידה של 7% בפועל במחירי דירות חדשות. זאת בהמשך לעלייה במס' הדירות החדשות התקועות שלא נמכרות.

3. עלייה מתמדת בכמות דירות היד2 למכירה. כלומר, יותר ויותר מבינים שתהיה ירידה ורוצים למכור בשלב הזה.

4. עלייה במס' מוכרי דירות יד2 שמורידים את המחיר.

5. עלייה במס' הדירות החדשות בבנייה.

נ.ב. כל 'עלייה' זו ירידה בעצם.. כי זו עלייה בהיצע תבטא ירידה במחיר

ושוב אציין לקחת בחשבון שכשתסתיים המלחמה, יש שצופים שתהיה עלייה גדולה מחו"ל ועליית מחירי הדירות.

וקרדיט לכל הכותבים כי רבים המה

 

[בית שמשניק]

הערב שמעתי מחבר שהתעניין על קניית דירה ברמה ה' בבית שמש בפרוייקט שאמור להתאכלס בקרוב. הדירה שייכת למשקיע שקנה לפני כשנתיים ב2.1M, וכעת הוא בלחץ ומוכן למכור ב1.95M - הפסד נטו של 150K (לפני עלויות קנייה ומכירה).

 

[דוד לידר]

הערב שמעתי מחבר שהתעניין על קניית דירה ברמה ה' בבית שמש בפרוייקט שאמור להתאכלס בקרוב. הדירה שייכת למשקיע שקנה לפני כשנתיים ב2.1M, וכעת הוא בלחץ ומוכן למכור ב1.95M - הפסד נטו של 150K (לפני עלויות קנייה ומכירה).

להשקיע בדירת מגורים לטווח קצר ולמכור בירידה נשמע כמו השקעה עם אסטרטגיית יציאה גרועה..

 

[shimשימי]

הערב שמעתי מחבר שהתעניין על קניית דירה ברמה ה' בבית שמש בפרוייקט שאמור להתאכלס בקרוב. הדירה שייכת למשקיע שקנה לפני כשנתיים ב2.1M, וכעת הוא בלחץ ומוכן למכור ב1.95M - הפסד נטו של 150K (לפני עלויות קנייה ומכירה).

כמה חדרים?

 

[בית שמשניק]

כמה חדרים?

3 גדולה - 90 מ"ר

 

[פרישמן]

ב-2019 מס' משקי הבית החרדיים היה כ-195K, ב-2022 כבר הגיע ל-216K (עלייה של 21K ב-3 שנים). לפי זה מדובר בעלייה של כ-7K בשנה (דירות), ולכן אנחנו אכן בערך על כ-230K.

אצלול עוד: היות והאכלוסייה החרדית מונה כיום 1.4 מיליון, כש-57% הם עד גיל 20, שהם בערך 800K צעירים שיתחתנו תוך כ-20 שנה. אז 400K זוגות לחלק ב-20 שנה, יוצא שבעלייה עקבית בעוד 20 שנה, נעמוד בכלל על כ-20K זוגות (שזקוק לדירות..) נוספים בשנה. או שאפשר לומר שכעת זו עלייה של נניח 2K בשנה ובעוד 20 שנה יעמוד על כ-30K בשנה.

אשאיר לך לחשב את העלייה השנתית במספר משקי הבית החרדיים. אם כיום אנחנו על כ-7K בשנה ובעוד 20 שנה על 20K, וזו לא עלייה בקו ישר אלא באלכסון, כלומר בהתחלה עלייה קטנה ובהמשך עלייה גדולה יותר.

למסקנה, כיום יש צורך בעוד 7K דירות חדשות ובעוד 20 שנה יצטרכו תוספת שנתית של 20K דירות. האם זו המציאות של הבנייה בשטח? לכאורה כן ואף הרבה יותר מזה.

אציין שכל הנתונים הם מאתר הלמ"ס, המכון הישראלי לדמוקרטיה, המכון החרדי למחקרי מדיניות ומכון ירושלים למחקרי מדיניות.

שבוע הבא אמשיך בזמני הפנוי לברר עוד נתונים על הבנייה בריכוזים החרדיים. שבת שלום

לאור הכתבה הזו, אני צריך לעדכן את הנתונים. אם כעת העלייה השנתית של בחורי ישיבות חייבי גיוס חדשים (בני 18) זה בסה"כ 14k בשנה, גם בניכוי נוער נושר ואלטערס, זה עדיין יותר מ-7k זוגות.

