התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

רוצה בחיים · 6/2/25

נכתב ע"י szn:
מה המשווקים מסבירים על המחיר היקר?

עזוב זה ענין למשווקים מה שהסבירו לאנשים למה לקנות ברמה ד' בזמנו יותר יקר מבנוי בג' 2, הם גם מסבירים שאצלם זה "קבוצה בהנחה" ממחירון הקבלן.
ולמה צריך ללכת רחוק מה ההסבר לשלם 75 למ"ר בקנדה ישראל ביפו כשבנין ליד מכרו בנוי ב 32 למ"ר דירות חדשות לפני שנה במשכנות האומה.
את התרוצים אני מכיר של החילוקים אבל אלו החיים.
יזם שאני מלווה בבניה מכר דירות ב 48 למטר ברוממה כשבן משפחתי קנה בנוי בנין צמוד דופן ב 33 למטר

szn · 6/2/25

נכתב ע"י רוצה בחיים:
.
2. באזור זה [תלפיות דרך חברון וקטמונים] אושרו רבבות דירות.

בוא, לא צריך להגזים, בכל י-ם יחד יש כעת רבבות יח"ד בהליך אישור (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)
אבל לא בתלפיות וקטמונים לבד!

בדקתי כעת בדיקה מהירה על כלל התוכניות, (אלה שנפתח תיק)
באזור דרך חברון יש בערך 5000 דירות בהליך תכונני (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)

באזור של קטמונים (בר יוחאי סן מרטין וכו') יש 5600 דירות בהליך (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)

יש עוד תוכניות בחלק של קטמונים בהמשך הרחובות של בן זכאי לכיוון בקעה וכדו' (בערך 2500)

מתוך כל זה צריך להוריד את בעלי הדירות הקיימות שזה בערך 3000 דירות שחוזרות לדיירים הקודמים,
ואז צריך לקחת בחשבון שלא בונים בבבת אחד 10 אלף יח"ד אלא זה מתפרס על פני 15 שנה
כיון שיש תוכניות שרק הוגשו עכשיו וגם יש תוכניות גדולות של 1000 יח"ד
שיבנו ב3-4 שלבים שזה אומר שמהגשת התבע עד סיום כלל הבניה יעבור 15 שנה.

רוצה בחיים · 6/2/25

נכתב ע"י szn:
לא צריך להגזים, בכל י-ם יחד יש כעת רבבות יח"ד בהליך אישור (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)
אבל לא בתלפיות וקטמונים לבד!

בדקתי כעת בדיקה מהירה על כלל התוכניות, (אלה שנפתח תיק)
באזור דרך חברון יש בערך 5000 דירות בהליך תכונני (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)

באזור של קטמונים (בר יוחאי סן מרטין וכו') יש 5600 דירות בהליך (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)

יש עוד תוכניות בחלק של קטמונים בהמשך הרחובות של בן זכאי לכיוון בקעה וכדו' (בערך 2500)

מתוך כל זה צריך להוריד את בעלי הדירות הקיימות שזה בערך 3000 דירות שחוזרות לדיירים הקודמים,
ואז צריך לקחת בחשבון שלא בונים בבבת אחד 10 אלף יח"ד אלא זה מתפרס על פני 15 שנה
כיון שיש תוכניות שרק הוגשו עכשיו וגם יש תוכניות גדולות של 1000 יח"ד
שיבנו ב3-4 שלבים שזה אומר שמהגשת התבע עד סיום כלל הבניה יעבור 15 שנה.

תספור בבקשה את תכנית האב לתלפיות החדשה.
ואת הפונטציאל של קטמונים בפינוי בינוי.

szn · 6/2/25

נכתב ע"י רוצה בחיים:
תספור בבקשה את תכנית האב לתלפיות החדשה.
ואת הפונטציאל של קטמונים בפינוי בינוי.

אותי מעניין מה שהגישו כבר לשינוי תבע ונפתח תיק

כל השאר יקרה או שלא, בסוף יש מתחמים שהדיירים לא רוצים
וממילא לא רלוונטי מה התוכנית אב, כי צריך רוב דרוש.
(אני כל הזמן שומע מיזמים שמקדמים פינוי בינוי שיש מתחמים שמאד קשה להשיג רוב דרוש)

דבר נוסף, יש מתחמים שהשטח של הבנין מידי קטן, וממילא המכפיל בהם לא כלכלי ליזמים.

לכן אני סופר רק מה שכבר נפתח תיק!!

אגב, בשביל לפתוח תיק מספיק 60% חתימות אבל בשביל תביעת דייר סרבן צריך 67%
כלומר שיש מתחמים שכבר פתחו תיק תבע (ואפי' תבע אושרה) ועדיין אין 67% לדייר סרבן
מתחם כזה לא יצא לדרך כל עוד אין רוב דרוש
(למשל יש מתחם בקרית יובל של 1200 דירות חדשות בסוף תבע שעדיין אין שם רוב דרוש)

כך שכל המספרים שכתבתי צריך עוד להוריד מתחמים שלא יצאו לדרך בגלל שאין רוב דרוש...

בית שמשניק · 7/2/25

נכתב ע"י אפרים כריש נדלן:
תכלס מה אומרים המבינים:
לקנות דירה במגדל יוקרתי בדרך חברון ב35,000 למטר
דירה ראשונה (כמעט ללא מס רכישה ואין מס שבח אחרי 18 חודש)
ב10/90
בנוי עוד 40 חודש
יש איך להפסיד בעסקה כזו??

המחירים בפרוייקטים החדשים ברחוב:

daniel t · 7/2/25

שלום רציתי לדעת כמה זמן לוקח בפינוי בינוי מהשלב של שינוי תבע ועד להיתרים או ההוצאת הדיירים תודה

החברונע'ר · 8/2/25

נכתב ע"י daniel t:
שלום רציתי לדעת כמה זמן לוקח בפינוי בינוי מהשלב של שינוי תבע ועד להיתרים או ההוצאת הדיירים תודה

משתנה בין פרוייקט לפרוייקט מכל מיני סיבות.
יכול לקחת גם עשור במקרים חריגים.
וכמובן, יכול גם לא לקרות...

szn · 8/2/25

נכתב ע"י החברונע'ר:
וכמובן, יכול גם לא לקרות...

ממעקב שלי אחר כלל התוכניות בי-ם
עוד לא ראיתי מתחם עם תבע מאושרת שנפל לגמרי
וכל זאת ב-2 תנאים: 1. שיש רוב דרוש 2. והמתחם כלכלי ליזמים.

למשל כאן יש מתחמים עם בעיות כאלו:

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

אני מחזיק דירה יחידה שאני לא גר בה. הוא נמצא בתהליך רציני של פינוי בינוי. אני יכול לחכות נגיד 5 שנים עד סוף התהליך ולמכור אז. בהנחה ששוק הדיור לא יהווה עליות ב5 שנים הקרוב, אני עדיין ארוויח, בעז"ה, נגיד 700 אש"ח מזה שהדירה יהפוך לחדשה [מדובר בדירה במרכז]. יש לי בלע"ה בן בגיל 19 ובת בגיל 18. האם...

www.prog.co.il

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

קופץ על האשכול @szn ידוע לך מה קורה ברמות פולין? הוגשה תוכנית לפני יותר משנה היו כמה דיונים אבל עדיין לא היה דיון להפקדה לדעתי הקצה האיטי זה בגלל שזה מסלול רשויות ולא יזם שמקדם (יזם מקדם יותר מהר מאשר עם המדינה מתכננת)

www.prog.co.il

איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

כמדומני שהגר"ד כהן שליט"א בעד המקום הזה אני לא יודע, אבל משהו מאוד מעניין אני רוצה לספר עליו: עלינו לביתו בעניין של עכו, הוא מאוד התלהב וחתם אבל הייתה אנקדוטה מעניינת שהראתה לי את חכמתו הרבה, דדא ביה כולא ביה: אנחנו הכנו (כפי שמקובל אצל גדולי ישראל שאין להם זמן) מכתב ערוך ומסודר שהוא צריך רק...

www.prog.co.il

החברונע'ר · 8/2/25

נכתב ע"י szn:
ממעקב שלי אחר כלל התוכניות בי-ם
עוד לא ראיתי מתחם עם תבע מאושרת שנפל לגמרי
וכל זאת ב-2 תנאים: 1. שיש רוב דרוש 2. והמתחם כלכלי ליזמים.