פשוט סמכתי יותר מידי על הלמ"ס וגופי מחקר שיש להם אינטרס להמעיט בכמות הציבור החרדי, לעומת משרד החינוך שצריך לשלם..

מחיר ההשתמטות: הסכום שיוקפא השנה מתקציב הישיבות – חצי מיליארד שקל | כלכליסט

לפי נתוני משרד החינוך, התמיכה ל־72 אלף תלמידים, כשליש מתלמידי הישיבות, מושעית בגלל ההשתמטות מגיוס. בקרב הישיבות לרווקים שיעור המושעים זינק

www.calcalist.co.il

 

[רוצה בחיים]

לאור הכתבה הזו, אני צריך לעדכן את הנתונים. אם כעת העלייה השנתית של בחורי ישיבות חייבי גיוס חדשים (בני 18) זה בסה"כ 14k בשנה, גם בניכוי נוער נושר ואלטערס, זה עדיין יותר מ-7k זוגות.

פשוט סמכתי יותר מידי על הלמ"ס וגופי מחקר שיש להם אינטרס להמעיט בכמות הציבור החרדי, לעומת משרד החינוך שצריך לשלם..

מחיר ההשתמטות: הסכום שיוקפא השנה מתקציב הישיבות – חצי מיליארד שקל | כלכליסט

לפי נתוני משרד החינוך, התמיכה ל־72 אלף תלמידים, כשליש מתלמידי הישיבות, מושעית בגלל ההשתמטות מגיוס. בקרב הישיבות לרווקים שיעור המושעים זינק

www.calcalist.co.il

תוסיף מוסדות שמעולם לא לקחו כסף מהמדינה

 

[פרישמן]

תוסיף מוסדות שמעולם לא לקחו כסף מהמדינה

בגלל שמדובר על חייבי גיוס, אז זה לא משנה. תראה שהתייחסו לזה בכתבה וציינו שהם כ-10%.

ספוילר

מחיר ההשתמטות: הסכום שיוקפא השנה מתקציב הישיבות – חצי מיליארד שקל
לפי נתוני משרד החינוך, התמיכה ל־72 אלף תלמידים, כשליש מתלמידי הישיבות, מושעית בגלל ההשתמטות מגיוס. בקרב הישיבות לרווקים שיעור המושעים זינק.

התמיכה ב־72 אלף תלמידי ישיבות ואברכים, שהם יותר משליש מכלל התלמידים הבוגרים הרשומים במשרד החינוך – מושעית בשל היותם משתמטים משירות צבאי. המשמעות היא שכחצי מיליארד שקל מתוך תקציב מוסדות התורניים, העומד על 1.7 מיליארד שקל, לא יועברו לישיבות. על רקע זה אף העביר האוצר 550 מיליון שקל מהתקציב לרזרבה. כך עולה מנתונים שהעביר משרד החינוך לבקשת כלכליסט.

במהלך השנה החולפת חצה מספר תלמידי הישיבות הבוגרים שממומנים מתקציב האגף למוסדות תורניים במשרד החינוך את ה־200 אלף, והוא עומד על 206,570, כלומר כ־2% מתושבי המדינה לומדים בישיבות. מדובר במספר הגבוה ביותר של תלמידי ישיבות בכל הדורות, אבל זה המצב מאז שישראל הגיעה ליותר מ־20 אלף תלמידי ישיבות, שנחשבת להערכה מאוד נדיבה של מספר תלמידי הישיבות בעולם ערב מלחמת העולם השנייה.

בסוף יוני 2023 פקע חוק ההשתמטות האחרון וכ־53 אלף תלמידי ישיבות בני 26-18 איבדו את מעמד דחיית השירות והפכו למשתמטים מהצבא. בג"ץ הורה להפסיק את תקציבם החל מאפריל 2024. הסיבה לכך שהגבול היה 26 היא שזה היה גיל הפטור משירות צבאי לתלמידי ישיבות, לפי חוק ההשתמטות האחרון.