למשל כאן יש מתחמים עם בעיות כאלו:

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

אני מחזיק דירה יחידה שאני לא גר בה. הוא נמצא בתהליך רציני של פינוי בינוי. אני יכול לחכות נגיד 5 שנים עד סוף התהליך ולמכור אז. בהנחה ששוק הדיור לא יהווה עליות ב5 שנים הקרוב, אני עדיין ארוויח, בעז"ה, נגיד 700 אש"ח מזה שהדירה יהפוך לחדשה [מדובר בדירה במרכז]. יש לי בלע"ה בן בגיל 19 ובת בגיל 18. האם...

www.prog.co.il

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

קופץ על האשכול @szn ידוע לך מה קורה ברמות פולין? הוגשה תוכנית לפני יותר משנה היו כמה דיונים אבל עדיין לא היה דיון להפקדה לדעתי הקצה האיטי זה בגלל שזה מסלול רשויות ולא יזם שמקדם (יזם מקדם יותר מהר מאשר עם המדינה מתכננת)

www.prog.co.il

איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

כמדומני שהגר"ד כהן שליט"א בעד המקום הזה אני לא יודע, אבל משהו מאוד מעניין אני רוצה לספר עליו: עלינו לביתו בעניין של עכו, הוא מאוד התלהב וחתם אבל הייתה אנקדוטה מעניינת שהראתה לי את חכמתו הרבה, דדא ביה כולא ביה: אנחנו הכנו (כפי שמקובל אצל גדולי ישראל שאין להם זמן) מכתב ערוך ומסודר שהוא צריך רק...

www.prog.co.il

נחכה בסבלנות.

רוצה בחיים · 14/2/25

הנה כמה נתונים.
1. כמות עסקאות הרכישה של דירות בירושלים 3,771 דירות בשנת 2024. [כולל "משקיעים"]
מקורhttps://www.nadlancenter.co.il/article/11563
2. כמות היתרי הבניה בפועל בירושלים 7700 דירות בשנת 2024. [ישנם הטוענים למעט פחות]
מקור https://magdilim.co.il/110220251017/
3. זה גם הממוצע של היתרי הבניה בירושלים ב 4 השנים האחרונות.
מקור https://www.jerusalem.muni.il/he/re...ing/planning-building/constructionrevolution/
נ.ב. שם מדובר על הכפלת העיר היהודית בתוך כ 20 שנה

בעצם זה מצביע על פער מובנה של כ 12,000 דירות בהיצע מול הרכישות בפועל למשך 4 שנים האחרונות.
וזאת חוץ מדירות יורשים ו/או אנשים שעזבו את ירושלים שנמצאים בטבלת העסקאות ולא בטבלת ההיתרים.

מסקנות לכאורה.
1. לפחות בציבור הכללי ישנה הצפה מהותית של דירות בירושלים, זה מתמשך כבר כ 4 שנים ולכן הסדק מתרחב והולך.
2. באזור החרדי המצוקה גדולה יותר ולכן שם המחירים עולים, [לפחות בנתיים].
באם שכונות נוספות יתחרדו אם קיימת אופציה כזאת [בגלל המגדלים והסוכות] או שיוסר הוטו של ליאון על שיווק קרקעות באזורים חרדיים נוכל לראות שינוי גם בחרדים

רוצה בחיים · 16/2/25

נכתב ע"י רוצה בחיים:
הנה כמה נתונים.
1. כמות עסקאות הרכישה של דירות בירושלים 3,771 דירות בשנת 2024. [כולל "משקיעים"]
מקורhttps://www.nadlancenter.co.il/article/11563
2. כמות היתרי הבניה בפועל בירושלים 7700 דירות בשנת 2024. [ישנם הטוענים למעט פחות]
מקור https://magdilim.co.il/110220251017/
3. זה גם הממוצע של היתרי הבניה בירושלים ב 4 השנים האחרונות.
מקור https://www.jerusalem.muni.il/he/re...ing/planning-building/constructionrevolution/
נ.ב. שם מדובר על הכפלת העיר היהודית בתוך כ 20 שנה

בעצם זה מצביע על פער מובנה של כ 12,000 דירות בהיצע מול הרכישות בפועל למשך 4 שנים האחרונות.
וזאת חוץ מדירות יורשים ו/או אנשים שעזבו את ירושלים שנמצאים בטבלת העסקאות ולא בטבלת ההיתרים.

מסקנות לכאורה.
1. לפחות בציבור הכללי ישנה הצפה מהותית של דירות בירושלים, זה מתמשך כבר כ 4 שנים ולכן הסדק מתרחב והולך.
2. באזור החרדי המצוקה גדולה יותר ולכן שם המחירים עולים, [לפחות בנתיים].
באם שכונות נוספות יתחרדו אם קיימת אופציה כזאת [בגלל המגדלים והסוכות] או שיוסר הוטו של ליאון על שיווק קרקעות באזורים חרדיים נוכל לראות שינוי גם בחרדים

מאז שפירסמתי את הנתונים הללו, גם בעוד מקומות פנימיים.
הוצפתי בפניות, שהעיקרית שבהם חזרה על עצמה בכמה אופנים.
"באם הנתונים נכונים אז למה לא רואים צניחה חופשית במחירי הדיור בירושלים? על כל פנים באזורים החילוניים?"
להלן התשובה.
1. הנתונים נכונים.
2. עד 2019 [כולל] ממוצע היתרי הבניה בירושלים עמד על פחות מ 2500 בשנה.
3. כמות העיסקאות היתה גבוהה יותר
4. זה יצר לחץ ביקושים עצום.
5. זה דחף לעליית מחירים
6. החל מ 2020 המצב התהפך יותר היתרי בניה מעיסקאות.
7. אבל רגע בהיתר בניה אי אפשר לגור.
8. דירה שקיבלה היתר ב2020 בממוצע לא אוכלסה לפני 2024.
9. זאת אומרת שמבחינת היצע מגורים רק כעת המצב מתחיל את ההיפוך.
10. ישנו גם ביקוש מסויים לשכירות עבור בעלי דירות מפוניםשל פרוייקטי פינוי בינוי.
11. שורה התחתונה כעת התחיל תהליך של אכלוס יותר דירות מביקוש.
12. כבר כעת ישנה עצירה מסויימת בממוצע מחיר הדירה בירושלים כולל תיקון מסויים כלפי מטה.
13. זה כמו רכבת כבדה שנסעה במהירות גבוהה, גם לאחר שעצו אותה עדיין היא תמשיך כמה קילומטר עד שתעצור.
14. באם הנתונים יימשכו כך עוד שלוש ארבע שנים, ירידת מחירים משמעותית בירושלים [החילונית על כל פנים] לפניך.
15. הכל בכפוף לנתונים המשתנים עצמם.

קרעפט · 16/2/25

נכתב ע"י רוצה בחיים:
שיוסר הוטו של ליאון על שיווק קרקעות באזורים חרדיים

???

רוצה בחיים · 16/2/25

נכתב ע"י קרעפט:
???

תברר בבקשה אצל הנציגים.
אין שיווקים כבר זמן רב באזורים חרדיים.
לעומת החילוניים שיש הרבה.
מה ששווק נתקל במכתבי התנגדות עזים של ראש העיר, [עיין ערך מורדות רוממה, מכרז שיכול בפונטציאל לספק כ 3-5 אלף דירות מתחת סורוצקין ורוממה]
התרוץ הרשמי של העירייה כי היא מתמקדת בפינוי בינוי ולא בהתפשטות לרוחב.
רק שכרגע בתוכניות פינוי בינוי באזורים לא חרדיים היא נלחמת על כך שלא יהיו סוכות.
באזורים חרדיים הפינוי בינוי בעייתי מאוד גם בגלל דיני תורה וגם בגלל חשש [מוצדק] משינוי צביון שכונות.
אני עצמי תכננתי ליזם בנין בן 30 קומות הכולל 4-6 דירות בקומה ומתוכם 80% עם סוכה של לפחות 2 מטר.
בגבעת שמואל הוא מתקדם עם הרעיון מול העירייה ובירושלים מכשילים אותו.

החברונע'ר · 16/2/25

נכתב ע"י רוצה בחיים:
תברר בבקשה אצל הנציגים.
אין שיווקים כבר זמן רב באזורים חרדיים.
לעומת החילוניים שיש הרבה.
מה ששווק נתקל במכתבי התנגדות עזים של ראש העיר, [עיין ערך מורדות רוממה, מכרז שיכול בפונטציאל לספק כ 3-5 אלף דירות מתחת סורוצקין ורוממה]
התרוץ הרשמי של העירייה כי היא מתמקדת בפינוי בינוי ולא בהתפשטות לרוחב.
רק שכרגע בתוכניות פינוי בינוי באזורים לא חרדיים היא נלחמת על כך שלא יהיו סוכות.
באזורים חרדיים הפינוי בינוי בעייתי מאוד גם בגלל דיני תורה וגם בגלל חשש [מוצדק] משינוי צביון שכונות.
אני עצמי תכננתי ליזם בנין בן 30 קומות הכולל 4-6 דירות בקומה ומתוכם 80% עם סוכה של לפחות 2 מטר.
בגבעת שמואל הוא מתקדם עם הרעיון מול העירייה ובירושלים מכשילים אותו.