עם זאת, גודל המחזור החרדי הוא 14 אלף בני 18 בשנה. כך שבשנתיים שעברו נוספו עוד כ־28 אלף משתמטים ומספרם עומד עתה על כ־80 אלף. עם זאת, רק 72 אלף מתוכם רשומים במשרד החינוך והדבר תואם את ההנחה שכ־10% מהחרדים הם אנשי העדה החרדית האנטי־ציונית, שאינם לוקחים כסף מהמדינה.
רוב תלמידי הישיבות שממומנים מתקציב משרד החינוך, 118.6 אלף איש, הם אברכי כולל (אברכים – תלמידי ישיבה נשואים. כוללים – ישיבות לגברים נשואים). לפי נתונים שנכונים לינואר השנה, התמיכה מושעית ל־26.1 אלף, שהם 22%.
הסיבה ששיעור האברכים שהתמיכה שלהם מושעית נמוך יחסית היא שהם מבוגרים יותר. ככל שעובר הזמן, יותר תלמידי ישיבות משתמטים מתחתנים והופכים להיות אברכים. התמיכה לאברך עומדת על 845 שקל בחודש, כלומר קצת יותר מ־10,000 שקל לאברך בשנה. הכסף הזה לא מממן את הכולל, אלא משמש למימון קצבת המחיה של האברך, שעומדת בדרך כלל על 1,500 עד 2,000 שקל בחודש.

המוסדות שנפגעו בצורה הקשה ביותר הם הישיבות הגדולות. מדובר בישיבות לרווקים בוגרים, בדרך כלל בני 22-17, כלומר רובם בגילאי שירות צבאי. תקציב הישיבות הגדולות מממן את המוסד ולא את התלמיד, ובדרך כלל ההורים גם מוסיפים שכר לימוד. 38.1 אלף מתוך 54.2 אלף תלמידי הישיבות הגדולות – 70% – מושעים מקבלת תקציב. רק 16.1 אלף מקבלים תקציב, כנראה כאלה שהוציאו פטור מסיבות נפשיות או צעירים מגיל 18. ישיבות גדולות מקבלות 480 שקל לתלמיד, כלומר כ־5,700 שקל לתלמיד בשנה. עוד מושעים מקבלת תקציב כ־7,000 תלמידי ישיבות מסוגים אחרים.

בשנה שעברה הביאה החלטת בג"ץ לעצירת תקציב של 300 מיליון שקל מתוך תקציב הישיבות, שעומד על 1.7 מיליארד שקל. השנה, על פי חישובי כלכליסט, היא צפויה לעצור חצי מיליארד שקל. על רקע זה האוצר העביר עם אישור התקציב לרזרבה 550 מיליון שקל מתוך תקציב הישיבות.
כספי התרומות נגמרו
הנתונים מעלים את השאלה איך מסתדרות הישיבות, ובייחוד הגדולות. לפי מחקר של אביעד הומינר רוזנבלום מקרן ברל כצנלסון, תקציבי המדינה היוו 28% מתקציבי הישיבות ב־2022, אך יש ישיבות שהם מגיעים ל־40% מתקציבן. על רקע זה המחקר מדגיש, כי יש צורך בצעדים נוספים כדי ליצור שינוי במודל הכלכלי של חברת הלימודים ואין די בקיצוץ תמיכה זו.
אין בשלב זה גל של סגירת ישיבות, אף שלא מעטות מהן כנראה בקשיים. מספר הישיבות שמקבלות תקציב ממשרד החינוך ירד במהלך השנה האחרונה מ־2,000 ל־1,800, אבל הדבר נובע בעיקר מכך שבשל הכרזת רבים מהתלמידים כמשתמטים, הן יירדו מסף התלמידים הדרוש לקבלת תקציב ולא מסגירתן.
הגורם העיקרי שמאפשר לישיבות לשרוד הוא מסעות גיוס התרומות שערכה לפני שנה בחו"ל שורת רבנים חשובים, שגייסו כ־100 מיליון דולר לקרן עולם התורה, שתומכת בישיבות. הכסף כמעט אזל, אבל אחד משני מנהיגי דגל התורה, הרב משה הלל הירש, הודיע על מסע גיוס נוסף. השאלה היא כמה זמן יוכלו התורמים לעמוד בסכומים אלה. אבל נראה שהמערכת פועלת בשלב זה על סמך ההנחה שבמוקדם או במאוחר המפלגות החרדיות יצליחו להחזיר לעצמן את התקציב כולו. ההנחה הזו תשתנה כנראה רק אם תקום ממשלת שינוי.
בכנס שנערך לאחרונה בישיבת סלבודקה אמר הרב הירש: "יש כוללים רבים שלולא 'קרן הצלת עולם התורה' היו נסגרים ואולי גם חלק מהישיבות. ואפילו הישיבות והכוללים שלא היו נסגרים, מכל מקום היה להם קשה עד מאוד, וקרן זו עזרה להם ביותר". הוא הודה ש"לפני שנה אמרנו שדבר כזה עושים רק פעם אחת! אף אחד לא חשב שנעשה זאת שנית. אבל עתה שהגענו שוב למצב כזה, מוכרחים לחזור ולעשות".