@רוצה בחיים צודק מידיעה!

קרעפט · 16/2/25

חשבתי שבאיזור רוממה עוצרים כדי לשמור על ביקוש קשיח ורמת מחירים מטורפת

הרוכש דירה ברמה ד' · 16/2/25

נכתב ע"י רוצה בחיים:
מאז שפירסמתי את הנתונים הללו, גם בעוד מקומות פנימיים.
הוצפתי בפניות, שהעיקרית שבהם חזרה על עצמה בכמה אופנים.
"באם הנתונים נכונים אז למה לא רואים צניחה חופשית במחירי הדיור בירושלים? על כל פנים באזורים החילוניים?"
להלן התשובה.
1. הנתונים נכונים.
2. עד 2019 [כולל] ממוצע היתרי הבניה בירושלים עמד על פחות מ 2500 בשנה.
3. כמות העיסקאות היתה גבוהה יותר
4. זה יצר לחץ ביקושים עצום.
5. זה דחף לעליית מחירים
6. החל מ 2020 המצב התהפך יותר היתרי בניה מעיסקאות.
7. אבל רגע בהיתר בניה אי אפשר לגור.
8. דירה שקיבלה היתר ב2020 בממוצע לא אוכלסה לפני 2024.
9. זאת אומרת שמבחינת היצע מגורים רק כעת המצב מתחיל את ההיפוך.
10. ישנו גם ביקוש מסויים לשכירות עבור בעלי דירות מפוניםשל פרוייקטי פינוי בינוי.
11. שורה התחתונה כעת התחיל תהליך של אכלוס יותר דירות מביקוש.
12. כבר כעת ישנה עצירה מסויימת בממוצע מחיר הדירה בירושלים כולל תיקון מסויים כלפי מטה.
13. זה כמו רכבת כבדה שנסעה במהירות גבוהה, גם לאחר שעצו אותה עדיין היא תמשיך כמה קילומטר עד שתעצור.
14. באם הנתונים יימשכו כך עוד שלוש ארבע שנים, ירידת מחירים משמעותית בירושלים [החילונית על כל פנים] לפניך.
15. הכל בכפוף לנתונים המשתנים עצמם.

יישר כוח
אלו נתונים חשובים מאוד !
כל הכבוד שהקדשתם זמן לרשום את זה
אני יכול להעיד לכל הציבור כאן בעדות אישית
שראיתי בעצמי ביותר מחברה אחת ..
שרוב הרוכשים בשלב ה--- "פריסייל" הינם חרדים !!! (ואני מדבר על שכונת קרית מנחם ועל איזור תלפיות/ארנונה . )

האמת שלא צריך את העדות שלי
מספיק לראות את שלל המשווקים שצצו בשנה האחרונה ומנסים לדחוף על עיסקאות בקרית מנחם/קרית יובל /ארננוה/תלפיות/קטמונים. ולהבין מה הכיוון ....

ברור למה עכשיו עדיין לא רואים את הרכבת יורדת למטה , כי כרגע באים ה"משקיעים מאנ"ש "וחותמים על הנייר במחירים גבוהים למטר , וכמובן שכל זה אינו על סמך העכשיו אלא על סמך העבר .

תחכו עוד שנה וחצי כשיתחילו האיכלוסים בפועל , ואז תראה את הרכבת בפעולה ...
כשכל מי שרכש במחירים גבוהים מאוד (הרי זה רק מתחיל ביותר משתיים וחצי מיליון- 3 מיליון. ) יהיה חייב למכור , תראה אז מה קורה .

szn · 16/2/25

נכתב ע"י רוצה בחיים:
מה ששווק נתקל במכתבי התנגדות עזים של ראש העיר, [עיין ערך מורדות רוממה, מכרז שיכול בפונטציאל לספק כ 3-5 אלף דירות מתחת סורוצקין ורוממה]

שם יש ענין של שטח ירוק או כביש גישה בעייתי, לא?

חוץ מזה יש עוד ראיות?

דווקא כתבתי כאן באשכול על הדירות בציבור החרדי (לא זכור איזה אשכול) שיש כמה תוכניות חדשות בהפקדה ברמות.
וגם יש מתחם בסוף תבע ברוממה סמוך לאיחוד הצלה ועוד כמה תוכניות ברוממה במגרשים באזור שם.

יש עוד מגרש גדול בגבעת שאול למטה של חברת משהב
יש בהר נוף 2 מתחמים של חברת אזורים
אחד מהם מאד גדול: